Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
2 млн
руб.
от
793 тыс
руб.
от
1.5 млн
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость зимой 2017 года?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
30 марта 2004 года

Могут ли инвестиционные квартиры вызвать обвал столичного рынка недвижимости?

В условиях беспрецедентного роста цен на столичном рынке недвижимости все больше квартир приобретаются с целью вложения денег и перепродажи. Это создает угрозу затоваривания и обвала рынка при условии единовременной продажи всех квартир, купленных впрок. Какова критическая масса инвестиционных квартир, способная вызвать обвал рынка, и когда она накопится?


Инвестиционные квартиры
Рост цен на столичном рынке недвижимости продолжается уже четвертый год. Причем  достаточно заметный рост. Например, только за прошлый год по данным аналитического центра www.irn.ru индекс стоимости жилья вырос на 36%. Разные типы жилья поднялись в цене на 30%-40%, отдельные квартиры подорожали более чем на 40%.



Неудивительно, что в таких условиях все больше людей обращает внимание на квартиры не только, как на место проживания, но и как на средство для вложения денег и получения дохода от сдачи в аренду и перепродажи. И с течением времени таких людей становится все больше. Покупатели с инвестиционными целями особенно характерны для новостроек – на этапе строительства такую квартиру можно купить еще дешевле, а вопрос быстрого заселения у покупателей-инвесторов не стоит.

Приобретение квартиры с целью перепродажи стало представлять интерес примерно с конца 2000 – начала 2001 года, когда цены на жилье стабильно пошли вверх и стали выбираться из «послекризисной ямы». Тогда число таких инвестиционных покупок было крайне мало – не более 1%-2% от общего числа покупаемых квартир. Причем далеко не все инвестиционные покупатели строили планы о перепродаже в момент покупки – только спустя время они осознали, что купленную всего год назад квартиру теперь можно продать значительно дороже.

Доля покупателей квартир с инвестиционными целями, по-прежнему, оставалась незначительной вплоть до начала 2003 года. Кардинально изменило ситуацию снижение курса доллара – основного инструмента для сохранения сбережений наших сограждан. Необходимость найти иной способ для спасения и приумножения накоплений заставила широкие слои населения обратить свое внимание на рынок недвижимости.


Образование пузыря
По оценке специалистов аналитического центра www.irn.ru именно в течение 2003 года доля инвестиционных покупок выросла примерно до 30%. Эта цифра стала более заметной по сравнению с долей в 5%-10%, характерной для 2001-2002 годов. Рост числа покупок жилья, прежде всего в новостройках, с целью инвестирования средств привело к ощущению, что на столичном рынке недвижимости стал раздуваться очередной «пузырь».



Суть рассуждений достаточно проста. Пока цены продолжают расти, все стремятся успеть что-то купить, подогревая тем самым продолжение роста. Но стоит только росту цен по какой-либо причине остановиться, или просто возникнуть состоянию страха перед снижением цен, как произойдет обратное. Все квартиры, купленные впрок, сразу же будут выставлены на продажу, что вызовет затоваривание и реальный обвал цен на рынке.

Эти рассуждения безукоризненны, и с ними сложно спорить. Более того, примеры кризисов на рынках недвижимости других стран, которые часто приводят в пример, скажем, США и Японии, подтверждают реальность угрозы. Однако более интересен другой вопрос – когда такой обвал сможет случиться? Или другими словами, какова та критическая масса инвестиционных квартир, способных вызвать кризис, и когда она накопится на столичном рынке жилья?


Критическая масса
Для ответа на вопрос о критической массе квартир постараемся понять насколько велика доля инвестиционных покупок в абсолютном выражении. Так в 2003 году было построено более 4.5 миллионов квадратных метров жилья. Примерно такой же объем строительства на уровне 4.5 – 5 миллионов метров в год намечен на ближайшие годы. За вычетом социального жилья коммерческий объем предложения можно оценить примерно в 3 миллиона метров в год. А 30% инвестиционных покупок или примерно треть объема составляет 1 миллион квадратных метров.

Много это или мало? Если сравнить с объемом предложения одного года, то это заметная величина. Если отнести его к общему объему жилого фонда столицы, составляющего около 200 миллионов квадратных метров, то доля инвестиционных квартир составляет менее 1%! Более того, заметный объем инвестиционных квартир накопился только за 2003 год, их доля за прежние годы была незначительной.

В текущем году рост цен на московском рынке жилья сохраняется. Согласно прогнозу аналитического центра www.irn.ru наиболее вероятный прирост может составить 20%-25%, хотя если, как и в прошлом году, реализуется наиболее благоприятный сценарий, то прирост может превысить 30%. Впрочем макроэкономический расчет в любом случае указывает на неизбежное замедление темпов роста цен к 2005-2006 годам до уровня порядка 15% в год и ниже.

Следовательно, продолжение роста цен на рынке жилья будет способствовать сохранению и даже некоторому увеличению доли инвестиционных квартир в ближайшей перспективе, что позволяет оценить эту долю на уровне 30%-40%. Это означает, что объем инвестиционных квартир будет возрастать примерно на 1 миллион квадратных метров в год.

Теперь мы готовы перейти к ответу на вопрос о критической массе инвестиционных квартир. Для этого необходимо знать связь между увеличением объема предложения и реакцией цен продаж. Такая зависимость была определена специалистами www.irn.ru в исследовании, проведенном для одной инвестиционной компании в конце прошлого года. Анализ графиков продаж по нескольким десяткам крупных объемов жилья в районах массовой застройки и жилья для среднего класса в обжитых районах Москвы показал, что повышение цен на 10% приводит к сокращению объемов продаж примерно вдвое. Справедлива и обратная закономерность – при увеличении объема предложения примерно вдвое (например, в результате появления второй очереди или начала продаж еще одного микрорайона) рост цен продаж начинает отставать от общерыночного подъема цен (роста индекса стоимости) примерно на 10%.



Эта зависимость позволяет нам связать возможное увеличение объема предложения на рынке жилья за счет продажи всех инвестиционных квартир и соответствующую реакцию динамики цен. Так увеличение объема предложения вдвое снизит темп рост цен на жилье примерно на 10%. Если исключить из рассмотрения инвесторов, то из 3 миллионов метров коммерческого жилья реальных покупателей 2 миллиона. Следовательно, чтобы задержать рост цен на 10% на рынок должно поступить 4 миллиона метров жилья при условии отсутствия инвестиционных покупателей (разумеется, их доля быстро сократится в случае появления признаков кризиса на рынке недвижимости).

Однако замедление роста цен на 10% в нынешних условиях вряд ли сможет серьезно изменить динамику рынка, который растет более высокими темпами. Учитывая приведенные выше аргументы напомним, что в ближайшие год-два темп роста цен будет находиться на уровне 20%-25% в год, постепенно снижаясь до 15%. Следовательно, чтобы перекрыть ожидаемый рост цен путем поступления в продажу всех инвестиционных квартир их объем должен соответствовать  замедлению ценового роста минимум на 20%. А для этого годовой объем предложения должен составить уже не 4 миллиона квадратных метров, а еще на 2 миллиона больше, т.е. около 6 миллионов квадратных метров. Следовательно, при условии поступления на рынок 3 миллионов метров коммерческого жилья, построенного за год, довесок инвестиционных квартир должен составить еще около 3 миллионов метров.

Итого мы оценили критическую массу инвестиционных квартир, которая может вызвать прекращение роста цен на жилье и даже снижение цен. Она составляет примерно 3 миллиона квадратных метров жилья. Учитывая, что накопление этой массы происходит темпами около 1 миллиона метров в год, начиная с 2003, можно утверждать, что критическая масса инвестиционных квартир накопится только за 2004 и 2005 годы. Другими словами, описанная выше угроза затоваривания столичного рынка жилья инвестиционными квартирами и потенциальный обвал цен могут реализовать на рубеже 2005 – 2006 годов.


Возможен ли обвал?
Полученная дата коррелирует еще с одной цепочкой рассуждений. Макроэкономический расчет показывает наличие потенциала роста цен на московском рынке жилья примерно до отметки в 2000$ за квадратный метр, возможно немного больше. Сейчас значение индекса стоимости находится на уровне 1600$ за метр. Следовательно, рост цен темпами порядка 20%-25% в год приведет к достижению отметки в 2000$ к середине 2005 года. Учитывая инертность рынка недвижимости рост цен будет сохранять еще до конца 2005 года, в результате чего как раз на рубеже 2005-2006 годов произойдет превышение ценами критического уровня и заметное замедление темпов роста. Соответственно, именно на рубеже 2005-2006 годов возможно более легкое преодоление перехода от роста цен к их снижению за счет резкого увеличения объема предложения, вызванного инвестиционными квартирами.

Означает ли это, что можно ожидать серьезный кризис на рынке недвижимости на рубеже 2005-2006 годов? Однозначно сказать нельзя. В зависимости от влияния других факторов в тот период в 2005-2006 годах может произойти просто плавное замедление темпа роста цен и переход рынка в стадию стабилизации. При этом может даже сохраниться небольшой прирост цен «на уровне инфляции» - порядка 10% в год.

Однако следует помнить, что рост массы инвестиционных квартир заключает в себе реальную  угрозу замедленного действия. Даже если пока величина этой угрозы незначительна. Возникновение на рынке недвижимости каких-либо негативных обстоятельств, скорее всего, только получит усиление в результате единовременной распродажи инвестиционных квартир.

 
Олег Репченко, руководитель аналитического центра, IRN.RU – Недвижимость в Москве и Подмосковье

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1843 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
ЖК "Лобачевский" В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 40-124 кв.м. 10 мин. транспортом от м.Университет. Уточняйте подробности по телефону. ООО "Бизнес-Мастер" ЖК «Донской Олимп»- дома построены! Просторные квартиры бизнес-класса. Серпуховский вал. Развитая инфраструктура, подземный паркинг. Детский сад. от застройщикаАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» Комплекс клубных домов в ЦАО Хамовники: идеальный район для семей с детьми. Парк, пруд, 4 д/сада и школа. Новые корпуса от 350 тыс. руб./кв.м ЖК "ПРАЙМ ТАЙМ" Новые квартиры у м.Аэропорт. Студии,1-3-комнатные. Площадь от 36 до 94 кв.м. Монолит-кирпич. Звоните! от 8,1 млн руб.Застройщик ООО Атлантик «Скидка до 500 тыс. рублей» Муниципальные детские сады и школа. Ключи июнь 2017. Пешком 15 минут от м.Нижегородская. 5 км от ТТК ЖК «Пресня Сити»! Скидки до 10%. ЦАО. м. «Улица 1905 года». Рассрочка. Ипотека. ФЗ-214. Coalco, MR Group Старт продаж нового корпуса! 7 мин ходьбы до метро и МЦК Владыкино. Монолит, закрытые охраняемые дворы, свои детсад и школа. Рядом парк от 4,8 млн руб.ФСК Лидер - надежный застройщик ЖК "Фили Град" Бизнес-класс. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити, рядом Филевский парк. Свой паркинг. MR Group «ЖК Воробьев Дом» Скидки до 7%. Комфорт на высшем уровне. Камины. Потолки 3,30 м. Видовые террасы. Сдача 3 кв. 2017 г. ФЗ-214. м. Кутузовская Квартиры у м. Беговая Новые 1-4-комнатные квартиры площадью от 48 метров. рядом с метро Беговая. Монолит. от застройщикаCapital Group Басманный, 5 Скидки до 9%. Живите в ЦАО. Богатая инф-ра района. 5 мин. от м. Красные Ворота. Сдача I кв. 2018 г. ФЗ-214. Coalco, MR Group ЖК «ЗИЛАРТ» - новые дома в продаже! ЖК «ЗИЛАРТ» - новый центр столицы. Квартиры от 167 000 руб./кв.м. Каждый дом – шедевр. м.Автозаводская. от 167 000 руб./кв.мЛСР.Объект-М Новый клубный ЖК "СВОЙ" Старт продаж! Клубный ЖК бизнес-класса! П/паркинг, охрана, двор без машин. Престижный район. м. Кунцевская. от 167 475 руб./кв.мООО "Магистрат" Жилой комплекс «Ясный»! Скидка 11% на квартиры. Подземный паркинг. Рассрочка. Ипотека 12,1% от банка ВТБ24. ФЗ-214. м.Домодедовская. MR Group ЖК «ЛУЧИ». Ипотека от 8,5% Старт продаж 2-й очереди! 300 м от метро Солнцево. *открытие в 2017г. Новый взгляд на комфортную жизнь от крупнейшего застройщика России! от 4,2 млн руб.АО «ЛСР. Недвижимость-Москва» ЖК "На улице Мельникова" Новые квартиры у м.Волгоградский проспект. 1-3,5-комнатные, пентхаусы. Площадь от 45 до 290 кв.м. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 172 550 руб/кв.м.ООО "Магистрат" Все новостройки на выставке! Новостройки от 1,3 млн руб. От застройщиков: презентации, акции и скидки. Семинары для покупателей и риэлторов. Скидки до 20% от крупнейших застройщиков БЕСПЛАТНЫЙ БИЛЕТ >>>Выставка Недвижимость от Лидеров ЖК "Мой адрес На Дмитровском 169" Готовые дома с инфраструктурой (детский сад, школа, паркинг). Метро "Алтуфьево" рядом. Ипотека от 10,9%! Квартиры комфорт-класса в Москве Микрорайон "Домашний" всего в 10 мин. от м. Марьино! Первый взнос 0%! Специальные предложения только в феврале Квартиры у м. ВДНХ В продаже студии,1-4-комнатные квартиры площадью 48-204 кв.м. 5 мин. транспортом от м.ВДНХ. Уточняйте подробности по телефону. от застройщикаCapital Group ЖК "мой адрес На Амурской 54" Успейте забронировать! Дом готов. 2-, 3-, 5- комнатные квартиры с отделкой от 5,9 млн руб., ипотека от 10,9%! ЖК Царская площадь м. Динамо Скидки до 9%. Бизнес-класс. Квартиры от 8.5 млн руб. Живите в САО! «MR Group», «Coalco», «Группа ВТБ ЖК «Центр-Сити» Квартал жилых небоскребов. Москва Сити. 150 метро до м. Шелепиха. Потрясающие панорамные виды на город. 5,7 млн руб.Жилой квартал Сити ЖК "Савеловский сити" Квартиры рядом с Центром от 5 млн руб. 7 мин от м. Дмитровская. Уникальные виды. от 5 млн руб.MR Group ЖК "мой адрес В Солнцево" Новый объем! 1-комн. кв. с отделкой от 4,8 млн руб. Идет заселение. Метро «Солнцево» рядом. Ипотека от 10,9% ЖК «Водный». Скидки до 9%. Успейте купить в феврале! Выдаем ключи! 2 мин. пешком от м. Водный стадион. ЖК "Староалексеевская/Лайм" В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 41-143 кв.м. 7 мин. пешком от м.Алексеевская. Уточняйте подробности по телефону. ЖК бизнес-класса "Династия" Старт продаж. Квартиры бизнес-класса. 300 м от м.Полежаевская, 6 км до Кремля. Личный парк для жителей. Паркинг. Звоните! SEZAR GROUP Живи у метро ЦСКА от 4,98 млн! Бизнес-класс в 300м от метро ЦСКА. Корпус "Восток" сдан. Успей купить готовые апартаменты по цене строящихся! от 4,98 млн руб.ГК "ИНТЕКО" м. Автозаводская Новые квартиры у м.Автозаводская. 1-3-комнатные. Площадь от 37 до 87 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. ЖК "RiverPark" Торопитесь! В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 31-146 кв.м. 5 мин. транспортом от м.Коломенская. Старт продаж офисов в ТЦ "Город" м. Нижегородская. Продажа помещения до 30 кв.м для инвестиций и бизнеса. Стоимость от 130 000 руб./кв.м. ЖК «мой адрес В Некрасовке» 2- 5 комнатные квартиры с отделкой от 4,9 млн руб. Идет заселение. Метро "Выхино". Ипотека от 10,9%! Новый квартал в продаже! ЖК «Новое Бутово», 15 минут от м. Бунинская аллея. 2 детских сада, школа. Сильные скидки до 23 февраля! от 2,8 млн руб.НДВ-Недвижимость Купите квартиру в ЖК «Хорошевский»! Выгода до 2,43 млн руб. до 31 марта. Беспроцентная рассрочка. 5 минут до метро Октябрьское поле от 4,7 млн рублейГК «Монарх» м. Петровско-Разумовская Новые 1-4-комнатные квартиры площадью от 32 метров. рядом с метро Петровско-Разумовская. Монолит. Подробности по телефону! от 4,6 млн руб.НДВ-Недвижимость Скидки на квартиры в г.Одинцово! Дотовый дом бизнес-класса ЖК "Одинбург", до МКАД без пробок за 7 минут. Свой детсад, торговый центр. Выдаём ключей! от 2,75 млн руб.AFI Development UP-квартал "Новое Тушино" Благоустроенная охран тер; готовые и строящиеся квартиры от 29 до 103 кв.м, работающий детсад; 500 м от МКАД от 2,8 млн руб.ФСК "Лидер" Готовые кв-ры Балашиха. Ипотека 7,5% Квартиры с отделкой 7 км от МКАД. Материнский капитал. Рассрочка до 10 лет. Индивидуальные условия. от 55 000 руб./кв.мАО "СпецВысотСтрой" UP-квартал "Римский" Для влюбленных в Италию! Европейская архитектура теперь доступна! Всего в 2 км от МКАД и 15 мин от м.Домодедовская. от 2,4 до 12 млн руб.Надежный застройщик ФСК Лидер Готовые квартиры на Новой Риге Квартиры от 6,6 млн руб. в охраняемом клубном поселке Парк Авеню. Всего 7 малоэтажных корпусов! Новая Рига, 23 км Звоните! от 6,6 млн руб.Villagio Estate Квартиры в ЖК "Южное Видное" Выдаем ключи! Выгода до 800 000 руб. в феврале на ограниченный объем квартир. 15 мин до м.Домодедовская. Звоните! от застройщикаRDI Group Квартал Тетрис в Красногорске Своя Квартира с отделкой и мебелью. Закрытый двор. 10 мин. м.Тушинская. Школа, детский сад на территории квартала от 1,8 млн руб.ГК «Садовое Кольцо» Скидки на квартиры до 20%! UP-квартал Сколковский. Класс комфорт+, 15 мин от метро. Разные стадии строительства. Д/сад, школа. Рядом парк! от 2,2 млн руб.Надежный застройщик ФСК Лидер Продолжение легенды! Старт продаж! Квартиры нового поколения в ЖК Солнечная Система. 4 км от МКАД. Химки. Премиальная архитектура. Детсад, школа, поликлиника рядом. от 2,6 млн руб.Urban Group ЖК «Нахабино Ясное» ипотека от 8,5% Ипотека от 8,5%. Уютное жильё комфорт-класса, свежий лесной воздух. Дома уже сданы! от застройщикаАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» ЖК Видный город от Urban Group Квартиры с отделкой всего за 2,3 млн руб.! 10 мин.от метро Аннино 2,3 млн руб.Urban Group ГК «Май». 9 км от МКАД Уникальные -20%-17% Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. Ипотека без первоначального взноса. Каширское ш. от 1,6 млн руб. Переезжайте на Рублевку! Квартиры нового поколения на Рублевке! Потолки 3,6 м и огромные окна всего за 3 млн руб.! Живите в красоте! Urban Group ЖК "Видный Берег" Ленинский район. Квартиры площадью от 28 метров. Монолит-кирпич. студии,1-3-комнатные квартиры Звоните! ЖК "Эко Видное 2.0" Скидка 3% Квартиры комфорт-класса от 68 000 руб./кв.м! Скидка 3% на 2-х и 3-х комнатные квартиры! 4 км от МКАД. от 68 000 руб./кв.мMR Group ЖК "Альфа Центавра" г.Химки Квартиры с ремонтом от застройщика! 1-ая очередь - выдача ключей! от застройщикаGalaxy Group ЖК "мой адрес В Бескудниково" 2-комн. квартиры с отделкой от 6,9 млн руб. Идет заселение. М. "Петровско-Разумовская" рядом. Ипотека от 10,9%! Город - курорт Митино О2 Квартиры м.Митино. Премиальная архитектура! Потолки 3,6 м и французские окна. Живите в красоте! от 2,2 млн рублейUrban Group Микрогород в лесу Красногорский район. Студии,1-4-комнатные квартиры площадью 26-117 метров. Монолит-кирпич. Rose Group Город-парк „Первый Московский" Новая Москва. Киевское шоссе, 7 км. М. «Саларьево». Квартиры с отделкой и без. Ипотека — 0% первый взнос. мкр. Новое Бисерово 2 Малоэтажный район на берегу озера. Отделка, охрана, д/сад, школа, ТЦ, паркинги, лесопарк. 5 мин до ж/д станции от 1,3 млн руб.Роситал ЖК "Лукино-Варино" Торопитесь! п. Свердловский. Квартиры пл. от 32 метров. Монолит-кирпич. 1-3-комнатные квартиры Город-парк «Переделкино Ближнее» Новая Москва. Боровское шоссе, 8 км. М «Рассказовка» в 2017 г. Рядом ж/д станция. Квартиры с отделкой и без. Беспроцентная отсрочка на 1 год. Ипотека — 0% первый взнос. ЖК "Пироговская Ривьера" Торопитесь! Новые студии,1-3-комнатные квартиры. п. Пироговский. Площадь от 24 до 95 кв.м. Монолит. от 2,2 млн руб.ООО "КомфортИнвест" ЖК "Две Столицы" Новые студии,1-3-комнатные квартиры. г. Химки. Площадь от 30 до 73 кв.м. Монолит. Звоните! от 2,3 млн руб. ЖК Томилино, м. Котельники Ипотека от 7%. Платеж от 19700 руб./мес. Рассрочка без%. 10 мин до метро. Вся инфраструктура. Рядом лес, река. от 2,3 млн руб.ГК «Рассвет» ЖК "Дом на Садовой" Квартиры пл. 34-76 кв.м. Красногорский район. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 3,6 млн руб.Роситал Квартиры в г. Химки Современные студии,1-3-комнатные квартиры. г. Химки. Площадь от 33 до 79 кв.м. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 2,5 млн руб.ООО «ОЗФ Девелопмент» Новостройки от А 101 15 мин до м. Теплый Стан. Развитая инфраструктура. Застройщик. 214-ФЗ. Успейте забронировать. от застройщика А101 Девелопмент ЖК "Усадьба Новая Салтыковка" г. Балашиха. 1-4-комнатные квартиры пл. 40-146 метров. Монолит. 6 км от МКАД. Звоните! ООО «Хант Холдинг» ЖК "Ленинградский" г. Химки. Студии,1-3-комнатные квартиры пл. 24-83 метров. Монолит. Подробности по телефону! от 2,9 млн руб.НДВ-Недвижимость Городской район Новые Ватутинки Монолитные дома с подземным паркингом. Детские сады, школа и поликлиника в районе. Московская прописка. от 3 млн рублейООО "Инвесттраст" ЖК "Южная долина", 9 от МКАД 9 км от МКАД. Квартиры площадью 29-82 кв.м. Ленинский район. Монолит-блок. Торопитесь! от застройщикаRDI Group ЖК Царицино Квартиры комфорт-класса по цене эконом от 4 млн руб.! Рядом метро и парк Царицыно! Спешите! от 80 000 кв.м.ООО ЦНН ЖК "Восточный Берег" Подмосковная здравница. г.Звенигород 35 км от МКАД, Рублёво-Успенское шоссе. Комфорт класс. от 43000 руб./кв.мРосДевелопмент