Для того чтобы сделать жилье более доступным для российских граждан, целесообразнее стимулировать не спрос на квартиры, а их строительство, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко в интервью программе «Новости экономики», которая выйдет в эфир на телеканале «Россия-24» 8 июля.
Комментируя снижение Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) ставок в рамках программы «Стимул», Репченко отметил, что неадекватная либерализация условий выдачи ипотеки может привести к росту цен на жилье. А следовательно, число россиян, которые могут позволить себе покупку квартиры, сократится.
По такому сценарию развивалась ситуация до кризиса. В 2007 году банки снизили размер первоначального взноса по ипотеке с 30% до 10%, а некоторые – до нуля и увеличили срок кредитования с 10 до 30-40 лет. В результате граждане, которые ранее могли позволить себе приобрести квартиру, скажем, за $330 тыс., стали претендовать на жилье стоимостью $1 млн. Искусственное повышение платежеспособного спроса за счет выдачи ипотечных кредитов на неадекватных условиях и спровоцировало скачок цен на недвижимость в конце 2007 – первой половине 2008 годов (См. статью «Ипотека в новых условиях будет сдерживать рост цен»).
Увеличение объемов кредитования застройщиков не будет иметь таких фатальных побочных эффектов. Напротив, строительные компании, испытывающие серьезные трудности с привлечением средств, смогут достроить «замороженные» из-за кризиса объекты и начать новое строительство. А большой объем предложения жилья по доступным ценам – залог его доступности, считает руководитель IRN.RU.
Напомним, с 1 июля АИЖК снижает процентные ставки по кредитам для банков, финансирующих жилстроительство и приобретение гражданами жилья по программе «Стимул», с 11% до 8%. Для населения ставка по ипотечным кредитам, выданным в рамках проектов этой программы, не превысит 11% годовых. На реализацию программы АИЖК направит 40 млрд руб., предоставленных ВЭБом.
Любые попытки государственного регулирования цен на новостройки бесперспективны, потому что значительная часть квартир, купленных по «льготным» расценкам у застройщиков, неизбежно окажется на вторичном рынке. А рычагов влияния на последний у властей нет – нельзя же обязать тысячи российских граждан продавать свою собственность по «нужным» ценам, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко программе «Новости» на «РБК ТВ», вышедшей в эфир 6 июля. В итоге от вмешательства чиновников в ценовую политику компаний выиграют только спекулянты, которые купят жилье по сниженным ценам и продадут по рыночным, сказал Репченко, комментируя предложение Минрегиона предоставить Фонду РЖС право контролировать отпускные цены на жилье, строящееся на землях фонда.
Руководитель IRN.RU подчеркнул, что общий уровень цен определяется именно вторичным рынком, на основе ценового консенсуса между покупателями и продавцами. Проще говоря, жилье стоит столько, сколько за него в состоянии заплатить потенциальные покупатели.
Если же государство заинтересовано в снижении стоимости жилья, то вместо регулирования цен следует стимулировать строительство – с помощью снятия административных барьеров в этой сфере, упрощения доступа к земле для застройщиков и т.п. Рост объема предложения неизбежно приведет к удешевлению жилья, отметил Олег Репченко.