Новостройки Москвы от
4.2 млн
руб.
Новостройки Новой Москвы от
4.8 млн
руб.
Новостройки Подмосковья от
1 млн
руб.
Апартаменты Москвы Подмосковья от
3.6 млн
руб.
Опрос
Готовы ли вы рассматривать покупку загородной недвижимости в ближайшие год-два
Участвуя в опросе, вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
с 2000 г. с 1991 г.

ИРН в медиа-пространстве

Радио

Радио «Комсомольская правда»
Квартиры начнут дешеветь после майских праздников

Почему цены на жилье смотрят вниз? На сколько может упасть стоимость метра? Стоит ли сейчас продавать или покупать квартиру? Что делать инвесторам? На эти и другие вопросы ответил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко 15 марта в эфире программы «Метры и квадраты. Ваш подкаст-гид по миру недвижимости» на радио «Комсомольская правда».

Слушать выпуск
«Говорит Москва»
Руководитель IRN.RU о причинах подорожания аренды жилья

За последний год аренда жилья в Москве подорожала более чем на треть, а предложение резко сократилось. Почему так произошло, выгодно ли сейчас покупать квартиры для сдачи в аренду и зачем нужен высокий налог на  недвижимость, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко рассказал в эфире передачи «Своя правда» на радио «Говорит Москва» 8 февраля. 

Слушать выпуск
ЪFM
Квартиры по области присматривают

Подмосковье дорожает опережающими темпами, и по мере развития инфраструктуры и доступности транспорта разница сокращается. Но даже самые дорогие города области примерно на треть дешевле спальных районов Москвы, утверждает руководитель аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости Олег Репченко:

«Из Москвы в Подмосковье переезжают люди, которым нужно увеличение площади. Продажа квартиры в Москве внутри МКАДа позволяет прибавить, как правило, еще одну комнату либо разменять квартиру на две. Переезд из города в область является достаточно популярным, особенно сейчас, когда улучшается транспортная доступность Подмосковья. Если где-то строится метро либо его аналоги в виде МЦД, то стоимость жилья сразу подскакивает на 10%, а когда появляется информация о том, что станция вводится в эксплуатацию, то цена увеличивается еще на 10%».

Слушать выпуск
«Радио России»
Почему рынок новостроек затоварен

На первичном рынке остаются нераспроданы рекордные 71,1 млн кв. м жилья, или 67% от общего объема на стадии строительства. Почему квартиры не продаются и будет ли это давить на цены в 2024 году, рассказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в эфире программы «Наше время» на «Радио России».

Слушать выпуск
ЪFM
Арендаторы съезжают в регионы

В Москве съем аналогичного жилья будет стоить 55 тыс. руб., причем это дешевле, чем год назад: в первом квартале 2022-го за него пришлось бы отдать 70 тыс. руб. Цены снижаются на перегретых рынках, а вот в регионах, напротив, растут, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко:

«Рынок аренды больше связан с релокацией. Даже Санкт-Петербург дешевле Москвы по ценам аренды на 30%.

Если брать вполне комфортные по уровню жизни города-миллионники, то понятно, что, например, для семьи, которая снимает квартиру, выгоднее платить в два раза меньше за аренду жилья где-то в регионе, при этом работая на компании с центральным офисом в столице».

Слушать выпуск
Руководитель IRN.RU: кризиса на рынке жилья нет и в ближайшее время вряд ли будет

Несмотря на небольшое снижение стоимости жилья в некоторых сегментах, кризиса на рынке недвижимости пока не наблюдается. Другое дело – стагнация после ажиотажного роста цен в последний год, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в прямом эфире передачи «Наше время» на «Радио России».

Как напомнил эксперт, для того чтобы поддержать рынок недвижимости в период пандемии, власти весной 2020 г. запустили программу льготной ипотеки со ставкой не выше 6,5% годовых. При этом Центробанк, вопреки обыкновению, во время коронакризиса продолжал снижать ключевую ставку, которая в июле 2020 г. достигла рекордно низкой отметки в 4,25% годовых. Мягкая монетарная политика ЦБ привела к падению ставок в экономике: ставки по коммерческой, несубсидируемой ипотеке опустились до 8% и даже 7%, а доходность депозитов упала ниже уровня инфляции. «Все это привело к ажиотажу на рынке недвижимости, потому что одни кинулись покупать жилье для себя, пока ипотека дешевая, другие – перекладываться с низкодоходных депозитов в квадратные метры», - отметил эксперт.

Как следствие, весь последний год жилье дорожало. Например, на вторичном рынке жилья Москвы с мая 2020 г. по август 2021 г. цены выросли на 27% по индексу www.irn.ru, в Новой Москве – на 27,8%, в Подмосковье – на 36%. (См. динамику стоимости жилья в Москве, Новой Москве и Московской области.) В сегменте новостроек, который стимулировали государственные субсидии в виде льготной ипотеки, рост цен был еще более впечатляющим, даже в высокобюджетных сегментах.

Конечно, ничего хорошего в этом нет: жилье дорожало отнюдь не благодаря росту российского ВВП и благосостояния граждан – наоборот, доходы населения продолжали падать. Цены росли в основном «в кредит» - за счет ипотеки, нередко с низким первоначальным взносом. А также благодаря инвесторам, которые также использовали кредиты, в том числе льготную ипотеку. Ипотечный ажиотаж заставил многих экспертов и даже ЦБ опасаться перегрева рынка, хотя ипотечный кризис наподобие американского нам, конечно, не грозит: по оценке Минэкономразвития, доля ипотеки в ВВП РФ составляет 10,5%, а в Америке, например, 56%. Так что в плане ипотеки нам есть куда расти.

Тем не менее, обеспокоенный высокой инфляцией Центробанк (резко выросли цены не только на жилье) весной 2021 г. резко сменил курс: с марта 2021 г. совет директоров банка России уже пять раз повышал ключевую ставку. В последний раз – 13 сентября, до 6,75%. При этом глава банка России Эльвира Набиуллина не исключила дальнейшего увеличения ключевой ставки – до 7% и выше. Результатом ужесточения политики ЦБ стал разворот тренда на кредитном рынке – начала дорожать ипотека, ставки по банковским вкладам также пошли в рост. (См. «Монетарная политика Центробанка не благоприятствует рынку недвижимости».)

При этом с 1 июля изменились условия государственной льготной ипотеки – ставка выросла до 7%, а главное, существенно сократился кредитный лимит: если раньше в столичных агломерациях по льготной ставке можно было занять до 12 млн руб., то теперь – не более 3 млн. Де-факто это означает завершение программы льготной ипотеки в столице, так как столь дешевых квартир в Москве давно нет.

«Все это, разумеется, привело к сокращению спроса – в столичном регионе практически не осталось людей, у которых есть деньги, но они еще не приобрели квартиру в этих условиях», - отметил Олег Репченко. По итогам июля продажи новостроек в Москве и Подмосковье снизились на 20-30%. Начал падать спрос и на вторичном рынке.

Уменьшение покупательской активности, естественно, отразилось и на ценовой динамике. Рост цен на вторичном рынке замедляется, а на первичном даже наблюдается небольшая ценовая коррекция. Однако кризиса на рынке недвижимости в ближайшее время не ожидается, скорее возможна постажиотажная стагнация. Застройщики за последний год накопили значительную финансовую подушку безопасности, поэтому имеют возможность удерживать цены примерно на текущем уровне даже в условиях сокращения спроса. Кроме того, реформа 214-ФЗ – переход на проектное финансирование – в принципе снизила зависимость девелоперских компаний от колебаний спроса. Что касается вторичного рынка, то он по своей природе крайне инертен и на изменение конъюнктуры рынка всегда реагирует с большим запозданием.

«Я думаю, что в ближайшие месяцы будет небольшой откат цен назад, но вряд ли он будет существенным: скорее всего, все ограничится скидкой и торгом на уровне 3-5-7%», - полагает Олег Репченко.

Слушать выпуск
Кабмин примет решение по льготной ипотеке до середины июня

Об этом заявил Марат Хуснуллин. Этот вопрос прорабатывают ЦБ и правительство. При этом Минфин, Минстрой и Центробанк должны были представить решения по программе и список регионов для ее продления еще в середине апреля. С чем связан перенос принятия решения по программе и к чему может привести ее отмена в ряде регионов?

За год с небольшим, пока действует программа льготной ипотеки, ею воспользовались более полумиллиона россиян, заявил Михаил Мишустин. И сейчас кабмин прорабатывает вопрос об объемах и формате продолжения программы. На этом фоне вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что окончательное решение будет принято к середине июня, так как уже в июле программа (в нынешнем ее виде) заканчивается.

Сейчас профильные министерства вместе с ЦБ оценивают ситуацию на ипотечном рынке в каждом регионе — как повлияла программа на стоимость квадратного метра. Хотя результаты анализа и список регионов для продления Минфин, Минстрой и ЦБ должны были представить еще 15 апреля — это следовало из списка поручений премьер-министра от 11 марта. О том, с чем мог быть связан такой перенос, рассуждает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

Олег Репченко
руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»

«Я думаю, что тут двоякое отношение к этой программе. Если называть вещи своими именами, то это допинг. К допингу очень легко и быстро можно привыкнуть. Понятно, что всей строительной отрасли со льготной ипотекой работать проще, потому что это стимулирует спрос, повышает цены на конечную продукцию. Если посмотреть на девелоперов, которые торгуются на Московской бирже, то у них чистая прибыль и стоимость акций выросла чуть ли не вдвое за кризисный прошлый год. Понятно, что строительная отрасль хочет, чтобы это было всегда. Другое дело, что это создает перекосы в экономике, уменьшение доступности жилья для населения. Для тех, кто еще только копит, — это убегающий вперед поезд, который невозможно догнать. Здесь очень много минусов и недостатков с точки зрения финансовой и социальной стабильности».

Пока озвучивались две возможные вариации программы. Первая — от ЦБ, который не раз указывал, что льготная ипотека сильно перегрела рынок. В десятке городов цены на жилье взлетели на 20% за год, и рост продолжается. И в этой связи глава Центробанка Набиуллина предлагала сохранить льготную ипотеку, но только в отдельных регионах — с низким спросом на жилье и не таким ростом цен.

В Госдуме с этим предложением не согласились и предложили другой вариант: сделать программу адресной, например, для семей с детьми. Впрочем, судя по последнему заявлению вице-премьера Хуснуллина о том, что кабмин оценивает ситуацию в регионах, плотно сотрудничая с ЦБ, выбор сделают все-таки в пользу варианта регулятора. Однако существенно на рынок это все равно не повлияет, считает руководитель проекта DataFlat Александр Пыпин.

Александр Пыпин
руководитель проекта DataFlat

«Основная причина сейчас — дефицит предложений, он как раз на фоне выросших цен, это аномалия. Поэтому в первую очередь сейчас нужно заниматься, на мой взгляд, не тем вопросом, отменить льготную ипотеку или нет, а тем, что нужно делать, чтобы больше проектов запускалось, особенно в крупных регионах, где явный дефицит. Спрос упадет, если отменять в Москве и Санкт-Петербурге ипотеку на 3-4% от этого. И особо это ни на что не повлияет. Тут больше надо как раз смотреть потребителю не на льготную ипотеку, а на то, что делает ЦБ с точки зрения ключевой ставки, потому что если повысят хотя бы до 7 % ключевую ставку, тогда уже можно будет рассчитывать, что в 2022 году цены на новостройки расти перестанут».

Насколько продлят льготную ипотеку, на этот раз пока неясно, единого мнения еще нет. В ЦБ указывали, что если госпрограмму и скорректируют, то действовать она должна только до конца этого года. Минстрой же хочет ее продления и после 2021 года.

Слушать выпуск
Путин потребовал от правительства отреагировать на рост цен на жилье

Президент Владимир Путин на заседании Госсовета потребовал отреагировать на рост цен на жилье, который происходит на фоне действия программы льготной ипотеки. «Если цены на жилье будут расти, то тогда значительная часть наших усилий, направленных на то, чтобы обеспечить жильем большее количество граждан, если не сведется к нулю, то, во всяком случае, серьезно пострадает», — заметил глава государства.

Но проблема в том, что выгода от снижения ипотечной ставки за счет бюджета для граждан была нивелирована еще несколько месяцев назад, говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

Олег Репченко
руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»
«Выгоду получили только те покупатели, которые в первые два-три месяца подсуетились. Уже к концу лета цены начали расти все агрессивнее, и к началу осени эффект от льготной ипотеки был нивелирован. Теперь цены выросли еще больше, и, по сути, покупка квартиры сейчас менее выгодна, чем была до льготной ипотеки, несмотря на то, что льготная ипотека сохраняется. Произошел фактически перекос рынка. Правительству, на мой взгляд, нужно скорее перенаправить финансовые потоки, потому что на рынке нужен баланс спроса и предложения. Меры, которые принимались в последние годы, были, как правило, направлены на стимулирование спроса. То есть давайте сделаем льготную ипотеку, раздадим людям больше денег, и наступит счастье — жилье станет доступным. А ничего подобного, это приводит только к выкупу тех квартир, которые есть на рынке, к сокращению предложения, к росту цен. Фактически же, чтобы жилье стало доступнее, его надо больше строить».
Артем Цогоев
инвестиционный директор компании «Тринфико»
«У нас успешно обузданы цены на сахар, остановлен рост цен на подсолнечное масло, на очереди — жилая недвижимость. Цены на нее теперь тоже нужно обуздать. У нас это делается административно-командными методами, которые к рыночным отношения не имеют. Это очень настоятельная рекомендация или предложение от правительства бизнесу, от которого нельзя отказаться. Мне кажется, что будут очерчены какие-то границы, в рамках которых можно повышать цены. Либо это просто будут жесткие цифры: метр у нас стоит столько-то, в такой-то локации, с таким-то качеством строительства, например. Практически все девелоперы получают деньги из банков, а банки эти принадлежат государству. Это очень несерьезный метод, потому что фактически деньги выдаются банками в виде кредитов на стройку, и если девелоперы будут себя плохо вести, они могут быть обескровлены. То есть очаги давления на девелоперов есть. По «вторичке», слава богу, регулирование невозможно, пока еще во всяком случае».

Программа льготной ипотеки по ставке до 6,5% годовых заработала в середине апреля 2020 года и должна была завершиться 1 ноября. В конце октября программу продлили до 1 июля 2021 года. Кредитный лимит по ней составляет 12 млн рублей в московском регионе, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и 6 млн рублей — в других регионах. Первоначальный взнос — 15%. На угрозу образования ипотечного пузыря обращали внимание в ЦБ, однако вице-премьер РФ Марат Хуснуллин сообщал, что будет добиваться продления программы и после 1 июля 2021 года.

Слушать выпуск
Минстрой предложил ужесточить контроль за арендой жилья

Минстрой готовит законопроект, который должен вывести рынок аренды жилья из серой зоны. Чиновники хотят создать информационную систему учета договора найма жилья. Ее планируют объединить с системами Федеральной налоговой службы, чтобы упростить процедуру начисления и сбора отчислений.

В Минстрое рассчитывают, что цифровизация рынка аренды принесет государству дополнительный доход, так как налоговики получат всю необходимую информацию.

По данным экспертов, сейчас в России в тени находится 80–90% рынка арендного жилья. Для Москвы проблема наиболее актуальна, отметил глава аналитического агентства RWAY Александр Крапин.

Сейчас налог на доходы от аренды имущества физических лиц составляет 13%. В зависимости от способа оформления недвижимости, ставка может быть меньше, отметила представитель компании "Мир квартир" Ирина Богатырева.

По мнению руководителя аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олега Репченко, с учетом новых правил, арендодатели захотят компенсировать оплаченный налог, поэтому цены могут вырасти. Однако в ближайшие несколько лет, этого не произойдет, иначе сдавать квартиры просто будет некому, отметил Репченко.

Законопроект, регулирующий рынок аренды жилья, Минстрой планирует внести на рассмотрение в Госдуму до конца этого года.

Ссылка на запись.

Слушать выпуск
Перспективы продления программы льготной ипотеки стали более реальными

Льготную ипотеку могут опять продлить, теперь до конца года. Речь идет о программе кредитования по ставке 6,5% годовых. Совещание у президента по вопросу дальнейшей судьбы этого проекта завершилось компромиссом, сообщают источники «Интерфакса».

ЦБ выступал против продления. Однако в итоге согласился, но только если условия программы будут модернизированы. Из нее должны исключить те регионы, где цены на жилье выросли особенно сильно. Речь, по данным инсайдеров, идет о Москве, Петербурге и Краснодарском крае. Но участники рынка сомневаются, что это поможет сбалансировать ситуацию в ближайшее время, отмечает председатель совета директоров компании Kaskad Family Валерий Мищенко.

Валерий Мищенко
председатель совета директоров компании Kaskad Family
«Я думаю, что если данные регионы будут исключены, то с учетом сложности работы на рынке жилищного строительства, с учетом всех норм и правил эскроу, которые были приняты, дабы не плодить обманутых дольщиков, сокращения практически в десять раз количества малых игроков, — маловероятно, что какой-то баланс будет достигнут. До тех пор пока так мало участников рынка и мало площадок, подготовленных под развитие жилищных проектов, баланс точно не исправится, и тем более этого не произойдет за один год. Системные меры, принимаемые сегодня, сбалансируют рынок в лучшем случае через два года. Это надо иметь в виду».

Программа льготной ипотеки задумывалась как антикризисная мера. Кредит на жилье со ставкой 6,5% годовых можно получить с апреля прошлого года. На квартиру в новостройке банки дают максимум 12 млн под первоначальный взнос в 15% на 20 лет.

По плану эта программа должна была поддержать строительную отрасль — привлечь новых покупателей и повысить доступность жилья. Спрос действительно вырос, а вот с доступностью вышло наоборот. Квартиры в новостройках выросли в цене примерно на 20% и потянули за собой вторичный рынок. Но причиной такому росту цен стала не только льготная ипотека, но и девальвация рубля, говорят эксперты. Вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко считает, что только лишь ипотекой баланса на рынке не достичь.

Ирина Радченко
вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости
«Самое главное — сейчас нужно увеличивать предложение, потому что некоторые эксперты говорят о том, что в ближайшие годы нас ждет резкое сокращение темпов ввода многоквартирных домов, потому что мало выдается разрешений. Если не будет адекватного предложения, то цены будут и дальше расти без всякой ипотеки».

В прошлом году, по официальным данным, в эксплуатацию ввели 64 млн квадратных метра жилья — это всего на 1,5% больше, чем годом ранее.

В качестве еще одного аргумента в пользу закрытия программы эксперты называют то, что сама идея ипотеки с господдержкой устарела. Крупные банки уже предлагают ставку меньше льготноипотечной — от 6% и ниже.

Центробанк еще во время первого продления был настроен скептически и напоминал, что нужно «своевременно» свернуть программу. Регулятор опасается «пузыря» и хочет сбалансировать спрос и предложение. Противоположную точку зрения озвучивал вице-премьер Марат Хуснуллин. Он заявлял, что без льготной программы «развитие страны и реализация нацпроектов невозможны». Но это не совсем так, льготная ипотека при нынешней рекордно низкой ставке в 4,25% на рынок никак не повлияет, говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко:

Олег Репченко
руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»
«Ни продление, ни противоположное решение по льготной ипотеке никак, я думаю, не скажется на рынке. Гораздо важнее будет, сохранятся ли в целом достаточно низкие ставки, которые есть сейчас, сохранится ли обычная, не льготная, ипотека на таком революционно дешевом уровне. Если да, то это будет поддерживать рынок недвижимости, спрос будет оставаться выше среднего. Если ставки начнут повышаться, то тогда, конечно, доступность ипотеки начнет снижаться, и для рынка недвижимости это не есть хорошо. Но с другой стороны, вечно субсидировать ставки за счет бюджета, за счет налогоплательщиков — это тоже не совсем правильно. Это скорее хорошая временная мера в острую фазу кризиса, но вряд ли правильно «жить на допинге» продолжительное время».

Другое дело, что выгоды от льготной ипотеки уже нет. А в 30 российских регионах программа вообще не сработала. И связано это не только с ростом цен на квартиры, но и с падением реальных доходов населения.

Слушать выпуск
«Фактически за счет льготной ипотеки жилье становится еще более недоступным»

Программу льготной ипотеки на новостройки, как ожидается, продлят до середины 2021 года. Как это восприняли девелоперы, риелторы и банки? Похоже, что позитивно, но едва ли цены после этого пойдут вниз.

Программа льготной ипотеки на новостройки, по всей видимости, будет продлена до середины 2021 года. С таким предложением выступил Владимир Путин. «Ситуация складывается, в общем-то, непросто, людям и отдельным отраслям экономики еще тяжеловато, в том числе и стройке. Давайте продлим эту льготу хотя бы до середины следующего года», — с такими словами президент обратился к Михаилу Мишустину на совещании с правительством.

Глава кабмина назвал программу льготной ипотеки со ставкой 6,5% годовых «одной из самых успешных антикризисных мер» и сообщил, что с апреля было выдано 220 тысяч таких кредитов на 630 млрд рублей.

Банки восприняли продление позитивно: если ранее ЦБ говорил о риске перегрева на рынке недвижимости, то сейчас регулятор считает, что существенных проблем не будет. Герман Греф тоже изначально говорил, что льготная ипотека обходится государству дорого, но позднее «Сбер» инициативу поддержал. По мнению вице-президента ВТБ, заместителя руководителя департамента розничного бизнеса Евгения Дячкина, решение о продлении будет выгодно всем сторонам.

Евгений Дячкин
вице-президент ВТБ, заместитель руководителя департамента розничного бизнеса

«Пролонгация льготных условий до середины 2021 года — это оптимальное решение, которое позволит застройщикам полностью компенсировать экономические последствия нынешнего года. Для заемщиков это тоже позитивный сигнал. Клиенты, которые по разным причинам не смогли оформить жилищный кредит в этом году, получат такую возможность в следующем году. Мы также помним, что ЦБ говорил о риске перегрева рынка, но в целом в ВТБ уровень просрочки не растет. Если говорить о возможной причине роста риска — это кредиты с нулевым первоначальным взносом. В российской банковской системе такие кредиты не выдавались».

Как говорил Мишустин, на программу льготной ипотеки пришлось более 90% всех кредитов на новостройки. Наблюдая такой спрос, ключевые банки начали бороться за клиентов и снижать первоначальный взнос. Например, Альфа-банк и Россельхозбанк — на 10% и 15% соответственно.

Однако на таком перегретом рынке в стране пошли вверх цены на новостройки. В «Авито-недвижимости» подсчитали, что в третьем квартале рост составил 12%, а спрос в годовом выражении вырос на треть. В лидерах — Москва и Петербург. Пугаться этого не стоит, уверен директор по продажам группы компаний «Инград» Константин Тюленев.

Константин Тюленев
директор по продажам группы компаний «Инград»

«По сути, то, что сейчас происходит на рынке, — это последствия отложенного спроса в пандемийный период. То, что программу продлевают, — это безусловный позитив, некоторые новые объекты выходят в продажу как раз в будущие полгода, и для активизации спроса, конечно, это серьезный аргумент. Если мы посмотрим на объем сделок в допандемийный период, то около 40% сделок происходили на однокомнатные квартиры и студии. Сейчас основной объем проходит по двухкомнатным квартирам — двухкомнатным евро, средний метраж вырос с 54 до 59 квадратных метров. Это говорит о том, что все-таки основное движение, которое происходит на рынке сейчас, — это улучшение жилищных условий».

Впрочем, часть риелторов прямо говорят о негативных последствиях продления льготной ипотеки. Меру изначально вводили как антикризисную на фоне пандемии, чтобы люди тратили меньше денег на покупку жилья. Сейчас оказалось так, что россияне набрали кредитов, а кризис и не думает заканчиваться.

Неясно, что будет с доходами людей в ближайшие месяцы. Рост цен на жилье лишил льготную ипотеку смысла — для покупателя квартира в итоге стала не дешевле, а еще дороже, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

Олег Репченко
руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»

«Льготная ипотека создает неадекватные перекосы на рынке недвижимости. Где-то со второй половины лета действительно пошел разгон роста цен на недвижимость, особенно в Новой Москве — средний прирост составил уже 5-10% и до конца года может быть еще больше. Те, кто первым успел воспользоваться льготной ипотекой, им повезло. Сейчас уже фактически подорожавшее жилье свело на нет весь эффект от этой программы. Продление льготной ипотеки означает, что дополнительная нагрузка на бюджет будет приводить к тому, что на рынке будут поддерживаться завышенные цены на жилье, что, опять же, для конечных покупателей хуже. Всегда в кризис цены на жилье падали, потому что падают доходы населения, и в этот кризис впервые цены на жилье пошли расти. Фактически за счет льготной ипотеки жилье становится еще более недоступным для основной массы населения».

Есть и еще один неприятный для покупателей момент — рост цен на новостройки потянул за собой и вторичку. Там цифры не такие большие — на уровне 6%, однако спрос в годовом выражении несопоставим — он вырос более чем наполовину.

Слушать выпуск
Матвиенко предложила распространить льготную ипотеку на вторичное жилье. К чему это приведет?

Специалисты сомневаются, что реализация этой инициативы поможет улучшить гражданам жилищные условия. Более того, этот рынок уже «перегрет» и не требует поддержки.

В Совете Федерации предложили распространить льготную ипотеку на вторичное жилье. С такой инициативой выступила спикер верхней палаты парламента Валентина Матвиенко.

Программа льготной ипотеки на новостройки показала свою эффективность, считает председатель Совфеда. В то же время есть и определенные риски, отметила Матвиенко: «Наблюдающийся рост цен на жилье может «съесть» существенную часть помощи семьям; также сформировался существенный разрыв между ценами на первичное и вторичное жилье».

Ранее в ЦБ отмечали, что часть населения для улучшения жилищных условий продает квартиру, потом за счет полученных средств и кредита покупает новую, более дорогую. Но из-за роста цен на новостройки такая схема перестает работать. Льготная ипотека на вторичку вряд ли это исправит, говорит вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. Она также отмечает, что банки и так уже предлагают довольно выгодные условия для покупки жилья на вторичном рынке.

Ирина Радченко
вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости

«Фиксированные ставки на уровне 6,5% большой погоды не сделали, потому что ключевая ставка, я напомню, 4,25%. Маржа банка обычно составляет 2%, то есть сейчас справедливая ставка — 6,5%. Многие банки для своих клиентов уже давно предлагают эти условия и без манипуляций со стороны Совета Федерации, депутатов и правительства. Поэтому нет никакой сейчас необходимости принимать какие-то дополнительные меры. Опять же нет никакого смысла сейчас улучшать какими-то административными мерами условия по ипотеке, потому что сейчас и так повышенный спрос, я бы даже сказала, что он ажиотажный, и, может, имеет смысл пока подождать».

Льготная ипотека уже принесла больше вреда, чем пользы, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

Олег Репченко
руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»

«Субсидирование ипотеки, конечно же, увеличит количество сделок на рынке. Как показал опыт с льготной ипотекой на новостройки, это палка о двух концах. Потому что за минувшие полгода действия программы льготной ипотеки цены на квартиры в новостройках выросли на 10-20%. В результате такая доступная ипотека сделала недоступным жилье. Сейчас жилье менее доступное, чем оно было полгода назад, до введения этой программы. И впору уже говорить о том, что скорее в этом плане льготная ипотека принесла больше вреда, чем пользы. Более того, все-таки в новостройках льготная ипотека поддерживает строительную отрасль, это рабочие места, это достаточно большое количество бизнесов, которые интегрированы в стройку. И это возвращается в экономику, возвращается обратно в государство через налоги и иными путями. Что же касается вторичного рынка, то эти дома уже построены, и здесь экономика не получает ничего от продажи квартиры на вторичном рынке. По сути, льготная ипотека на вторичном рынке приведет к тому, что просто спекулянты-частники смогут свои квартиры продать дороже. Ну, они, конечно, заработают за счет государственного бюджета, но очень неоднозначная польза для всех остальных от этого».

Ранее правительство продлило программу льготной ипотеки на новое жилье, предполагающую выдачу кредитов под 6,5%, до 1 июля 2021 года.

Слушать выпуск
Руководитель IRN.RU Олег Репченко о прогнозе ЦБ в прямом эфире «Радио России»

Цены на жилье и объемы его строительства в России могут резко упасть после окончания реализации национального проекта «Жилье и городская среда», говорится в аналитической записке Центробанка «Проблемы и риски кредитного финансирования жилищного строительства». Справедливы ли опасения ЦБ, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко прокомментировал в прямом эфире передачи «Вечерняя смена» на «Радио России». 

Слушать выпуск
Почему в России стали меньше строить многоэтажек

Их доля в первом полугодии выросла почти на 12% по сравнению с тем же периодом 2017 года и составила более 15 миллионов квадратных метров. При этом площадь введенных многоквартирных домов снизилась на 17% до 13,7 миллиона «квадратов». Об этом пишет газета «Ведомости» со ссылкой на данные Росстата.

Опрошенные изданием эксперты связывают это с дачной амнистией и тем, что местные власти принуждают граждан оформлять свое имущество. Любопытно, что в прошлом году аналитический центр при правительстве РФ, напротив, констатировал рекордный ввод многоквартирного жилья и сокращение индивидуального строительства.

Общий ввод жилья упал за полгода на 17% в годовом выражении. Эксперты объясняют это кризисом 2014-2015 годов, поскольку сейчас в эксплуатацию вводятся проекты, запущенные в то время. Тогда единственным источником финансирования были деньги дольщиков, а платежеспособность населения упала из-за обвала курса рубля и роста цен. В настоящее время на рынке наблюдается рекордное предложение новостроек, но у людей стало меньше денег, поэтому они продаются с задержкой, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Что касается строительного бума, то, по мнению экспертов, ввод многоквартирного жилья продержится на нынешнем уровне еще год-два, а затем, в перспективе 3-5 лет начнет падать. Аналитики связывают это с ужесточениями требований к застройщикам и переходом на новые правила долевого строительства. Девелоперам придется строить только на кредиты и собственные средства, получать деньги за квартиры они будут только после сдачи их в эксплуатацию.

Дачную амнистию ранее продлили еще на два года. Соответствующий подписал в марте президент Владимир Путин. Власти надеются, что в течение двух лет воспользоваться упрощенным порядком оформления недвижимости смогут еще около миллиона дачников. Для легализации построек нужно обратиться в Росреестр, написать заявление о регистрации права собственности, а также приложить квитанцию об оплате госпошлины, разрешение на строительство, документы на право собственности землей и подготовленный кадастровым инженером технический план дома.

Тем временем, в Госдуму планируется внести законопроект, определяющий порядок управления таунхаусами и коттеджными поселками. Как пишет газета «Коммерсантъ», документ разработан группой депутатов во главе с «единороссом» Александром Сидякиным. В настоящее время Жилищный кодекс не содержит ни определения таунхаусов, ни правил управления ими. При этом на малоэтажные здания приходится до половины вводимого в России жилья. Для собственников малоэтажек предлагается на выбор три варианта управления общим имуществом: непосредственное управление, ТСЖ или специализированный потребительский кооператив, управляющая организация с лицензией на управление многоквартирными домами. Если собственники таунхаусов не смогут ничего выбрать, законопроект возлагает управление домом непосредственно на них. В случае с коттеджными поселками при отсутствии решения управление перейдет к управляющей компании.

Слушать выпуск
Рынок недвижимости до и после 1 июля: руководитель IRN.RU в эфире Радио России

1 июля 2018 года вступили в силу очередные поправки к закону о долевом строительстве, серьезно ужесточающие требования к застройщикам. Как эти законодательные изменения повлияют на рынок недвижимости, а главное – на цены, рассказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в эфире программы «Домашняя академия» на Радио России. 

Слушать выпуск
Нефть, рубль и недвижимость: руководитель IRN.RU в эфире «Русской службы новостей» 29 января

Сколько будут стоить квартиры в Москве через год? Как динамика цен на нефть влияет на стоимость квадратного метра? Что будет с рынком недвижимости при 100 руб. за доллар? На эти и другие вопросы ответит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в прямом эфире программы «Экономика по-русски» на радиостанции «Русская служба новостей» (107.0 FM). Передача выйдет в эфир в пятницу, 29 января, с 11.00 до 12.00. Телефон прямого эфира: + 7 (925) 101-107-0

Слушать выпуск
Распродажа недвижимости: оригинально, но чревато провалом спроса

Black Friday Real Estate — неординарный маркетинговый ход, помогающий «раскачать» покупателей и привлечь их внимание к объектам участников акции. Проблема в том, что любая искусственная активизация рынка всегда заканчивается последующим провалом спроса. В этом смысле отголоски предыдущей, неформальной «черной пятницы», случившейся в декабре 2014 года, ощущаются до сих пор, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Локальный ажиотаж

17−19 июля состоялась первая на отечественном рынке недвижимости официальная распродажа, организованная ассоциацией REPA и коммуникационным агентством «Медиа-Шторм». В Black Friday приняло участие 47 компаний Москвы и Подмосковья, выставивших на продажу 2707 лотов, в том числе 1759 квартир, 388 апартаментов, 60 лофтов, 47 коттеджей, 34 таунхауса и 419 земельных участков.

Еще до начала акции 47 295 человек оставили заявки на сайте и подписались на уведомление о начале распродажи. В основном пользователи ждали информации по конкретным объектам. Таких заявок было 30 236.

По данным организаторов, в течение акции на сайте мероприятия покупатели забронировали 511 лотов, еще 196 лотов было куплено. Всего в ходе Black Friday Real Estate на электронной площадке было выставлено на продажу более 1,5 млн кв. м жилья со скидками до 37%, сообщила пресс-служба зампреда правительства Московской области Германа Елянюшкина.

Сколько всего квартир-лофтов-участков и т. п. в итоге удалось продать застройщикам, станет ясно недели через две-три, так как оформление сделки с недвижимостью требует времени, отмечали организаторы «Черной пятницы».

Участникам акции, по крайне мере среди публично выразивших свое мнение, мероприятие понравилось. «Результаты „Черной пятницы“ считаю более чем удачными — мы заключили 30 договоров, которые уже оплачены, и еще в работе 50 броней», — заявила Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»

«Метриум Групп» продал порядка 10% от выставленного объема, а после рассмотрения всех ипотечных заявок показатель может вырасти до 15%, отметила гендиректор компании Мария Литинецкая. «ДОНСТРОЙ» в рамках акции реализовал 28 квартир общей стоимостью более 625 млн рублей. Половина сделок прошла по флагманскому проекту компании — кварталу «Сердце Столицы».

В ЖК «Мелодия леса» (проект ГК «САПСАН») в течение трёх дней проведения акции было зарегистрировано более полусотни заявок от покупателей и потенциальных клиентов. 39,6% запросов уже к утру 20 июля завершились сделками. «Такое количество продаж в течение всего трёх дней — очень высокий показатель», — отмечают в компании.

Впрочем, открыто радуются по поводу «Черной пятницы» пока лишь застройщики многоквартирного жилья. И, по всей видимости, на это есть серьезные причины.

«В загородном сегменте средней и высокой ценовых категорий ситуация значительно отличается. Так, в акции участвовал посёлок „Княжье Озеро“ (премиум-сегмент, 24-й км Новорижского шоссе). Здесь было принято три заявки. Семь потенциальных покупателей в ходе трёх дней „Чёрной пятницы“ изъявили желание приобрести дом в коттеджном посёлке „Ла-Манш“ (сегмент „комфорт+“ и „бизнес“, 55-й км Новорижского шоссе)», — говорится в сообщении ГК «САПСАН». То есть коттеджи, даже со скидками, в нынешних условиях покупателям не очень нужны. Что, в общем-то, логично: в отличие от квартиры, загородное жилье («второй дом») не является предметом первой необходимости и в кризис первым страдает от падения спроса (см. «Загородная недвижимость: покупатели хотят «дешево и сердито»).

Реакция властей

Мероприятие заинтересовало не только застройщиков и покупателей, но и подмосковные власти, которые отнеслись к самой идее продажи жилья с большими скидками крайне негативно. Подмосковный вице-премьер Герман Елянюшкин заявил о риске появления новых обманутых дольщиков и пообещал с помощью регионального Минстроя и коллег из налоговой организовать застройщикам-участникам акции массу неприятностей (в рамках закона) — см. «В Подмосковье демпингующими застройщиками займутся налоговики и прокуратура».

Более того, правительство Московской области обнаружило проблемный актив среди лотов, выставленных на продажу в рамках «Черной пятницы» — ЖК «Валь д’Эмероль», застройщиком которого является ЗАО «Ипотечная компания М-6». По словам Германа Елянюшкина, по объекту имеются неисполненные застройщиком 2688 договоров долевого участия на общую сумму свыше 8 млрд руб. и в настоящее время администрация Одинцовского района рассматривает вопрос о проведении мероприятий по признанию жилого комплекса проблемным.

Впрочем, представители застройщика утверждают, что в ходе акции продавали жилье только в уже готовых домах жилого комплекса.

Зато московское правительство примера с подмосковных коллег не брало и особой нервозности по поводу акции не проявляло. Спокойствие столичных властей, по всей видимости, объясняется тем, что, в отличие от Подмосковья, где зазор между себестоимостью строительства и рыночными ценами действительно невелик, в Москве ценам есть куда падать в среднесрочной перспективе.

Оригинальный маркетинговый ход, но не панацея

«Black Friday — закономерное следствие стагнации спроса. Застройщики понимают, что в условиях падения доходов населения и проблем с ипотекой надо предпринимать шаги, выходящие за рамки стандартных скидочных акций на своих объектах», — отметил руководитель www.irn.ru Олег Репченко в эфире программы «Экспертиза» на радио «Столица FM».

Фактически, акция иллюстрирует фундаментальные изменения на рынке, где правила игры теперь определяет покупатель. «Раньше, очень долго, рынок недвижимости был рынком продавца, никакой необходимости устраивать распродажи не было, наоборот, застройщики соревновались, кто быстрее поднимет цены, потому что квартиры разлетались как горячие пирожки. Сейчас очевидно, что платёжеспособного спроса не хватает — то есть жилье людям нужно, но у них нет прежних бюджетов. Девелоперы отдают себе в этом отчет и идут клиентам навстречу», — добавил Олег Репченко.

При этом не исключено, что участники Black Friday в своем стремлении навстречу покупателям зашли еще недостаточно далеко: скидки на значительную часть лотов не превышали ныне обычных для рынка 5−10%. Хотя максимальный размер скидок и без всяких распродаж в настоящее время достигает 20−25% (см. «Новостройки в Москве: ценам есть куда падать в среднесрочной перспективе»; «Новостройки в Москве и Подмосковье: щедрость застройщиков достигла пугающих размеров»).

«Люди, которые действительно хотели купить жилье, но ждали распродажи, так как на желаемый объект им денег не хватало, скорее всего, рассчитывали на более значительный дисконт. Конечно, скидки в 70−90%, как на одежду, на рынке недвижимости невозможны, но 20−25% - это вполне реально, и такой дисконт мог бы существенно увеличить число потенциальных покупателей. Созданный вокруг акции ажиотаж вылился в достаточно большое количество бронирований, но сколько из них приведут к сделкам — большой вопрос. Одно дело — под влиянием эмоций нажать кнопочку, совсем другое — реально отдать огромную сумму денег», — отметил руководитель IRN.RU.

Однако даже если мероприятие окажется суперуспешным, не факт, что его закономерные последствия обрадуют застройщиков. Дело в том, что после любой масштабной распродажи рынок на некоторое время умирает, так как такие акции собирают весь имеющийся спрос. Нечто вроде неформальной распродажи имело месте на рынке в конце прошлого года, когда напуганные девальвацией рубля граждане спешно вкладывали свои рублевые накопления в недвижимость. Однако рекордные продажи застройщиков в декабре 2014 г. обернулись провалом спроса в 2015-м (см. «Льготная ипотека отогрела рынок новостроек»).

«Застройщики по аналогии с 2009 г. ожидают активизации рынка в сентябре, но может оказаться, что потенциал для этой активизации был истрачен сейчас. Акция не добавила спроса, произошло его перераспределение: покупатели, которые могли бы выйти на рынок в августе-сентябре-октябре, купили все, что хотели, в ходе распродажи», — пояснил эксперт.

В общем, Black Friday Real Estate, будучи сама по себе интересным экспериментом, способным временно активизировать продажи на объектах участников акции, панацеей для рынка, естественно, не является. Снижение объемов продаж у застройщиков связано с кардинальными изменениями в экономике, которые маркетинговыми инструментами нивелировать в принципе невозможно (см. «Прогноз рынка недвижимости на 2015−2016 годы от IRN.RU»). Да и маркетинговый эффект от акции в случае ее повторения будет более скромным, так как мероприятие потеряет новизну.

Слушать выпуск
Инвестиции в недвижимость: риски и возможности

Фактически все последние 15 лет московская недвижимость дорожала — с небольшими перерывами на кризисы и т. п. Однако то, что происходит сейчас, является не столько кризисом в классическом понимании этого слова, когда сначала все неадекватно раздулось, потом пузырь схлопнулся и затем вновь возобновился рост, а переходом в новую экономическую и геополитическую реальность. И в этой новой реальности московские квадратные метры могут не только прибавлять в цене, но и дешеветь — точно так же, как и в других городах и странах. Поэтому если есть желание вложить деньги в недвижимость, то покупать квартиру надо с прицелом на сдачу в аренду, а не в расчете на спекулятивную перепродажу, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в эфире радио «Столица FM».

Инвестиционный потенциал недвижимости перешел в сберегательный

Цены на недвижимость в Москве были обязаны своим почти непрерывным ростом в течение полутора десятков лет в основном притоку средств из-за рубежа, главным образом из стран Евросоюза. Однако падение цен на нефть, возвращения которых на уровень $ 100 за баррель в обозримом будущем не прогнозируют даже самые оптимистичные аналитики, и западные санкции против России — быстро отменять их явно никто не собирается — отрезали отечественную экономику и, в частности, рынок недвижимости от источника дешевой ликвидности. Эпоха шальных денег и обеспеченного ими постоянного роста цен на квадратные метры подошла к концу.

«Мы привыкли к реальности, в которой недвижимость почти всегда дорожала. Но в мировой практике есть немало примеров обратного. Взять хотя бы Японию», — отметил эксперт.

Однако новые условия существования рынка недвижимости не означают, что недвижимость полностью утратила привлекательность как инвестиционный актив. Просто теперь, когда роста цен никто не гарантирует, недвижимость может быть интересна в качестве инструмента не для преумножения, а для сбережения капитала и как источник небольшого, но постоянного дохода — от сдачи в аренду.

Новостройки

«Единственный сегмент, где можно надеяться на существенный прирост стоимости самого актива, — это жилье на стадии строительства. Не за счет общерыночного роста цен — его нет, а потому, что квартира в новостройке всегда растет в цене по мере повышения этапа готовности дома, так как полуфабрикат превращается в готовый продукт», — пояснил Олег Репченко.

Таким образом, чем раньше инвестор войдет в проект, то есть купит квартиру, тем больше он сможет заработать, продав недвижимости после завершения строительства дома. Возможностей для выгодной покупки сейчас много: застройщики в борьбе за поредевших покупателей предлагают скидки до 15−20−25%, машино-места в подарок и другие приятные бонусы. Некоторые девелоперы на старте проекта продают часть квартир по ценам существенно ниже рынка — чтобы заместить деньгами дольщиков подорожавшее проектное финансирование. (См. «Снижение ключевой ставки ЦБ: идти в банк за выгодными кредитами еще рано»; «Новостройки в Москве и Подмосковье: со скидками до 25% и в ипотеку от 7% годовых«.)

«На рынке сейчас работают компании, пережившие кризис 2008—2009 гг., они адекватно оценивают уровень платежеспособности своих клиентов, готовы снижать маржу и даже временно поработать в ноль», — отмечает руководитель IRN.RU.

Однако надо всегда тщательно взвешивать риски, которые стоят за «сладкими» предложениями. Риск недостроя существует даже на растущем рынке, а когда экономика в кризисе, вероятность возникновения финансовых проблем у застройщика и, как следствие, затягивания сроков строительства возрастает многократно. Если стройка продлится пять лет, то, даже если квартиру удастся в итоге перепродать с 20-процентной прибылью, это вряд ли устроит инвестора.

Апартаменты

Апартаменты (жилье с нежилым статусом) на стадии строительства — потенциально еще более доходный, но и более рискованный актив для инвестиций. Апартаменты точно так же, как и новостройки, могут сдать в эксплуатацию с большой задержкой или не сдать вообще — если девелопер обанкротится. Но, будучи с юридической точки зрения нежилыми помещениями, апартаменты стоят на 15−20−30% дешевле новостроек аналогичного качества и локации, при этом сдать в аренду их можно примерно за те же деньги, что и квартиры — арендаторам обычно не очень важен официальный статус недвижимости.

Однако расходы собственника на содержание апартаментов будут значительно выше, чем обычных квартир — как в плане коммунальных платежей, так и налогов (см. «Апартаменты в Москве: инвестиции не так уж выгодны»). Для примера: налог на имущество физических лиц для апартаментов в Москве по действующему законодательству составляет от 0,5% до 2% от кадастровой стоимости объекта, а для квартир — 0,1 — 0,3%. Ставка 2% применяется только в отношении суперэлитного жилья стоимостью свыше 300 млн руб. И даже если в ближайшем будущем власти узаконят апартаменты, сделав их подвидом жилой недвижимости, совсем не факт, что налоги существенно снизятся. Во всяком случае, законопроект о статусе апартаментов, разработанный Фондом «Институт экономики города» по заказу московских властей, предусматривает повышенные ставки налогооблажения апартаментов по сравнению с квартирами в многоквартирных домах (см. «Апартаменты могут сделать жильем, но второго сорта»).

С другой стороны, в рамках антикризисных мер московское правительство предоставило девелоперам возможность перевода проектов с офисами и апартаментами на начальных этапах реализации в жилье через пересмотр градостроительного плана земельного участка (см. «Кризис заставляет власти смириться с апартаментами»). То есть, купив апартаменты, можно в итоге оказаться собственником полноценного жилья — если очень-очень повезет.

«Это вариант для любителей игры в орлянку — прибыльный, но очень рискованный. Дальше — только казино в Монте-Карло», — подчеркнул эксперт.

Офисы

Ставки аренды на офисы выше, чем на жилье, но именно офисный рынок сильнее всего пострадал от кризиса. За последние годы в Москве было введено очень много новых бизнес-центров — российская столица привлекала девелоперов как точка притяжения капиталов со всего СНГ. Однако из-за кризиса и санкций уровень деловой активности в столице упал и вряд ли восстановится в ближайшие год-два. В настоящее время объем предложения офисов в Москве значительно превышает спрос: в классе, А пустует примерно 30% площадей, а ставки аренды снижаются не только в долларах, но и в рублях. И, по-видимому, будут снижаться и дальше, резюмировал эксперт.

Слушать выпуск
Рубль слабеет, что будет с рынком недвижимости? Замруководителя IRN.RU в эфире «Русской службы новостей»

Чем грозит рынку недвижимости ослабление рубля? Что будет с ценами на квартиры в Москве и России в целом? На эти и другие вопросы ответил замруководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», главный редактор портала www.irn.ru Сергей Жарков в программе «Своя правда» на радио «Русская служба новостей». Передача вышла в эфир 17 сентября.

Слушать выпуск
Как макроэкономические проблемы отразятся на рынке недвижимости? Замруководителя IRN.RU в эфире «Русской службы новостей»

Замруководителя IRN.RU Сергей Жарков рассказал о влиянии нынешней сложной экономической ситуации на рынок недвижимости в программе «Русской службы новостей». Передача в формате круглого стола вышла в эфир 28 августа.

Слушать выпуск
Руководитель IRN.RU: «однушка» в ближайшем Подмосковье стоит минимум 3-4 млн руб.

Однокомнатная квартира в скромном, но приличном доме (не бараке), расположенном в ближайшем Подмосковье, на бюджетном востоке области, обойдется минимум в 3-4 млн руб. К западу от Москвы жилье дороже: единичку дешевле 4-5 млн руб. найти уже вряд ли удастся, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в передаче «Вечерний развод с Георгием Бовтом» на радио «Сити-FM».

По его словам, в ближайших к Москве городах-спутниках стоимость метра колеблется от 80 000 – 90 000 до 100 000 – 120 000 руб.

Конечно, если очень постараться, можно подыскать и более экономичные варианты. Например, приобрести комнату в бараке… Но в целом стоимость нормального жилья в ближайшем Подмосковье не так уж сильно отличается от цен в отдаленных районов старой Москвы, отметил эксперт. В общем-то, это оправданно: с точки зрения инфраструктуры и транспортной доступности Красногорск или Химки вряд ли уступают многим «замкадным» районам столицы.

Высокая стоимость жилья в московском регионе объясняется главным образом уникальным статусом Москвы не только на территории России, но и стран СНГ. В отличие от других крупных стран, имеющих, как правило, несколько точек притяжения, у нас все стремятся жить непременно в Москве. Неиссякающие миграционные потоки формируют огромный спрос на жилье. В сочетании с ограниченностью предложения это и приводит к тому, что недвижимость в столичном регионе стоит аномально дорого, а инфраструктура трещит по швам. Соответственно, единственное решение проблемы – создать новые точки притяжения. В общем-то, власти в настоящее время этим и занимаются. Например, Олимпиада призвана повысить привлекательность Краснодарского края… Однако ясно, что потребуется не один год, прежде чем можно будет увидеть плоды этих усилий.

Слушать выпуск
Руководитель IRN.RU: недвижимость за рубежом выгоднее арендовать, а не покупать

Квартира в Москве – ценный и инвестиционно привлекательный актив. Поэтому расставаться со столичной недвижимостью ради покупки жилья за границей, особенно в СНГ, не стоит. Жилье за границей вообще выгоднее не покупать, а снимать – на деньги от сдачи в аренду московской квартиры, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в эфире передачи «Откровенный разговор» на «Радио России – Москва».

Покупка квартиры в какой-нибудь заграничной стране с хорошей экологией и приятным климатом на первый взгляд кажется голубой мечтой, которую может осуществить любой владелец московской недвижимости. Индекс цен на жилье в Москве очень высок – $5284 за метр, по данным www.irn.ru на 20 мая, поэтому, продав квартиру в российской столице, можно приобрести жилье практически в любой части света.

Однако, решившись на такой шаг, нужно всегда помнить, что туризм и ПМЖ – это разные вещи. В отличие от человека, приезжающего в страну на 10 дней, покупателю недвижимости придется вникать в особенности местного законодательства – подчас весьма заковыристого и нелогичного с российской точки зрения, общаться с заграничными юристами (совсем недешевыми), упертыми чиновниками (бюрократия – не только российская особенность) и просто местным населением, которое, естественно, относится к «понаехавшим» совсем иначе, чем к приехавшим ненадолго отдохнуть и потратить деньги.

Кроме того, если планируется жить за рубежом достаточно продолжительное время, встает вопрос о медицинском обслуживании и образовании детей. И проблема тут уже не только в деньгах: в курортных городках, где так любят приобретать жилье российские граждане, часто просто нет ни хороших школ, ни врачей высокой квалификации.

Необходимо учитывать и то, что купленное жилье надо содержать, а коммунальные услуги в Европе, как правило, в разы дороже, чем в России, и государством не субсидируются: на оплату воды, электричества, отопления и т.п. в достаточно скромном доме может уходить 1000-2000 евро в месяц. А ведь дом или квартиру надо еще и периодически ремонтировать. И ежегодно платить налог на недвижимость, который у нас давно хотят, но никак не могут ввести (см. «Введение налога на недвижимость откладывается до 2018 года»). В отличие от родных палестин, где планируемая ставка налога составляет 0,1% от стоимости жилья, за границей налог может достигать 1-2-3%.

«Рынки недвижимости в Европе и России принципиально отличаются. У нас жилье стоит дорого, но расходы на его содержание пока относительно невелики. А в Европе, наоборот, недвижимость очень дорого содержать, поэтому стоимость входного билета на рынок относительно низкая», – подчеркнул эксперт.

Высокая стоимость владения недвижимостью препятствует образованию на рынке инвестиционных пузырей, что и обеспечивает достаточно разумные цены на жилье (см. «Рыночный налог на недвижимость сделает жилье доступным»).

Конечно, на Европе свет клином не сошелся, приобрести жилье можно и в достаточно близкой к нам по менталитету и традициям стране – на Украине, в Белоруссии, других странах СНГ. В конце концов, климат в том же Крыму приятнее, чем в большинстве стран ЕС.

Главным плюсом покупки жилья в ближнем зарубежье является русский язык – население сопредельных славянских стран великий и могучий еще не забыло. К сожалению, общие исторические корни оказывают влияние не только на сферу культуры и искусства – бюрократия в странах СНГ так же честна, а правовая система – надежна, как и отечественные аналоги. А местами даже «честнее» и «надежнее»….

Так что, покупая недвижимость в СНГ, человек фактически получает в нагрузку все присущие собственному отечеству минусы и ни одного плюса, характерного для более богатых и развитых стран. Поэтому, если хочется солнца и моря, лучше поискать что-нибудь подходящее на российском побережье Черного моря, считает руководитель www.irn.ru. Климат там тоже прекрасный, а правила игры хотя бы хорошо знакомы.

Вообще, чтобы почувствовать вкус заграничной жизни и разобраться, нравится ли он вам, жилье за рубежом совсем не обязательно покупать – можно снять его в аренду. И только убедившись через год-два-три, что на новом месте вас все устраивает, имеет смысл задуматься о приобретении жилья в собственность.

Ради заграничной недвижимости, уверен эксперт, не стоит жертвовать московской квартирой. Жилье в Москве – ценный актив, куда более инвестиционно привлекательный, чем недвижимость в большинстве зарубежных стран. Например, если в российской столице сдача жилья в аренду приносит иногда 5-7% годовых, то за границей – лишь 2-3%. К тому же недвижимость в Москве высоколиквидна, а курортное жилье в облюбованных россиянами Болгарии, Черногории, Испании и т.п. – это чемодан без ручки. Купленная квартира теоретически сколько-то стоит, но продать ее на вторичном рынке практически невозможно – в связи с перенасыщенностью предложения.

Конечно, это отнюдь не значит, что обладатель столичной недвижимости, не страдающий от переизбытка финансов, обречен лишь на краткие вылазки за границу в период отпуска. Совсем наоборот: доходов от сдачи в аренду московской квартиры хватит не только на наем приличного жилья, но и на вполне обеспеченную жизнь во многих странах Европы и Азии.

«Если у вас есть московская квартира, не надо ее продавать, чтобы купить что-нибудь за рубежом. Сдайте квартиру в аренду, езжайте за границу и снимайте что-нибудь там. Это и выгоднее, и удобнее – процедура аренды недвижимости довольно проста, вам не нужно будет вникать ни в какие юридические дебри», - резюмировал эксперт.

Слушать выпуск
Руководитель IRN.RU: ипотека в России – инструмент краткосрочного кредитования

Классическая долгосрочная ипотека в России развита плохо. В отличие от западных стран, где люди расплачиваются по ипотечному кредиту десятилетиями, у нас как минимум половина заемщиков рассчитывает погасить долг перед банком досрочно, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в эфире программы «Парадокс» на радиостанции «Финам FM».

Главная причина такого положения дел – непомерно высокие по зарубежным меркам ставки по ипотечным кредитам в РФ. Мало кому хочется отдавать банку две-три цены квартиры. А то и больше. Если в США ставка по ипотеке даже в худшие годы не поднималась выше 6%, а сейчас не дотягивает и до 4%, то в России, по данным ЦБ РФ, в январе 2013 года ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях составила в среднем 12,7%.

Как легко убедиться с помощью ипотечного калькулятора IRN.RU, при таком раскладе переплата по 30-летнему кредиту на покупку скромной московской квартиры за 8 млн руб. превысит 200% от стоимости жилья. И это с 30-процентным первоначальным взносом. А если человек сумел скопить только 10% от стоимости квартиры и берет кредит на остальные 90%, то возвращать банку ему придется уже в четыре раза больше, чем брал.

Естественно, люди не жаждут спонсировать и без того небедное банковское сообщество, поэтому ипотеку у нас берут в основном те, кто имеет возможность расплатиться быстро – благодаря высокому уровню доходов или за счет продажи другого жилья.

«Допустим, человек покупает новую квартиру, ту же новостройку, и для этого ему надо продать прежнюю. Но чтобы не подвиснуть в воздухе, он покупает новостройку в ипотеку, ждет два года, пока она построится, потом спокойно там делает ремонт, туда переезжает, потом продает прежнюю квартиру, и эту ипотеку гасит досрочно. Поэтому ипотека используется, скорее, как такой инструмент краткосрочного перекредитования на год-два-три. Но не как классическая ипотека, чтобы решить квартирный вопрос с нуля и вносить посильные платежи 30 лет», – пояснил Олег Репченко.

Вообще, цены на столичное жилье так высоки, что подавляющее большинство населения РФ не могло бы купить квартиру в Москве с нуля, даже если бы ставки по кредитам были нулевыми. Так что основная масса покупателей жилья в столице приобретают новую квартиру на средства от продажи старой (с относительно небольшой доплатой).

«Те 10-20%, которые покупают с нуля, – это люди с доходами сильно выше среднего. Не обязательно нефтяные олигархи, при нефтяных олигархах есть немало людей, которые имеют хорошие доходы», - резюмировал эксперт.

Слушать выпуск
Руководитель IRN.RU: цены на жилье в Москве могут «подвиснуть»

Выход на рынок недвижимости Москвы множества новых проектов может нарушить хрупкий баланс, установившийся в последние годы, и «подвесить» цены на жилье. Не исключено, что имеющегося платежеспособного спроса окажется недостаточно для поглощения большого объема новостроек, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в эфире радиостанции «Финам FM».

В последние годы в Москве практически не появлялись новые масштабные проекты, сначала из-за кризиса, потом – в связи с изменением градостроительной политики московских властей: назначенный в 2010 г. мэром столицы Сергей Собянин запустил тотальную ревизию инвестиционных контрактов. Все это, естественно, привело к сокращению объема предложения новостроек в Москве.

Но теперь ревизия подходит к концу. За два года столичные власти отменили строительство примерно 11,5 млн кв. м недвижимости (не только жилой), но договоры на возведение более 30 млн кв. м градостроительная комиссия одобрила. Градостроительная документация, разрабатываемая властями, также обещает застройщикам широкое поле деятельности (см. «Власти Москвы смирились с необходимостью строительства. В том числе в центре»).

Потепление климата в строительной отрасли уже успело принести первые плоды. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», только за IV квартал 2012 г. между третьим Транспортным кольцом и МКАД появился в продаже 31 новый дом, а общее число новостроек на рынке достигло 161 объекта. (См. «Рынок новостроек Москвы: новые проекты и застройщики»)

Однако размораживание строительной активности имеет для девелоперов не только положительные стороны. Несмотря на снижение объемов строительства, цены на жилье в Москве в последние годы оставались стабильными – небольшой рост имел место быть, но он даже не всегда отыгрывал инфляцию. Например, за 2012 г. цены на недвижимость в Москве и Подмосковье прибавили около 6% при официальной инфляции в 6,6%.

«Тот хрупкий баланс, который установился на рынке, в частности, Москвы и Подмосковья, последние два-три года, даже с небольшим подрастанием цен – результат того, что сначала число строек сократилось в связи с кризисом, потом поменяли московского мэра и сказали – вообще все стройки запретить», – пояснил Олег Репченко.

При таком положении дел появление в продаже большого количества нового жилья может нарушить ценовое равновесие, и отнюдь не в пользу застройщиков.

«Платежеспособного спроса, при той цене, которая в Москве сейчас есть, может оказаться недостаточно, чтобы поглотить новый объем строительства, который выйдет на рынок», – подчеркнул эксперт.

Более того, московские новостройки оттянут на себя спрос с подмосковных строек, что может вызвать стагнацию на тамошнем рынке. Ведь с точки зрения рынка недвижимости столица и область представляют собой сообщающиеся сосуды: многие были вынуждены покупать жилье в Подмосковье только из-за скудости ассортимента новостроек в пределах МКАД.

«Мы вполне можем увидеть сейчас некое такое затоваривание рынка. И, соответственно, цены – насколько они могут сильно клюнуть вниз, непонятно, но, как минимум, цена может подвиснуть в этой ситуации», – считает руководитель www.irn.ru.

Кроме того, есть еще два фактора, которые могут ударить по ценам на жилье в ближайшие год-два: борьба с коррупцией и рыночный налог на недвижимость.

Не секрет, что именно чиновники и прочие «слуги народа» являются очень ценными клиентами столичного рынка недвижимости – фактически, только они да бизнесмены могут позволить себе купить хорошую квартиру в Москве с нуля, а не в рамках альтернативных сделок (когда новое жилье покупается на деньги, полученные от продажи старого). Поэтому предпринимаемая ныне попытка установить контроль над доходами-расходами этой категории граждан может весьма негативно сказаться на уровне платежеспособного спроса на недвижимость.

В свою очередь, планы властей ввести с 2014 г. налог на недвижимость, рассчитываемый исходя из ее кадастровой (близкой к рыночной), а не инвентаризационной стоимости, будут способствовать увеличению предложения на рынке – за счет инвестиционных квартир.

Ставка налога предположительно составит 0,1% от стоимости жилья. В принципе, это немного: на Западе аналогичный налог может достигать 2% от стоимости объекта. Однако сам факт резкого роста расходов на содержание жилья - учитывая, что раньше квартиры практически не просили «кушать» - заставит инвесторов задуматься о дальнейшей судьбе купленных впрок квадратных метров. (См. «Рыночный налог на недвижимость полезен с социальной точки зрения»).

{player file='//www.irn.ru/img/player/video/news73151.flv' width='480' height='400'}

Слушать выпуск
«Пересмотр инвестконтрактов в Большой Москве понятен, но требует осторожности», – замруководителя IRN.RU

Столичные власти не исключают возможности пересмотра уже заключенных инвестиционных контрактов на строительство крупных жилых комплексов на присоединенных территориях, заявил агентству «Интерфакс» руководитель департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин. По его словам, одной из причин такого пересмотра может стать отсутствие в условиях инвестиционных контрактов обязательств застройщика по строительству объектов социальной и транспортной инфраструктуры, то есть поликлиник, детских садов, школ, парковок, дорог.

«Особое внимание правительства Москвы к социальной составляющей развития присоединенных территорий понятно и абсолютно оправданно, ­– считает заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Сергей Жарков. – Социальная и транспортная инфраструктура – это слабое место как новых территорий Москвы, так и столичного региона в целом. Поэтому по этому вопросу у властей сформировалось «состояние тревожной бдительности», перефразируя одного писателя».

Комментируя вчера заявление высокопоставленного столичного чиновника в интервью радиостанции «Вести FM», эксперт указал, что без возведения развитой современной транспортной и социальной инфраструктуры, рабочих мест нельзя будет добиться главной задачи – создания на присоединенных территориях столицы региона комфортного проживания.

Однако, отметил Сергей Жарков, у этой медали есть и другая сторона. Как известно, цикл согласований, необходимых для получения разрешений на строительство, в Москве крайне забюрократизирован. Его временные рамки могут достигать полутора и более лет.

«Представьте себе ситуацию: застройщик уже получил все необходимые документы, начал строительство проекта, –­ сказал Сергей Жарков. – Идут работы, скажем, на нулевом цикле или возведен первый-второй этаж. На эти цели компания взяла немаленький кредит в банке под очень немаленькие проценты. Она только-только открыла продажи квартир, чтобы начать его погашать за счет поступлений от покупателей и одновременно продолжать финансирование стройки. В этот момент поступает команда: работы остановить, разрешение на проведение работ приостановить (или вообще аннулировать), извольте на ковер – согласовывать инвестиционный контракт заново».

Соответственно, продолжал эксперт, девелоперу приходится приостановить продажи (а проценты по кредиту капают ежедневно). Он вынужден вести трудные переговоры с подрядчиками о приостановке работ и вероятных сроках их возобновления. Активность на стройплощадке прекращается (или начинается ее симуляция. Обычным зрителям из-за забора не видно, чем именно занимаются там люди, а контролирующим органам честно предъявляются работы по вывозу мусора, которые, конечно, никто не запретит). Но слухи о проблемах застройщика все равно начинают ползти – и вот он, репутационный риск в полном размере.

Далее в процессе пересмотра инвестконтракта на проект могут быть возложены дополнительные обременения – лишнее здание детсада или участок дороги. Причем, как показывает практика последних лет, с обязательством девелопера сначала построить социально-транспортную инфраструктуру, а уже потом возобновить возведение жилья. Рассчитанный бизнес-план вместе с экономикой проекта летит в мусорную корзину, а чтобы восстановить рентабельность, власти, возможно, дадут разрешение на строительство дополнительного корпуса или более высокую этажность. Но сможет ли каждый девелопер в такой ситуации возобновить работы после перерыва без непоправимого ущерба для проекта – не факт. А если еще и банк в такой ситуации потребует досрочного погашения кредита?

По словам Владимира Жидкина, в настоящее время на новых территориях заключено 87 инвестиционных контрактов, из них 55 находятся в стадии строительства, а 18 – проектируются. Руководитель департамента напомнил, что всего в Новой Москве выдано более 4800 разрешений на строительство, причем большая их часть – до 1 июля 2012 года, то есть до официального присоединения этих территорий к столице.

«Главной задачей является не запрет строительства на новых территориях, а его координация с целью осуществления комплексного и сбалансированного подхода к освоению территории. Нам не нужны спальные районы, вместе с жильем должны строиться объекты социальной сферы и объекты, позволяющие создавать новые рабочие места вблизи квартир и домов», – цитирует Жидкина «Интерфакс».

Такой подход разделяют и специалисты www.irn.ru. Однако, по мнению Сергея Жаркова, новые обременения могут послужить причиной всплеска роста цен на жилье в Большой Москве. Но даже если власти пойдут навстречу девелоперам и экономику пересмотренного инвестиционного контракта удастся выправить, задержка сроков строительства из-за сроков согласований неизбежна. А это может привести к новым скандалам с обманутыми дольщиками и росту социальной напряженности, предупреждает он.

Слушать выпуск
Замруководителя IRN.RU: гарантии выкупа объемов жилья полезны, но не решают проблемы в целом

Новая программа Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) может оказать помощь в снижении стоимости жилья, но если главные проблемы, препятствующие удешевлению, не будут решены, большого эффекта это не даст. Об этом заявил сегодня заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Сергей Жарков в прямом эфире программы «Вести FM».

Комментируя опубликованное в «Известиях» заявление исполнительного директора АИЖК по жилищному финансированию Андрея Шелкового о том, что АИЖК будет само выкупать у застройщиков не востребованное покупателями жилье, эксперт указал, что уже сейчас работает аналогичная программа Фонда РЖС. Но фонд, помимо гарантий выкупа части построенного объема жилья, еще и обеспечивает подготовку земельного участка, за свой счет подводит коммуникации, обеспечивает подключение к энергомощностям и ускорение процесса согласований документов. Именно эти факторы, если девелопер работает над ними самостоятельно, приводят к серьезному удорожанию себестоимости строительства.

По словам Сергея Жаркова, если государство сможет решить эти проблемы, то в большинстве регионов страны (конечно, речь не идет о Москве, Санкт-Петербурге, некоторых других мегаполисах) строители могли бы выйти на названный в свое время президентом РФ Владимиром Путиным показатель в 30 000 - 40 000 руб. за 1 кв. м (см. «Квартиры по 30 000 руб. за «квадрат» можно сделать былью»).

Функция «гаранта сбыта» предусмотрена и в действующей программе АИЖК «Стимул», но ее исполняет отдельное юридическое лицо, которое получает от банка ипотечный кредит для такого выкупа. Далее АИЖК рефинансирует этот кредит.

По новой программе АИЖК планирует в ближайшие пять лет начать строительство жилья для 360 000 семей. Госстрою поручено отобрать площадки для застройки по новой программе. Предполагается за пять лет построить не менее 25 млн кв. м жилья дополнительно, с реализацией по фиксированной цене ниже рыночной стоимости.

Отвечая на вопрос ведущего, не получится ли так, что, имея гарантии выкупа жилья, строители начнут возводить неликвид, Сергей Жарков сказал, что исключает подобное развитие событий. «В АИЖК работают очень опытные финансисты. Они никогда не дадут никаких гарантий, пока не изучат проект самым внимательным образом», – подчеркнул он.

Для справки: ОАО «АИЖК», на 100% принадлежащее государству, было создано в 1997 г. Агентство занимается рефинансированием выданных банками ипотечных жилищных кредитов. По собственным данным, сейчас АИЖК контролирует около 6% рынка ипотеки.

Слушать выпуск
Руководитель IRN.RU: инвестиции в недвижимость «старой» Москвы защитят капитал от инфляции

В условиях нарастания инфляционных процессов в мире недвижимость Москвы, куда стекаются финансовые потоки со всего СНГ, является хорошим защитным активом. Возможны локальные периоды коррекции и стагнации цен на жилье, однако в средне- и долгосрочной перспективе московский метр точно не подешевеет, а скорее всего, прибавит в цене, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в эфире программы «Сухой остаток» на радио «Финам FM».

Все последние годы правительства ведущих мировых держав – США, ЕС, а вслед за ними и других стран, включая Россию, активно накачивают экономику деньгами, пытаясь таким образом справиться с последствиями глобального кризиса. И, судя по всему, не планируют отказываться от этой привычки в обозримом будущем. Американская Федеральная резервная система в середине сентября объявила о запуске третьего раунда программы количественного смягчения (QE3), в рамках которого собирается тратить по $40 млрд в месяц; Евросоюз наращивает поддержку проблемных стан Южной Европы, активно выкупая их облигации; российский Центробанк «в связи с ростом цен, увеличивающим риски превышения среднесрочных ориентиров Банка России по инфляции», решил поднять ставку рефинансирования. (См. «Обзор рынка недвижимости по итогам сентября 2012 года».)

Все это свидетельствует о том, что в ближайшие годы инфляция останется главной темой экономической повестки дня. «Я не думаю, что допустят гиперинфляцию, потому что это тоже как бы палка о двух концах, и в мировом масштабе такого, скорее всего, не случится. Но вот некая умеренная инфляция, необходимая для того, чтобы обесценить долги и фактически вырулить из существующих у властей всех стран проблем, – она в ближайшие годы будет», – полагает руководитель IRN.RU.

Соответственно, в такой ситуации остро встает вопрос, как сберечь нажитые капиталы. По мнению Олега Репченко, хорошим выходом могут стать инвестиции в московскую недвижимость, цены на которую благодаря ограниченности предложения и неизменно высокому спросу со стороны граждан всего СНГ, скорее всего, сумеют отыграть инфляцию в средне- и долгосрочной перспективе.

«Уникальность социально-экономического положения Москвы на территории постсоветского пространства дает достаточно высокую гарантию того, что в перспективе 5, 10, 15 лет московская недвижимость уж точно не подешевеет, а скорее всего, будет дороже, чем сейчас… Причем не потому, что она недооценена, а просто по причине обесценивания денег», - отмечает эксперт.

Российская столица в этом смысле похожа на другие города, притягивающие крупные финансовые потоки, – Лондон, Нью-Йорк, Монако. «То есть она похожа на место, куда даже при худшем раскладе стекаются какие-то средства людей, у которых деньги есть, были и будут… Поэтому независимо от того, покупаем ли мы для себя, чтобы улучшить жилищные условия, или же смотрим, куда вложить деньги, чтобы как минимум они не обесценились, а лучше - чего-то даже еще и подзаработать, я думаю, что московская недвижимость на сегодняшний момент – один из беспроигрышных вариантов», - подчеркивает Олег Репченко.

Хотя, конечно, баснословных прибылей, как в докризисные годы, когда метр, бывало, дорожал по 100% в год, инвестиции в московское жилье уже не принесут.

При этом надо понимать, что все вышесказанное касается недвижимости лишь на территории «старой» Москвы – в «Новой», где запланированы огромные объемы строительства, ситуация иная. Одновременный выход множества проектов на рынок будет препятствовать росту цен. Не исключено, что девелоперам даже придется демпинговать, чтобы продать все построенное. (См. «Большая стройка собьет цены на жилье в «Новой Москве».)

«Сейчас в «Новой Москве» новостройки продаются по 70 000 - 80 000 руб. за метр, а когда там пойдет большая стройка, я не исключаю, что дороже 40 000 за метр продавать уже не удастся», – считает эксперт.

Перспективы загородного рынка Подмосковья пока тоже не радуют в связи с низким спросом и переизбытком предложения – половина коттеджных поселков просто не имеет покупателей. (См. «Коттеджные поселки в Подмосковье: просто «блеск и нищета куртизанок».)

«Поэтому Большая Москва, сегменты недвижимости из серии «второй дом», как то: загородная недвижимость, дачи, земельные участки – вот это недвижимость, про которую я бы не говорил однозначно, что бери ее не глядя, не прогадаешь. Бери не глядя, не прогадаешь – это только про Москву», – резюмирует Олег Репченко.

{player file='//www.irn.ru/img/player/video/news67284.flv' width=540 height=340}

Также по теме:

Слушать выпуск
Покупка квартиры с риелтором и без: плюсы и минусы процесса

Риелтор снижает риски клиента, но гарантий не дает, подчеркивает руководитель IRN.RU

Купить квартиру можно и без риелтора, однако поиски подходящего варианта и оформление документов отнимут много времени и сил. К тому же «самостоятельное плавание» увеличивает риски – не обратив по неопытности внимания на важные детали, можно в итоге остаться и без квартиры, и без денег, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в интервью радио «Маяк».

Участие профессионального агента в сделке с жильем не обязательно - риелтор не делает ничего такого, с чем бы не справился любой дееспособный гражданин. В принципе, процесс купли-продажи недвижимости с этой точки зрения похож на ремонт квартиры или машины: можно сделать все самому, сэкономив приличную сумму денег, а можно нанять профессионалов, которые выполнят работу быстрее и качественнее – но не бесплатно. Поэтому чтобы решить, стоит ли привлекать риелтора, надо просто правильно расставить приоритеты.

Какую же пользу может принести агент по недвижимости? Во-первых, операции с жильем отнимают много времени и сил. Далеко не каждый имеет возможность взять на работе отпуск на срок от двух-трех месяцев до года, чтобы посвятить себя решению квартирного вопроса. Тем более что финансовые потери от такого простоя могут превысить затраты на оплату труда агента.

Хороший риелтор фильтрует сотни вариантов квартир, предлагая клиенту для просмотра только те, которые ему действительно могут понравиться; ведет подчас очень сложные переговоры с продавцами; в случае необходимости выстраивает альтернативные цепочки, которые могут включать десяток и более звеньев; занимается сбором и оформлением документов и т.д. и т.п. Так как продажа-покупка квартиры, как правило, дело очень хлопотное и нервное, риелтор еще и бережет здоровье клиентов.

Во-вторых, квартирная сделка в отличие от покупки батона хлеба в магазине - это довольно-таки сложный процесс, в тонкостях которого, в том числе юридических, непрофессионалу разобраться совсем не просто.

В-третьих, сделка с участием риелтора, проверяющего юридическую чистоту квартиры, менее рискованна, чем самостоятельная. Риелторы знают подводные камни рынка недвижимости, наиболее распространенные схемы мошенничества, поэтому при покупке квартиры с помощью агента меньше шансов нарваться на проблемную жилплощадь.

Однако, здесь надо учитывать, что договор с агентством недвижимости, даже самым крупным и респектабельным, отнюдь не гарантирует 100-процентной надежности сделки. Просто потому, что далеко не все потенциальные риски могут проверить. Например, мошенники убирают из домовой книги запись о том, что в квартире когда-то был прописан гражданин, ныне отбывающий наказание в местах лишения свободы. А через несколько лет этот человек, которого, оказывается, незаконно обошли при приватизации жилья, выходит на свободу и предъявляет претензии на проданную квартиру.

Получить что-нибудь с риелтора в случае возникновения подобных коллизий крайне сложно. Агентства недвижимости, как и любой другой бизнес, стремятся минимизировать свою ответственность и прописывают соответствующие положения в договоре. Более того, даже если агентству или частному маклеру удастся что-то «вменить» в судебном порядке, они, скорее всего, физически не смогут компенсировать клиенту потери, так как не имеют необходимых резервов. Поэтому, чтобы обезопасить себя от проблем в будущем, желательно не только тщательно проверять квартиру на предмет возможных юридических «сюрпризов», но и страховать титул.

Титульное страхование – это защита от риска утраты прав на недвижимость по инициативе третьих лиц. Иными словами, если гипотетический зек отсудит квартиру у новых хозяев, страховая компания должна будет возместить им ее полную стоимость. В отличие от, например, США, где объект страхуется один раз на всю жизнь его владельца и страховщик выплачивает клиенту сумму, необходимую для приобретения такого же жилья на момент наступления страхового случая, в России размер страховки фиксированный (то есть не учитывает возможное изменение цен на рынке) и договор заключается на определенный срок. Но все равно страхование титула – наиболее толстая и мягкая соломка из возможных при покупке квартиры.

Отказываясь от услуг агента, человек экономит на риелторской комиссии, которая составляет несколько процентов от стоимости квартиры – от 3% до 5-6%. Минимальный процент агент возьмет лишь за самую простую сделку – когда нужно просто продать или купить жилье, а если есть необходимость увязывать альтернативные цепочки, то риелторская комиссия будет стремиться к максимуму. Впрочем, процент за альтернативную сделку все же будет меньше, чем суммарные затраты на услуги агентов в случае двух отдельных сделок – продажи и покупки.

Расходы на риелтора можно сократить в два-три раза, если вместо полного пакета услуг заказать только проверку юридической чистоты квартиры и помощь в оформлении документов.

Кроме того, надо учитывать, что услуги крупных агентств недвижимости обходятся дороже, чем частных маклеров, но официальные конторы обычно больше дорожат своей репутацией. Впрочем, даже в известной компании могут работать не очень добросовестные сотрудники, поэтому выбирать риелтора надо очень тщательно, лучше всего по рекомендации друзей-родных, и обязательно четко указывать все условия сотрудничества в договоре. В противном случае может случиться так, что ленивый агент не будет возиться с подбором нужной именно вам квартиры, а просто предъявит три первых попавшихся варианта.

В общем, помощь хорошей риелторской или юридической конторы при покупке-продаже квартиры может быть весьма полезна, но, к сожалению, панацеей от всех проблем не является.

{player file='//www.irn.ru/img/content/File/audio/86.mp3'}

Слушать выпуск
Арендодатели квартир должны платить налоги, но кампании по их сбору неэффективны

Кампания по налогообложению владельцев московских квартир, сдающихся в наем, объявленная правительством столицы, не даст заявленного эффекта, а приведет только к глухому раздражению властью со стороны населения. Об этом вчера, 13 сентября, заявил в интервью радиостанции «Вести FM» заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», главный редактор портала www.irn.ru Сергей Жарков.

По его словам, новая кампания в этом направлении – очередная в числе многих, и ни одна из предыдущих не дала ожидаемого эффекта. Эксперт напомнил, что несколько месяцев назад глава департамента экономической политики и развития столицы Максим Решетников пообещал до конца года «отладить механизмы» выявления нелегальных рантье и с 2013 г. приступить к массовому сбору налогов с хозяев сдаваемых квартир. По оценке Решетникова, вывод аренды из тени может принести казне 5 млрд руб. дополнительных доходов ежегодно: мэрия рассчитывает получать по 50 000 руб. в год с каждой из 100 000 квартир, которые сдаются в наем (при средней цене аренды в 30 000 рублей в месяц и 13-процентной ставке НДФЛ).

Однако, как уже отмечал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», ожидания в подобных расчетах явно завышены. Сдавая квартиру, исправный налогоплательщик обычно регистрируется как индивидуальный частный предприниматель, соответственно, ставка налогообложения составит уже не 13%, а 6%. Значит, общая сумма собранных средств окажется минимум вдвое меньше. По сравнению с бюджетом Москвы – более 1,5 трлн руб. – капля в море. А головной боли при собирании – очень много. Потребуются серьезные расходы на администрирование этого налога – на дополнительных работников налоговых служб, поощрения участковых инспекторов и «добровольных помощников», которые будут поставлять информацию о сдаваемых квартирах и т.д. (см. «Руководитель IRN.RU: заставлять арендодателей платить налоги нерентабельно»).

Кроме того, владельцы элитных квартир обычно и так исправно платят налоги с арендных платежей – им неприятности, грозящие утратой дорогостоящей собственности, абсолютно не нужны. Значит, основной удар придется по владельцам дешевых квартир, для которых сдача их в аренду – зачастую единственный источник дохода. Часто это одинокие пенсионеры, сдающие комнаты. Конечно, перед законом все равны, хотя в России некоторые равнее других.

Но вот здесь может возникнуть еще один момент, социально-психологический. Владельцы квартир, которые хотят сдавать их в аренду и оставаться добросовестными гражданами и налогоплательщиками, очень быстро пожалеют о своем законопослушании. Достаточно один раз попробовать встать на учет как индивидуальному предпринимателю, затем попытаться самостоятельно заполнить налоговую декларацию (с несколькими источниками дохода), постоять в многочасовых очередях в налоговой инспекции, несколько раз все переделывать и приезжать заново… «В такой ситуации чувство гордости за себя как за честного гражданина как-то быстро сменяется раздраженностью, а потом и глухой ненавистью ко всей системе», – говорит Сергей Жарков.

А одинокого пожилого человека, которому очень трудно и вынести физические нагрузки в такой ситуации, и разобраться в куче бланков, подобная затянувшаяся процедура может просто подкосить, если не хуже.

И еще один аспект – моральный. Хотя понятия морали в области финансов не очень уместны, о них стоит упомянуть, считает эксперт. Не секрет, что квалификация низовых работников налоговых служб, в обязанности которых как раз входит работа с физлицами и консультирование их при обращении в налоговую инспекцию, обычно не очень высока. И такие работники – по незнанию, из-за усталости или невнимательности – без всякого злого умысла порой дают неверные указания налогоплательщику по заполнению той же налоговой декларации. Но вот ответственности за это они не несут. Ответственность перед законом (вплоть до уголовной) несет налогоплательщик.

Получается, что государство в лице таких сотрудников дает гражданам неправильные указания, а потом наказывает налогоплательщиков за их добросовестное исполнение. Как-то некрасиво получается.

А чем больше физлиц будут вынуждены подавать налоговые декларации, тем больше вырастут очереди в инспекциях, больше инспекторов потребуется, а требования к их квалификации снизятся, считает эксперт www.irn.ru.

Слушать выпуск
Неважно, из чего строить, главное – строить правильно

Главный редактор портала www.irn.ru в прямом эфире радио «Маяк»

Не так важно, из какого материала строить дачу. Существует много материалов и технологий, каждая из которых обладает определенными преимуществами. Самое главное, чтобы дом возводили профессионалы, которые соблюдали бы тонкости этих технологий и превращали бы особенности используемых материалов в достоинства, а не наоборот. Об этом заявил в субботу, 14 июля, в прямом эфире радиостанции «Маяк» заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», главный редактор портала www.irn.ru Сергей Жарков.

Он выступил в программе «Парк культуры и отдыха» (рубрика «Домоводство»), в передаче «Из каких материалов построить загородный дом?».

Если не брать шикарные коттеджи больших площадей, то большинство технологий (кроме классического кирпича) предусматривают возведение типовых домов. Вариантов может быть множество, но все они тем не менее типовые, просто каждый производитель представляет покупателям свою продуктовую линейку.

Среди наиболее часто применяемых технологий эксперт назвал классический кирпич (обычно наиболее дорогой материал), разные варианты деревянного домостроения (в частности, оцилиндрованное бревно и клееный брус); каркасные дома, панельные, монолитные (с несъемной опалубкой), из блоков из вспененного бетона и др.

В большинстве упомянутых вариантов загородные дома представляют собой вариант конструктора Lego: все комплектующие детали изготавливаются на заводах, где пристально следят за тем, чтобы все они правильно стыковались между собой. Возвести такой дом можно в предельно сжатые сроки: от нескольких дней (иногда включая даже заливку фундамента). Главное, чтобы к участку были подведены все инженерно-технические коммуникации. (Подробнее см. также «Дальние дачи хороши для себя и для родителей» и «Дальние дачи хороши, если уметь купить».)

Правда, указал Жарков, уже на самом первом этапе – котлована и фундамента – нужно обратить очень пристальное внимание на качество строительства. По его словам, здесь не стоит экономить, а имеет смысл пригласить независимого эксперта – инженера-контролера, который смог бы определить, правильно ли укладывается «подушка» из песка и гравия, есть ли пути водостоков, не будет ли накапливаться вода под фундаментом. «Иначе после первых же морозов превратившаяся в лед вода при замерзании (из-за расширения) может повредить фундамент, а дом просто окажется перекошенным и потрескавшимся», – сказал он.

Зарубежные технологии

В России уже достаточно распространены «финские», «шведские», «канадские» домики. Это наиболее отвечающие российскому климату технологии «сэндвичей», когда между бетонными или деревянным панелями укладывается теплоизолирующий слой. У них много разных производителей, но опять-таки, по словам эксперта, практически все они хороши. Важно, кто и как их делает. Контроль за качеством строительства – ахиллесова пята российского стройкомплекса, что в загородном, что в городском домостроении. А в результате российский потребитель практически потерял доверие к канадской технологии в нашей стране.

Касаясь разговоров о современных китайских технологиях, позволяющих возводить дома в 300 кв. м по цене $250 за метр, замруководителя IRN.RU выразил сомнение, что они могут сыграть существенную роль на российском рынке недвижимости. Даже не вдаваясь в макроэкономические подробности о дешевизне рабочей силы в Китае, можно, во-первых, усомниться в соответствии этих домов климатическим условиям России, а во-вторых, уже существующие заводы подобных домов в России наталкиваются на проблему логистики.

«Как только нужно возвести подобный дом дальше 150 км от завода-производителя, доставка комплектующих на место делает их «золотыми», – сказал Жарков. – Кроме того, комплект для китайского дома, сделанный на промышленной основе, хотя и мобилен (от 2 до 6 контейнеров на дом, общий вес от 16 до 80 тонн), это довольно крупногабаритный груз. Представьте себе такие контейнеровозы, разворачивающиеся на грунтовой проселочной дороге, ведущей к поселку, а также внутри поселка». (Подробнее см. «За последние 5 лет Китай обогнал весь мир по темпам жилищного строительства» и «Руководитель IRN.RU: сбить цены на квартиры до $250 за метр за счет китайцев не получится».)

Преимущество участков с подрядом

Если дом в выбранном поселке будет возводить сам застройщик-продавец участка, это еще не гарантия качества строительства, отметил эксперт. Хотя, по крайней мере, все дома будут построены в одинаковые сроки (никому не придется «жить на стройке» соседей), будет соблюден единый архитектурный стиль, радующий глаз, будет гарантия, что при строительстве никто тихой сапой не займет лишнее пространство, предназначенное для дороги.

Но проконтролировать качество строительства все равно вряд ли удастся. Гораздо перспективнее другой путь. Сейчас уже есть первые примеры, пока единичные, когда с самого начала продаж девелопер создает (а еще лучше нанимает) будущую управляющую компанию поселка. Именно ей предстоит разбираться с недоделками и некачественными работами впоследствии. Поэтому ее специалисты с первого дня следят за качеством строительства и принимают работу под ключ по завершении. Именно эта компания принимает на себя ответственность за бесперебойные поставки электричества и газа, работу водопровода и канализации. Обойдется такой вариант, понятно, дороже, зато, по идее, избавит от большой головной боли в будущем, указал эксперт.

Подробнее о принципах выбора участка для дач Сергей Жарков рассказывал в эфире радио «Маяк» неделю назад (см. «Выбирая дачный участок, не забыть за природными красотами о правде жизни»).

Для справки: по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», весной 2012 г. земля без подряда в Подмосковье предлагалась в 383 поселках с электричеством и газом. Согласно «Исследованию рынка участков без подряда Подмосковья за 2011-2012 годы», больше всего поселков, не предлагавшихся на продажу в конце 2011 г., появилось между первым и вторым бетонным кольцом (в 31-60 км от МКАД) – 27 объектов (см. «Участки без подряда: рядом с Москвой и в дальнем Подмосковье стало больше поселков»).

{player file='//www.irn.ru/img/content/File/audio/park_kulturyi_i_otdyiha_14-07-2012_111454_domovodstvo_iz_kakih_materialov_postroit_zagorodnyiy_dom.mp3'}

Слушать выпуск
Руководитель IRN.RU: квартир в Москве не хватает тем, кому они нужны

В Москве сложилась парадоксальная ситуация. С одной стороны, предложение на рынке недвижимости ограничено, и люди, реально нуждающиеся в жилье, не могут его себе позволить из-за непомерно высоких цен. С другой – значительная часть квартир в новостройках годами пустует, так как купившие их инвесторы никак не используют свои активы, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в эфире программы «Сухой остаток» на «Финам FM».

Особой популярностью инвестиции в недвижимость пользовались до кризиса, когда цены росли как на дрожжах: с 2001-го по 2008 г. жилье подорожало в семь раз, а отдельные типы квартир – в 10 раз, отметил эксперт. На волне ажиотажа люди десятками скупали квартиры в строящихся домах, рассчитывая впоследствии заработать сотни процентов на их перепродаже.

Сейчас, когда цены фактически топчутся на месте (на уровне $5000 за «квадрат»), никто уже не надеется выловить золотую рыбку в мутных водах жилищного рынка. Однако появилась другая «фишка».

«Из-за нынешней валютной и экономической нестабильности недвижимость рассматривается как некий защитный актив, аналог золота. То есть в недвижимость инвестируют, чтобы если и не заработать, то хотя бы сохранить капитал», - сказал руководитель www.irn.ru.

И не было бы в таком способе вложения средств ничего плохого, если бы инвесторы по прошествии какого-то времени возвращали квартиры в оборот или сдавали их в аренду. Тогда все были бы довольны: инвесторы бы получали прибыль, государство – налоги, а в квартирах бы кто-то жил. Проблема в том, что немало квартир в новостройках, купленных с инвестиционными целями, не используется никак.

«Люди не собираются там делать ремонт, они там никогда не были, они эту квартиру в глаза не видели – они просто помнят, что вот где-то там, в «Алых парусах», у них три квартиры куплены на черный день. И пока этот черный день через 20 лет не наступит, они с этой квартирой ничего делать не будут», - пояснил Олег Репченко.

В результате в новых домах, случается, обитаемы лишь 30-50% квартир. При этом инвесторы, как правило, не оплачивают коммунальные услуги, поэтому реальные жильцы вынуждены платить не только за себя, но и «за того парня» - в противном случае им из-за долгов могут отключить воду, свет и отопление.

«Получается полнейший бестолковый простой этой недвижимости, которая вроде как дефицит в Москве, но, с другой стороны, возьми любой новый дом – там часть окон никогда не загорается», - подчеркнул эксперт.

Поправить ситуацию могло бы введение рыночного налога на недвижимость с повышенной ставкой для владельцев нескольких квартир. Резкий рост расходов на содержание жилья мог бы подвигнуть инвесторов либо продавать лишние квадратные метры, что способствовало бы увеличению предложения и препятствовало росту цен, либо сдать недвижимость в аренду для компенсации затрат. (См. «Рыночный налог на недвижимость сделает жилье доступным».)

«У нас говорят о необходимости каких-то реформ в этой сфере уже, наверное, более 10 лет, но пока политической воли так и не хватило, чтобы предпринять конкретные шаги», - резюмировал Олег Репченко.

Также по теме:

{player file='//www.irn.ru/img/player/video/news63504.flv' width=540 height=380}

Слушать выпуск
Выбирая дачный участок, не забыть за природными красотами о правде жизни

Присматривая участок для загородного строительства, например, летней дачи, не стоит выбирать в качестве главного параметра его удаленность от города. Пропускная способность разных шоссе не одинакова в те или иные дни недели, время суток и сезон. Поэтому нужно обращать внимание не на километраж, а на время, необходимое на дорогу, заявил в субботу, 7 июля, в прямом эфире радиостанции «Маяк» заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», главный редактор портала www.irn.ru Сергей Жарков.

Он выступил в программе «Парк культуры и отдыха» (рубрика «Домоводство»), в передаче, посвященной проблеме выбора участка для строительства загородного дома. Конечно, перво-наперво нужно определиться с природным окружением: для кого-то важнее близость реки или озера, для других — крупного лесного массива. Но уже второй вопрос должен быть: как сюда добираться?

По мнению эксперта, на транспортную доступность нужно обращать внимание в первую очередь, это один из ключевых факторов при выборе участка. Но он включает в себя не только расстояние до Москвы (или другого города, где постоянно живет дачник). Важна еще и возможность быстро добраться до ближайшего населенного пункта, где например, есть больница или подстанция скорой помощи. Если что-то случится — кто-то сломал ногу или у кого-то внезапный сердечный приступ, вряд ли захочется ждать медицинской помощи несколько часов. Кроме таких экстраординарных обстоятельств, близость относительно крупного населенного пункта имеет и другие преимущества: уже поставив шашлыки на огонь, можно обнаружить, что забыли хлеб. Вряд ли кто-то за ним поедет за 30 км в один конец, а настроение и удовольствие будут испорчены.

Также нужно принимать во внимание возможность добраться до участка на общественном транспорте, а также выяснить заранее, как обстоит дело с уборкой снега и проходимостью дорог в весенне-осенний период.

Купить участок можно как на первичном, так и на вторичном рынке. Изучая рынок через интернет, просматривая рекламные предложения, необходимо помнить, что продавец всегда будет подчеркивать преимущества своего направления, природного окружения, проекта, других факторов и затушевывать недостатки. Поэтому, если что-то привлекло внимание, нужно не полениться узнать: какие еще проекты реализовал этот девелопер, много ли их. А лучше всего — съездить хотя бы в один из уже реализованных поселков, поговорить с жильцами: вовремя ли продавец исполнил свои обязательства, не было ли двойных продаж, недоделок; как осуществляется текущая эксплуатация инженерии, дорог, работает ли обещанная социальная инфраструктура.

Что касается проверки документов, то эту процедуру нужно провести максимально внимательно и лучше всего с помощью специалиста. Даже дипломированный юрист — специалист по уголовному праву — не сможет за несколько минут разобраться во всех тонкостях земельно-имущественных отношений, где могут таиться подводные камни, например, обременений. Не сразу сообразишь, в каких государственных органах можно запросить дополнительную информацию для проверки. Или чем отличается кадастровый паспорт участка от кадастрового плана, и какой из этих документов требуется сейчас. Поэтому привлечение на этапе проверки документов и тем более заключения сделки профессионального риелтора или адвоката — специалиста именно по земельным и имущественным отношениям не просто желательно, а представляется необходимым, считает Сергей Жарков.

Для справки: по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», весной 2012 г. земля без подряда в Подмосковье предлагалась в 383 поселках с электричеством и газом. Согласно «Исследованию рынка участков без подряда Подмосковья за 2011−2012 годы», больше всего поселков, не предлагавшихся на продажу в конце 2011 г., появилось между первым и вторым бетонным кольцом (в 31−60 км от МКАД) — 27 объектов (см. «Участки без подряда: рядом с Москвой и в дальнем Подмосковье стало больше поселков»). Другие подробности можно прочитать, например, в статьях «Растет популярность «дальних дач», «Дачники желают «культурно» отдыхать», «Дачи — дальние, зато недорогие и экологичные» и др.

Слушать выпуск
Руководитель IRN.RU: ослабление рубля изменило тренд на рынке недвижимости Москвы

Стремительное падение курса рубля привело к изменению тренда на рынке недвижимости Москвы. Если с января по апрель, когда рубль укреплялся, долларовые цены прибавляли по 1-2% в месяц, то лишь за последние две недели долларовый индекс стоимости жилья от IRN.RU потерял почти 1,5%. Но так как рынок недвижимости Москвы продолжает оставаться бивалютным, о результатах нынешней валютной «турбулентности» применительно к стоимости квартир можно будет судить только через месяц-два, когда цены стабилизируются, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в эфире передачи «Барак Обамы» на «Сити-FM».

Напомним, за последний месяц курс отечественной валюты снизился с примерно 29,3 до 33,7 руб. за доллар.

Цены большей части квартир в Москве номинированы в рублях, но в ситуации, когда доллар быстро дорожает, у продавцов «рублевой» недвижимости появляется почти непреодолимый соблазн привязать цену своей собственности к американской валюте. Однако аппетиты владельцев квартир сталкиваются с ограниченной платежеспособностью покупателей, и поэтому в первые недели валютной «болтанки» средние цены в рублях немного растут, а коррекция цен в долларах оказывается меньше, нежели величина снижения курса. Истина же расположена где-то посередине: между снижающимся долларовым индексом цен на жилье и слегка подросшим рублевым. Окончательные же итоги валютной «болтанки», то есть насколько квадратный метр подорожает или, наоборот, подешевеет, станут ясны примерно через месяц-два, когда ситуация на рынке стабилизируется, отметил эксперт.

Вообще, дальнейшая судьба рынка недвижимости Москвы зависит о того, насколько глубоким будет нынешний этап кризиса. От умеренной нестабильности на финансовых рынках недвижимость, как правило, только выигрывает. Скачки курсов валют и фондовых индексов заставляют профессиональных биржевых игроков и простых граждан активно вкладывать сбережения в защитные активы типа жилья, чтобы тем самым уберечь капитал от обесценивания. Однако глобальный катаклизм наподобие кризиса 2008 года затронет все сферы экономики, не пощадив и рынок недвижимости. (См. «Обзор рынка недвижимости по итогам мая 2012 года».)

Что касается валютных колебаний, то к ним в любом случае надо относиться спокойно, и ни в коем случае не впадать в панику, скупая резко подорожавшую иностранную валюту, советует руководитель www.irn.ru. Последние 12 лет рубль «гуляет» вокруг отметки 30 руб. за доллар: в лучшие годы он укреплялся до 23 с небольшим, в худшие – опускался до 36. Однако с 2000 г. колебание курса рубля относительно доллара ни разу не превысило 20%, и вряд ли превысит в обозримом будущем, так как это чревато политической напряженностью, проблемами с торговым балансом и т.п. Инструментом для регулирования курса являются резервы Центробанка, их сейчас у отечественного ЦБ более чем достаточно.

По мнению эксперта, в ближайшие несколько недель можно ожидать отскока рубля до 31-32 за доллар. А впоследствии, до конца года, отечественная валюта, скорее всего, будет колебаться в районе 30 руб. за доллар.

{player file='//www.irn.ru/img/player/audio/news61830_1.mp3'}

{player file='//www.irn.ru/img/player/audio/news61830_2.mp3'}

Слушать выпуск
Руководитель IRN.RU: рынок доступного жилья переехал за МКАД

В столичном регионе можно купить квартиру за 1 млн руб. Однако расположена она будет далеко за МКАД, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в эфире радио «Маяк».

Предложения из разряда «дешево и сердито» уже давно исчезли с карты Москвы. Заоблачные цены поддерживает огромный спрос и ограниченность нового предложения: домов экономкласса в столице строится очень мало из-за высокой стоимости земли и больших затрат на коммуникации и инфраструктуру. Поэтому покупатели с небольшим бюджетом вынуждены покупать квартиры в области, куда практически в полном составе переехал рынок доступного жилья столичного региона. Где-нибудь в 30 км от Московской кольцевой вполне реально приобрести «единичку» за 1,5 – 2 млн руб.

В старых границах Москвы (без учета недавно присоединенных 148 000 га) цены на квартиры начинаются примерно с 4 млн руб. В такую сумму обойдется скромная «единичка» в Жулебино или Новокосино, которые находятся за МКАД на востоке города. Западные замкадные районы – Митино и Куркино - более престижные и дорогие.

Если средства ограничены, но хочется поселиться непременно в пределах Московской кольцевой, то стоит присмотреться к спальным районам без метро типа Дегунино или Бирюлево, советует руководитель www.irn.ru. Но цена однокомнатной квартиры там будет ближе уже к 5 млн руб.

Что касается элитных районов в центре Москвы, то моду на них во многом формируют застройщики и риелторы. «Самыми элитными, как правило, являются те районы, где больше всего строится и продается», - говорит руководитель www.irn.ru.

Соответственно, центры «элитности» периодически мигрируют. В 90-е годы XX века символом престижа считался Арбат – благодаря тому, что в этом районе в то время шло массовое расселение коммуналок в старом фонде, квартир в сталинских и цековских домах, которые новые русские скупали и превращали в роскошные апартаменты. Когда этот ресурс в 2000-х гг. иссяк, полюс элитности переместился на Остоженку, потому что там началось масштабное строительство дорогого жилья. Сейчас в лидеры выбились активно застраиваемые Хамовники, район «Фрунзенской» (см. «Элитная недвижимость осваивает новые районы»), отчасти Якиманка. Очень популярен «Университет», где также возводятся престижные ЖК.

Конечно, район не становится элитным только из-за того, что кто-то решил построить там дом класса де-люкс. Но, запуская такой проект, застройщики организуют масштабную пиар-кампанию, формирующую моду на новые очаги элитности, на волне которой в район подтягиваются предприятия торговли и сферы услуг соответствующего уровня – бутики, салоны красоты, рестораны и т.п. В результате вокруг элитного комплекса возникает обширная инфраструктура, ориентированная на людей с высокими доходами, что стимулирует рост стоимости жилья в целом по району.

{player file='//www.irn.ru/img/player/audio/news59282.mp3'}

Слушать выпуск
Руководитель IRN.RU: квартирки для хоббитов – не лучший способ удешевления жилья

Для того чтобы сделать жилье более доступным, совсем не обязательно строить квартирки мизерных размеров – себестоимость строительства не пропорциональна количеству квадратных метров, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в эфире программы «Сухой остаток» на радиостанции «Финам FM».

Граждане остро нуждаются в доступном жилье, однако снижать цену квартиры за счет уменьшения ее площади до прожиточного минимума – не лучший выход из положения, уверен эксперт. Докризисные однокомнатные квартиры площадью 60 кв. м были явным перебором. Но и нынешние студии в 20-25 кв. м хороши только для студентов, тогда как основные клиенты рынка недвижимости – люди семейные. Даже в хрущевках – самом экономичном советском жилье, от которого теперь тщетно пытаются избавиться, - 30-35 «квадратов».

Когда речь идет о площади квартир, нужно соблюдать золотую середину, подчеркивает Олег Репченко. Ведь стоимость строительства дома отнюдь не прямо пропорциональна его размерам. Основные затраты приходятся на несущие конструкции, лифты, инженерные коммуникации и т.п. – на всем этом сэкономить за счет уменьшения площади квартиры очень трудно. Наоборот, в домах с «мелкой нарезкой» жилья приходится возводить лишние стены, стояки и т.п., что приводит к удорожанию квадратного метра. А вот расходы на небольшое увеличение осей строения, чтобы сделать нормальные квартиры, будут невелики.

В общем, то, что благодаря кризису застройщики развернулись лицом к покупателям и начали активно возводить жилье экономкласса, - это замечательно. Но важно не впадать в крайности, делая из квартиры некую совершенно непонятную конуру, резюмировал руководитель www.irn.ru.

{player file='//www.irn.ru/img/player/video/news58923.flv' height=400 width=480}

Слушать выпуск
Руководитель IRN.RU: дорогая нефть не сулит рынку недвижимости ничего хорошего

Высокие цены на нефть способствуют разгону инфляции, из-за которой сокращается и без того низкий платежеспособный спрос на жилье. Поэтому тезис о безусловном благе ресурсной ренты для отечественного рынка недвижимости вызывает большие сомнения, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в эфире программы «Сухой остаток» на радиостанции «Финам FM».

Когда в начале 2000-х цены на нефть были низкие, продолжил эксперт, представители среднего класса с зарплатой в пределах $1000 покупали жилье в Москве. С тех пор нефть подорожала раз в пять-семь, недвижимость - в 10, а доходы российских граждан увеличились всего в три раза. В итоге сейчас даже те, кто зарабатывает более 100 000 руб. в месяц, могут позволить себе приобрести столичную квартиру лишь в ипотеку.

Дело в том, что дивиденды с дорогой нефти получают владельцы ресурсных корпораций, приближенные к ним чиновники и госбюджет – через налог на добычу полезных ископаемых и экспортные пошлины. А остальное население страны с высоких котировок фьючерсов на черное золото, в общем-то, ничего не имеет – кроме разгона инфляции. Конечно, потом, через некоторое время после сбора нефтяного урожая, власти уделяют народу толику от щедрот своих: повышают пенсии, социальные пособия и жалованье бюджетников, заказывают очередную партию танков, благодаря чему растут зарплаты в ВПК…Но все это происходит постфактум, а цены в магазинах взлетают сразу - потому что дорожает бензин, стоимость которого заложена практически в любом товаре или услуге.

В результате инфляция начинает съедать доходы быстрее, чем они за ней успевают подтягиваться, и часть зарплаты, которую человек может потратить на покупку квартиры или обслуживание кредита, становится меньше.

«К примеру, пока цены на нефть не выросли, человек может ползарплаты откладывать на квартиру либо платить по ипотеке, но когда цены на нефть выросли – у него сразу выросли расходы на бензин и товары первой необходимости, и он может только 30% зарплаты теперь откладывать на квартиру», - поясняет Олег Репченко.

Но это еще не все. Те самые чиновники и олигархи, имеющие прямой доступ к «нефтяным» деньгам, начинают скупать на эти шальные доходы квартиры – не для себя, а впрок, с инвестиционными целями. Из-за роста спроса подскакивают и цены на жилье.

Таким образом, рост цен на нефть приводит к тому, что у действительно нуждающихся в жилье граждан остается все меньше возможностей накопить на квартиру. А для рынка отрыв цен на недвижимость от платежеспособности реальных покупателей чреват очередным пузырем.

«Если сейчас мы увидим повторение довольно высокой цены на нефть, ее рост до $150 за баррель в связи с ситуацией вокруг Ирана и т.п., то мы можем увидеть рост цен на рынке недвижимости. Но это будет рост цен, который еще больше оторвет цены на недвижимость от реального потребителя, от тех цен, по которым нуждающиеся в жилье реально могут его купить. Рано или поздно любой рост цен сменяется коррекцией. Соответственно, приходит очередная волна кризиса. Мы помним, как это было в 2008 г.: сначала цены на недвижимость взлетели очень высоко, а потом половина застройщиков обанкротились», - резюмировал руководитель www.irn.ru.
 

{player file='//www.irn.ru/img/player/video/news58923.flv' height=400 width=480}

Слушать выпуск
Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения марта