Апартаменты с сервисом в Москве: как заработать

Многие эксперты считают, что одно из самых удачных вложений в недвижимость – это инвестиции в апартаменты с гостиничным сервисом. Все заботы по поиску и обслуживанию арендаторов можно поручить управляющей компании, а самому частному инвестору останется лечь на диван и получать доход. Выглядит это очень привлекательно, однако надо учитывать некоторые тонкости такого бизнеса, чтобы не разочароваться в результате.

О том, как инвесторы зарабатывают на аренде в комплексах апартаментов с управлением, редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» поговорила с экспертами.

Особенности формата

Прежде стоит заметить, что положение о гостиничной классификации разделяет понятия апарт-отели и комплексы с апартаментами. Хотя нам кажется, что одно и то же, ведь оба формата ориентированы на инвесторов-рантье. Действительно, и то и другое – гостиницы, только номера в них принадлежат разным собственникам.

Любые легальные апартаменты имеют вид разрешенного использования (ВРИ) гостиничного типа. В них можно проживать постоянно и даже оформить временную регистрацию, отмечает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».

Апарт-отелям присваивают «звезды» (не меньше трех), а комплекс апартаментов может быть вообще без звезд. В апарт-отелях помещения двух типов: апартамент – (от 40 кв. м, две комнаты с кухней) и студия (от 25 кв. м с кухней). В комплексах апартаментов допускается более широкий набор лотов разной площади (но обязательно с кухней). В апарт-отеле – гостиничное управление с соответствующим набором услуг, в комплексе апартаментов сервис может быть более скромным.

По мнению Ильи Фролова, управляющего партнера девелоперской компании Stenoy, среди апарт-комплексов часто встречается «псевдожилье», без возможности какой-либо регистрации и без каких-либо дополнительных сервисов, помимо технической эксплуатации и уборки/вывоза мусора. Апарт-отели с сервисом от профессионального гостиничного оператора встречаются реже, и уровень таких объектов гораздо выше.

Есть еще разновидность в высоком сегменте – бутик-отели. Как замечает Руслан Сырцов, такие проекты отличаются просторными апартаментами и делюкс-сервисом. В бутик-отелях резиденты и арендаторы (постояльцы) имеют одинаковый доступ к широкому спектру премиальных услуг.

Апарт-отелей в Москве маловато

По информации Ольги Широковой, партнера, регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF Group, по итогам 2023 года совокупный номерной фонд апарт-отелей Москвы составил 2,5 тыс. юнитов в 15 объектах, среди которых на сервисные апартаменты, принадлежащие розничным инвесторам, пришлась 1 тысяча юнитов в пяти объектах. В структуре предложения наибольшую долю заняли апарт-отели категории «три звезды» – на них пришлось около 70% по количеству юнитов. Доля апарт-отелей в общем объеме средств размещения в столице составляет 14%.

В 2022–2023 годах в эксплуатацию были ведены апарт-отели Ye’s Technopark и Discovery. «Пока московский рынок отстает от более развитых рынков Санкт-Петербурга и курортных городов. И в ближайшие годы мы ожидаем его более активного развития», - комментирует эксперт.

С этим согласен и Виктор Садыгов, владелец агентства элитной недвижимости Nika Estate, член AREA: в СПб количество сервисных апартаментов больше, в Москве чувствуется их дефицит. Дело в том, что на динамике выхода таких комплексов на рынок негативно сказалась пандемия и уход международных операторов, на которых была завязана сервисная составляющая.

Наиболее значимые комплексы сервисных апартаментов Москвы

Источник: NF Group

Эксперты привели примеры апартаментов с сервисом в разных классах недвижимости. В центре города - Metropol Serviced Residences, Roza Rossa, Cult — клубный дом на Якиманке, Vesper Tverskaya, «Звёзды Арбата», «Золотой квартал» в Замоскворечье, Oro.

У Компании Pioneer - 5 построенных апарт-отелей Ye’s в Москве и Санкт-Петербурге. Управлением сетью и развитием по франшизе занимается управляющая компания Ye's.

Среди заметных проектов также Dinamo Studio Apartments, бизнес-кластер «Кинолофт», комплексы сети Norke.

Цены: от 210 тысяч до 1,2 млн рублей за метр

Стоимость апартаментов с сервисом зависит от местоположения и класса проекта. Самые дорогие метры, как и положено - в центре города. По данным Виктора Садыгова (Nika Estate), в среднем квадратный метр сервисных апартаментов в высоком сегменте стоит около 1,2 млн. руб. Стоимость лотов в профессиональных апарт-отлелях в ЦАО, по оценке Ильи Фролова (Stenoy), начинается от 9-10 млн рублей.

Елена Земцова, руководитель управляющей компании Deltaestate, приводит примеры цен в топовых локациях ЦАО: так, в апарт-отеле Norke Prime Зарядье в 900 м от Кремля стоимость квадратного метра - 600-700 тысяч руб. По мере удаления от Бульварного кольца цена снижается – в районе метро «Курская» - уже 400-410 тыс. руб., а в районе «Партизанской» в бизнес-кластере «Кинолофт» - 300 тысяч руб./кв.м.

«Все это так называемые микрокапсульные пространства, то есть нежилые помещения в старых реконструированных зданиях, - уточняет эксперт. - Если говорить о новом строительстве, то в центре таких проектов нет. Они больше сосредоточены за ТТК, например апарт-отель Discovery в Тушино или проекты Ye’s Apart-hotel в Митино и в районе ВДНХ».

В Discovery, по сведениям Елены Земцовой, продажи от застройщика уже закрыты, а апартаменты реализовывались в 2023 году за 320-350 тыс. руб./кв.м. Есть подобные проекты и в Московской области, например, строящийся гостиничный комплекс «Аметист» в районе Сколково. Продажи еще не открыты, предполагаемая цена на старте – 210-280 тыс. руб./кв.м. Цены на новостройки выше, чем в проектах реконструкции, - за счет более высокого уровня здания, современной инженерии и лучшей внутренней начинки.

Сколько стоят апартаменты на первичном рынке Москвы*

Источник: «Метриум»

*Здесь представлена информация обо всех апартаментах, а не только об арендных домах и сервисных резиденциях.

Таким образом, отмечает Елена Земцова, зайти в сегмент арендного бизнеса с гостиничными услугами могут и начинающие инвесторы с небольшими бюджетами. Микростудию можно приобрести за 4-5 млн. руб., в том числе с использованием ипотеки или рассрочки. Есть пример инвестиций в подмосковный гостиничный комплекс на этапе стройки от 1 млн рублей. И такие апарт-отели, по словам эксперта, в основном востребованы среди инвесторов, покупающих 1-2 апартамента вместо банковского вклада. Есть также и крупные инвестиционные компании, выкупающими лоты целыми этажами для дальнейшей перепродажи.

Нарезка мелкая и крупная

Что касается метража апартаментов, то, по информации Руслана Сырцова («Метриум»), их средняя площадь в Москве за минувший год увеличилась с 49,8 кв. м до 53,5 кв. м. Это связано с активными продажами микроапартаментов, а также с выходом на рынок новых клубных делюкс-проектов.

В проектах, где апартаменты сдаются в основном посуточно, площади варьируются от 10-12 до 30-50 кв. м, в основном это все же площадь до 23-30 кв. м, комментирует Елена Земцова (Deltaestate). Фактически это номер в гостинице. Делать большую нарезку невыгодно, так как это увеличивает расходы на оснащение и эксплуатацию номера. А такая небольшая площадь позволяет оптимально разместить все самое необходимое – кровать, небольшую кухонную зону, санузел.

В высоком сегменте площади могут и должны быть разными, считает Виктор Садыгов (Nika Estate). Например, в Cult площадь лота начинается от 27 кв. м, а в Vesper Tverskaya есть пентхаус площадью 1042 кв. м. В таких проектах более важны такие опции, как лобби, где можно проводить встречи, инфраструктура внутри комплекса: фитнесс, бассейн, прачечные, рестораны.

Сколько заплатим УК…

Итак, если начинающий инвестор решил приобрести апартамент и сдавать его в аренду, ему нужно подыскать проект с отельным сервисом.

«Гостиничная компания в апарт-отеле позволяет собственнику выбрать одну из программ доходности, получать полностью пассивный доход и не заниматься рутинными задачами, связанными со сдачей апартамента в аренду, - комментирует Юдита Григайте, директор по маркетингу сети апарт-отелей Ye’s. - Это подготовка необходимой документации, поиск арендатора, обслуживание номерного фонда, заселение, клининг, контроль дебиторской задолженности, решение всех юридических вопросов, которые могут возникать в процессе, и многое другое».

Среди «другого» и размещение рекламы на специализированных платформах, и непосредственный контакт с постояльцами, который «забирает время, силы и может обернуться финансовыми потерями, если арендаторы окажутся проблемными», поясняет Марина Гостева, ведущий менеджер коммерческого департамента West Wind Group.

Как дополняет Илья Фролов (Stenoy), в состав услуг УК также часто входит страхование имущества, включая мебель, а «это самый важный фактор снижения инвестиционных рисков», о котором инвесторы часто забывают.

Соответственно, услуги управляющей компании далеко не копеечные, вознаграждение достигает 20-30% от арендной ставки.

…и сколько получим

В среднем эксперты оценивают доходность арендного бизнеса, которую может обеспечить УК, в 8-10-12%, а в некоторых случаях даже до 15%. Марина Гостева (West Wind Group) считает это хорошим показателем, а Виктор Садыгов (Nika Estate) уточняет, что арендная ставка в сервисных апартаментах выше ставки за квартиру именно за счет сервисной составляющей.

Гостиничные апартаменты сдаются на разные сроки – на сутки, неделю, месяц. По мнению Елены Земцовой (Deltaestate), в большинстве случаев отельные операторы нацелены именно на посуточную аренду за счет более быстрой окупаемости. Эксперт приводит пример расчета доходности в бизнес-кластере «Кинолофт». Номер площадью 12 кв. метров стоит в сутки 3500-5400 руб. При загрузке номерного фонда от 60 до 80% в год получаем выручку 792 000 – 1 576 000 руб. За минусом всех расходов остается 456 000 - 900 000 руб. чистого дохода за год. Средневзвешенные показатели за год при загрузке 70-75% - это 643 000 руб. При стоимости лота «под ключ» 4,172 млн руб. выходим на среднюю прогнозируемую доходность 15% годовых.

При названной экспертами доходности срок окупаемости сервисного апартамента составляет 6-8-10 лет. Арендная квартира, сдающаяся на длительный срок, окупается медленнее – за 15-20 лет. Впрочем, если апартамент сдавать в долгосрочную аренду, то срок его окупаемости приближается к «квартирному».

И таким образом получается, что краткосрочная/посуточная аренда выглядит едва ли не самым привлекательным способом заработка для инвестора.

На сутки или на месяц – что лучше?

Действительно, посуточная сдача в два-три раза выгоднее помесячной. Однако ею сложно заниматься без помощи управляющей компании, если это не основной бизнес для собственника, говорит Марина Гостева (West Wind Group).

Как уточняет Илья Фролов (Stenoy), посуточная аренда выгодна только для периодов роста экономики, в кризисные периоды она часто становится убыточной.

В частности, посуточная аренда во многом зависит от туристов. Как утверждает Юдита Григайте (Ye’s), по итогам прошлого года туристический сегмент в Петербурге и Москве практически вернулся к показателям 2019 года, и это сказалось на ротации номерного фонда. В комплексах сети Ye’s доля краткосрочной аренды в отдельные месяцы составляла до 50% от всех юнитов в управлении, а в 2024 году планируется увеличить этот показатель до 70% в период с мая по конец сентября. «На сегодня это наиболее рентабельное соотношение в распределении апартаментов: средняя загрузка в комплексах составила 94,5%, что положительно сказалось как на выручке компании, так и на выплатах собственникам», - заключает эксперт.

Алексей Лякин, директор агентства «Дорогая, я дома» (Санкт-Петербург), считает, что нужно проявлять гибкий подход и чередовать краткосрочную и более длительную аренду в зависимости от сезона. Этот метод позволяет использовать преимущества высокого спроса в пиковые периоды и обеспечивать стабильный доход в менее популярные для туристов месяцы: «Гибкость и адаптация под текущий спрос может увеличить эффективность инвестиций».

Самому собственнику непросто отслеживать ситуацию на рынке арендной недвижимости, чтобы вовремя переводить свой актив из долгосрочной аренды в краткосрочную и наоборот, отмечает Юдита Григайте. Профессиональная гостиничная компания с этой задачей справится лучше благодаря опыту работы и знанию рынка.

А Илья Фролов считает среднесрочную аренду более надежным способом получать стабильный доход. По его словам, инвесторам апарт-отеля Oro за двухкомнатный лот выплачивают минимум 130 000 рублей в месяц. При этом загрузка номера составляет практически 100%, в то время как загрузка номера в посуточной аренде обычно не превышают 70%.

На элитном рынке традиционно практикуется долгосрочная «сдача». Во многом потому, что посуточная аренда предполагает быстрый износ помещения, проясняет Виктор Садыгов (Nika Estate). «Если речь идет о дешевых хостелах, где никто не будет вкладываться в ремонт, то это выгодно. Но чем дороже объект, тем дороже в нем ремонт, обстановка, техника».

Что еще надо знать инвестору

Чтобы добиться успеха на гостиничном поприще, эксперты советуют выбирать проект с удачным месторасположением. «Объекты под сдачу должны быть расположены в центре, близко к культурным достопримечательностям, к деловым активностям», - советует Марина Гостева (West Wind Group).

Также нужно обратить внимание на то, как заполняется апарт-отель, и выстроить прозрачные отношения с управляющей компанией.

Но по наблюдениям Алексея Лякина («Дорогая, я дома»), люди часто «ведутся» на обещания высоких доходов, представленных в маркетинговых материалах, но есть множество случаев, когда собственники оказываются недовольны работой УК. Проблемы могут возникать из-за плохого уровня сервиса, высоких комиссионных сборов и недостаточной прозрачности в расчётах. А отсутствие опыта, неэффективная реклама и не очень выгодная ценовая политика могут привести к тому, что апартаменты сдаются за суммы значительно ниже ожидаемых.

Так, в Санкт-Петербурге, по словам эксперта, качественные и надёжные управляющие компании можно пересчитать по пальцам одной руки. При этом небольшие частные УК, владеющие несколькими десятками апартаментов, могут работать намного эффективнее крупных игроков. Они не только обеспечивают собственникам более высокие выплаты, но и умудряются при этом зарабатывать благодаря хорошо налаженной рекламе и грамотному управлению.