Как и прогнозировал IRN.RU, превращение льготной ипотеки из антикризисного инструмента в постоянную дотацию привело к снижению объема господдержки строительной отрасли в период, когда такая поддержка как раз нужна, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

5 сентября газета «Ведомости» сообщила о том, что власти собираются пересматривать условия государственной программы льготной ипотеки. По словам источника издания, минимальный первоначальный взнос планируется увеличить с 15% до 20%, а предельную величину субсидии банкам – сократить на 0,5 п.п. Правительство рассчитывает, что таким образом удастся сбалансировать рынок и снизить темпы роста цен.

Как неоднократно писал www.irn.ru, льготная ипотека могла бы стать отличным антикризисным инструментом, если бы действовала только в период, когда ключевая ставка ЦБ достигает заградительного уровня и банки сворачивают или значительно сокращают рыночные программы ипотечного кредитования. Однако власти, запустив льготную ипотеку в коронакризис 2020 г., не стали ее отменять ни летом 2020 г., когда карантин закончился, а ключевая ставка опустилась до 4,25%, ни осенью 2022 г., когда ключевая ставка, скакнувшая в феврале 2022 г. до 20%, снизилась до 7,5%.

Бесконечное субсидирование ипотеки для всех желающих разбалансировало рынок недвижимости и ипотеки и снизило доступность жилья для граждан, хотя при запуске программы цели стояли противоположные. «Благодаря» слишком доступным кредитам цены на квартиры за последние три года выросли в два раза. При этом резко увеличился ценовой разрыв между первичным рынком, где льготная ипотека есть, и вторичным, где ее нет: по данным индекса IRN.RU, средняя стоимость метра на вторичном рынке жилья Москвы по итогам августа составила 260 650 руб., тогда как на рынке новостроек метр стоит более 400 тыс. руб. Из-за этого перекоса готовое жилье может быть даже дешевле строящегося похожего качества.

По информации Центробанка, в целом по стране разрыв в цене метра на первичном и вторичном рынке сейчас достигает 40% в пользу «первички». А это значит, что квартиру, купленную на первичном рынке, невозможно перепродать на вторичном без большой скидки. Что еще хуже - банки получают на баланс залоги по завышенным ценам, а это уже чревато банковским кризисом.

Субсидирование ставок ложится огромным бременем и на бюджет, причем эти расходы трудно прогнозировать из-за колебаний ключевой ставки и они все больше растягиваются во времени, так как растут сроки погашения ипотеки.

Но главное, потенциал льготной ипотеки как драйвера роста спроса на жилье давно и полностью исчерпан из-за роста цен: продажи новостроек в Москве падали, даже когда застройщики дополнительно субсидировали ставки до нулевого уровня.

Поэтому вопрос о пересмотре программы льготной ипотеки назрел давно. Конечно, те корректировки, которые сейчас обсуждаются в правительстве, трудно назвать кардинальными. Повышение первоначального взноса с 15 до 20% застройщики смогут нивелировать скидкой в 5% - по нынешним временам такой дисконт выглядит не критичным. Снижение компенсации банкам тоже мало что изменит, так как ставки по льготным госпрограммам в банках в настоящее время ниже максимального уровня. Например, в Сбербанке ставки по льготной программе стартуют с 5,5% при максимальных 8%.

Однако ухудшение условий льготной ипотеки – это сигнал рынку, что власти взяли курс на сворачивание субсидирования. Причем именно тогда, когда ключевая ставка подскочила до заградительных для ипотеки 12%, что в моменте, конечно, подстегнуло спрос на жилье, но в перспективе неизбежно приведет к его снижению. И не только на вторичном, но и на первичном рынке, так как далеко не все новостройки, особенно в Москве, можно продать по льготным программам с кредитным лимитом в 12 млн руб. Кроме того, с 1 октября ЦБ вводит запретительные надбавки к коэффициентам риска по ипотеке с низким первоначальным взносом для сильно закредитованных заемщиков, что также будет негативно влиять на спрос.

В общем, лоббируя бесконечное продление льготной ипотеки, застройщики, конечно, добились сверхприбылей в хорошие для рынка периоды. Однако сейчас, когда экономические и финансовые условия ухудшаются, власти вынуждены снижать объемы поддержки.

Также по теме:

Новостройки в Москве, Новой Москве, Подмосковье
ПроектРасположениеГКПлощади
ЛучиМосква, Западный округ, район Солнцево, м. Солнцево3 кв. 2024 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 33 - 101 м2
Обручева, 30Москва, Юго-Западный округ, район Коньково, м. Калужская2 кв. 2027 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
WOWМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк1 кв. 2024 г.Студии, 1-5-комнатные квартиры
MomentsМосква, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Стрешнево МЦКСтудии, 1-4-комнатные квартиры
Stellar CityМосква, Западный округ, район Можайский, м. МолодежнаяСтудии, 1-4-комнатные квартиры площадью 29 - 115 м2
Береговой 2Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили4 кв. 2023 г.1-5-комнатные квартиры
Петровский парк IIМосква, Северный округ, район Савеловский, м. Петровский парк1 кв. 2025 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
Семеновский парк 2Москва, Восточный округ, район Соколиная гора, м. Соколиная Гора МЦК3 кв. 2025 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
VeryМосква, Северо-Восточный округ, район Марфино, м. Фонвизинская1 кв. 2024 г.Студии, 1-5-комнатные квартиры
ЗИЛАРТМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦКСданСтудии, 1-5-комнатные квартиры площадью 22 - 222 м2
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все
Актуальные скидки на новостройки в Москве, Новой Москве, Подмосковье
ПроектРасположениеСпециальное предложение
Обручева, 30Москва, Юго-Западный округ, район Коньково, м. КалужскаяСкидка до 9%!
WOWМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ТехнопаркСкидка 15%
MomentsМосква, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Стрешнево МЦКСкидка 9% до конца апреля
VeryМосква, Северо-Восточный округ, район Марфино, м. ФонвизинскаяВесенние скидки с выгодой до 5,3 млн руб. до конца апреля!
WAVEМосква, Южный округ, район Москворечье-Сабурово, м. БорисовоСкидка до 9%!
Дом на ЗоргеМосква, Северо-Западный округ, район Сокол, м. Зорге МЦКСкидки до 15%
Южные садыМосква, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Бунинская аллеяСкидки до 10%
Level МичуринскийМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспектУвеличенные скидки до 20%!
Level НижегородскаяМосква, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. НижегородскаяУвеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Level АкадемическаяМосква, Юго-Западный округ, район АкадемическийУвеличенные скидки до 20%!
Level СелигерскаяМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. СелигерскаяУвеличенные скидки до 20%!
Level ПричальныйМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. ШелепихаСкидки до 20%
Level ЮжнопортоваяМосква, Юго-Восточный округ, район Печатники, м. КожуховскаяСкидки до 20%!
Level БауманскаяМосква, Центральный округ, район Басманный, м. БауманскаяУвеличенные скидки до 20%!
Родные кварталыНовая Москва, Новомосковский округ, пос. МарушкинскоеСкидки до 10%!
Level НагатинскаяМосква, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. НагатинскаяСкидка 15%
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все