Обзор рынка недвижимости Новой Москвы и Подмосковья по итогам февраля 2026 года

Цены на готовое жилье в московском регионе продолжают медленно, но верно, карабкаться вверх. Не исключено, что этот тренд продлится еще какое-то время благодаря перетоку покупателей с перегретого рынка новостроек, где выдыхаются основные драйверы спроса и давно назрел откат цен назад.

По данным аналитического центра www.irn.ru, в феврале 2026 года прирост цен на готовые квартиры вновь показали все макросегменты московского региона. И если ранее локомотивом удорожания жилья была Москва в старых границах, то за февраль в лидеры вышли новые территории: квадратный метр здесь прибавил 0,7% и поднялся до отметки 210,7 тысяч рублей (без учета элитного жилья). «Старая» Москва ушла на второе место с приростом 0,5% до 289,4 тысяч рублей за «квадрат», а в аутсайдерах оказалось Подмосковье, прибавившее 0,4% до 157,4 тысяч.

Динамика цен по типам жилья в Подмосковье за февраль продолжила январскую –основной прирост снова пришелся на «середину» рынка, а его края – как старая советская панель, так и современный монолит-кирпич остались в аутсайдерах. Также лидируют по темпам роста цен двух- и трехкомнатные квартиры, очередной раз демонстрируя, что для жизни нужно жилье нормальной площади. Примечательно, что в «старой» Москве в феврале прирост показал только недорогой сегмент и квартиры небольших площадей, которые как раз сопоставимы по стоимости с хорошим жильем за МКАД.

По географии в феврале в лидерах оказалось ближнее Подмосковье, обеспечив основной прирост, а более удаленные территории подросли куда скромнее. Таким образом, спрос на рынке готового жилья московского региона во многом сосредоточен в самом доступном недорогом сегменте, только внутри МКАД покупателям приходится соглашаться на небольшие квартиры в старом фонде, а уйдя за МКАД есть возможность приобрести более качественного и просторное жилье.

Динамика цен на готовые квартиры в Новой Москве была более равномерной – здесь примерно одинаково приросли в цене как панельные, так и монолитно-кирпичные дома, а также примыкающий к «старой» Москве Новомосковский и более удаленный Троицкий округа. Единственная неравномерность в динамике наблюдается по комнатности жилья – как и в «старой» Москве спрос больше смещен на маленькие квартиры в силу более высокого, чем в Подмосковье, уровня цен.

• Индексы цен на квартиры в Москве, Новой Москве и Подмосковью вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

В ближайшие месяцы может иметь место дальнейшее смещение спроса на рынок вторичного жилья с рынка новостроек. Во-первых, с февраля были ужесточены условия по семейной ипотеке и все, кто мог и хотел запрыгнуть в последний вагон это уже сделали. Далее в феврале президент России Владимир Путин поручил проработать вопрос дифференциации ставок по семейной ипотеке в зависимости от количества детей в семье. Скорее всего, выгодные ставки оставят только для многодетных семей для стимулирования рождаемости и исключения из программы инвесторов-спекулянтов. Более того, люди постепенно начинают понимать, что покупая новостройку по завышенной цене они больше теряют, чем экономят на льготной ставке.

Выдыхается и другая схема, перетягивавшая спрос на рынок новостроек – рассрочки. Инструмент, который казался «спасательным кругом» на фоне дорогой ипотеки, начинает давать сбои и причины этого обстоятельства описаны в статье «Рассрочка под давлением: кто попадает в зону риска и ждать ли массовых расторжений».

А с другой стороны, есть и причина, которая может привести к некоторому увеличению предложения на вторичке. Благодаря существенному укреплению рубля к доллару за минувший год как московская, так и вся российская недвижимость, существенно подорожала в долларовом выражении. Это означает, что обмен московской квартиры на зарубежную недвижимость стал более выгодным, но такое положение дел, как и крепкий рубль, могут сохраняться не вечно.