Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам октября 2026 года

Минувший октябрь на московском рынке готового жилья можно назвать обычным, несмотря на разгар осеннего делового сезона. В то время как рынок новостроек с наступлением октября испытал серьезную трансформацию – вступили в силу новые существенные ограничения по семейной ипотеке – вторичный рынок остается сбаллансированным. На нем во многом продолжают развитие тенденции прежних месяцев, а цены умеренно подрастают примерно на уровне инфляции.

Так по данным аналитического центра www.irn.ru, индекс стоимости готового жилья в Москве вырос за октябрь 2026 года на 0,8% – немногим более, чем за сентябрь, и составил 307,5 тысяч рублей за квадратный метр (без учета элитного жилья). Всего же с начала 2026 года столичный «квадрат» подорожал в среднем на 7,6%, что немногим выше официальной инфляции Росстата, составившей за тот же период 6,2%.

Если с началом осени, в сентябре, дорогие округа и районы начали догонять по темпам роста цен недорогие, то в октябре в лидеры удорожания снова вернулись самые доступные локации. Так тройку лидеров октября составили Восточный и Южный округа, а также сегмент старомосковских районов за МКАД, вытеснив ниже престижный запад и дорогой центр. 

Ограниченность платежеспособности спроса видна и по типам домов. Как и ранее, за минувший месяц рост цен обусловлен в основном панелью всех эпох, хотя в октябре в лидеры вышел разношерстный сегмент кирпичных домов советской эпохи: от сталинок до домов ЦК. Обычно это добротное качественное жилье, расположенное в хороших местах, но при этом существенно более доступное, нежели современный бизнес-премиум класс «новой вторички».

При этом, как и в прежние месяцы, в октябре в лидерах прироста цен находятся трехкомнатные квартиры, обгоняя более доступные однушки и двушки. Это обстоятельство во многом и демонстрирует переток спроса с рынка новостроек, где более дорогая цена метра делает большие квартиры совсем недоступными, особенно в условиях урезания программы семейной ипотеки.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Свежая статистика Росреестра позволяет сделать окончательные выводы в отношении семейной ипотеки в нынешних условиях и ее влиянии на рынок жилья. В то время как в целом по стране участники рынка отмечали всплеск спроса на новостройки в сентябре, в преддверии ужесточения программы, статистика по Москве наличие такого всплеска не подтверждает. Это позволяет утверждать, что властям наконец удалось сделать семейную ипотеку адресной, по крайней мере, для Москвы. К слову, на московском рынке не было никакого ажиотажа уже в июне, когда ограничения, перенесенные на октябрь, изначально хотели ввести с июля.

При этом, вторичный рынок демонстрирует примечательную стабильность как по числу сделок, так и по ценам. Число сделок остается примерно стабильным как из месяца в месяц, так и к прошлому году, с небольшими вариациями, связанными с сезонностью и другими второстепенными факторами. Цены, как было отмечено выше, примерно отыгрывают инфляцию, равномерно подрастая из месяца в месяц в диапазоне полпроцента-процент. Эти обстоятельства как раз и позволяют считать рынок готового жилья сбалансированным и здоровым, а отличие от рынка новостроек, изрядно перекошенного льготными программами и маркетинговыми приемами застройщиков.

А в завершение темы перестройки семейной ипотеки следует отметить еще одно обстоятельство, которое прошло во многом незамеченным. Большинство экспертов рынка, комментируя изменения семейной ипотеки, отмечали дифференциацию ставок по числу детей и регионам, а также изменение лимитов, но по мнению специалистов IRN.RU самое интересное в новых условиях семейки – это срок 15 лет вместо 30. Примечательно, что это не ухудшение, а улучшение условий программы! Дело в том, что срок кредита 15 лет является оптимальным, до которого ежемесячный платеж снижается ощутимо, а переплата по кредиту растет не сильно. Но при увеличении срока кредита более 15 лет сокращение ежемесячного платежа уже почти не происходит, зато переплата начинает расти лавинообразно. Эти обстоятельства наглядно показаны на примерах в статье «Новые условия семейной ипотеки: 15 лет — это не ограничение для заемщиков, а их защита от банковских ловушек».