Квартиры в новостройках Москвы измельчали и сильно подорожали
Поэтому покупатели и выбирают «вторичку»
Спрос на жилье в Москве со второй половины 2022 г. все больше смещается на вторичный рынок. Главная причина – это, конечно, цены: квартира на «вторичке» в «старой» Москве стоит в среднем 253 000 руб. за кв. м по индексу IRN.RU, а цены на новостройки давно превысили 400 000 руб. за кв. м. Но дело не только в стоимости. Вопреки распространенному мнению, что новое всегда лучше старого, вторичное жилье комфортнее новостроек по крайней мере по двум ключевым параметрам – квартирографии и этажности, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Столичные застройщики последние 10 лет планомерно уменьшают средние площади квартир в новых проектах. Если во II квартале 2013 г. средняя площадь лота на рынке новостроек Москвы составляла 77,3 кв. м, то спустя пять лет, во II квартале 2018 г. – уже 68,7 кв. м, то есть на 8,6 кв. м меньше, подсчитали специалисты агентства Est-a-Tet. А к настоящему времени средний метраж лота в столичной новостройке снизился до 54,4 кв. м. Таким образом, за 10 лет среднестатистическая квартира потеряла 22,9 кв. м – это площадь не самой маленькой квартиры-студии.
Средняя проектная площадь лота на первичном рынке Москвы
Эконом+комфорт | Бизнес | Элит+Премиум | ||||
---|---|---|---|---|---|---|
2018 | 2023 | 2018 | 2023 | 2018 | 2023 | |
Средняя площадь, кв. м | 64 | 52 | 87 | 72 | 130 | 126 |
Источник: bnMAP.pro
Больше всего «усохли» площади в бизнес-классе – по данным bnMAP.pro, на 15 кв. м за 5 лет. На 12 кв. м уменьшилась средняя проектная площадь в массовом сегменте – до 52 кв. м. Меньше всего «пострадал» премиум и de luxe, где средняя площадь лота сократилась лишь на 4 кв. м
При этом средние площади лотов в разрезе комнатности остаются достаточно большими: по данным компании «Метриум», средний метраж студии на рынке составляет 24,2 кв. м, однушки - 40 кв. м, двушки – 61,9 кв. м, трешки – 88,5 кв. м, многокомнатной квартиры – 147 кв. м. Площадь лота в среднем по рынку сокращается в основном за счет увеличения доли самых маленьких квартир в предложении: студии сейчас формируют 20,8% рынка московских новостроек, а однокомнатные квартиры – 34,7%, тогда как в 2018 г. соответствующие доли равнялись 5,7% и 31,3%.
«Изменения в квартирографии объясняются, главным образом, распространением льготных кредитных программ. Клиенты даже с привлечением займов нередко могут рассчитывать только на приобретение самых доступных лотов. Но еще пять лет назад покупатели использовали ипотеку на 25% реже, чем сейчас», - говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».
По информации компании «Бест-Новострой», за пять лет доля однушек и студий в массовом сегменте первичного рынка Москвы выросла сразу на 24 п.п, с 39 до 63%. 11 п.п. прибавил этот показатель в бизнес-классе, где в 2018 г. было 32% малогабаритных лотов, а в 2023 г. стало 43%. В премиальном и элитном сегментах, напротив, доля маленьких лотов снизилась на 1%, но на рынок это особо не повлияло, так как основной объем предложения новостроек в Москве формирует именно массовый сегмент и бизнес-класс:
Сегмент | Доля от общего числа реализуемых лотов | Доля от всех проектов |
---|---|---|
массовый | 65,7% | 43,6% |
бизнес | 25,6% | 34,6% |
премиальный | 7,6% | 11,4% |
элитный | 1,1% | 11,4% |
Источник: «Метриум»
По мнению Руслана Сырцова, сокращение средней площади квартир в новостройках «объясняется в первую очередь тем, что себестоимость реализации девелоперских проектов за эти годы выросла значительно сильнее, чем доходы населения. В результате застройщикам потребовалось увеличить предложение самых компактных лотов – студий и однокомнатных квартир». По данным «Метриума», средняя площадь квартир в столичных ЖК за пять лет уменьшилась на 23,7%, с 70,6 до 53,9 кв. м.
Аналитики IRN.RU, впрочем, уверены, что дело не в себестоимости, которая, конечно, увеличивается, а в том, что цены растут значительно быстрее и себестоимости, и доходов населения. По данным аналитического центра www.irn.ru, в Москве прирост строительной себестоимости (СМР) с середины 2020 по середину 2022 гг. составил примерно 10-30 тыс. с кв. м, а продажные цены за тот же период увеличились на 100 000 – 200 000 руб. за кв. И это при том, что стоимость СМР в столице формирует лишь около 25% от цены квартиры для покупателей.
По данным Est-a-Tet, среднестатистическая новостройка в границах «старой» Москвы без учёта элитного сегмента в июне 2023 г. стоит 422,7 тыс. руб./кв. м. За 10 лет кв. м подорожал на 114%, но львиная доля роста (84%) пришлась на последние пять лет.
«Стоит отметить, что рост цен во II квартале 2013 г. по II квартал 2018 г. был планомерный. А показатели за июнь 2023 г. демонстрируют скачок роста относительно предыдущих периодов», - подчеркивают специалисты департамент проектного консалтинга Est-a-Tet.
Напомним, что именно в последние годы (в 2020 г.) власти запустили на первичном рынке программу льготной ипотеки, которая привела к резкому росту спроса и, соответственно, цен – см. «Рынок недвижимости нуждается не в дополнительных субсидиях, а в постепенной отмене существующих».
Динамика цен на первичном рынке Москвы по классам
Класс | Средневзвешенная цена предложения в июне 2023 г. | Динамика относительно II кв. 2018 г. | Динамика относительно II кв. 2013 г. |
---|---|---|---|
Комфорт | 297,5 | 94% | 133% |
Бизнес | 444,0 | 82% | 105% |
Премиум | 705,0 | 45% | 85% |
Общий итог: | 422,7 | 84% | 114% |
Источник: Est-a-Tet
Конечно, доходы покупателей таких темпов роста цен не выдерживают даже с учетом ипотечных субсидий. Поэтому застройщики интенсивно сокращают площадь лотов и проектируют все больше маленьких квартир – это позволяет снизить темпы роста бюджета покупки относительно темпов роста стоимости метра. То есть продавать квартиры беднеющим покупателям, не теряя при этом в прибыли.
Как следствие, средний бюджет покупки квартиры новостройки вырос значительно меньше средней цены метра: на 46% за пять лет и лишь на 51% за десять.
Динамика стоимости квартир на первичном рынке Москвы по классам
Класс | Средний бюджет предложения в июне 2023 г. | Динамика относительно II кв. 2018 г. | Динамика относительно II кв. 2013 г. |
---|---|---|---|
Комфорт | 12,9 | 46% | 78% |
Бизнес | 26,9 | 44% | 33% |
Премиум | 63,5 | 23% | 7% |
Общий итог: | 23,0 | 46% | 51% |
Источник: Est-a-Tet
Рост цен привел к появлению на первичном рынке лотов с экстремально маленькими площадями. По информации «Метриума», «популярным стал формат микроапартаментов площадью порядка 10 кв. м, в которых живут преимущественно студенты, начинающие специалисты, молодые пары». Есть и еще более компактные предложения - от 4,8 кв. м.
Для сравнения: минимальная площадь однокомнатной квартиры в хрущевке – 28 кв. м, но такие «малышки» - редкость, как правило, площадь однушки в пятиэтажке составляет 30-33 кв. м. Самое компактное советское жилье на вторичном рынке – это гостинки площадью 18-25 кв. м.
Надо отметить, что застройщики не только уменьшают нарезку квартир, но и иными способами снижают себестоимость строительства. Например, средняя высота московских новостроек, по информации компании «Метриум», за прошедшие пять лет выросла на 32,2% – с 20,5 до 27,1 этажей.
При этом большинство покупателей наиболее привлекательными для жизни считают дома высотой 7-9 этажей, то есть среднеэтажные. Таких новостроек в Москве очень мало, в основном они представлены в элитном сегменте. Дефицит уже привел к подмене понятий: проекты высотой 17 этажей некоторые застройщики позиционируют как «малоэтажные».
Для сравнения: на вторичном рынке старой и Новой Москвы, по данным IRN.RU, дома до 15 этажей формируют 56% от общего объема предложения. 11,3% рынка приходится на дома до 5 этажей, доля 6-9-этажек составляет 24%, 10-14-этажных домов – 20,3%.
В плане квартирографии вторичный рынок тоже выглядит привлекательнее первичного. Основную долю рынка составляют семейные форматы - двухкомнатные (32,8%) и трёхкомнатные квартиры (26,2%). Однушек 22,5%, студий и многокомнатных квартир мало – 6,2% и 2,7% соответственно. Средние площади лотов в разрезе комнатности на «вторичке» скромнее, чем на первичном рынке, но благодаря большой доле двушек и трешек средняя площадь квартиры в предложении составляет 70,7 кв. м против 54,4 кв. м в новостройках.
Меньшая этажность и более крупная нарезка квартир означают, что и жильцов в среднестатистическом доме на вторичном рынке значительно меньше, чем в новостройке. А количество соседей – это один из важнейших параметров, от которых зависит комфорт проживания.
И, что самое важное, вторичные квартиры существенно дешевле новостроек:
Тип квартиры | Средняя цена кв. м в новостройках, тыс. руб., по данным «Метриум» | Средняя цена кв. м на «вторичке», тыс. руб., по данным IRN.RU | ||||
---|---|---|---|---|---|---|
студия | 337,6 | 255,4 | ||||
однокомнатная | 335,9 | |||||
двухкомнатная | 348 | 250,1 | ||||
трехкомнатная | 395,1 | 240,3 | ||||
многокомнатная | 884,5 | 262 |
Поэтому нет ничего удивительного в том, что покупатели мигрируют с первичного рынка на вторичный. Если нормальную однокомнатную квартиру с отдельной кухней в пусть старом, но действительно малоэтажном доме с большим зеленым двором можно купить примерно за те же деньги, что и маленькую студию на 20-м этаже 35-этажной баши (и рядом, окна в окна, еще пять таких же или выше), то выбор очевиден.
Новости рынка недвижимости, дайджест прессы, аналитические обзоры, прогнозы, комментарии экспертов, индексы цен и другая полезная информация о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике
Застройщик ООО «Специализированный застройщик «ТРАНСИНВЕСТКОНСАЛТИНГ» (ООО «СЗ «ТИК»)».Проектная декларация на сайте наш.дом.рф, подробности предложения на сайте a101.ru.
Застройщик ООО «Специализированный застройщик «Зорге25». Проектная декларация на сайте наш.дом.рф, подробности предложения на сайте a101.ru.
Опечатка уже отправлена нашим редакторам
Читать полностью: