Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Ипотека в новых условиях будет сдерживать рост цен

До кризиса к ценовому марафону приводила неадекватная ипотека

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU Цены на жилье достигнут дна к 2020 году Перейти

За последние годы не только профессионалы рынка недвижимости, но и широкая общественность, привыкли к тезису, что развитие ипотеки способствует росту цен на недвижимость. Логика здесь представляет предельно простой: кредитные деньги стимулируют платежеспособный спрос, а рост покупательской активности позволяет продавцам подымать цены. По этой причине многие застройщики и риэлторы активно стремятся развивать сотрудничество с банками, а многочисленные эксперты твердят, что как только ипотечное кредитование оправится от кризиса, стоимость квадратного метра снова пойдет ввысь. Однако теперь аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» считает правильным выдвинуть противоположное утверждение: в нынешних экономических условиях ипотека будет не толкать цены вверх, а напротив, сдерживать их рост. И вот по каким причинам.

До кризиса цены толкала вверх не столько сама ипотека как таковая, сколько ее неадекватная либерализация. Начальный взнос с 30% упал до нуля, сроки кредитования с 10 лет выросли до 40-50 лет, а подтвердить свою платежеспособность можно было почти честным словом – справкой в свободной форме нередко с «левого» места работы или яко бы «подработки». Все это зашло слишком далеко от классической, разумной ипотеки, подразумевающей минимальные риски как для банка, так и для заемщика. А именно: когда начальный взнос составляет 30% (в идеале) или хотя бы 20%, срок кредитования не превышает 20-30 лет, то есть коррелирует с возрастом работоспособности заемщика, а также, что очень важно, имеет место качественная проверка платежеспособности заемщика.

Раздача слонов
До кризиса ипотечные программы постепенно становились просто безумными, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». В частности, размер первоначального взноса нередко падал вообще до нуля. То есть, за кредитами могли обращаться люди, не накопившие вообще ни копейки. Одно дело, когда человек уже располагает определенной накопленной суммой, которую он вносит, подтверждая таким образом способность заработать в будущем остальное. Другое – когда у потенциального заемщика есть только планы зарабатывать, а реальных накоплений, как и доходов, позволяющих откладывать деньги, нет.

Важно не только наличие первоначального взноса, но и его величина. Пусть у человека есть $100 000, и банки определяют минимальный первоначальный взнос в 30%. Такому человеку по карману квартира за $333 000. Но если банк готов удовлетвориться первоначальным взносом в 10%, то заемщик начинает претендовать на жилье стоимостью в $1 млн. А это – первый шаг на пути резкого роста цен на недвижимость, так как покупатели начинают вдруг оперировать значительно более высокими бюджетами не за счет роста их реальных доходов или накоплений, а всего лишь за счет снижения «входного билета». Продавцы на такие сигналы реагируют однозначно, меняя ценники в сторону повышения.

Неадекватно росли и сроки кредитования. С начальных десяти лет (что, может быть, действительно было недостаточным) они увеличились до 30-40 лет, и даже начинались разговоры о 50 годах и более, что, очевидно, превышает период потенциально возможной работоспособности людей. Однако наиболее поверхностным был подход к оценке платежеспособности клиента.

По сути, такая излишне либеральная ипотека, становившаяся похожей на бездумную раздачу денег ради премий за объемы выданных кредитов, и подстегивала рост цен на недвижимость. Как только банки очередной раз упрощали условия выдачи кредитов, людям, которым вчера еще не хватало денег на квартиру, теперь внезапно начинало хватать. Они выходили с этими деньгами на рынок, создавали ажиотаж, что неизбежно толкало цены вверх.

Так еще в конце 2006 года, когда прежний рост цен на недвижимость остановился, и началась стагнация 2007 года, специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» пытались понять, почему стоимость жилого квадратного метра в столице замерла именно на отметке около $4.000. Оказалось, что именно на этой отметке цены на квартиры в Москве оказались неподъемными для основной массы среднего класса с доходами порядка $2.000 в месяц на человека при существовавших тогда условиях ипотеки. То есть жилье оказалось дороже, чем размер бюджетов, которые могло взять в кредит большинство людей. И рынок остановился.

Впрочем, прошло немного времени, и целый ряд банков еще больше упростил условия выдачи кредитов, стал еще лояльнее смотреть на предоставляемые заемщиками пакеты документов, снизил величину начального взноса и повысил срок кредитования. Именно тогда, в 2007 году, появилась ипотека с нулевым начальным взносом. Опять люди смогли выходить на рынок с заемными деньгами, что и спровоцировало новую волну удорожания жилья в конце 2007 – первой половине 2008 годов. То есть, по сути, вверх рынок толкала не ипотека как таковая, а ее неадекватная либерализация. А к чему привела широкая выдача sub-prime кредитов на покупку недвижимости в США, уже узнал весь мир. Более того, по этим кредитам сейчас полмира расплачивается.


Что сделал кризис или от неадекватности к разумности
Кризис отрезвил и банки и людей. Вряд ли сейчас банки, развивая ипотечные программы, будут подходить к выдаче кредитов столь же поверхностно и легкомысленно, как это было до кризиса. Скорее теперь политика банков в сфере ипотечного кредитования будет куда жестче, осторожнее и осмотрительнее. С другой стороны, и заемщики, которые в условиях кризиса испытали на себе все превратности судьбы и оценили тяжесть регулярных платежей по ипотеке в условиях падения доходов, показали всем остальным, что не следует торопиться влезать в долги на любых условиях. До кризиса доходы у многих постоянно росли, и казалось, что главное купить квартиру, а потом как-нибудь расплачусь. Недавний кризис научил и потенциальных заемщиков быть куда осторожнее. Вряд ли теперь люди будут брать кредиты, не имея достаточных доходов, то есть на пределе возможностей.

А в условиях нормальной, низкорискованной ипотеки, ее влияние на рынок оказывается противоположным. Как несложно рассчитать, используя ипотечный калькулятор, когда задан реальный подтвержденный ежемесячный доход заемщика, зафиксирован разумный начальный взнос и срок кредитования, то и бюджет покупки квартиры, на который такой заемщик может претендовать, оказывается четко обозначенным. И даже размер процентной ставки влияет на него несущественно, как www.irn.ru писал еще до кризиса в статье «Главный критерий доступности ипотеки».

Примерный порядок необходимых сумм несложно представить. Классический пример столичного среднего класса: семья из трех человек, двое работающих с общим ежемесячным доходом в 100 000-120 000 руб. может себе позволить выплачивать по кредиту примерно 50 000 руб. в месяц. Исходя из «классических» условий ипотеки: 30% начальный взнос, ставка 12% годовых, срок – 20 лет, такая семья может позволить себе типовую двухкомнатную квартиру примерно за 6,5 млн. руб. (тогда ежемесячный платеж как раз и составит порядка 50 000 руб. в месяц). И если цены на квартиры в Москве окажутся заметно выше, то основная масса реальных покупателей окажется отрезанной от рынка, а это создает серьезные основания для коррекции цен вниз.


Маркетинг и ценообразование в недвижимости
Получается, что разумная ипотека с осмысленными параметрами способствует не росту цен на недвижимость, а напротив, ограничивает его. Что такое 6,5 млн. рублей за типовую двухкомнатную квартиру в Москве? На вторичном рынке жилья площадь среднестатистической типовой «двушки» составляет порядка 54 кв.м., то есть эта цена соответствует примерно 120 тыс. рублей за метр. Если посмотреть рублевый курс квадратного метра на www.metrinfo.ru, то хорошо видно, что примерно до этого уровня и упали цены после кризиса, «зацепившись» за него. По мере оживления ситуации за последние месяцы они слегка подросли примерно до 140 тыс. рублей, однако с началом лета стоимость жилья снова стала сползать вниз и в рублях, и в долларах. Значит, при более высокой цене метра достаточной поддержки со стороны платежеспособности покупателей рынок уже не испытывает. И вполне естественно предположить, что в течение лета средний уровень цен вполне может сползти обратно ближе к 120 тыс. рублей за метр.

Посмотрим теперь на новостройки в Москве. Здесь средняя площадь двухкомнатной квартиры больше и составляет порядка 70-80 кв.м., что приводит нас к цене метра 80-90 тыс. рублей. Многие помнят, что продажа новостроек после кризиса по наиболее низким ценам началась с 68-70 тыс. рублей за метр, но на стадии котлована. В течение 2009 года она довольно быстро подросла как раз до 80-90 тыс. рублей, по отдельным проектам до 100 тыс. Как отмечалось в статье «Дефицита квартир нет, есть недостаток доступного жилья», именно по таким ценам квартиры в новостройках хорошо продаются в ряде новых жилых комплексов. А новостройки бизнес-класса по ценам от 130-150 тыс. рублей за метр расходятся крайне вяло – там имеют место единичные продажи.

Как неоднократно отмечал www.irn.ru, стоимость жилья должна коррелировать с доходами населения и уровнем платежеспособности реального спроса. Массовые инвестиционные покупки ушли в прошлое и сейчас рынок определяют люди, нацеленные купить квартиру для себя. А значит, и цены на недвижимость могут расти по двум причинам. Либо это будет происходить в соответствии с ростом доходов населения, то есть, фактически можно говорить о росте на уровне инфляции. Такой рост вполне можно прогнозировать в среднесрочной перспективе. Либо же новую волну агрессивного ажиотажного подорожания может спровоцировать возврат к неадекватной, излишне либеральной ипотеке.

Однако специалисты аналитического центра www.irn.ru полагают, что сейчас это маловероятно – кризис многому научил и банки, и заемщиков. В мировой практике даже есть примеры ограничения объемов ипотеки, в частности, в Китае, как рассказано в статье «На китайском рынке недвижимости сформировался пузырь». Один из последних шагов – китайские власти ограничили общую сумму выдаваемых банками в этом году ипотечных ссуд, поквартально снижая их объем. Но даже если объем ипотеки в России будет расти, но ипотека будет оставаться осмысленной, а не бездумной, то это поспособствует скорее росту объемов строительства, а не росту цен.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
730 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 12 377 000
до 57 119 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Лица Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Петровский парк, м. Беговая, м. Динамо 1-4-комнатные квартиры Площади : 51 - 181 кв.м. м. Беговая, 9 мин. пешком м. Динамо, 9 мин. пешком Застройщик: Новко.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 323 600
до 26 041 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 10 099 100
до 23 461 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Счастье в Мневниках Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Хорошёвская, м. Полежаевская 1-4-комнатные квартиры Площади : 38 - 89 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Полежаевская, 5 мин. транспортом Застройщик: Демьяна Бедного 15.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры площадью от 49 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Парк Мира Последние 8 апартаментов в жилом квартале с инфраструктурой европейского уровня. 5 минут от м.Алексеевкая. Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры в готовых домах площадью 39-107 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Торопитесь! Квартиры площадью от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово 1-3-комнатные квартиры пл. от 36 метров.Монолит. Звоните! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. Спешите! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах пл. 18-47 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. - 4 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит. 2 км от МКАД. Уточняйте подробности по телефону. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте