Обзор рынка недвижимости Новой Москвы и Подмосковья по итогам июля 2026 года

В июле 2026 года цены на готовое жилье снова немного подросли во всех макролокациях Московского региона. Однако в этом месяце темпы удорожания квартир в «старой» Москве оказались ниже, чем на замкадных территориях, в отличие как от 1 полугодия 2026 года, так и от всего 2025 года. Так или иначе, чем дороже становится «квадрат» внутри МКАД, тем сильнее спрос начинает перетекать за него в поисках более доступного жилья.

По данным аналитического центра www.irn.ru, средняя стоимость готовых квартир в «старой» Москве прибавила за месяц 0,4% и составила 300,8 тысяч рублей за квадратный метр (без учета элитного жилья). Новая Москва и Подмосковье подорожали за июль 2026 года на 0,7% до 220 и 163 тысяч рублей за «квадрат» соответственно. Для полноты картины также следует отметить, что в «старой» Москве в лидерах прироста в июле был сегмент районов за МКАД с удорожанием на 1,2%, то есть тоже замкадные территории.

При этом, в отличие от «старой» Москвы, где спрос сосредоточен во многом в самом недорогом сегменте, на территориях за МКАД люди больше нацелены на качественное жилье. Так в Подмосковье полным аутсайдером в июле оказался старый панельный жилой фонд, а лучше рынка показали себя как современная панель, так и современный монолит-кирпич.

Также за МКАД покупатели идут за квартирами нормальной площади, в отличие от популярных для «старой» Москвы однушек и студий. Так в Новой Москве в июле в лидеры удорожания вышли двушки, а в Подмосковье – трехкомнатные квартиры. 

И тем не менее, спрос за МКАД сосредоточен в основном в ближнем поясе. Так ближнее Подмосковье прибавило за июль 1%, сильно обогнав среднее и дальнее Подмосковье. Более того, это почти совпадает с величиной прироста старомосковских районов за МКАД, уже упоминавшихся ранее, которые вместе с ближним Подмосковьем формируют фактически единую зону, примыкающую ко МКАД извне. Впрочем, в Новой Москве в июле Троицк обогнал по темпу удорожания примыкающие к МКАД районы.

• Индексы цен на квартиры в Москве, Новой Москве и Подмосковью вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Дальнейшие перспективы рынка вторичного жилья, особенно в недорогом сегменте, пока остаются сдержанными из-за пробуксовки удешевления рыночной ипотеки. На недавнем заседании 24 июля 2026 года Центробанк хоть и снизил ключевую ставку еще на символические 0,25%, но снова ухудшил прогноз по дальнейшей траектории ставки. Согласно параметрам обновленного прогноза ЦБ доступной ипотеки ещё два года ждать, и это при отсутствии новых форс-мажоров и потрясений.

Похоже минувшее заседание Центробанка от 24 июля 2026 года окончательно развеяло иллюзии о скором снижении ключевой ставки, на которое весь минувший год надеялись многие. И теперь об этом говорят уже не аналитики и эксперты, а реальные шаги крупных банков, подкрепленные рублем. Если до недавнего времени ставки по банковским депозитам были сопоставимы с ключевой ставкой лишь на ближайшие месяцы, а на срок порядка года резко уходили вниз, то теперь банки стали повышать ставки на «длинные» депозиты.

Не исключено, что дальнейшего снижения ключевой ставки уже не будет, а вот риск ее нового повышения возрастает. По крайней мере глава ЦБ Эльвира Набиуллина на пресс-конференции после заседания заявила о том, что полностью исключить повышение ставки невозможно. Поэтому рассчитывать на взрывной рост цен на жилье пока не приходится, а продавцам квартир на вторичке важно не перестараться с повышением цен, как это случилось с новостройками.