Ипотека для больших квартир: государству предложили снизить ставку

В России неважно покупают просторные семейные квартиры - у народа особо нет денег, и он берет то, что ему по карману: студии, однушки, евродвушки. Под этот запрос застройщики и формируют квартирографию. По данным «Дом.рф», сегодня 53% предложения приходится на однокомнатные и малогабаритные квартиры и только 15% - на многокомнатные.

Между тем, среди покупателей жилья традиционно преобладают люди семейные. И получается, что им приходится «запихиваться» в тесную жилплощадь, так как подходящая квартира им не по средствам. В результате, живя друг у друга на голове, народ мало рожает. Действительно, пока платишь ипотеку за маленькую квартиру – выдохнешься и материально, и физически. Какие уж тут «дополнительные» дети.

Это обстоятельство не может радовать государство, которое должно заботиться о демографии и создавать условия для семей с детьми. И чтобы что простимулировать людей приобретать нормальное жилье, в госкорпорации «Дом.рф» предложили на 1-2 процентных пункта опустить ставку на большие квартиры (площадью от 55 кв. м). «Инициативу представили президенту, сейчас наше предложение рассматривается правительством», - сказал в интервью «Российской газете» генеральный директор «Дом.рф» Виталий Мутко.

Пока эта идея прорабатывается в кулуарах власти, редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» решила обсудить ее с экспертами. Как предположили комментаторы, речь идет о дополнительном субсидировании в рамках госпрограммы «Семейная ипотека». Но ведь мы знаем, что застройщики сами снижают ставки по госпрограммам. Интересно, это новое субсидирование от государства – оно будет вместе со «ставками от застройщика» или вместо них? Поскольку Центробанк у нас последовательно борется с девелоперскими ипотечными программами, скорее всего – вместо. «Но, если меры поддержки все-таки дополнят друг друга, это пойдет лишь на пользу всем участникам рынка», - считает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»).

Также эксперты согласились с утверждением Виталия Мутко, что в структуре предложения строящегося жилья есть явный перекос в сторону малогабаритного и однокомнатного. Плюс рынок стал захватывать и евроформат. Это случилось не вдруг - доля больших квартир неуклонно падала, площади лотов сокращались течение нескольких лет. И связано, это конечно же, со снижением доходов покупателей, которые, как замечает Валерия Цветкова, управляющий директор «Бон Тон», стремились приобретать небольшие лоты рациональных планировок и экономить на общем бюджете. За последние пять лет, по данным эксперта, доля малогабаритных квартир (студии, однокомнатные, евродвушки) выросла на 19%: с 32,3% в 2018 году до 51,3% в 2023 году. К тому же «съежились» средние площади квартир и апартаментов - на 20% (14 кв. м), и на 19% (12 кв. м) соответственно.

Как напоминает Владимир Щекин, девелопер жилого кластера RDD, этот процесс начался еще раньше - с 2014 года, и сокращение ставок по ипотеке замедляло тренд, но полностью не переломило. «Доля небольших квартир, явно не подходящих для создания семьи, очевидно, растет», - заключает эксперт.

У процесса имеются и «бенефициары». Хороший выбор лотов получили частные инвесторы, зарабатывающие на «мелкой нарезке». Строители тоже в плюсе. «Строить однокомнатные квартиры и студии девелоперам выгоднее, так как чем меньше площадь объекта, тем выше цена за квадратный метр», - комментирует Руслан Сухий, сооснователь и руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед» (см. «Квартиры в новостройках Москвы измельчали и сильно подорожали»).

В Москве с большими лотами особых проблем нет

Несмотря на негативную тенденцию, на московском рынке новостроек ситуация не трагичная - просторного жилья здесь не так уж и мало. По данным Optima Development и «Бон Тон», в продаже представлено около 20 тысяч квартир (без учета апартаментов) площадью от 55 кв. м. Это примерно 32-44% от общего объема предложения. В Новой Москве, согласно информации RDD, доля квартир от 55 кв. м в продаже составляет 35% предложения.

Но тренд на снижение вполне отчетливый. Год назад на большие квартиры (от 55 кв. м) приходилось 47,7% предложения, два года назад – 57,6%, три года назад – 62,9%, подсчитали в агентстве Est-a-Tet.

Что касается средней площади строящегося жилья, то московский показатель тоже выглядит посолиднее общероссийского: 53,9 кв. м против 49 кв. м. (данные Optima Development и RDD).

Так что в регионах метры по корректировке квартирографии, видимо, требуются, а в Москве проектировать дополнительно большие лоты пока нужды особо нет. По мнению Романа Родионцева, директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet «существующее сейчас предложение больших квартир сможет покрыть возросший спрос, поскольку традиционно все эти годы предложение таких квартир превышало спрос на них».

Кроме того, как замечает эксперт, нередко семьи в качестве альтернативы большим квартирам рассматривают другие форматы жилья – таунхаусы, дуплексы, коттеджи. Здесь также играет роль ипотека на строительство домов, которая «перетягивает» на себя часть покупателей в сегменте больших квартир.

Сработает?

В целом наши эксперты одобряют предложение руководства «Дом.рф», которое должно поднять спрос на большие квартиры, но предупреждают, что сработает оно при соблюдении некоторых важных условий. Самое главное – нужно увеличить сумму кредита «Сейчас для столичного региона максимальная сумма кредита ограничена суммой 12 млн рублей, - комментирует Вячеслав Приймак, руководитель управления ипотечных продуктов и корпоративного сотрудничества ГК «Инград». - Если, например, на большие квартиры будет действовать озвученная льгота по ставке, не 6%, а 4%, то фокус потенциальных покупателей сместится на площади большего размера, которые, соответственно, стоят дороже и лимита в 12 млн, очевидно, не будет хватать».

(Напомним, что сейчас есть возможность увеличить эту сумму с помощью комбинированной схемы, сочетая семейную/льготную ипотеку с «рыночной», но ставка в этом случае будет выше той, что предлагает «Дом.рф»).

У Владимира Щекина (RDD) есть вопрос к срокам программы. «Если власти будут субсидировать ипотеку таким образом только 1-3 года, то застройщики не будут массово изменять проектировку комплексов, так как к моменту их выхода на рынок субсидию перестанут выдавать», - считает эксперт.

Но стоит напомнить, что и без того высокие московские цены на жилье выросли, в том числе, «благодаря» различным льготным ипотечным программы, как от государства, так и от застройщиков, о чем неоднократно писал IRN.RU. И прежде чем вводить еще одну подобную программу в столице, следует задуматься – нужна ли она здесь (см. «Рынок недвижимости нуждается не в дополнительных субсидиях, а в постепенной отмене существующих»).

Где искать большие квартиры

Редакция IRN.RU поинтересовалась у экспертов, от чего зависит квартирография конкретного девелоперского проекта и что можно посоветовать покупателю, присматривающему квартиру для семьи.

Интересно, что нормативов, требующих от девелоперов соблюдать определенные пропорции разных площадей, не существует. Но есть, как объясняет Федор Ушаков, директор по продажам компании «Мангазея», определенные закономерности в «нарезке квартир», которые прослеживаются от класса к классу проектов. В целом, отмечает эксперт, чем выше класс дома, тем больше средняя площадь лотов в жилом комплексе.

Многое также зависит от локации. По наблюдениям Романа Родионцева (Est-a-Tet), большое количество студий и однокомнатных квартир застройщики проектируют в комплексах, расположенных рядом с крупными транспортными узлами и в центрах деловой активности. Такие районы не очень интересуют семейную аудиторию. А проекты рядом с крупными зелеными зонами и в тихих спальных районах больше ориентируются на семьи, которым нужны просторные квартиры.