Сворачивать льготную ипотеку надо было в период низкой ключевой ставки

Как и прогнозировал IRN.RU, превращение льготной ипотеки из антикризисного инструмента в постоянную дотацию привело к снижению объема господдержки строительной отрасли в период, когда такая поддержка как раз нужна, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

5 сентября газета «Ведомости» сообщила о том, что власти собираются пересматривать условия государственной программы льготной ипотеки. По словам источника издания, минимальный первоначальный взнос планируется увеличить с 15% до 20%, а предельную величину субсидии банкам – сократить на 0,5 п.п. Правительство рассчитывает, что таким образом удастся сбалансировать рынок и снизить темпы роста цен.

Как неоднократно писал www.irn.ru, льготная ипотека могла бы стать отличным антикризисным инструментом, если бы действовала только в период, когда ключевая ставка ЦБ достигает заградительного уровня и банки сворачивают или значительно сокращают рыночные программы ипотечного кредитования. Однако власти, запустив льготную ипотеку в коронакризис 2020 г., не стали ее отменять ни летом 2020 г., когда карантин закончился, а ключевая ставка опустилась до 4,25%, ни осенью 2022 г., когда ключевая ставка, скакнувшая в феврале 2022 г. до 20%, снизилась до 7,5%.

Бесконечное субсидирование ипотеки для всех желающих разбалансировало рынок недвижимости и ипотеки и снизило доступность жилья для граждан, хотя при запуске программы цели стояли противоположные. «Благодаря» слишком доступным кредитам цены на квартиры за последние три года выросли в два раза. При этом резко увеличился ценовой разрыв между первичным рынком, где льготная ипотека есть, и вторичным, где ее нет: по данным индекса IRN.RU, средняя стоимость метра на вторичном рынке жилья Москвы по итогам августа составила 260 650 руб., тогда как на рынке новостроек метр стоит более 400 тыс. руб. Из-за этого перекоса готовое жилье может быть даже дешевле строящегося похожего качества.

По информации Центробанка, в целом по стране разрыв в цене метра на первичном и вторичном рынке сейчас достигает 40% в пользу «первички». А это значит, что квартиру, купленную на первичном рынке, невозможно перепродать на вторичном без большой скидки. Что еще хуже - банки получают на баланс залоги по завышенным ценам, а это уже чревато банковским кризисом.

Субсидирование ставок ложится огромным бременем и на бюджет, причем эти расходы трудно прогнозировать из-за колебаний ключевой ставки и они все больше растягиваются во времени, так как растут сроки погашения ипотеки.

Но главное, потенциал льготной ипотеки как драйвера роста спроса на жилье давно и полностью исчерпан из-за роста цен: продажи новостроек в Москве падали, даже когда застройщики дополнительно субсидировали ставки до нулевого уровня.

Поэтому вопрос о пересмотре программы льготной ипотеки назрел давно. Конечно, те корректировки, которые сейчас обсуждаются в правительстве, трудно назвать кардинальными. Повышение первоначального взноса с 15 до 20% застройщики смогут нивелировать скидкой в 5% - по нынешним временам такой дисконт выглядит не критичным. Снижение компенсации банкам тоже мало что изменит, так как ставки по льготным госпрограммам в банках в настоящее время ниже максимального уровня. Например, в Сбербанке ставки по льготной программе стартуют с 5,5% при максимальных 8%.

Однако ухудшение условий льготной ипотеки – это сигнал рынку, что власти взяли курс на сворачивание субсидирования. Причем именно тогда, когда ключевая ставка подскочила до заградительных для ипотеки 12%, что в моменте, конечно, подстегнуло спрос на жилье, но в перспективе неизбежно приведет к его снижению. И не только на вторичном, но и на первичном рынке, так как далеко не все новостройки, особенно в Москве, можно продать по льготным программам с кредитным лимитом в 12 млн руб. Кроме того, с 1 октября ЦБ вводит запретительные надбавки к коэффициентам риска по ипотеке с низким первоначальным взносом для сильно закредитованных заемщиков, что также будет негативно влиять на спрос.

В общем, лоббируя бесконечное продление льготной ипотеки, застройщики, конечно, добились сверхприбылей в хорошие для рынка периоды. Однако сейчас, когда экономические и финансовые условия ухудшаются, власти вынуждены снижать объемы поддержки.

Также по теме:

• Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2023 года от IRN.RU
• «Как правило, ничего застройщики на самом деле не субсидируют»: интервью  директора департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александра Данилова IRN.RU
• Льготная ипотека должна быть антибиотиком для рынка недвижимости, а не наркотиком