Статья RBC Daily, посвященная обсуждению исследования аналитического центра IRN.RU «Могут ли инвестиционные квартиры вызвать обвал столичного рынка недвижимости»

Аналитический центр «Индексы рынка недвижимости» (IRN.ru) подсчитал количество «инвестиционных» квартир на столичном рынке недвижимости. В настоящее время квартиры, купленные с целью их последующей перепродажи, составляют 30% от общего объема рынка. Эта цифра, по мнению руководителя центра Олега Репченко, будет расти в течение ближайших двух лет, после чего возможен сброс «инвестиционных» квартир, который приведет к падению цен, поскольку даже 30% - это критичная доля для рынка. Однако в случае серьезного падения доходности на рынке недвижимости сброс квартир может начаться и раньше. Участники рынка недвижимости, впрочем, утверждают, что количество «инвестиционных» квартир не превышает 10%.

Как пишет Олег Репченко в своем отчете, рост количества квартир, приобретенных с целью извлечения прибыли («инвестиционных»), наметился именно в 2003 г. и сопровождался ростом цен на рынке в среднем на 40%. По данным аналитического центра «Индексы рынка недвижимости», доля «инвестиционных» квартир на столичном рынке в 2000 г. не превышала 2% от общего объема рынка, в 2001 г. — 4%, в 2002 г. — 11%, а в 2003 г. эта величина приблизилась к 30%. Рост количества «инвестиционных» квартир в 2003 г. Олег Репченко связывает с колебаниями валютных курсов. Впрочем, с такой оценкой количества «инвестиционных» квартир на рынке согласны не все. «Я не очень понимаю, откуда взялись эти данные, поскольку оценка процента „инвестиционных“ квартир является довольно сложной задачей, — сказал RBC daily старший аналитик Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник. — Это происходит в силу того, что покупатели не декларируют цели покупки квартир. Тем не менее некоторые оценки можно сделать. Например, по данным компании „МИЭЛЬ“, количество инвестиционных квартир не превышает 9%, по данным некоторых других крупных игроков, оно составляет 10%». С такой оценкой согласны в компании Penny Lane Realty. «На мой взгляд, 30% - несколько завышенная цифра, — сказал RBC daily руководитель департамента продажквартир компании Penny Lane Realty Александр Зиминский. — Во всяком случае, на рынке элитного жилья с инвестиционными целями приобретается не более 15% всех квартир».

Олег Репченко пояснил RBC daily, каким образом были получены эти данные. «Действительно, оценка количества „инвестиционных“ квартир на рынке является сложной задачей, — сказал он RBC daily. — Нашу оценку следует рассматривать как экспертную, полученную на основе некоторых косвенных данных. Например, мы анализировали количество квартир, приобретаемых в новых объектах. Так, когда на продажу выставляется новый адрес, в течение недели скупается определенный процент квартир, причем один и тот же покупатель приобретает по 3−4 квартиры. Это можно считать инвестиционным вложением. Кроме того, определенный процент покупателей, приобретая квартиры в строящихся домах, предпочитает площади, которые будут сданы позже, но в итоге будут стоить дороже. Такое поведение не характерно для людей, приобретающих квартиры для себя. Эти сделки также можно считать инвестиционными. Ну и, наконец, мы посмотрели на ситуацию в одном из микрорайонов Куркина, который уже оформлен в собственность. Там тоже существует определенная доля квартир, которые куплены, но не заселены». Впрочем, Олег Репченко также подчеркивает, что на рынке в настоящее время существуют самые разные экспертные оценки количества инвестиционных квартир. «Некоторые полагают, что „инвестиционных“ квартир не более 10%, другие считают, что их количество приближается к 50%, — говорит Олег Репченко. — Мы думаем, что наша оценка более близка к действительности».

Отличие «инвестиционных» квартир от квартир, приобретаемых для жизни, с точки зрения рынка, состоит в том, что они приобретаются с целью извлечения прибыли, как правило, для последующей перепродажи, а следовательно, могут оказаться одновременно выброшенными на рынок, что приведет к росту предложения и, соответственно, к снижению цен. «Инвесторы могут начать продавать квартиры в том случае, если доходность вложений на этом рынке упадет ниже банковской ставки, — сказал RBC daily руководитель отдела недвижимости ИК „Велес Капитал“ Владлен Волошин. — Продажи будут давить на рынок и вызывать падение цен. Однако я полагаю, что даже если инвесторы и начнут фиксировать прибыль, они не будут снижать цены, а будут продавать по текущим. Кроме того, необходимо учитывать тот факт, что спрос на жилье растет. Пока я не вижу причин для массового сброса квартир». По мнению Олега Репченко, для того чтобы инвесторы начали избавляться от вложений в недвижимость с потерями для себя, необходимо действие какого-то внешнего фактора, существенно ухудшающего привлекательность московской недвижимости. «Это может быть либо такой же кризис, как случился в 1998 г., — говорит он, — либо передача части столичных функций Санкт-Петербургу, либо законодательные инициативы, например, серьезно повышающие налог на недвижимость». По мнению Александра Зиминского, остановить рост цен или вызвать некоторое их падение способна разве что макроэкономическая нестабильность — например, резкое снижение цен на нефть.

Тем не менее Геннадий Стерник полагает, что 30-процентная доля «инвестиционных» квартир является критичной для рынка: в случае одновременного сброса она может оказать серьезное влияние на рынок, то есть вызвать обвал цен. Впрочем, он также полагает, что в ближайшее время этого ждать не стоит. Согласно исследованию Олега Репченко, в 2004 — начале 2005 г. доля инвестиционных квартир будет возрастать, что увеличит вероятность падения рынка, а также глубину снижения цен. «Макроэкономический расчет показывает наличие потенциала роста цен на московском рынке жилья примерно до отметки в 2 тыс. долл. за квадратный метр. Сейчас значение индекса стоимости находится на уровне 1,6 тысяч. Следовательно, рост цен темпами порядка 20%-25% в год приведет к достижению отметки в 2 тыс. к середине 2005 года. Учитывая инертность рынка недвижимости, рост цен будет сохраняться еще до конца 2005 г., в результате чего как раз на рубеже 2005−2006 гг. произойдет превышение ценами критического уровня и заметное замедление темпов роста. Соответственно, именно на рубеже 2005−2006 гг. возможно более легкое преодоление перехода от роста цен к их снижению за счет резкого увеличения объема предложения, вызванного „инвестиционными“ квартирами», — пишет г-н Репченко в своем отчете. Эти выводы коррелируют с общим мнением участников рынка недвижимости, которые ожидают кризиса на рынке в 2006 г. При этом некоторые участники утверждают, что в 2006 г. возможно резкое падение цен в среднем до тысячи долларов за квадратный метр — то есть до уровня примерно 2000 года.