Рыночная ипотека начала подавать признаки жизни на фоне снижения ключевой ставки, но до возвращения массового спроса еще далеко, а на рынке новостроек наступил период охлаждения – участники рынка на протяжении первой половины марта подводили итоги февраля 2026-го.
Так, по данным bnMAP.pro, в феврале на первичном рынке Москвы, Новой Москвы и Московской области было зарегистрировано 6 902 лотов в сделках, суммарная площадь лотов составила 334,4 тыс. кв. м. Даже по сравнению с январем 2026 года спрос сильно снизился: количество зарегистрированных лотов сократилось на 31,0%, а суммарная площадь — на 24,7%.
«Произошло то, что мы давно прогнозировали. В предыдущие месяцы, особенно в декабре, мы фиксировали резкий рост спроса, а в феврале произошла коррекция и сильное снижение числа лотов в сделках. Главная причина – ажиотаж из-за опасения изменений условий по семейной ипотеке. При этом максимальное сокращение доли ипотечных сделок в феврале отмечено в "старой" Москве – минус 12 п.п. к январю, до 51% в общей структуре по числу лотов в сделках. В Новой Москве доля ипотек снизилась на 9 п.п. к январю, в Московской области - на 7 п.п. Можно констатировать, что рынок оказался не готов к изменению условий основной поддерживающей программы», — подчеркивал директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе.
О снижении спроса в марте говорили и в «КОР.ЭКСПИ (CORE.XP)»: в феврале в «старой» Москве было зарегистрировано 2 647 договоров долевого участия (ДДУ). По сравнению с январем этот показатель снизился на 21% (3 347 сделок), а в годовом выражении — на 49%. Аналогичную тенденцию зафиксировали и на первичном рынке жилья Новой Москвы, где в феврале было заключено 927 ДДУ — на 40% меньше, чем в январе 2026 года и на 57% ниже показателя февраля 2025 года. В компании также связывают динамику снижения продаж с изменением условий по семейной ипотеке, сохраняющейся высокой ипотечной ставкой, а также традиционно низкой деловой активностью покупателей в начале года.
«Наблюдаемое сокращение количества зарегистрированных сделок на первичном рынке столичных новостроек вполне закономерно: значительная часть покупателей ожидает дальнейшего снижения ключевой ставки и восстановления ипотечного рынка», — отмечала директор, руководитель жилого направления «КОР.ЭКСПИ (CORE.XP)» Екатерина Ломтева.
Впрочем, «рынок уже не живёт только за счёт льготных условий, постепенно переключаясь на рыночные ставки, которые снижаются вслед за ключевой», подчеркивали ранее в Аналитическом центре ДОМ.РФ. Так, в феврале 2026 года в России по рыночной ипотеке было предоставлено около 41 тыс. кредитов на сумму около 120 млрд руб. Средненедельные выдачи достигли 11 тыс. кредитов на 31 млрд руб. Это в 4 раза выше уровня февраля 2025 года и в 1,3 раза выше января 2026-го.
Рыночная ипотека начала оживать после снижения ставок до уровня ниже 20%, говорил руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. Но совсем доступной, по его словам, она станет, когда упадет до уровня ниже 15% — «Когда она придет к 12%, то можно будет говорить о полном оживлении и восстановлении рыночной ипотеки».
«Мы ожидаем, что ставка будет снижаться до примерно 12-13% к концу года. И ожидаем сильного роста рыночных выдач. В прошлом году этот показатель составлял 20% от общего количества выдач ипотеки. В этом году эта доля может удвоиться и составить 40%», — отметил Гольдберг.
Но при ключевой ставке на уровне 12-13% и ипотеке около 15% сильного роста спроса на рынке может не случиться. Согласно результатам недавнего исследования IRN.RU, для этого нужна ключевая ставка к ближе к 10% и ниже – только в этом случае депозиты и другие сберегательные инструменты (облигации, денежные фонды, дающие доходность по КС) уйдут ниже психологической отметки 10%, а ставки по ипотеке опустятся до 12% и ниже. И, согласно прогнозу самого Центробанка, произойдет это не раньше следующего года и при отсутствии новых форс-мажоров. А пока 2026-й рискует стать почти полной копией предыдущего: тот же период запредельно высоких ставок, та же недоступность ипотеки и, как неизбежное следствие, сдержанный спрос на жилье.