Снижение спроса и продаж на рынке жилья беспокоит не только застройщиков, но власти, поэтому последние в очередной раз заговорили о новых ипотечных льготах. На этот раз – на самом высоком уровне: президент РФ Владимир Путин уже дал поручение по подготовке предложений о возможном расширении «Семейной ипотеки». А пока спрос на новостройки продолжает угасать, цены, что удивительно – расти, хотя темпы и замедлились. Результат – возросший риск надувания «пузыря». Но обо всем по порядку.
Итак, продажи квартир в Москве смотрят вниз и в преддверии традиционно низкого для рынка недвижимости летнего сезона надежд на их активизацию все меньше (См. «Оттепель на рынке готового жилья может продлиться недолго»). По всей видимости, похожая тенденция и в других регионах страны: уже в апреле в CORE.XP отметили резкий спад объема реализованных площадей в новостройках – показатель сократился почти на 40% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года.
Такая динамика вполне ожидаема: по данным Банка России, которые регулятор опубликовал как раз на этой неделе, доступность жилья для покупки в ипотеку остается низкой.
«В первую очередь на доступность покупки жилья повлиял опережающий рост цен: цены на новостройки и вторичное жилье растут быстрее среднедушевых денежных доходов населения. В I квартале 2025 г. ипотечный заемщик со средним доходом мог приобрести 39 кв. м первичного жилья по льготной ипотеке (38 кв. м годом ранее), в то время как по рыночной ипотеке – всего 10 кв. м (18 кв. м годом ранее). На вторичном рынке жилья доступность также продолжает снижаться и составляет 16 кв. м (27 кв. м годом ранее)», - отмечалось в обзоре ЦБ.
В результате в первом квартале 2025 года в связи с опережающим ростом цен на недвижимость относительно доходов населения и стоимости аренды квартир на первичном рынке жилья вырос риск возникновения «пузыря». На вторичке, где ставки по рыночной ипотеке высокие, а широких льгот нет, риск появления пузыря отсутствует, отметили в ЦБ.
При этом цены на квартиры продолжают расти, хотя темпы, как подчеркнули в ЦБ, и стабилизировались (в первом квартале 2025 г. рост на уровне 2% к аналогичному периоду прошлого года), а на вторичке и вовсе замедлились (0,8% к аналогичному периоду прошлого года). Но ни банки, ни застройщики снижение цен на жилье в свои финансовые модели не закладывают.
Плюс, как и прогнозировали в www.irn.ru, стало ухудшаться качество ипотечных кредитов: в первом квартале 2025-го доля просроченной задолженности свыше 90 дней увеличилась до 0,9% (0,5% годом ранее). Доля ипотечных продаж тоже снижается. По крайне мере пока: ранее президент России Владимир Путин поручил правительству РФ до 15 июня представить варианты льготной ипотеки для семей с детьми до 14 лет и семей участников СВО. По оценке генерального директора ДОМ.РФ Виталия Мутко в случае расширения семейной ипотеки выдачи могут вырасти минимум вдвое.
Как неоднократно отмечал руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, существующие сегодня проблемы на рынке жилья «лечатся» ценовой политикой. Доступными квартиры делает не дешевая ипотека, а соотносимые с покупательской возможностью цены.
«На рынке недвижимости сложилась патовая ситуация, которую можно описать известным афоризмом: «Низы не могут, верхи не хотят», понимая под «низами» покупателей, обычных людей. Они сегодня не могут приобретать квартиры по завышенным ценам, сложившемся в условиях крайне дешевых ипотечных кредитов. А «верхи», застройщики, не хотят снижать стоимость жилья в отличие от периода 2014-2018 годов. Вместо проявления гибкой ценовой политики и оптимизации издержек они зациклились на себестоимости и считают, что все свои издержки, в том числе и ошибки и просчеты, они имеют право перекладывать в цены, а покупатели должны это все оплачивать. Наверное, можно сказать, что за последние годы действия «допинга» застройщики сильно оторвались от народа. И это просто не может не закончиться какими-то структурными сдвигами и трансформацией отрасли», - отмечал ранее Олег Репченко. См. «Нужно ли ждать и бояться кризиса на рынке недвижимости?».