Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам сентября 2026 года

С наступлением осеннего делового сезона прорыва на московском рынке недвижимости не произошло. Скорее получили развитие те тенденции, которые уже сформировались ранее: переток спроса с рынка новостроек на вторичку, а также умеренный прирост цен на готовое жилье. При этом очередное урезание семейной ипотеки, вступившее в силу с начала октября, может их только усилить.

Так по данным аналитического центра www.irn.ru, индекс стоимости готового жилья в Москве вырос за сентябрь 2026 года на 0,6% и составил чуть более 305 тысяч рублей за квадратный метр (без учета элитного жилья). Это чуть меньше прироста августа, что говорит об отсутствии разгона рынка. Всего же с начала 2026 года столичный «квадрат» подорожал в среднем на 6,7%.

Динамика цен на квартиры в Москве по сегментам говорит скорее о консолидации рынка с наступлением осени, что наиболее отчетливо видно в разрезе географии. Здесь нет четкого доминирования в лидерах и аутсайдерах дорогого или недорогого сегментов. Так в лидерах по приросту цен за сентябрь одновременно присутствуют как престижные и дорогие западные округа, так и самый демократичный юго-восток столицы. Аналогично и в аутсайдерах рейтинга с недорогим югом и районами за МКАД соседствует престижный юго-запад.

Примечательно, что как и ранее в августе, в сентябре трехкомнатные и многокомнатные квартиры обогнали по темпам роста цен более доступные однушки и двушки, хотя долгое время было наоборот. Это обстоятельство можно рассматривать как раз как миграцию спроса с рынка новостроек, где более дорогая цена метра делает большие квартиры совсем недоступными, особенно в условиях урезания программы семейной ипотеки.

При этом в разрезе типов жилья по-прежнему лидируют все панельные дома. Это говорит об ограниченной платежеспособности спроса – людям нужно жилье побольше, но они вынуждены выбирать сегмент подешевле.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Свежая статистика Росреестра продолжает подтверждать то обстоятельство, что спрос во многом сосредоточен на вторичке, а московский рынок новостроек встретил осень на спаде. И если в преддверии ужесточения условий по семейной ипотеке еще могла иметь место некая активизация в сегменте новостроек, то с началом октября здесь следует ожидать еще большего спада.

Дополнительной проблемой рынка новостроек Москвы становится миграция застройщиков в дорогой сегмент. Они почти перестали строить дома для широкой аудитории – эконом- и комфорт-класс, а сосредоточились во многом на премиум-классе и элитке. В результате в дорогом сегменте начинает формироваться перепроизводство жилья.

Впрочем, сдаваться застройщики не собираются. В ход идут все возможные инструменты,  от скидок, которые чаще оказываются лишь маркетинговым приемом, до рассрочек и субсидирования дорогой ипотеки. Поможет это или нет – покажет время.