В начале 2025 г. Банк России провел стресс-тестирование портфеля проектного финансирования совместно с банками, являющимися крупнейшими кредиторами (на которых приходится почти 90% рынка). По итогам стресс-теста было выявлено, что застройщики более чувствительны к снижению денежных потоков, а влияние ключевой ставки Банка России на устойчивость проекта благодаря накоплению средств на счетах эскроу ограничено. Об этом говорится в Информационно-аналитическом материале «Обзор финансовой стабильности» за IV квартал 2024 – I квартал 2025 года, опубликованном на сайте регулятора.
Одновременно с этим банки и застройщики не закладывают снижение цен на жилье в свои финансовые модели, хотя отдельные девелоперы снижали в конце 2024 г. цены для стимулирования продаж.
По оценке Банка России, большинство застройщиков сохранят финансовую устойчивость в 2025 г., а строящиеся объекты будут завершены. Устойчивость рынка во многом обеспечивает механизм эскроу. Во-первых, средства покупателей защищены. Во-вторых, банки, финансирующие проекты, заинтересованы в его достройке. При необходимости банки готовы идти навстречу заемщикам, остановка проекта является наименее выгодной стратегией. В случае реализации сценария банкротства строительной компании банки могут передать проекты другим девелоперам с принятием на себя убытков, отмечается в сообщении.
По данным регулятора, сумма остатков средств на счетах эскроу снизилась на 6% относительно 1 октября 2024 года и составила 6,5 трлн руб. по состоянию на 1 апреля 2025 года.
«На фоне снижения спроса на строящееся жилье наполняемость счетов эскроу начиная со второй половины 2024 г. уменьшилась, но остается на приемлемом уровне: на 01.04.2025 покрытие задолженности по проектному финансированию счетами эскроу составило 72%. Средняя ставка по кредитам по состоянию на 01.04.2025 была равна 10,4%, что на 2,5 п.п. выше, чем в октябре 2024 года», - говорится в обзоре.
Отмечается, что сформированный в последние годы запас финансовой прочности позволил застройщикам сохранить устойчивость в 2024 г. в условиях высоких рыночных ставок и прекращения массовой льготной ипотечной программы. Так, сальдированный финансовый результат строительной отрасли по итогам 2024 г. составил 865 млрд руб., увеличившись на 23,1% г/г.
«По итогам 2024 г. крупнейшие застройщики увеличили выручку в среднем на 18,9% относительно уровня 2023 года. Кроме того, они сохранили уровень рентабельности продаж по EBITDA в 2024 г. на уровне 2022–2023 годов. Но сохранение текущих рыночных условий приведет к сокращению продаж в 2025 году», - заключается в обзоре.