Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
Каково ваше семейное положение?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
30 марта 2004 года

Могут ли инвестиционные квартиры вызвать обвал столичного рынка недвижимости?

В условиях беспрецедентного роста цен на столичном рынке недвижимости все больше квартир приобретаются с целью вложения денег и перепродажи. Это создает угрозу затоваривания и обвала рынка при условии единовременной продажи всех квартир, купленных впрок. Какова критическая масса инвестиционных квартир, способная вызвать обвал рынка, и когда она накопится?


Инвестиционные квартиры
Рост цен на столичном рынке недвижимости продолжается уже четвертый год. Причем  достаточно заметный рост. Например, только за прошлый год по данным аналитического центра www.irn.ru индекс стоимости жилья вырос на 36%. Разные типы жилья поднялись в цене на 30%-40%, отдельные квартиры подорожали более чем на 40%.



Неудивительно, что в таких условиях все больше людей обращает внимание на квартиры не только, как на место проживания, но и как на средство для вложения денег и получения дохода от сдачи в аренду и перепродажи. И с течением времени таких людей становится все больше. Покупатели с инвестиционными целями особенно характерны для новостроек – на этапе строительства такую квартиру можно купить еще дешевле, а вопрос быстрого заселения у покупателей-инвесторов не стоит.

Приобретение квартиры с целью перепродажи стало представлять интерес примерно с конца 2000 – начала 2001 года, когда цены на жилье стабильно пошли вверх и стали выбираться из «послекризисной ямы». Тогда число таких инвестиционных покупок было крайне мало – не более 1%-2% от общего числа покупаемых квартир. Причем далеко не все инвестиционные покупатели строили планы о перепродаже в момент покупки – только спустя время они осознали, что купленную всего год назад квартиру теперь можно продать значительно дороже.

Доля покупателей квартир с инвестиционными целями, по-прежнему, оставалась незначительной вплоть до начала 2003 года. Кардинально изменило ситуацию снижение курса доллара – основного инструмента для сохранения сбережений наших сограждан. Необходимость найти иной способ для спасения и приумножения накоплений заставила широкие слои населения обратить свое внимание на рынок недвижимости.


Образование пузыря
По оценке специалистов аналитического центра www.irn.ru именно в течение 2003 года доля инвестиционных покупок выросла примерно до 30%. Эта цифра стала более заметной по сравнению с долей в 5%-10%, характерной для 2001-2002 годов. Рост числа покупок жилья, прежде всего в новостройках, с целью инвестирования средств привело к ощущению, что на столичном рынке недвижимости стал раздуваться очередной «пузырь».



Суть рассуждений достаточно проста. Пока цены продолжают расти, все стремятся успеть что-то купить, подогревая тем самым продолжение роста. Но стоит только росту цен по какой-либо причине остановиться, или просто возникнуть состоянию страха перед снижением цен, как произойдет обратное. Все квартиры, купленные впрок, сразу же будут выставлены на продажу, что вызовет затоваривание и реальный обвал цен на рынке.

Эти рассуждения безукоризненны, и с ними сложно спорить. Более того, примеры кризисов на рынках недвижимости других стран, которые часто приводят в пример, скажем, США и Японии, подтверждают реальность угрозы. Однако более интересен другой вопрос – когда такой обвал сможет случиться? Или другими словами, какова та критическая масса инвестиционных квартир, способных вызвать кризис, и когда она накопится на столичном рынке жилья?


Критическая масса
Для ответа на вопрос о критической массе квартир постараемся понять насколько велика доля инвестиционных покупок в абсолютном выражении. Так в 2003 году было построено более 4.5 миллионов квадратных метров жилья. Примерно такой же объем строительства на уровне 4.5 – 5 миллионов метров в год намечен на ближайшие годы. За вычетом социального жилья коммерческий объем предложения можно оценить примерно в 3 миллиона метров в год. А 30% инвестиционных покупок или примерно треть объема составляет 1 миллион квадратных метров.

Много это или мало? Если сравнить с объемом предложения одного года, то это заметная величина. Если отнести его к общему объему жилого фонда столицы, составляющего около 200 миллионов квадратных метров, то доля инвестиционных квартир составляет менее 1%! Более того, заметный объем инвестиционных квартир накопился только за 2003 год, их доля за прежние годы была незначительной.

В текущем году рост цен на московском рынке жилья сохраняется. Согласно прогнозу аналитического центра www.irn.ru наиболее вероятный прирост может составить 20%-25%, хотя если, как и в прошлом году, реализуется наиболее благоприятный сценарий, то прирост может превысить 30%. Впрочем макроэкономический расчет в любом случае указывает на неизбежное замедление темпов роста цен к 2005-2006 годам до уровня порядка 15% в год и ниже.

Следовательно, продолжение роста цен на рынке жилья будет способствовать сохранению и даже некоторому увеличению доли инвестиционных квартир в ближайшей перспективе, что позволяет оценить эту долю на уровне 30%-40%. Это означает, что объем инвестиционных квартир будет возрастать примерно на 1 миллион квадратных метров в год.

Теперь мы готовы перейти к ответу на вопрос о критической массе инвестиционных квартир. Для этого необходимо знать связь между увеличением объема предложения и реакцией цен продаж. Такая зависимость была определена специалистами www.irn.ru в исследовании, проведенном для одной инвестиционной компании в конце прошлого года. Анализ графиков продаж по нескольким десяткам крупных объемов жилья в районах массовой застройки и жилья для среднего класса в обжитых районах Москвы показал, что повышение цен на 10% приводит к сокращению объемов продаж примерно вдвое. Справедлива и обратная закономерность – при увеличении объема предложения примерно вдвое (например, в результате появления второй очереди или начала продаж еще одного микрорайона) рост цен продаж начинает отставать от общерыночного подъема цен (роста индекса стоимости) примерно на 10%.



Эта зависимость позволяет нам связать возможное увеличение объема предложения на рынке жилья за счет продажи всех инвестиционных квартир и соответствующую реакцию динамики цен. Так увеличение объема предложения вдвое снизит темп рост цен на жилье примерно на 10%. Если исключить из рассмотрения инвесторов, то из 3 миллионов метров коммерческого жилья реальных покупателей 2 миллиона. Следовательно, чтобы задержать рост цен на 10% на рынок должно поступить 4 миллиона метров жилья при условии отсутствия инвестиционных покупателей (разумеется, их доля быстро сократится в случае появления признаков кризиса на рынке недвижимости).

Однако замедление роста цен на 10% в нынешних условиях вряд ли сможет серьезно изменить динамику рынка, который растет более высокими темпами. Учитывая приведенные выше аргументы напомним, что в ближайшие год-два темп роста цен будет находиться на уровне 20%-25% в год, постепенно снижаясь до 15%. Следовательно, чтобы перекрыть ожидаемый рост цен путем поступления в продажу всех инвестиционных квартир их объем должен соответствовать  замедлению ценового роста минимум на 20%. А для этого годовой объем предложения должен составить уже не 4 миллиона квадратных метров, а еще на 2 миллиона больше, т.е. около 6 миллионов квадратных метров. Следовательно, при условии поступления на рынок 3 миллионов метров коммерческого жилья, построенного за год, довесок инвестиционных квартир должен составить еще около 3 миллионов метров.

Итого мы оценили критическую массу инвестиционных квартир, которая может вызвать прекращение роста цен на жилье и даже снижение цен. Она составляет примерно 3 миллиона квадратных метров жилья. Учитывая, что накопление этой массы происходит темпами около 1 миллиона метров в год, начиная с 2003, можно утверждать, что критическая масса инвестиционных квартир накопится только за 2004 и 2005 годы. Другими словами, описанная выше угроза затоваривания столичного рынка жилья инвестиционными квартирами и потенциальный обвал цен могут реализовать на рубеже 2005 – 2006 годов.


Возможен ли обвал?
Полученная дата коррелирует еще с одной цепочкой рассуждений. Макроэкономический расчет показывает наличие потенциала роста цен на московском рынке жилья примерно до отметки в 2000$ за квадратный метр, возможно немного больше. Сейчас значение индекса стоимости находится на уровне 1600$ за метр. Следовательно, рост цен темпами порядка 20%-25% в год приведет к достижению отметки в 2000$ к середине 2005 года. Учитывая инертность рынка недвижимости рост цен будет сохранять еще до конца 2005 года, в результате чего как раз на рубеже 2005-2006 годов произойдет превышение ценами критического уровня и заметное замедление темпов роста. Соответственно, именно на рубеже 2005-2006 годов возможно более легкое преодоление перехода от роста цен к их снижению за счет резкого увеличения объема предложения, вызванного инвестиционными квартирами.

Означает ли это, что можно ожидать серьезный кризис на рынке недвижимости на рубеже 2005-2006 годов? Однозначно сказать нельзя. В зависимости от влияния других факторов в тот период в 2005-2006 годах может произойти просто плавное замедление темпа роста цен и переход рынка в стадию стабилизации. При этом может даже сохраниться небольшой прирост цен «на уровне инфляции» - порядка 10% в год.

Однако следует помнить, что рост массы инвестиционных квартир заключает в себе реальную  угрозу замедленного действия. Даже если пока величина этой угрозы незначительна. Возникновение на рынке недвижимости каких-либо негативных обстоятельств, скорее всего, только получит усиление в результате единовременной распродажи инвестиционных квартир.

 
Олег Репченко, руководитель аналитического центра, IRN.RU – Недвижимость в Москве и Подмосковье

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1775 (1 сегодня)


ЖК «ЗИЛАРТ». Беспроцентная рассрочка до 20 октября 2017 года. Первоначальный взнос на аккредитив суммы, не менее 30% от стоимости квартиры, остаток платежа вносится ежеквартально, равными частями до 20 октября 2017 года. Рассрочка суммируется со скидкой для корпоративных клиентов или со скидкой за повторную покупку. Максимальный размер скидки 2%. ООО «ЛСР.Объект-М»
Готовые дома с рассрочкой до двух лет! Выгодные предложения на участке до 19 соток! Коттеджи в КП«Etude family club». 6 км, Пятницкое ш., б/к, от 240 кв.м + участок. метро, инфр-ра, ипотека. Компания: Pragma Development.
Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
м. Преображенская площадь Спешите! В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 48-174 кв.м. м.Преображенская площадь. от застройщикаГалс-Девелопмент Квартиры у м. Динамо В продаже 1-4-комнатные апартаменты площадью 40-130 кв.м. 5 мин. пешком от м.Динамо. Подробности по телефону! от застройщикаГалс-Девелопмент Супер-акции в мае! Скидка 50% на паркинг при покупке LOFT-апартаментов или рассрочка на 3 мес. на апартаменты в готовом доме. от застройщикаGLINCOM Апартаменты бизнес-класса ЮЗАО ЖК Букинист в 3 мин. от м.Калужская. Организация жизни с максимальным комфортом! Надежная инвестиция в будущее от 4,6 млн рублейКонцерн "КРОСТ" Квартиры у м. Царицыно Торопитесь! Новые квартиры у м.Царицыно. 1-3-комнатные. Площадь от 30 до 140 кв.м. Монолит-кирпич. от 138 000 руб./кв.мООО «ДОКОН» ЖК "Сады Пекина" В продаже 1-4-комнатные апартаменты, пентхаусы площадью 51-157 кв.м. 3 мин. пешком от м.Маяковская. Уточняйте подробности по телефону. от застройщикаГалс-Девелопмент Только до 31 мая скидка 9%! Квартиры по ДДУ от 137 000 руб./кв.м. Всего 2 минуты пешком от метро! Собственный подземный паркинг. Ипотека. от 137 000 руб./кв.мРГ - Девелопмент Квартиры у м. Беговая Новые апартаменты у м.Беговая. 1-3-комнатные. Площадь от 29 до 138 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! от 4,6 млн руб!ООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") ЖК Царицыно: спецусловия в мае! От 2,9 млн руб.! Рядом парк, 7 мин. до метро и вся инфраструктура. Монолит. Вся инфр-ра. Ипотека от 7,5% от 2,9 млн руб.ЦНН Жилой комплекс "Город" В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 32-107 кв.м. 10 мин. транспортом от м.Петровско-Разумовская. Уточняйте подробности по телефону. от 4,1 млн рублейООО "НДВ" м. Преображенская площадь Спешите! 1-5-комнатные апартаменты рядом с м.Преображенская площадь. Площадь от 36 до 153 метров ГК: IV кв. 2015 г. Монолит-кирпич. от 155 000 руб./кв.мНДВ-Недвижимость м. Октябрьское поле В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 37-134 кв.м. 10 мин. пешком от м.Октябрьское поле. Торопитесь! от 147 000 руб./кв.мНДВ-Недвижимость AFI Residence Павелецкая Клубный квартал на набережной Москва-реки. Квартиры в 10 мин.от Кремля. Беспроцентная рассрочка до конца строительства! Детский сад, фитнес, пруд с фонтаном. Звоните уже сегодня! льготная ипотека – 11,75% ЖК "Терлецкий Парк" (ВАО) Монолитный дом. м.Перово в пешей доступности. Свой дет/сад. Рядом парки и усадьба "Кусково". Есть ипотека! от 5,2 млн рублейООО "НДВ" Жилой комплекс "Wine House" В продаже 1-3,5-комнатные квартиры площадью 56-234 кв.м. 14 мин. пешком от м.Новокузнецкая. от застройщикаГалс-Девелопмент Старт продаж в ЖК «Мир Митино» Квартиры в Москве от 86 500 руб./кв.м в пешей доступности от м. Пятницкое шоссе. Отличная экология. Паркинг. Звоните! от 86 500 руб./кв.мCapital Group ЖК "Сходня Парк" в мкрн. Сходня 12 км от МКАД. Квартиры с отделкой и без. Вся инфраструктура. Дом окружен лесным массивом. Подземный паркинг. Сдача в 2017г. от 2,01 млн руб.ООО «Фирма Риксон» Микрогород «В лесу» 1-4-комнатные квартиры пл. от 26 метров. Красногорский район. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от застройщикаRoseGroup ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.мООО ИСК БАСТИОН Квартиры в ЖК "Успенский" Скидка 1945 руб. с каждого 1 кв.м. Вся инфраструктура. Лесной массив, Москва-река! Одинцовский р-н, пос. Горки-10. от 66 100 руб./кв.мООО «Фирма Риксон» КП «Etude family club» Квартиры б/к от 80 кв.м., Дома построены, 6 км, Пятницкое ш. метро, инф-ра, ипотека от Сбербанка. Рассрочка. от 78 000 руб./кв.м Pragma Development Есть 89 000 руб.? Купи квартиру! Вся инфраструктура, дворы без машин, более 50 вариантов планировок, дизайнерская отделка. 10 мин.от м. Бульвар Дмитрия Донского от 2,4 млн руб.Urban Group Только до 31 мая! Лучшие квартиры из золотого резерва от 3,3 млн руб.! ЖК "Солнечная Система", Химки. Всего 4,4 км от столицы! Квартиры в Новой Москве! 850 метров от метро Рассказовка. Детские сады, школа. Рассрочка, ипотека 10%. Индивидуальные условия! от 105 000 руб./кв.мSezar Group Park Avenue на Новой Риге Уникальные предложения в квартале апартаментов: студии с террасой и участком или с доступом на открытую кровлю. от застройщикаVillagio Estate ЖК "Солнечный". Дома готовы! Акция! Монолит-кирпич! Развитая городская инфраструктура г.Раменское! Отличная экология, сосновый бор! Высокая транспортная доступность! Акция! от 53 000 руб./кв.мООО "РамСтрой" Копить на квартиру больше не нужно! 101 тыс. руб. и квартира в ЖК «Опалиха О3» ваша! Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Звоните! от 2,5 млн руб.Urban Group Квартиры в Одинцово. ЖК Одинбург Рассрочка без %! От 79 000 руб./кв.м. Ипотека. Свой паркинг. Звоните прямо сейчас! от 4,2 млн рублей ЖК «Жемчужина», г. Серпухов 89 км. от МКАД. Скидка 10%. Ключи в день оплаты. Рассрочка. Есть с отделкой. Военная ипотека. Мат. капитал. от 36 800 руб./кв.мГруппа компаний «ПЖИ Новостройки от А101. Новая очередь! 5 минут до м.Саларьево. 3 варианта дизайнерской отделки в испанском стиле. Ипотека с господдержкой. Рассрочка. 214-ФЗ. от 2,9 млн руб.А101 Девелопмент Квартиры в г. Химки Спешите! г. Химки. 1-5-комнатные квартиры площадью 45-209 метров. Дом сдан. Монолит-кирпич. 6 км от МКАД. от застройщика Город - курорт Митино О2 Квартиры от 2,3 млн. Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. Всего в 15 минутах от метро Пятницкое шоссе! от 2,3 млн рублейUrban Group Новогорск. Квартиры А вы видели ЖК бизнес-класса с открытым всесезонным бассейном и гольф-полем? Приезжайте и посмотрите! Куркино. от застройщика ЖК Ново-Никольское. Дома построены. Квартиры и таунхаусы в престижном районе Новой Москвы! Доступный комфорт-класс! Богатая инфраструктура! от 73 500 руб./кв.мООО Агрострой Квартиры рядом с метро Новокосино Монолитные дома комфорт-класса. Выдача ключей. Ипотека с господдержкой, рассрочка 0%. Выгода до 2,8 млн руб. от 3,2 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК "Зеленый Город", 27 км от МКАД Спец.цены! Готовые и строящиеся дома. 5 мин. пеш. до ж/д ст. «Зеленоградская». Лес, детсад, школа. Старт продаж нового корпуса! от 1,9 млн руб.ГК "Домстрой" "Переделкино Ближнее" Новая Москва. Квартиры с от 4 млн руб. Боровское ш., 8 км. Рядом с метро "Рассказовка". ФЗ-214. Ипотека. от 4 млн руб.Абсолют Недвижимость В мае выгода до 640 000 руб. Мкр. Красногорский. 14 км от МКАД, м. Тушинская. Готовые малоэтажные дома. 214-ФЗ. Рассрочка 0%. Выдаём ключи. от 1,9 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК "Загородный квартал" г. Химки. 8 км от МКАД. Квартиры площадью от 45 метров. Монолит. 1-4-комнатные квартиры, пентхаусы Уточняйте подробности по телефону. от 4,9 млн руб. RDI Group ЖК «Новые Ватутинки» Тест – драйв квартир: уникальные условия покупки квартир с отделкой. Звоните! Новая Москва от застройщикаООО «Инвесттраст» АП «Южная Долина» Акция «Весенний Аукцион». Квартиры с отделкой. Ключи в 2016г. 15 минут от м Домодедовская стартовая цена от 1,6 млн руб.RDI ГК «Май». 9 км от МКАД Месяц подарков и жарких цен. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин. от м. Домодедовская от 1,67 млн руб. Новоград «Павлино», г. Балашиха Квартиры в микрогороде по стартовым ценам. Удобные планировки, студии. Детсады, школы, паркинг, м.Некрасовка. от 1,7 млн руб.ГК "МИЦ" ЖК "Видный Берег" 1-3-комнатные квартиры пл. от 28 метров. Ленинский район. Монолит-кирпич. от 2,2 млн руб. ЖК "Зеленые аллеи" Современные 1-3-комнатные квартиры. г. Видное. Площадь от 32 до 112 кв.м. Монолит-кирпич. Спешите! от 2,3 млн руб.ГК "МИЦ" ЖК «Легенда» - скидки до 20%!Н.Москва До 15 июня лучшие условия на покупку! 1-й взнос по ипотеке 90000 руб. Мат.капитал х2. от 2,5 млн руб.ГК «Новые Кварталы»