Рынок новостроек Москвы и Подмосковья катится под ипотечную горку

Самым провальным месяцем на рынке недвижимости обычно считается январь, но в этом году февраль оказался еще хуже. Изменение условий льготной ипотеки под 8% больше всего ударило по массовому сегменту новостроек, а значит – по Новой Москве и области, где спрос в феврале упал на 20-40% по сравнению с неудачным январем. «Старая» Москва держится за счет состоятельных покупателей бизнес-класса.

Правительство сократило лимит по ипотеке с господдержкой с 12 до 6 млн руб. и увеличило первоначальный взнос до 30% еще в конце декабря 2023 г. Однако в январе 2024 г. банки продолжали выдавать ипотеку по договорам, подписанным в декабре, поэтому ни эти новации, ни введение банками комиссий за выдачу льготной ипотеки не успели отразиться на рынке в полной мере. Зато в феврале количество ипотечных сделок с новостройками московского региона сократилось сразу на 27,2% к январю, а доля ипотеки в общем объеме спроса снизилась на 8,5%, подсчитали специалисты агентства недвижимости «Бон Тон».

В «старой» Москве, где практически нет квартир, отвечающих обновленным условиям программы льготной ипотеки под 8% с учетом минимального первоначального взноса, доля ипотеки опустилась до рекордно низких для последних лет 56%.

Доля ипотечных сделок на рынке новостроек московского региона, %

Источник: АН «Бон Тон»

Источник: Est-a-Tet

Количество зарегистрированных ипотечных договоров больше всего снизилось в Новой Москве – на 44% к январю.

Количество ипотечных сделок на рынке новостроек московского региона, шт.

Источник: АН «Бон Тон»

Источник: Est-a-Tet

Относительно Подмосковья эксперты разошлись в оценках: по данным «Бон Тон», доля ипотеки на рынке новостроек области в феврале выросла – пусть и на символические 0,7 п.п., а согласно подсчётам Est-a-Tet, этот показатель сократился с 83% до 78%.

Впрочем, важна не ипотека как таковая, а ее влияние на динамику продаж – потому что покупателям нужна не ипотека, а квартира. И в этом плане примечательно, что, несмотря на сокращение числа ипотечных сделок в «старой» Москве на 27% к январю 2024 г., общее количество сделок с новостройками сократилось в феврале лишь на 1,7%. А вот Новая Москва и Подмосковье продемонстрировали практически тотальную зависимость рынка от кредитных средств.

Количество сделок с новостройками в московском регионе, шт.

Источник: АН «Бон Тон»

Источник: Est-a-Tet

«Ужесточение условий льготных ипотечных программ (увеличение первоначального взноса до 30%, снижение максимальной суммы кредита по ипотеке с господдержкой с 12 до 6 млн руб., ограничение по количеству льготных кредитов в «одни руки») оказало существенное влияние на спрос. Рынок первичного жилья «старой» Москвы оказался не столь чувствителен к этим изменениям, поскольку именно здесь сосредоточен основной платежеспособный спрос. В то время как Новая Москва и область за счёт более глубокого проникновения ипотеки на рынок столкнулись с существенным сокращением спроса», - комментирует Роман Родионцев, директор по развитию Est-a-Tet.

Кроме того, добавляет эксперт, провалу Новой Москвы в феврале способствовал декабрьский скачок продаж: в «старой» Москве и области в декабре 2023 . по сравнению с ноябрем количество сделок выросло на 10% и 9% соответственно, а в Новой Москве – на 38%.

Условия выдачи ипотеки критичны прежде всего для покупателей жилья массового сегмента, которое в основном строится за МКАД, в Новой Москве и в Подмосковье, поясняет Валерия Цветкова, генеральный директор «Бон Тон». В «старой» Москве спрос на комфорт-класс тоже снизился - на 8,6%. «Но рынок выстоял благодаря бизнес-классу, который не так сильно привязан к ипотеке. В нем продажи выросли на 4,1% за месяц за счет комбо-ипотеки и рассрочек. Доля в продажах этого сегмента за месяц увеличилась на 2,8%», - отмечает эксперт.

Гибкость покупателей столичного бизнес-класса подтверждают и цифры Юлии Архангельской, руководителя управления ипотечного кредитования компании «Мангазея». По ее словам, в ЖК «Интонация», с ценником от 25 млн руб., на комбо-ипотеку приходится теперь 60% всех ипотечных сделок. А сделки с привлечением льготной ипотеки сократились до минимума, хотя по состоянию на март 2023 г. доля господдержки доходила до 30% от всех кредитных сделок.

«Однозначно, сокращение размера ипотеки с господдержкой сузило ее аудиторию. Она продолжает оставаться рабочим инструментом при покупке небольших по площади квартир или же при наличии большого первоначального взноса. Приобретая более дорогую недвижимость, клиенты оформляют комбо-ипотеку, позволяющую совмещать рыночный и льготный кредиты», - резюмирует эксперт.

Улучшения динамики продаж в марте эксперты не прогнозируют, хотя весна – высокий сезон для рынка недвижимости. «На начало марта по нашим проектам мы отмечаем стабильную динамику спроса, что обусловлено высокой стадией готовности проектов… Если сравнивать с аналогичным периодом февраля, мы не отмечаем резкого увеличения спроса, как обычно это происходило в предыдущие периоды, недвижимость всегда подвержена сезонности, а март активный сезонный месяц в разрезе года», - говорит и.о. директора по продукту «Сити21» Дарья Постникова.

По словам Валерии Цветковой, основными факторами поддержания спроса на новостройки в марте остаются скидки и возможность субсидирования ипотеки у застройщика.