Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам 1-го полугодия 2025 года

Несмотря на некоторую оттепель, имевшую место в 1 квартале 2025 года, рынок столичной недвижимости показал скромные результаты. Так по данным аналитического центра www.irn.ru в целом за 1 полугодие 2025 индекс стоимости готового жилья в старой Москве прибавил чуть менее 2%, достигнув отметки 277,5 тысяч рублей за квадратный метр. Более того, основная часть этого прироста приходится как раз на 1 квартал, а за июнь индекс подрос всего на 0,3%, в мае же цены вообще стояли на месте.

Таким образом, динамика цен на московское жилье проиграла как инфляции, так и депозитам. Несмотря на некоторое снижение, уровень инфляции в годовом выражении все равно остается немногим ниже 10%, а средняя доходность по банковским депозитам пока превышает 18% годовых. Это обстоятельство как раз отражает рассчитываемый на IRN.RU индекс доходности жилья: его значение около 0,5 означает, что депозиты остаются примерно вдвое выгоднее недвижимости. Напомним: суммарная доходность квартир рассчитывается из потенциального дохода от аренды, который составляет сейчас порядка 5-6% годовых в среднем + скромный прирост цен в среднем на уровне 2% за полгода, что суммарно соответствует примерно 9-10% за год против 18+% доходности депозитов.

Также следует отметить, что символический прирост цен в 1 полугодии имел место во многом в недорогом сегменте, куда дотягивается спрос с живыми деньгами и не требуются большие заемные средства, что приводит к вымыванию ликвидного предложения. Это лучше всего демонстрирует динамика цен по округам: в лидерах в первую очередь сегмент старомосковских районов за МКАД, а также демократичные Восточный и Северный округа. При этом, самый дорогой Центральный округ в самом низу рейтинга, как и большая часть престижного запада столицы.

Помимо этого, сегмент дорогого жилья (20% самых дорогих квартир) существенно проигрывает сегменту недорогого жилья (20% самых дешевых квартир), а также в аутсайдерах монолитно-кирпичные дома. Это означает, что в наиболее трудном положении сейчас находится именно бизнес-класс, где представлено помимо прочего немало неадекватно переоцененных вчерашних новостроек. Напомним, что при расчете индексов на www.irn.ru исключается элитное жилье, как узкий и специфический сегмент, поэтому «дорогому жилью» во многом соответствует бизнес-класс.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Основной надеждой почти всех участников рынка недвижимости вот уже более года является долгожданный переход ЦБ к снижению ключевой ставки, а также вера в переток денег с депозитов в недвижимость. И казалось бы, лед тронулся! Ставку наконец-то начали снижать, пусть пока и всего на 1 п.п. Но куда важнее не снижение ставки на 1 п.п., а ее дальнейшая траектория. Но здесь ЦБ пообещал медленное и печальное снижение, а потому может иметь место совсем иное развитие событий, нежели многие ожидают, как отмечается в статье «Начало снижения ключевой ставки вовсе не означает низкие ставки».

Но и это лишь верхушка айсберга. За последние годы рынок недвижимости накопил немало противоречий и перекосов, что конечно в большей мере касается рынка новостроек. Впрочем, любая новостройка рано или поздно становится вторичкой, а потому все эти перекосы, так или иначе, затронут и рынок готового жилья. А потому важно иметь здравый взгляд на нынешний сюрреализм рынка недвижимости.