В текущих макроэкономических и геополитических условиях Центробанк будет вынужден и дальше поддерживать ключевую ставку высокой. Рынок недвижимости, страдающий от неэффективности, завышенных цен и искаженных льготных программ, находится в состоянии пузыря, который может или болезненно лопнуть или безболезненно рассосаться за счет инфляции. Об этом и многом другом руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» IRN.RU Олег Репченко рассказал в двухчасовом подкасте «Smarent про недвижимость».
По словам эксперта, геополитическая турбулентность, в эпицентре которой оказалась наша страна, требует от государства постоянной готовности к новым неожиданностям. В таких условиях правительство вынуждено закладывать дополнительные бюджетные расходы, что ведет к эмиссии денег и создает инфляционное давление. Единственным инструментом сдерживания инфляции становится высокая ключевая ставка.
«В нынешней макроэкономической и геополитической реальности низких ставок при нашей жизни не будет. Про них надо забыть. Мир вошел в зону турбулентности. Россия, очевидно, находится в эпицентре в этой турбулентности. Мы не знаем, что к нам прилетит, какой лебедь – черный, белый, серый, завтра или послезавтра. Но мы понимаем, что в зоне турбулентности что-то наверняка будет прилетать, причем с завидной регулярностью. Как будет реагировать государство? Выделением дополнительных бюджетов на решение очередных проблем. Это будет вести «к дополнительному печатанию денег», что будет разгонять инфляцию. Что должен делать Центробанк, чтобы не дать инфляции разогнаться? Держать высокую ключевую ставку», - отметил эксперт.
Но это лишь одна сторона медали. Вторая — дефицитный бюджет, требующий заимствований. Поскольку доступ к международным рынкам капитала ограничен, государство ориентируется на внутренние ресурсы — сбережения населения и компаний. Чтобы эти денежные потоки направлялись в гособлигации и депозиты, а не в другие сферы, ставка будет поддерживаться на высоком уровне.
«Занимать у нас (у России – прим. ред.) возможность огромная: госдолг составляет сейчас всего около 20% ВВП. Но есть одна тонкость – низкая емкость рынка: нам не дадут деньги те самые недружественные государства. Максимум, что сейчас обсуждается, это размещение неких бондов в Китае. Но в основном расчет идет на внутренний рынок – наши компании, наше население. И для того, чтобы люди отдали сбережения государству в эти сложные времена, ставку будут держать высокой», - считает Олег Репченко.
Бизнес также получает сигнал работать на собственные средства, а не на кредитные: «тот же ЦБ говорит бизнесу: у нас есть целая треть компаний, которые развиваются на собственные средства. Неоднократно такая фраза звучала. То есть, по сути дела, через высокую ставку говорится примерно следующее: «Ребята, хотите заниматься бизнесом, делайте его на собственные деньги». Не хватает собственных денег, выходите на биржу, делайте IPO, привлекайте соинвесторов», - отметил эксперт.
Опасения ЦБ в отношении быстрого снижения ставки полностью оправданы, считает Олег Репченко. История 2022-2023 годов показала, что слишком быстрое снижение ставки с 20% до 7,5% привело к разгону инфляции, потребовавшему резкого ужесточения денежно-кредитной политики. Сейчас регулятор действует крайне осторожно, опасаясь «штрафного круга».
Для рынка недвижимости это означает сохранение сложных условий. Ипотека под 18-20% остается невыгодной, а инвестиции в жилье теряют привлекательность на фоне депозитов и ОФЗ. По прогнозу эксперта, рынок недвижимости, страдающий от неэффективности и завышенных цен, находится в состоянии пузыря.
Олег Репченко прогнозирует, что нижней границей ключевой ставки в нынешних условиях станет диапазон 12-15%. Попытки снизить ее ниже этого уровня будут приводить к новому раскручиванию инфляционной спирали и вынужденному новому повышению ставки. При этом даже целевой показатель инфляции в 4% может потребовать сохранения ставки на уровне 12% и выше — таковы особенности экономики в условиях геополитической турбулентности.
Таким образом, эпоха дешевых денег в России завершилась, считает аналитик. Государству необходимо финансировать долг, привлекая заимствования, с одной стороны, и сдерживать инфляцию, с другой стороны. Это делает высокие ставки не временной мерой, а новой долгосрочной реальностью.
«В ближайшие несколько лет государству будет необходимо, чтобы и люди, и компании выкупали госдолг. Неважно, по какому каналу: размещали деньги на депозитах или покупали ОФЗ напрямую. Соответственно, кредитовали государство, способствовали закрытию недобора бюджета пока продолжается СВО, пока идет трансформация, адаптация страны к новым условиям и очередным санкциям. На мой взгляд, эти причины будут приводить к тому, что ставка не сможет стать низкой, по крайней мере, на длительный период времени. Если однажды ключ все-таки снизят ниже 10%, то это приведет к новому витку инфляции и новому этапу повышения ставок», - сказал Репченко.
Помимо этого, аналитик рассказал в подкасте «Smarent про недвижимость» о том, что:
«Примерно половина квартир, купленных в «Семейную ипотеку» – это студии и однушки. Семья с детьми не будет жить в студии, это чистые инвестиции. Эксперты www.irn.ru ранее предлагали такую меру: давать семейную ипотеку только на большие квартиры, от 50 квадратных метров, – напомнил Олег Репченко. – Пока не внедрили».
«На сегодняшний момент во многих жилых комплексах в Москве, даже в бизнес-премиум-классе, только 10-15-20% квартир приходятся на трехкомнатные и многокомнатные форматы. Основная масса – это студии и однушки», – подчеркнул эксперт.
«Несколько корпусов на стесненной площадке, довольно высокой этажности, несколько десятков квартир на этаже – это гостиница, общага. Это абсолютно антисоциальный формат жилья», – считает эксперт.
«Кроме того, льготы себя дискредитировали. Государство потратило огромные деньги на льготные ипотечные программы, но никакого ощутимого эффекта это не принесло», – отметил аналитик.
«Вот живет семья в двушке, муж, жена, двое детей, они приходят домой только поспать ночью. А когда их всех посадили на карантин, и выяснилось, что в этой двушке мама и папа должны удаленно работать, дети – учиться. Стало понятно, что нужна трешка, а лучше четырешка. Период карантинов вызвал существенный сдвиг в части осознания этой потребности», – подчеркнул Олег Репченко.
«Недвижимость ощутимо подорожала в 2020-2021 годах, но с 2022 по 2025 гг., цены в основной своей массе топчутся на месте. Что касательно депозитов, то они приросли за эти несколько лет процентов на 50. Более того, сейчас впервые в истории России ставка существенно выше инфляции. Это так называемые положительные реальные процентные ставки. Пусть даже реальная инфляция процентов 10, если депозит дает около 20, «плюс» есть», - пояснил эксперт.
«Недвижимость дорожает при низкой инфляции, низких ставках: инфляция низкая, ставка низкая, кредиты доступные, резко подскакивает спрос за счет кредитного плеча. Это приводит к скачкообразному росту цен, что мы видели в 2020-2021 гг.. Дальше инфляция «раскручивается», Центробанк повышает ставку. Во-первых, становится выгоднее сберегать, а не покупать, раз. Во-вторых – «отрубается» ипотека и дорожать не с чего. Недвижимость в итоге как минимум стагнирует, как максимум ползет по ценам вниз несмотря на рост себестоимости строительства», – пояснил Олег Репченко.
«Если брать московский рынок, то главное в себестоимости – это строительно-монтажные работы, стройка, которая составляет где-то четверть от цен на новостройки. Все остальное – это различные «накрутки». Возникает вопрос: если стройка стоит четверть, то откуда еще три четверти берутся? Кто-то скажет, дорогое финансирование. Но если нормально наполнены эскроу-счета, то ставка льготная, кредиты 7-8% годовых. Кто-то говорит, дорогая земля. Вопрос: кто заставляет дорогую землю покупать? <…> Это же прямой путь к банкротству. Ты вводишь сам себя в иллюзию, понимая, что выйдешь в прибыль только если все подорожает. А если оно не подорожает? У тебя дебет с кредитом не сойдется. Запросто мы можем увидеть в некой перспективе банкротство застройщиков», – сказал эксперт.
«С одной стороны, мы видим, что рапортуют о приросте объемов строительства, но прирастают они в основном за счет частного сектора. Индустриальное строительство многоквартирных домов почти не растет. Происходит, по сути дела, как в известном романе: «Спасение утопающих дело рук самих утопающих». Растет строительство частного жилья усилиями людей, потому что новостройки стали такими дорогими, что они просто недоступны не то что малоимущим, а даже среднему классу», – отметил Олег Репченко.
«Если мы говорим о хрущевках, но не о тех, которые разваливаются, а о добротных кирпичных пятиэтажках, особенно после реконструкции, или о трех-четырех-пятиэтажных «немецких» домах, то сейчас это неожиданно становится элиткой. Потому что, во-первых, эти дома еще сто лет простоят. Они расположены в хороших районах с низкой плотностью застройки: все в зелени, обжитые сложившиеся районы, где без проблем запаркуешь машину. Делай хороший ремонт в этой квартире, и это такая вот «полуэлитка» получается на фоне современных сорокоэтажных новостроек», – отметил Олег Репченко.
«С одной стороны, да, застройщики собираются строить меньше, но работа до 2027-2028 гг. уже есть. Строительный процесс устроен так, что застройщику даже в убыток достроить выгоднее, чем «соскочить», бросить обманутых дольщиков, получить уголовные дела, испортить отношения с городом и так далее. То есть как минимум в ближайшие несколько лет строить будут», – подчеркнул эксперт.
«Так как рынок стагнирует, продажи идут все хуже, надо улучшать условия финансового продукта: растягивать рассрочки, уменьшать начальный взнос и так далее. Это означает, что все больше и больше надо «приваривать» к цене. В условном «Макдональдсе» можно гамбургер взять, а можно купить обед, где к этому гамбургеру еще добавили напиток и картошку и выше цена в итоге. Так и здесь. Это попадает все в статистику, и получается, что вроде как новостройки дорожают. Но дорожает не новостройка, а дорожает прилепленный к новостройке финансовый продукт», – пояснил эксперт.
«Другие сектора – производитель хлеба или картошки если и повышают цены, то пытаются это делать втихаря, завуалированно. Никто не кричит «покупайте хлеб, потому что он точно завтра будет дороже». Бензоколонки не публикуют каждый день прогноз роста цен на бензин, например. Но рынок недвижимости, все его участники хором кричат: «Только дороже, только дороже, только дороже». К чему это ведет? К завышенным инфляционным ожиданиям населения. Получается, застройщики сами бьют по себе, они не дают ЦБ снижать ставку, который учитывает помимо прочего факт завышенных инфляционных ожиданий», - заключил Олег Репченко.
Посмотреть полную запись передачи можно на RuTube.