IRN.RU в медиа-пространстве
ТВ
Продажи жилья после отмены массовой льготной ипотеки просели вдвое, но пересматривать ценники застройщики не спешат. Почему – рассказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в эфире ютуб-канала «РБК Инвестиции».
Почему цены на жилье пока топчутся на месте и когда ждать снижения стоимости квартир, рассказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в эфире программы «Частная собственность» на ютуб-канале «РБК Инвестиции».
В июле, после отмены массового субсидирования ипотечных ставок, продажи квартир и апартаментов заметно просели. Но, несмотря на рухнувший спрос, цены на жилье остаются прежними. Почему не снижается стоимость квартир в новостройках вслед за спросом и когда ждать пересмотра ценников рассказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в эфире программы «Суть дела» на ютуб-канале «РБК Инвестиции».
После отмены льготной ипотеки спрос на жилье рухнул, объем выдачи кредитов на покупку жилья упал втрое, а ставки по рыночной ипотеке у некоторых банков уже превысили 20% годовых. Когда стабилизируется рынок, что будет с ценами на жилье и стоит ли сейчас брать ипотеку рассказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в эфире программы «Частная собственность» на ютуб-канале «РБК Инвестиции».
С 1 октября 2023 года в России начнут действовать новые ограничения в ипотеке: банки будут обязаны применять более высокие надбавки при выдаче кредитов с низким первоначальным взносом. Как это скажется на рынке недвижимости и что будет с ценами на жилье, рассказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в эфире программы «День. Главное» на РБК-ТВ.
Продолжат ли цены на жилье ползти вниз в 2023 году? Насколько еще может просесть стоимость жилья в Москве? Почему неявное снижение цен может стать явным? Об этом руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко рассказал в эфире телеканала «Москва 24».
Чем запомнился рынку недвижимости 2022 год? Почему льготная ипотека не сделала жилье доступнее? Стоит ли сейчас инвестировать в квадратные метры и, если да, как выбрать подходящий объект? Что будет с ценами на жилье в новом, 2023 году? На эти и другие вопросы ответил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в эфире программы «Частная собственность» на ютуб-канале «РБК Инвестиции».
Что происходит на рынке недвижимости? Что будет с ценами на квартиры и стоит ли сейчас покупать жилье? Вкладывать ли в жилье условные 10 миллионов рублей, если они есть, и какое жилье лучше выбрать? На эти и другие вопросы руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко ответил в эфире программы «Москва сегодня» на телеканале «Москва 24».
Факторы, способствующие росту стоимости квартир в Москве, выдохлись. Жилье в столице дешевеет на протяжении шести месяцев подряд. Почему стоимость квадратного метра ползет вниз и что будет с ценами на жилье? Об этом руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко рассказал в эфире программы «Деньги 24» на телеканале «Москва 24».
Чем рынок недвижимости Новой Москвы отличается от подмосковного? Что будет с ценами на жилье в обозримом будущем? Стоит ли сейчас инвестировать в квадратные метры и, если да, как выбрать подходящий объект? На эти и другие вопросы ответил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в эфире программы «Частная собственность» на ютуб-канале «РБК Инвестиции».
Геополитическая напряженность, растущие ставки по ипотеке, девальвация рубля, общая инфляция, повышение себестоимости строительства, снижение доходов населения и другие факторы оказывают разнонаправленное влияние на стоимость жилья. О том, что тянет цены вниз, что, напротив, толкает их вверх, и какие факторы перевесят, рассказала телеканалу «Москва 24» руководитель проектов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Юлия Рышкина — смотрите выпуск программы «Фанимани» .
По данным аналитического центра IRN.RU, с лета 2020 г. по сентябрь 2021 г. стоимость метра на вторичном рынке жилья «старой» Москвы увеличилась на 28,5%, Новой – на 29%, подмосковный метр подорожал на 37,4%. Так что спешить с покупкой квартиры уже поздно, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в эфире программы «Фанимани» на телеканале «Москва 24». Впрочем, в ближайшие несколько месяцев цены будут топтаться на месте, возможна даже небольшая корректировка стоимости метра.
Квартиры с отделкой становятся нормой рынка. О преимуществах этого формата рассказала руководитель проектов IRN.RU Юлия Рышкина в эфире программы «Утро России» телеканала «Россия 1».
Как продление программы льготной ипотеки повлияет на рынок жилья? Что будет с ценами на квартиры в 2021 году? На эти и другие вопросы руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко ответил в эфире программы «Фанимани» на телеканале «Москва 24».
Рынок недвижимости выходит из карантина, но его игроки — покупатели, девелоперы и продавцы вторичных квартир — чувствуют себя очень неопределенно. Руководитель проектов IRN.RU Юлия Рышкина в эфире M2TV.ru рассказала об основных ценовых трендах и будущем рынка после снятия ограничений.
Запись можно посмотреть по ссылке ниже на Youtube-канале M2TVC, выступление Юлии идет с 12-й минуты по 34-ю. Также вы можете скачать презентацию спикера.
Арендовать квартиры стало дешевле. Из-за пандемии коронавируса цены в России существенно снизились. Спрос упал на 40 процентов. Как следствие, резко сократились и цены. Как долго продлится эта тенденция?
Спрос на арендное жилье в среднем по стране снизился на 40 процентов. Выходит, что собственникам приходится снижать цены. Причина все та же — последствия пандемии коронавируса COVID-19.
В аналитическом центре ЦИАН подсчитали: в апреле в городах-миллионниках средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры составила 17 100 рублей, двухкомнатной — 24 000 рублей. Падение относительно марта в среднем по стране — порядка 5 процентов.
Сильнее всего однушки подешевели в столице. Также показатели существенно снизились в Нижнем Новгороде и Уфе. А вот подорожала аренда квартир только в двух российских городах — в Омске и Воронеже. Сразу на 4 процента.
"За апрель в Москве ставки аренды однокомнатных и двухкомнатных квартир снизились на 9 процентов, в Санкт-Петербурге — на 11 процентов. На самом деле, мы прогнозировали такое снижение после условного выхода из самоизоляции, которое мы ожидаем в середине мая. Но мы видим, что снижение ставок аренды началось до выхода из самоизоляции. Рынок оперативно отреагировал", — комментирует ситуацию руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Наиболее устойчивыми к падению оказались однокомнатные квартиры: из-за более доступной итоговой стоимости спрос сместился в их сторону. Эксперты рассказывают, в чем причина такого существенного падения спроса на аренду квартир по всей стране.
"Первое, из-за чего снижается спрос: значительное число людей, потерявших работу, уже в феврале, марте, апреле съехали из квартир, и они оказались на рынке. Второе – какое-то количество людей, кто снимал квартиру больше и дороже, сейчас рассматривают для себя возможность переехать. Будет все то же самое, что было в 2008 и в 2014 годах. Люди будут съезжаться по 2-3 семьи", — объясняет вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.
Эксперты отмечают, что резко снизилась стоимость аренды в туристических городах. В Сочи за трехкомнатную квартиру в месяц берут в среднем 42 тысячи рублей. Это на 13 процентов меньше прежней суммы.
В "Avito Недвижимость" отмечают: сильнее всего цены просели на большие квартиры (чаще всего – трехкомнатные) в больших городах. В Москве сейчас средняя стоимость аренды — 75 тысяч рублей в месяц. В Санкт-Петербурге — порядка 40 тысяч. С такими оценками согласны и другие аналитики.
"Мы фиксировали в основном, что аренда дешевых квартир не сильно снизилась. Например, однокомнатные квартиры в Москве стоят 30-35 тысяч рублей. Максимум, на сколько произошло снижение, – до 25 тысяч руб. В денежном эквиваленте это не так много", — отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Аналитики отмечают: в крупнейших городах сейчас наблюдается существенная разбалансировка спроса и предложения. На рынок долгосрочной и среднесрочной аренды вышли предложения квартир, которые раньше сдавались посуточно. Правда, эксперты уверены — такая ситуация не продлится долго.
"Какие-то предложения с существенным дисконтом могут быть на ближайшие 2-3 месяца, то есть на время эпидемии и непонятной ситуации. Да, можно сэкономить в ближайшее время. Но надо понимать, что это все будет недолго, и вряд ли с таким существенным дисконтом вам сдадут квартиру на несколько лет вперед", — говорит руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко.
Аналитики ждут, что тенденция сохранится до конца лета, а цены на аренду в среднем сократятся на 10 процентов.
1 июля 2019 г. вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве, предполагающие переход застройщиков на проектное финансирование и продажу квартир в новостройках по новым правилам, через эскроу-счета. Таким образом, теоретически, привычная всем «долевка» должна была уйти в прошлое. Что реально изменилось на рынке после 1 июля, почему и какова будет динамика цен на квартиры в Москве, рассказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в программе «Утро России» на телеканале «Россия 1».
«Стоимость квадратного метра в пределах МКАДа начинается от 120-140 тысяч – это наиболее дешевые предложения. Это либо новостройки, либо старый жилой фонд. Как правило, районы, примыкающие ко МКАДу, не очень удачные с точки зрения транспортной доступности. Верхней границы практически нет, есть предложения и по миллиону рублей за квадратный метр и больше. Другой вопрос – покупает ли кто-то по таким ценам», - рассказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в эфире телеканала «МИР 24».
С чем связано падение спроса на вторичном рынке? Как на эти изменения реагируют цены? Как действовать собственникам, чтобы продать квартиру на падающем рынке? Об этом рассказала руководитель проектов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Юлия Рышкина телеканалу «Москва 24».
Руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко рассказал о ценах на жилье и «черных лебедях» на столичном рынке недвижимости на youtube-канале «РБК Недвижимость».
2018 год стал рекордным по уровню спроса на квартиры в Москве – оживление пришло не только на первичный, но и на вторичный рынок. Но что будет со спросом и ценами на недвижимость в обозримом будущем? Ведь ипотечные ставки вновь начали расти, а доходы населения по-прежнему в лучшем случае стагнируют. О ситуации на рынке жилья в среднесрочной перспективе руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко рассказал в эфире телеканала «Москва 24».
Что будет с ценами на недвижимость в Москве в 2019 году? Почему жилье вряд ли подорожает даже вопреки росту себестоимости строительства? Какая недвижимость пользуется спросом? Об этом рассказала специалист аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Юлия Рышкина телеканалу «Хабар-24» (Казахстан).
Насколько широки в этом году новогодние акции от застройщиков? Какие подводные камни могут таить в себе такие акции? Какой размер скидки может свидетельствовать о финансовых и других проблемах у застройщика? На эти и другие вопросы руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко ответил в программе «Новости» на телеканале «Москва 24».
В России сокращаются объемы индустриального строительства. По данным Росстата, в I полугодии 2018 г. площадь введенных многоквартирных домов сократилась на 17% по сравнению с I полугодием 2017 г., до 13,7 млн кв. м (16,5 млн кв. м в I полугодии 2017 г.). При этом резко выросла доля индивидуального домостроения – по статистике Росстата, почти на 12% по сравнению с январем – июлем 2017 г., и достигла 15,3 млн кв. м. Своим мнением о причинах такой динамики поделился руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в четверг, 26 июля, в прямом эфире программы «Отражение» на ОТР.
Какая недвижимость упадет в цене сильнее всего? Осталось ли на рынке ликвидное и инвестиционно привлекательное жилье? Какой доход может приносить аренда? Когда лучше покупать жилье в инвестиционных целях? На эти и другие вопросы ответил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в эфире программы «Общество потребления» на РБК-ТВ.
Успевает ли спрос за ростом объемов предложения жилья в Москве и Подмосковье? Как повлияют на рынок недвижимости планы по переходу от долевого строительства к проектному финансированию? Что будет с ценами? На эти и другие вопросы ответил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в видеосюжете «РБК-Недвижимость».
Стоит ли инвестировать в недвижимость и если да, в какую именно? Что будет с ценами на жилье в связи с отменой долевого строительства? Как повлияет на рынок недвижимости программа реновации? На эти и другие вопросы ответил руководитель IRN.RU Олег Репченко, выступая на организованном газетой «Ведомости» бизнес-завтраке «Макроэкономический прогноз на 2018 год. Лучшие инвестиционные стратегии».
За год в России закрылось более 4 000 риелторских агентств. Главная причина – патовая ситуация на вторичном рынке: у покупателей нет денег на покупку квартир по докризисным ценам, а продавцы психологически не готовы их снижать. В результате число сделок с квартирами падает, а значит, риелторы теряют заработок, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в интервью программе «Утро» на телеканале «Россия».
В России началась волна ликвидаций риелторских агентств, сообщает «РБК-Недвижимость» со ссылкой на исследование международной сети агентств недвижимости Century21. По итогам 2016 г. по всей стране закрылись 4 138 компаний, занимавшихся посредническими услугами на рынке недвижимости, или 11,5% от общего количества. Для сравнения: в 2015 г. прекратили работу 1 880 агентств недвижимости.
Одновременно в стране замедлился темп регистрации новых риелторских агентств. Если в 2014 г. во всех регионах России суммарно открылись 4 159 новых компаний этого профиля, то к 2015 г. число новых компаний уменьшилось до 3776, а в 2016 г. — до 3165, утверждает Century21.
«Дело не в том, что риелторы вдруг стали не нужны, а в том, что на вторичном рынке недвижимости, которым занимается большинство риелторов, сложилась «революционная ситуация», когда «верхи не могут, а низы не хотят», - сказал Олег Репченко. - Обычные люди не в состоянии покупать квартиры по ценам, сложившимся в условиях надувания пузыря и господства инвестиционных покупателей. «Газпромовского» топ-менеджера не сильно волновало, справедлива ли запрошенная цена – он спешил потратить очередной бонус, потому что недвижимость постоянно дорожала. Но теперь цены не растут, инвесторы ушли с рынка, богатым гражданам новые квартиры не нужны – они не только давно обеспечили себя жильем, но и накупили впрок инвестиционной недвижимости, с которой теперь не знают, что делать. На рынок вышла принципиально иная категория покупателей – граждане со средним уровнем доходов, у которых к тому же появилась альтернатива в виде недорогих новостроек. Поэтому докризисные цены в нынешних условиях потеряли актуальность».
Однако владельцы недвижимости не могут с этим смириться. По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», примерно 70% собственников неадекватно оценивают свои квартиры и не намерены идти на уступки. Причем разрыв между ожиданиями продавцов и возможностями потенциальных покупателей в среднем составляет 25%, а «нормативный» показатель, позволяющий сторонам договариваться и проводить операции купли-продажи, – не более 10%.
«На рынке новостроек снизить бюджет покупки можно с помощью уменьшения площади квартиры. Застройщики так и сделали: цену метра они снизили несильно – на 10-15-20%. Но еще на 20-30% они сократили площадь, поэтому бюджет покупки квартиры упал примерно в два раза. До кризиса «однушка» в 35-40 кв. м в пределах МКАД стоила миллионов шесть, не дешевле. А сейчас продаются студии за 3 млн руб., но площадь, конечно, уже метров 25. Однако на «вторичке» площадь изменить невозможно, надо обрушивать цену метра, чего собственники, конечно, совершенно не хотят», - продолжил эксперт.
Как следствие, примерно 40% владельцев жилья в Москве убирают квартиры с экспозиции, так и не сумев их продать. Это, естественно, сказывается на числе сделок: в Москве количество переходов прав на недвижимость с начала 2017 г. сократилось на 10% в годовом выражении.
На этом фоне все больше собственников пытаются реализовать свои квартиры без помощи риелторов: за год число таких продавцов увеличилось примерно на 15%, подсчитали в «Инкоме».
И причина не только в том, что владельцы жилья разочаровались в риелторах, которые не могут продать их квартиры по ценам существенно выше рыночных. Сами агенты, понимая нереальность запросов продавцов, отказываются иметь с ними дело, пишет «Инком».
«Риелторы позволяют сэкономить время и нервы при заключении сделок на рынке недвижимости, поэтому нужны будут всегда. А в сложных случаях, когда, например, нужно «склеить» длинную цепочку «альтернатив», без них обойтись практически невозможно. Другое дело, что рынок находится в патовой ситуации, и пока частники не осознают, что сложился новый уровень цен, рынок будет стоять. В этот период риелторам очень тяжело. Но нет худа без добра: выживут немногие, но лучшие – те, кто имеет клиентскую базу, отличные рекомендации и т.п.», - резюмировал эксперт.
Также по теме:
Цены на недвижимость в Москве еще не скоро достигнут дна, поэтому спекулятивные инвестиции в квадратные метры смысла не имеют. Покупка квартиры с целью сдачи в аренду – тоже не лучшая идея, так как доходность аренды пока ниже, чем банковских вкладов. Но года через два ситуация может измениться, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко на круглом столе, организованном газетой «Вечерняя Москва».
Цены на квартиры в Москве практически непрерывно росли в течение четверти века, поэтому инвестиционная привлекательность столичной недвижимости считалась безусловной. Инвесторы почти не обращали внимания на стоимость актива, потому что считали – через год-два-три цена в любом случае будет вдвое выше. Мировые примеры обвала цен на недвижимость после длительного роста просто игнорировались.
Апофеозом этой веры в московский метр стал ажиотаж 2014 года, когда люди, напуганные девальвацией рубля, скупали квартиры этажами. Они просчитались: недвижимость не только не смогла отыграть ослабление отечественной валюты, но и подешевела даже в рублях. За последние два года рублевые цены потеряли около 20%.
Изменение геополитической и экономической реальности в 2014 году перекроило и рынок недвижимости. Инвесторы с рынка ушли, остались обычные люди с небольшими зарплатами, которым на эти деньги, во-первых, надо прожить и только во-вторых – обслуживать ипотечный кредит. Очевидно, что для того, чтобы квартиры мог приобретать массовый покупатель, уровень стоимости жилья должен быть принципиально иным.
Но главное, цены толкает вниз рост объемов предложения. И, несмотря на сокращение платежеспособного спроса, признаки снижения девелоперской активности отсутствуют. Даже в период летнего затишья выходят все новые и новые проекты – см. «Новостройки Москвы на старте продаж в июне 2017 года: что, где, почем», «Новостройки Москвы на старте продаж в июле 2017 года: что, где, почем». Такое «странное», на первый взгляд, поведение участников рынка связано с изменением правил игры в девелопменте. В отличие от лужковских времен, когда застройщики почти ничего не тратили до начала продаж, теперь девелоперы вынуждены инвестировать в стройку до 20-30% ее стоимости на начальном этапе. В результате компаниям выгоднее все же выйти на площадку и попытаться отбить затраты, чем сворачивать проект, даже если он находится еще в бумажной стадии.
Так как жилья строится больше, чем продается, растет число готовых новостроек с нераспроданными квартирами - с конца 2014 года этот показатель увеличился на 160% (см. «Объемы ввода жилья в Москве перестали отражать объемы предложения на рынке»). То есть, фактически, речь идет о затоваривании рынка. Чтобы его ликвидировать и продать все построенное, цены на жилье придется снизить еще на 30-40% (см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2017-2021 годы от IRN.RU»).
Для людей, приобретающих жилье для себя, это прекрасно – наконец-то они смогут купить квартиру в Москве за вменяемые деньги. Но покупка квартиры с целью дальнейшей перепродажи на падающем рынке абсолютно бессмысленна – поэтому такие инвесторы, до 2008 г. скупавшие до 30% от общего объема предложения в Москве, и покинули рынок. Остались, и то в очень небольшом количестве, лишь консервативные инвесторы – те, кто приобретает квартиру с целью сдачи в аренду.
Однако и такие инвестиции пока трудно назвать целесообразными. Доходность арендного бизнеса в Москве составляет примерно 4-5% годовых, притом что процент по крупным депозитам даже в госбанках достигает сейчас 9%.
Но так будет не всегда. Арендная плата вряд ли существенно вырастет в обозримом будущем – см. «Арендаторов в Москве на треть меньше, чем квартир для них», но стоимость покупки квартир ползет вниз, а значит, увеличивается доходность арендного бизнеса. Одновременно на фоне снижения инфляции и ключевой ставки ЦБ банки постепенно уменьшают ставки по депозитам: по данным Банка России, в декабре 2014 года средняя максимальная ставка топ-10 банков по депозитам физлиц составляла 15,635%, а в начале августа 2017-го - 7,455%. По-видимому, через год-два выгода обоих видов инвестиций примерно сравняется: доходность аренды подрастет до 5-6%, а банковских депозитов, наоборот, просядет до того же уровня.
А пока лучше мониторить рынок и искать квартиру для себя. Уже сейчас появляются интересные предложения с адекватными ценами. Чаще всего от застройщиков – они понимают, что лучше дать хорошую скидку покупателю и продать быстро, чем ждать еще год-два и в итоге отдать столько же банку в качестве процентов по кредиту. Встречаются интересные варианты и на «вторичке», но реже. Частники, как правило, не хотят снижать цены, считая свою типовую квартиру единственной и неповторимой.
В общем, если стоит вопрос покупки для себя – можно спокойно, без спешки подобрать хороший вариант. Если хочется инвестировать – лучше пока положить деньги в банк и подождать, пока уровень доходности вкладов и аренды сравняется.
Зачем нужен риелтор? Чем он может помочь покупателю, кроме показа квартиры в удобное время? Что будет с ценами на жильё в обозримом будущем? Что делать тем, кто хочет решить квартирный вопрос: покупать сейчас или пока подождать? На эти вопросы отвечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в эфире программы «Утро России» на телеканале «России».
Можно ли сегодня рассматривать покупку недвижимости как инвестицию, рассказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко 27 июля на круглом столе, организованном редакцией газеты «Вечерняя Москва». Круглый стол транслировала в прямом эфире «Вечерка ТВ» (vm.ru/tv).
Какие факторы определяют динамику цен на недвижимость в Москве и Подмосковье? Что будет с ценами через пять лет? Почему рынки некоторых регионов чувствуют себя лучше столичного? На эти и другие вопросы ответил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в программе «Доброе утро» на «Первом канале». Передача вышла в эфир 24 апреля.
21 февраля московский градоначальник Сергей Собянин анонсировал разработку новой программы ликвидации пятиэтажного фонда. В нее должны войти дома, не попавшие в программу сноса домов первого периода индустриального домостроения. Новая программа, по словам Собянина, будет более чем в четыре раза масштабнее действующей – в нее войдет примерно 8 000 домов площадью 25 млн кв. м, в которых проживают 1,6 млн москвичей.
В рамках первой программы сноса пятиэтажек, при предыдущем мэре Москвы Юрии Лужкове, многие москвичи смогли очень существенно улучшить жилищные условия, получив вместо старой хрущевки значительно более просторное жилье, а то и одну-две дополнительные квартиры. Стоит ли рассчитывать на такие бонусы хозяевам квартир в пятиэтажках на этот раз и, соответственно, имеет ли смысл инвестировать в такую недвижимость, рассказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в передаче «Деловое утро» на НТВ, которая вышла в эфир 19 апреля.
Инвестиции в недвижимость в условиях стагнирующего рынка не позволяют заработать. Тем не менее многие все равно готовы вкладывать деньги в квадратные метры, если не для получения прибыли, то хотя бы для сбережения капитала. Пресс-секретарь группы компаний «Индикаторы рынка недвижимости» Юлия Рышкина в эфире утренней программы «Настроение» на ТВЦ рассказала, какие объекты чувствуют себя лучше рынка. Сюжет вышел 14 сентября.
Также читайте на эту тему статью «Что делать, если очень хочется инвестировать в недвижимость».
Что будет с ипотечными ставками? Стоит ли брать кредит на покупку жилья сейчас или есть смысл ещё подождать? Как к ипотеке относятся продавцы недвижимости? Насколько сильно уровень ипотечной ставки влияет на спрос и цены на рынке недвижимости? На эти и другие вопросы ответила руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова в программе новостей телеканала «Москва 24». Сюжет вышел в эфир во вторник, 16 августа, в рамках утреннего новостного блока.
Сейчас многие застройщики в московском регионе предлагают купить у них квартиру в ипотеку по сверхнизкой ставке – от 6,9% годовых. На самом деле столь дешевой ипотеки в России нет, но девелоперы клиентов не обманывают: стоимость кредита снижается путем предоставления скидки на квартиру или застройщик просто доплачивают банку за снижение ставки в первые год-два, рассказала руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова в эфире программы «Утро России» на телеканале «Россия-1».
Застройщики начали активно продвигать свои ипотечные программы в 2015 году, напомнила Калюжнова. К этому их вынудили проблемы со спросом: ажиотаж конца 2014 года, исчерпавший спрос будущих периодов, и резкий скачок ипотечных ставок после повышения Центробанком ключевой ставки до 17% обрушили продажи жилья в начале 2015 года.
В московском регионе ситуацию осложнял огромный объем предложения новостроек, продолжавший увеличиваться, несмотря на экономический кризис. По данным «ИРН-Консалтинг», за прошлый год только на территории от Третьего транспортного кольца до МКАД количество новостроек увеличилось со 143 до 224, или на 57%. Число квартир в продаже выросло вдвое – с 8 800 до 17 500, а объем предложения в метрах – на 62%, с 712 700 до 1 153 500 кв. м (см. «Новостройки Москвы: итоги 2015-го и прогноз на 2016 год»). В Новой Москве число корпусов в продаже увеличилось на 13,2%, со 129 до 146, а предложение в метрах – на 16,0%, с 331 500 до 384 400 кв. м. В Подмосковье общий объем предложения вырос на 9,7% – до 3,7 млн кв. м, при этом в пределах 5 км от МКАД показатель просел на 5%, между 5-м и 30-м км – увеличился на 25,8%, а далее 30 км от МКАД – прибавил 30,7%.
Весной 2015 года правительство для спасения строительной отрасли запустило программу ипотеки с господдержкой. По этой программе кредит на покупку квартиры в новостройке можно взять под 12% годовых (не дороже). В Сбербанке ставки по льготным кредитам в настоящее время начинаются с 11,9% годовых, в АИЖК – с 10,75%.
Однако в условиях существенного снижения платежеспособного спроса, увеличения объемов предложения и, как следствие, усиления конкуренции многие девелоперы решили пойти дальше, анонсируя ипотечные программы с еще более низкими ставками – от 6,9% годовых.
Наибольшее распространение подобные программы получили в Подмосковье, где конкуренция между застройщиками существенно выше, чем в Москве.
«В столице, где примерно с 2005 по 2014 гг. почти не строилось жилье экономического класса, успел сформироваться большой отложенный спрос на недорогие квартиры, которыми в основном и пополняется предложение внутри МКАД в последнее время, – пояснила Татьяна Калюжнова. – Одновременно Москва оттягивает спрос из Подмосковья, где в последнее десятилетие строили как раз очень много. Фактически, имеющегося объема первичного жилья в области хватит примерно на три-четыре года продаж. Даже если ничего нового строиться не будет».
Ипотечные программы от застройщиков – это маркетинговые инструменты, направленные на стимулирование спроса, отметила Калюжнова. Получить в российском банке ипотеку под 7-8-9,5% годовых невозможно. Застройщик добивается снижения ставки, предоставляя субсидию либо покупателю, в виде скидки на квартиру, либо банку.
«Допустим, квартира официально стоит 5 млн руб., у покупателя есть 1 млн, еще 4 млн руб. ему нужно взять в ипотеку. При ставке 12% годовых и сроке кредита 15 лет ежемесячный платеж банку составит 48 тыс. руб. (см. «ипотечный калькулятор» на www.irn.ru – прим. ред.). Но девелопер дает клиенту 10-процентную скидку. Таким образом, квартира стоит уже 4,5 млн руб. и размер кредита можно сократить до 3,5 млн руб. Следовательно, ежемесячный платеж уменьшается до 42 тыс. руб. – при той же ставке 12%. Но застройщик рекламирует свое предложение не как скидку на квартиру, а как снижение ипотечной ставки: мол, если бы квартира продавалась за 5 млн руб., такой уровень ежемесячных платежей был бы возможен при ставке 9,5%», – объясняет Калюжнова.
Еще один вариант – прямая компенсация банку. Например, банк кредитует покупателей новостроек под 12% годовых, но первые год-два заемщик платит банку по ставке 8% годовых, еще 4% доплачивает девелопер. А после окончания срока девелоперской субсидии клиент обслуживает кредит самостоятельно и в полном объеме, то есть по ставке 12%.
«Ипотечных программ от застройщиков не надо бояться, с их помощью действительно можно сэкономить. Только договоры – и с застройщиком, и с банком – надо читать очень внимательно. Чтобы, например, изменение ставки после окончания льготного периода не стало неприятным сюрпризом», – резюмировала Калюжнова.
По данным АИЖК, средняя ставка по ипотеке в России в первом полугодии 2016 года составила 12,7%. Это на 1,3 процентных пункта меньше, чем в первом полугодии 2015 года (14%).
Выдача ипотеки за 6 месяцев 2016 года выросла на 44% – до 664,5 млрд руб. За этот период 390 тыс. семей смогли улучшить свои жилищные условия за счет ипотечного кредитования.
Поддержку рынку ипотечного кредитования оказала государственная программа субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на покупку жилья в новостройках. При этом доля кредитов, выданных в рамках программы субсидирования, снижается (40% по итогам первого квартала, 34% - по итогам второго квартала).
Снижение стоимости фондирования способствует снижению спрэда между ставками на первичном и вторичном рынке (1-1,5 п.п. по сравнению с 3 п.п. на начало года).
В рамках программы субсидирования в первом полугодии было профинансировано 7,2 млн кв. м жилья (более 40% введенного жилья в многоквартирных домах за этот период). Объем привлеченных средств составил 417 млрд руб., из которых 37% – средства заемщиков.
Депутаты Госдумы разрабатывают законопроект об обязательной продаже недвижимости, если она досталась в наследство долями нескольким собственникам, сообщил радиостанции «Говорит Москва» член парламентского комитета по вопросам собственности, один из разработчиков документа Андрей Свинцов.
Авторы законопроекта предлагают давать наследникам шесть месяцев на определение единоличного владельца квартиры. Если им не удается договориться, квартира продается, а вырученные денежные средства делятся между собственниками в соответствии с их долями.
Как принятие подобного закона может повлиять на рынок недвижимости, расскажет замруководителя IRN.RU Сергей Жарков в программе «Время покажет» на Первом канале. Передача выйдет в эфир в понедельник, 18 апреля, в 13.55.
«Если есть потребность решать жилищную проблему, улучшать жилищные условия, и потребность эта острая, то надо это делать независимо от ситуации. Но что касается ипотеки, то тут рекомендация такая: не делайте это на пределе возможностей. Не надо брать ипотеку, если выплаты будут превышать 30 процентов доходов на семью. Надо иметь сбережения на черный день», - заявила руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова в эфире телеканала ТВЦ.
Квартиры, купленные про запас в тучные годы, ныне превратились в обременительный актив, который дорого содержать и невозможно продать по докризисным ценам. Несмотря на это, основная часть инвесторов все еще не готова расстаться с «нажитым непосильным трудом» с хорошей скидкой, упуская тем самым реальные возможности умножения капитала, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в интервью телеканалу «Россия 24».
Тревожные перспективы рынка недвижимости
Ситуацию на рынке недвижимости в настоящее время определяют два основных тренда. Во-первых, снижение платежеспособного спроса из-за падения доходов населения – рецессия, высокая инфляция и т. п. очень сильно ударили по среднему классу. Во-вторых, рост предложения: такого объема жилья в продаже в московском регионе не было за все 20 с лишним лет существования рынка - см. «На рынке жилья Москвы и Подмосковья сформировался беспрецедентный объем предложения». В «старой» Москве активно застраиваются промзоны (см. «Зона развития»), все больше новых проектов появляется на присоединенных территориях, да и Подмосковье не собирается сдавать позиции всероссийского лидера жилищного строительства.
Низкий спрос на фоне огромного предложения, естественно, приводит к уменьшению стоимости жилья. По итогам 2015 г. цены просели примерно на 10-15% (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам 2015 года»). Снижение отчасти было неявным, за счет скидок и торга. В 2016 г. квадратный метр может подешеветь еще процентов на 10-15.
Новостройки в целом страдают от кризиса меньше «вторички» благодаря государственной программе льготной ипотеки, которая касается исключительно первичного жилья, и более гуманной ценовой политике застройщиков. При средней цене в 170 000 – 180 000 руб. за кв. м на вторичном рынке по индексу IRN.RU на продажу в большом количестве выходят новостройки с ценой 110 000 – 140 000 за метр (см. «Новостройки Москвы: наиболее значимые проекты 2015 года»).
Строительные компании разбираются в экономике значительно лучше «частников» на вторичном рынке, к тому же девелоперам нужно продать не одну квартиру, а десятки и сотни тысяч квадратных метров, причем быстро. Отсюда и повышенная щедрость застройщиков – приятные цены, высокие скидки, длительные рассрочки… Продавцы-физлица, как правило, считают свои квартиры уникальными и неповторимыми, а потому оценивают их по верхней планке рынка или вовсе ориентируются на пиковые докризисные цены. В результате число сделок со вторичной недвижимостью уменьшилось на треть относительно прошлого года. Находит покупателей лишь примерно пятая часть квартир в продаже – те, чьи владельцы согласны на дисконт либо сразу выставили адекватную существующим экономическим реалиям цену. (См. «Квартиры в Москве и Подмосковье: вторичный рынок жив на 20%».)
Тенденцию к снижению цен на недвижимость могло бы переломить улучшение экономической ситуации в стране. Например, в результате значительного роста нефтяных котировок и/или снятия западных санкций. Однако пока цены на черное золото штурмуют минимумы, а Европа и США даже не рассматривают возможность отмены ограничений.
Обременительная собственность
Изменение налогового законодательства и рост коммунальных платежей на фоне снижения цен на недвижимость и арендных ставок превратило инвестиционные квартиры в убыточный актив, отметил руководитель IRN.RU.
Напомним, с 2015 г. в Москве вводится рыночный налог на недвижимость, который ударит прежде всего по владельцам нескольких объектов. С учетом роста коммунальных платежей содержание неиспользуемой собственности становится обременительным даже для совсем не бедных граждан.
Компенсировать эти затраты будет трудно: из-за кризиса чистый доход от сдачи квартир в аренду упал с 5-6% до 3-4% годовых от стоимости жилья. А если подсчитать все накладные расходы, амортизацию, учесть неизбежные периоды простоя квартиры и т. п., то доходность вряд ли составит более 2%. При этом большинство инвестиционных квартир покупались в новостройках, поэтому, прежде чем сдавать их в наем, собственникам придется потратиться на ремонт, что делает всю схему совершенно невыгодный. (См. «Аренда квартир в Москве упала в цене».)
«По-хорошему, инвестиционные квартиры надо было продавать еще года два назад, когда рынок был на подъеме. Но инвесторы часто убеждены, что недвижимость должна дорожать вечно, потому что это якобы ее фундаментальное свойство. Однако период роста цен на жилье, длившийся с 2001 г., закончился», - подчеркнул эксперт.
До недавнего времени многие надеялись, что, по аналогии с 2009 г., рынок вот-вот пойдет в рост, надо только чуть-чуть подождать. Однако сейчас уже очевидно, что кратковременный финансовый кризис 2008-2009 гг. имеет мало общего со структурной перестройкой экономики, которая происходит в настоящее время – см. «Прогноз рынка недвижимости на 2016 год от IRN.RU».
«Так что перспектива на ближайшие год-два-три - терять по 10-15% в год от снижения стоимости жилья плюс коммуналка и налоги или продать квартиру сейчас с 10-15% скидкой, положить деньги хотя бы на депозит под 8-12% годовых (в зависимости от банка и суммы) и за три года заработать процентов 30%. Чем дольше инвестор держится за убыточную собственность, тем больше расходы на ее содержание и потери от общерыночного снижения цен. Но многие инвесторы иррациональны, поэтому не думаю, что будут массовые распродажи. Наиболее здравомыслящая часть инвесторов уже избавилась от обременительной собственности или избавляется сейчас. Но основная масса будет держать балласт», - резюмировал эксперт.
Как поведут себя цены на жилье в Москве в 2016 году? Что угрожает рынку вторичной недвижимости? Как будут действовать застройщики в условиях низкого спроса? На эти и другие вопросы руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко ответил 22 декабря в программе «РБК. Недвижимость» на РБК-ТВ.
Последние 15 лет недвижимость практически постоянно дорожала, поэтому многим участникам рынка чисто психологически трудно смириться с возможностью ее удешевления. Кроме того, снижению цен мешает огромное количество обременений, которые повесили на застройщиков в эпоху сверхприбылей в строительной отрасли, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в эфире программы «Отражения» на «Общественном телевидении России».
Нынешний уровень цен на недвижимость сложился в прежние годы в принципиально иных макроэкономических условиях. В этой другой реальности, прекратившей свое существование после обрушения цен на нефть и введения санкций против России, в нашу страну огромным потоком текли деньги из-за рубежа – в виде доходов от продажи дорогих энергоресурсов, инвестиций, дешевых западных кредитов и т.п. В результате часть населения, так или иначе имевшая доступ к этим финансам, могла оплачивать товары и услуги, в том числе жилье, по крайне высоким ценам. А все остальные – и таковых подавляющее большинство – последние пять-семь лет были отрезаны от рынка недвижимости.
Когда макроэкономическая и геополитическая ситуация изменилась и «шальные деньги» ушли из страны, выяснилось, что те, кто сейчас может позволить себе покупку жилья – уже его купили. А те, кому квартира нужна – не могут ее приобрести даже в ипотеку под нулевой процент. Хотя это не малоимущие граждане, а представители среднего класса… Есть множество способов определения «справедливой» цены метра, но какой из них ни возьми, цены на недвижимость в Москве оказываются завышены в полтора-два раза.
Почему же продавцы не торопятся снижать цены, несмотря на резкое падение спроса? Во-первых, за время, пока цены росли и застройщики получали сверхприбыли, на них успели повесить огромное количество обременений в плане создания социальной и дорожной инфраструктуры, огромных выплат в бюджет – за пользование землей, кадастровая стоимость которой за последние годы в Москве выросла на порядок, за изменение ее статуса и т.п. В результате девелоперам часто очень трудно решиться на снижение цены по причине и без того невысокой рентабельности проектов. Поэтому, если власти заинтересованы в увеличении доступности жилья для граждан и улучшении ситуации в сфере строительства, им, прежде всего, необходимо облегчить нагрузку, взваленную на застройщиков в более благоприятные для отрасли времена. (См. «Искусственная поддержка спроса на недвижимость – это тупик»; «Как строить жилье за полцены без ущерба для качества»)
Во-вторых, участники рынка привыкли к тому, что недвижимость всегда дорожает и чисто психологически не готовы к иному развитию событий. Основная масса застройщиков до сих пор живет иллюзиями о том, что надо только чуть-чуть подождать и все само наладится, квартиры вновь начнут разбирать как горячие пирожки. Во многом эти представления сформированы прежним кризисом, когда, действительно, после катаклизмов 2008 г. с осени 2009 г. все вновь пошло в рост. Но тогда имел место классический финансовый кризис, при котором после ликвидации ценовых пузырей достаточно быстро следует восстановление. А сейчас страна перестраивается на новые рельсы, та жизнь, которая была до 2014 г., в обозримом будущем не вернется. Так что переждать кризис не получится…
В этом смысле сентябрь был очень показательным: несмотря на начало делового сезона и девальвацию рубля, которая раньше всегда приводила к ажиотажу, активность на рынке выросла лишь на 10-15%. В предыдущие годы с наступлением осени всплеск спроса всегда был более ощутимым. Поэтому, по всей видимости, в ближайшие месяцы участники рынка, осознав бесперспективность надежд на быстрое восстановление платежеспособного спроса, будут вынуждены корректировать свою ценовую стратегию, увеличивать скидки, чтобы хотя бы с нулевой рентабельностью, но распродать «зависшие» квартиры и получить возможность расплатиться с банками – в девелопменте очень велика долговая нагрузка. («Кризис распространяется на новостройки», «Квартиры в Москве и Подмосковье становятся все доступнее».)
Собственно, цены уже постепенно ползут вниз. Только за III квартал 2015 г. средняя стоимость метра на рынке новостроек Москвы упала на 8,5%. Это не значит, что в какой-то момент новостройки дружно подешевели - средняя цена уменьшается благодаря выходу на рынок новых, все более дешевых проектов и отсутствию заметного роста цены метра по мере повышения стадии строительной готовности объекта (ранее разница в цене между квартирой «на котловане» и в готовом доме составляла не менее 20-25%).
Кроме того, застройщики стимулируют продажи с помощью значительных скидок – как правило, за счет экономии на проектном финансировании. Сейчас ставка по кредитам для девелоперов составляет 20-25% годовых, и наиболее адекватные компании понимают, что лучше все продать за два-три месяца с хорошей скидкой, чем год ждать покупателей, выплачивая огромные деньги банку. Максимальные скидки обычно предоставляются на определенный пул квартир, условно менее ликвидных (большие площади, первый этаж и т.п.).
Конечно, ситуация на рынке очень разная - есть проекты, где жилье продается даже лучше, чем до кризиса, причем без каких-то огромных дисконтов. Это оригинальные, продуманные до мелочей проекты с хорошей транспортной доступностью, предлагающие высокое качество жизни, идеальные с точки зрения соотношения цены и качества. Квартиры в таких новостройках быстро раскупают даже в нынешних условиях – благодаря тому, что эти проекты на голову выше, чем у конкурентов. А те проекты, которые делались по принципу «и так купят», на нынешнем рынке оказались совершенно не востребованы.
В целом сейчас очень удачное время для покупателей: на рынке много интересных предложений, при этом можно спокойно торговаться и, если есть подходящий по качеству и цене вариант – покупать. А если нет - не расстраиваться и выбирать дальше. Спешить с покупкой не стоит, но и упорно ждать падения цен тоже смысла не имеет - может случиться так, что цены снизятся, но не на тот объект, который вам нужен, резюмировал эксперт.
Сколько стоят квартиры на вторичном рынке? Каков средний срок экспозиции квартиры? Какую скидку требуют покупатели и на какой дисконт готовы пойти продавцы? На эти и другие вопросы ответил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в программе «Экономика» на телеканале «Москва 24». Передача вышла в эфир 1 июня.
Рынок недвижимости от этого выиграет, считает замруководителя IRN.RU
Будущее слияние Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Федерального Фонда развития жилищного строительства (Фонда РЖС) направлено на объединение сил двух структур, каждая из которых со своей стороны призвана развивать рынок доступного жилья для россиян. Об этом 20 апреля заявил замруководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», главный редактор портала IRN.RU Сергей Жарков в прямом эфире новостной программы РБК-ТВ.
Напомним, что наблюдательный совет ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», прошедший 20 апреля с участием главы Минстроя России Михаила Меня, удовлетворил заявление об уходе генерального директора организации Александра Семеняки. Новым руководителем АИЖК назначен Александр Плутник, до настоящего момента занимавший должность заместителя министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.
Смена руководства агентства связана как с новыми государственными приоритетами в жилищной сфере, так и с созданием на базе агентства единого института развития в жилищной сфере. Государство ставит перед институтом развития новые задачи, большей частью лежащие в области строительства и жилищно-коммунальной сферы, – повышение доступности и комфортности жилья, улучшение качества жилищного фонда, привлечение инвестиций в жилищное строительство, строительство инженерно-технической инфраструктуры и производство строительных материалов.
«Базовые задачи, по оценке профильного министерства, АИЖК выполнены. В прошлом году россияне взяли ипотечных кредитов на сумму более 1 трлн 700 млрд руб. Это рекордные цифры, демонстрирующие, что ипотека заработала», – отметил Михаил Мень. По словам министра, новая структура, которую решено создать, будет решать более сложные задачи, которые включают в себя не только развитие ипотеки, но и развитие инфраструктуры и выделение земельных участков.
«Объединение двух институтов развития пройдет в ближайшее время. Уже в мае возможно внесение законопроекта по объединению двух институтов развития в Госдуму. К осени структура фактически заработает, а к началу года будут завершены все соответствующие процедуры», – рассказал Александр Плутник.
Комментируя будущее слияние, замруководителя www.irn.ru отметил, что оно призвано придать синергию усилиям двух ведомств – когда их совместные усилия обеспечат большую эффективность, нежели сумма действий каждой по отдельности.
Отвечая на вопрос РБК о вероятном создании в объединенной структуре собственного банка, эксперт назвал такую возможность вполне целесообразной. «Решая задачи такого уровня, нельзя «отдавать на сторону», оставлять бесконтрольными огромные финансовые потоки, – подчеркнул эксперт. – Особенно когда дело касается строительной отрасли».
По словам эксперта, возможно как приобретение новым институтом развития готового банка, так и создание нового. «Нужно рассмотреть целесообразность того и другого шага. Покупка готового бизнеса избавляет от многих огрехов и головной боли, связанных со становлением дела на раннем этапе. Однако трудно назвать банк, который бы по своим активам и деятельности точно соответствовал целям и задачам новой структуры. Кроме того, возникают дополнительные риски. Вряд ли можно быть уверенным, что в купленном финансовом учреждении не повиснут «хвосты» и последствия каких-то давних операций», – сказал замруководителя www.irn.ru.
Как вчера стало известно РИА «Новости», Александр Семеняка готов возглавить банк, который может быть создан в структуре нового института развития на базе АИЖК и Фонда РЖС, если ему поступит такое предложение. «Если предложение будет сделано, я соглашусь», – сказал Семеняка. Он отметил, что его опыт может быть полезен в сфере, где нужно научиться «упаковывать» большие денежные потоки, поступающие, например, в виде платежей граждан за ЖКХ, и переводить их в форму ценных бумаг.
«Мне удалось снять квартиру всего за 10 000 рублей в месяц. Ближе к институту, чем раньше, в лучшем районе и вполовину дешевле. Прекрасно, что есть люди [арендодатели], которые понимают проблемы студентов и идут им навстречу», – радуется студентка из Москвы – героиня одного из сюжетов телеканала ОРТ. Этот и другие сюжеты был призван проиллюстрировать ситуацию на рынке аренды жилья в столице, которая обсуждалась в программе.
«Конечно, это единичный случай. Девушке очень повезло, и не стоит отталкиваться от такой цены при выборе жилья», – считает заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Сергей Жарков. Он выступил в этой программе в прямом эфире в качестве эксперта в прошлую пятницу, 3 апреля.
По его словам, цены на аренду жилья действительно падают, хотя это не обязательно заметно. Порой переговоры об уменьшении ставки аренды с владельцем квартиры ни к чему не приводят. «Вероятно, если владелец квартиры сделал хороший ремонт, вложился в дорогую мебель, он не захочет снижать ставку, чтобы оправдать расходы, будет ждать «своего» клиента, – считает эксперт. – Но в целом аппетиты арендодателей неизбежно упираются в потолок платежеспособного спроса».
А этот «потолок» действительно снижается. Новая макроэкономическая реальность – это падающие доходы населения; предложение, превышающее спрос; неуверенность в завтрашнем дне и, соответственно, нежелание арендаторов переплачивать за что-либо (подробнее см. «Цены на недвижимость в Москве и Подмосковье в новой макроэкономической реальности»).
Позиции арендаторов окрепли
Точку зрения эксперта подкрепляют и выводы риелторов. В условиях роста объема предложений на рынке собственникам приходится жестче конкурировать за клиентов. Главным фактором, позволяющим быстрее сдать квартиру, является стоимость найма, поэтому арендодатели все чаще соглашаются на уступки. Есть и другие решения, позволяющие упростить поиск жильцов, считают специалисты компании «НДВ-Недвижимость».
По сложившейся практике, арендаторы вносят несколько сумм при подписании договора найма. Две из них подразумевают оплату первого месяца и страхового депозита, который равен величине арендной ставки. Но в условиях экономической неопределенности собственники становятся более лояльны в этом вопросе. Арендаторы могут разбить оплату депозита на несколько месяцев, внести только половину этой суммы или вовсе подписать договор без нее. Как показывает практика, сейчас 80% арендодателей готовы к подобным уступкам. Кроме того, в некоторых случаях удается включить в стоимость аренды все расходы на коммунальные услуги, в том числе и те, что оплачиваются по счетчику.
Все чаще собственники готовы докупить что-либо из бытовой техники за свой счет, например, новый телевизор или стиральную машину. Украшения для интерьера, новые комплекты постельного белья могут предлагаться клиентам в качестве приятного дополнения. Некоторые собственники, чтобы решить проблему с простоем квартиры, делают ремонт. Если речь идет о домах с подземным паркингом, то в качестве бонуса собственник может включить в стоимость арендной ставки оплату машино-места (каждые три случая из пяти). Кроме того, арендодатели все чаще готовы рассматривать «сложных» клиентов с домашними животными, маленькими детьми, большим количеством проживающих и так далее. Если раньше было около половины таких запросов, то теперь примерно две трети.
Бюджетные варианты
Согласно рейтингу, составленному специалистами департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость», самое бюджетное предложение в апреле – однокомнатная малогабаритная квартира со ставкой найма в 16 000 рублей. В марте лидерами аналогичного топ-листа были объекты за 20 000 руб. в месяц.
Первое место в рейтинге занимает 1-комнатная малогабаритная квартира с ежемесячной ставкой в 16 000 рублей. Она расположена на 7-м этаже 9-этажного дома на Хабаровской улице, в семи минутах транспортом от станции метро «Щелковская». В квартире минимальный набор мебели.
За 17 000 рублей сдается однокомнатная квартира на 16-м этаже 16-этажного дома, в пяти минутах ходьбы от станции метро «Текстильщики», на 8-й улице Текстильщиков. Этот объект оборудован необходимой мебелью.
На третьем месте предложение за 18 000 руб. Это 1-комнатная квартира с минимумом мебели, в пяти минутах транспортом от станции метро «ВДНХ». Жилплощадь расположена на пятом этаже 16-этажного дома.
Замыкает рейтинг самых дешевых квартир (10-е место) предложение за 23 000 рублей. Однокомнатная квартира на третьем этаже 9-этажного дома на Матвеевской улице, в 10 минутах транспортом от станции метро «Славянский бульвар». Жилплощадь в хорошем состоянии, полностью меблирована и оборудована бытовой техникой.
«Год назад такая квартира была бы востребована за 30 000 рублей в месяц, даже несмотря на удаленность от метро», – считает замруководителя www.irn.ru.
Элитный сегмент
Елена Куликова, руководитель отдела по работе с собственниками IntermarkSavills, смотрит на рынок высокобюджетной аренды с бОльшим оптимизмом, чем в конце прошлого года. «Основным движущим фактором будет то, что многие компании-работодатели смогли скорректировать бизнес-планы на этот год. Трудно представить ситуацию, когда все банки, компании сырьевого сектора, иностранные представительства и т.д. прекратят свое существование в короткий промежуток времени, – говорит она. – Наоборот, скорее можно предположить, что компании будут и в дальнейшем приспосабливаться к новой среде. А вместе с бизнесом будет приспосабливаться к новым реалиям и рынок жилья…»
По оценке IntermarkSavills, совокупный объем спроса на рынке высокобюджетной аренды Москвы за первый квартал 2015 г. снизился почти на 30% по отношению к аналогичному показателю 2014 г. Укрепление тенденции по снижению спроса со стороны потенциальных арендаторов связано с сокращением штата многих представительств иностранных компаний, хотя в структуре спроса на высокобюджетные квартиры по-прежнему преобладают иностранные клиенты – 57%. Правда, по сравнению с прошлым годом (65%) их доля сократилась.
Объем предложения на рынке продолжает увеличиваться, и по итогам марта 2015 г. был достигнут очередной максимум: 17% за первый квартал 2015 года против 11% в прошлом году. Две трети прироста – квартиры, которые сдаются впервые.
В бюджетной структуре явно заметен переход из более высоких бюджетов в более низкие. В сравнении с первым кварталом прошлого года на 3% сократилась доля самых дорогих квартир (от $15 000 за объект в месяц), сейчас она составляет 6%. В среднем на 3-4% таким же образом сократились доли и в остальных бюджетных диапазонах (за исключением самого низкого).
Снижение арендных ставок в марте 2015 года замедлилось – за месяц средняя ставка предложения снизилась менее чем на 5% (на 17% с начала года). Сейчас средняя ставка аренды высокобюджетной недвижимости в Москве составляет $5540 за объект в месяц – это ниже показателя марта 2014 года на 26%, отмечают в IntermarkSavills.
Динамика средних ставок аренды высокобюджетной недвижимости
(январь 2014 г. – март 2015 г.)
Источник: IntermarkSavills
По словам замруководителя www.irn.ru Сергея Жаркова, падающие ставки характерны для всего рынка. Инвестиционные проекты по сдаче квартиры в аренду сейчас малоперспективны в любом сегменте. Просто положить деньги в банк гораздо выгоднее: достаточно посмотреть на график доходности недвижимости по сравнению с банковским депозитом IRN.RU.
Как модифицированный налог на имущество повлияет на отечественный рынок недвижимости? Зачем нужен этот налог и чем он грозит простому москвичу? На эти и другие вопросы ответил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в программе «Деньги большого города» на телеканале «Россия 24». Передача вышла в эфир 20 октября.
Серьезное ослабление рубля, неблагоприятная в целом экономическая ситуация и т.п. несут не только негатив для рынка недвижимости, но и открывают новые возможности. Во всяком случае, перед покупателями. Например, владельцы валютных сбережений теперь могут купить жилье, которое ранее было им не по карману, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в интервью телеканалу «Мир».
Резкое ослабление рубля относительно более твердых валют привело к «виртуальному» росту рублевых цен на недвижимость в Москве – примерно на 10% с начала года. Это результат того, что часть продавцов на вторичном рынке номинируют цены на квартиры в долларах, а другие пытаются проиндексировать рублевую стоимость своих активов в соответствии с курсом американской валюты. Однако, по всей видимости, этот тренд не будет продолжительным: уровень платежеспособности населения невысок, доходы и сбережения у основной массы потенциальных покупателей рублевые, поэтому люди просто не могут платить за жилье существенно больше – вне зависимости от того, насколько подорожал доллар.
«Из-за того что доллар на 15% стал дороже, выложить за квартиру на 15% больше мало кто реально может, не говоря уже о том – хочет ли», – отметил эксперт.
Соответственно, тем, кто желает продать квартиру в разумные сроки, придется умерить аппетиты. Поэтому уже в ближайшем будущем размер торга на вторичном рынке может достичь 5-10-15%.
Таким образом, в ближайшие месяцы, когда цены на недвижимость утрясутся, прирост рублевых цен если и будет, то незначительный. А долларовый индекс стоимости недвижимости падает уже несколько месяцев, что делает жилье более доступным для владельцев валютных сбережений.
На первичном рынке застройщики в отличие от частников на вторичном лучше понимают экономическую ситуацию и поэтому проводят более грамотную ценовую политику: фиксируют курс доллара, отказываются от повышения цен по мере строительства, предлагают скидки (к Новому году наверняка будет приурочено множество маркетинговых акций, которые, по сути, являются скрытым снижением цен) – все ради того, чтобы привлечь покупателей.
Последние, скорее всего, оценят заботу о себе, и в ближайшие месяцы мы увидим некоторый переток спроса с вторичного рынка на первичный, отметил Олег Репченко в интервью телеканалу «360° Подмосковье».
Вообще, в последние пару лет застройщики стараются выводить новые объекты по более низкой цене – за счет более отдаленного расположения и более демократичного класса недвижимости, добавил эксперт. Если раньше все стремились строить дома бизнес-класса и элитные, то сейчас на рынке растет доля жилья эконом- и комфорткласса. (См. «Новостройки Москвы: возвращение экономкласса».)
«Сложившаяся ситуация интересна для покупателей недвижимости, потому что в силу проблем в финансовой сфере на рынке будут появляться интересные предложения – и на первичном, и на вторичном, – считает руководитель IRN.RU. – В обычных условиях, когда все хорошо, недвижимость все время дорожает, и люди не могут угнаться за ценами, даже если у них хорошие доходы. Сейчас цены, скорее всего, не подрастут, а отступят назад. Падение цен не будет кардинальным – сохраняется высокий потенциальный спрос на недвижимость, особенно в Московском регионе, крупных городах России, но отдельные предложения могут быть очень «сладкими». Поэтому за рынком надо следить, и, возможно, получится приобрести интересный объект по очень выгодной цене благодаря нынешнему сложному периоду».
Также по теме:
Цены на недвижимость Москвы и Подмосковья в условиях геополитического кризиса: тенденции и прогнозы
Ухудшение отношений со странами Запада и спад деловой активности приводят к сокращению спроса на аренду дорогого жилья в Москве. Предложение элитных квартир не только не снижается, но имеет значительный потенциал для роста за счет инвестиционной недвижимости. Такая ситуация создает предпосылки для падения цен на аренду элитной недвижимости, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в интервью телеканалу «Россия 24».
Экспаты традиционно составляют значительную часть арендаторов дорогой недвижимости в российской столице. Однако ухудшение экономической обстановки в России и санкции Запада спровоцировали массовый отток этой категории.
По данным агентства недвижимости Tweed, доля иностранцев из дальнего зарубежья среди арендаторов элитного жилья в центре Москвы, в прошлые годы достигавшая 80%, к настоящему времени сократилась до 30%. При этом на столичном рынке растет доля выходцев из стран СНГ: согласно подсчетам Intermark Relocation, этот показатель вырос с 6% в прошлом году до 10% в этом.
Особенно заметна активность граждан Украины, пишет «Газета.ru». По словам руководителя отдела аренды квартир Kalinka Group Юлии Ковалевой, «за последние три месяца 80% арендаторов квартир в самом высоком ценовом сегменте элитного жилья составили украинцы, которые приехали в Россию ввиду политической обстановки».
Нет ничего удивительного в том, что с Украины, где сейчас очень сложная ситуация, бегут не только обычные граждане, но и предприниматели, в том числе достаточно состоятельные. Несмотря на все санкции и проблемы, Москва является привлекательным местом базирования для бизнеса, подчеркнул Олег Репченко.
По его мнению, рост количества арендаторов и покупателей жилья в Москве среди граждан Украины продолжится в ближайшие месяцы.
Кроме того, ссора России с Западом может побудить отечественных олигархов к возвращению по крайней мере части капиталов на родину. Соответственно, возможно увеличение спроса на аренду дорогого московского жилья со стороны контролируемых этими олигархами компаний, которые будут усиливать свои российские штаб-квартиры, сокращая иностранные представительства.
Но все эти дополнительные источники вряд ли смогут компенсировать сокращение спроса на аренду элитной недвижимости, вызванное падением деловой активности. Дела не только в российской, но и в мировой экономике который год идут ни шатко ни валко, сокращаются доходы бизнеса в целом и отдельных специалистов. А значит, все начинают экономить, в том числе на аренде высокобюджетного жилья.
В общем, спрос на элитную аренду в обозримом будущем будет сокращаться по фундаментальным причинам, связанным с состоянием экономики.
Одновременно предложение элитного жилья может вырасти достаточно существенно. В последние время множество квартир в Москве, в том числе элитных, были куплены с инвестиционными целями – граждане, спасаясь от девальвации рубля, в начале года активно переводили рублевые капиталы в квадратные метры. Скорее всего, через непродолжительное время достаточно большая часть этих квартир появится на арендном рынке.
«В ближайший год на рынке элитной аренды Москвы мы увидим увеличение предложения и сокращение платежеспособного спроса. Пустовать московское жилье вряд ли будет, скорее должны скорректироваться вниз ставки аренды», – резюмировал эксперт.
Слухи о предстоящем росте ставок по ипотечному жилищному кредитованию вполне оправданы, этого можно ожидать уже в ближайшее время. Но не этот фактор будет определяющим при возможном сценарии стагнации или даже спада на рынке недвижимости, заявил заместитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Сергей Жарков в интервью программе «В фокусе» телеканала «МИР».
Эксперт пояснил, что сам по себе рост ставок по ипотеке на 1-2% вряд ли скажется как на объеме ипотечного кредитования в России, так и на объеме приобретаемого жилья. Гораздо важнее, по его мнению, общее ухудшение экономических условий в стране, сопряженное с замедлением роста экономики и снижением реальных доходов населения.
«В России не очень большую долю выданных ипотечных кредитов занимает классическая ипотека в западном понимании: небольшой первоначальный взнос и приобретение жилья в кредит «с нуля» под небольшой процент на длинный срок, – сказал он. – Гораздо чаще это просто возможность перекредитоваться для улучшения жилищных условий».
Обычно у человека уже есть какое-то жилье, например, однокомнатная квартира. Но семья растет, нужна «двушка» или «трешка». Накопив некоторую сумму, человек обращается в банк за ипотечным кредитом. Получив его, он приобретает новое жилье, а затем погашает значительную, порой основную, долю долга после продажи старого жилья. Эксперт напомнил, что именно поэтому наиболее популярный срок ипотечного кредита в России – 15 лет (вместо привычных для Запада 25-30 лет), а вот средний срок погашения – 5-8 лет. То есть кредит человек берет на более длительный срок просто «для страховки», на самом деле рассчитывая погасить его досрочно.
В этой ситуации не так важно, будет ли средняя ставка составлять 12,2%, как сейчас, по данным АИЖК за первое полугодие 2014 г. Или вырастет, как можно ожидать, до 13 - 13,5% до конца года. Существеннее, как поведут себя доходы населения: будет ли вообще платежеспособный спрос. Ведь рост ключевой ставки Центробанка до 8% неизбежно приведет к удорожанию кредитов для бизнеса, что сократит покупательскую способность населения.
Эксперт напомнил, что согласно общепризнанной мировой практике семья может направлять на выплату кредитов (в том числе ипотечных) не более 30% ежемесячных доходов. Поэтому прежде чем брать кредит на покупку квартиры, лучше рассчитать на ипотечном калькуляторе, на какую сумму кредита заемщик может реально претендовать.
«Отзыв лицензий у ряда банков в начале года; стремление пострадавших вкладчиков и просто осторожных инвесторов перевести сбережения в иные активы; нарастающее обострение зимой, весной и летом геополитической напряженности подогрели рынок недвижимости и заставили платежеспособный спрос «выплеснуться» в первой половине года, – считает Сергей Жарков. – Какое-то время он еще продержится, но уже летом, на фоне «виртуального» повышения цен на недвижимость в июле на вторичном рынке, застройщики уже предлагали существенные скидки на первичном». А это не что иное, как скрытое их снижение.
Недвижимостью перестали спекулировать, отмечает руководитель IRN.RU
Бум спекулятивных инвестиций в недвижимость давно прошел – в последние годы цены на жилье топчутся на месте. Следовательно, ужесточение порядка налогообложения при продаже квартир сейчас не имеет особого смысла, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в интервью программе «Общий рынок» на телеканале «Россия 24».
Напомним, Минфин опубликовал на портале раскрытия официальной информации проект поправок к 23-й главе Налогового кодекса, меняющих порядок взимания НДФЛ с доходов от продажи недвижимости. В настоящее время от налога освобождается вся выручка от продажи жилья, если человек владел им более трех лет, а если меньше, то действует вычет – 1 млн руб. или расходы на покупку недвижимости. Минфин предлагает гарантировать на федеральном уровне освобождение от налога только в том случае, если продается единственное жилье. Либо оно было единственным за год до сделки. При продаже другого жилья налог придется платить в полном размере.
Правда, регионы имеют право ввести льготы при продаже иной жилой собственности, ограничив одновременно ее предельную стоимость и срок владения. Но власти регионов не могут превышать пороги, установленные поправками к НК: продаваемая недвижимость не должна быть дороже 5 млн руб., а минимальный срок нахождения ее в собственности – составлять не менее трех лет. Регионы могут поднять планку до десяти лет.
Для того чтобы предотвратить сговор между покупателями и продавцами с целью ухода от налогов, Минфин предлагает взимать налог с доходов от продажи недвижимости из расчета 70% ее кадастровой стоимости – вне зависимости от суммы, указанной в договоре. Региональные власти вправе повысить порог налогообложения до 90% или уменьшить до нуля. Нулевой коэффициент предусмотрен и для недвижимости, для которой кадастровая стоимость не определена, пишет «Коммерсантъ».
По идее, законопроект направлен на борьбу со спекуляциями на рынке недвижимости: сокращение льгот при продаже жилья больше всего ударит по инвесторам, скупающим квартиры с целью перепродажи. Проблема в том, что таких инвесторов было много до 2008 г., когда цены на недвижимость росли как на дрожжах и подобные операции приносили огромную прибыль. Однако после кризиса темпы роста цен снизились на порядок, поэтому спекулянты ушли с рынка и без помощи министерства финансов.
«Сокращение льгот при продаже квартир было актуально в прежние годы, когда цены на недвижимость росли баснословными темпами, – отметил эксперт. – Например, за семь лет, с 2001 по 2008 гг., жилье в Москве и в других регионах России подорожало примерно в семь-десять раз. То есть было, что облагать, был прирост. В последние несколько лет стоимость жилья практически не меняется. Например, за 2013 г. московское жилье в рублях прибавило 2,8%. В 2014 г. тоже какого-то существенного прироста стоимости метра не ожидается. Соответственно, если цены сильно не растут, то и налог получается маленьким, так как взимается с разницы между ценами покупки и продажи».
В настоящее время львиная доля сделок с жильем на рынке – альтернативные. Люди продают квартиры в основном не для получения дохода, а для того, чтобы купить другое жилье (подробнее см. «Сокращение налоговых льгот при продаже жилой недвижимости ударит по среднему классу – замруководителя IRN.RU»).
«Даже если инициативы Минфина будут приняты, серьезного влияния на рынок недвижимости они не окажут», – резюмировал руководитель IRN.RU.
Что касается инвестиций в недвижимость в целом, то они по-прежнему актуальны, но более не связаны со спекулятивной игрой. Люди вкладывают деньги в покупку жилья уже не для того, чтобы через год продать и сколотить на этом состояние, а чтобы предохранить капитал от инфляции и/или получать стабильный доход от сдачи собственности в аренду. Кстати, учитывая ситуацию на рынке, вывод из тени арендодателей может быть для фискальных органов интереснее борьбы со спекулянтами. Доход от аренды невелик – 5-6% в год, но все же больше, чем общерыночный прирост цен.
Руководитель IRN.RU: взимать налог с покупателей жилья – контрпродуктивная идея
Предложение министерства финансов РФ сократить налоговые льготы при продаже жилой недвижимости больнее всего ударит по среднему классу, заявил замруководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Сергей Жарков в интервью телеканалу «МИР» 15 августа.
По данным газеты «Коммерсант», Минфин подготовил поправки к 23-й главе Налогового кодекса, касающейся налога на доходы физлиц. Законопроект меняет правила уплаты НДФЛ при продаже гражданами недвижимости. Если сейчас от налогообложения освобождаются доходы, полученные при продаже любого недвижимого имущества, которыми гражданин владел более трех лет, то теперь порядок в отношении продажи жилой недвижимости существенно ужесточается.
«На федеральном уровне Минфин предлагает гарантировать освобождение от налога в том случае, если продается единственное жилье. Правда, при этом законопроект дает ряд послаблений: срок владения таким жильем не ограничен, то есть гражданин может продавать и покупать квартиру или дом хоть каждый день», – пишет газета.
В принципе, попытка государства бороться с инвесторами в неиспользуемые квартиры понятна и оправдана. Но с этой целью лучше бы дифференцировать ставки налогообложения недвижимости – более низкий налог на единственное жилье, более высокий - на «второе» и «третье». Именно такая идея была заложена в законопроект по налогообложению квартир по кадастровой стоимости, что даст положительный эффект, считает замруководителя IRN.RU. Это подтолкнет инвесторов выводить пустующее скупленное жилье в рыночный оборот, продавая или делая ремонт для последующей сдачи в коммерческий наем.
Предусмотрел Минфин и вероятность сговора продавцов и покупателей жилья в целях ухода от налогов. По какой бы заниженной стоимости ни продавалось жилье, доходы от сделки подлежат налогообложению из расчета 70% ее кадастровой стоимости, пишет газета. Минфин не скрывает, что, помимо цели затруднить гражданам уход от налогов, законопроект имеет и иную: снизить привлекательность инвестиций в недвижимость. «Действующий порядок... ставит в неравные налоговые условия инвестиции физлиц в ценные бумаги и иное имущество», - обосновывает Минфин поправки к НК.
Но законопроект, вроде бы направленный против инвесторов в квартиры, на поверку больно ударит по обычным семьям, далеким от каких-либо инвестиций, считает замруководителя www.irn.ru.
Для примера можно подробно рассмотреть самую стандартную ситуацию: в однокомнатной квартире живет семья с ребенком. У ребенка умирает бабушка, оставляющая свою двухкомнатную квартиру внуку по завещанию. Налогом такой переход прав собственности пока не облагается. Чтобы улучшить жилищные условия, семье бы съехаться в хорошую трехкомнатную… Однако при такой сделке ребенок, имеющий долю в квартире родителей, подпадает под действие законопроекта Минфина: квартира бабушки у него – не единственное жилье. Соответственно, семье придется заплатить 13% с суммы, вырученной от продажи двухкомнатной квартиры. Поэтому потребительские свойства новой «трешки» будут намного хуже, чем могли бы быть, отмечает эксперт.
Nota bene: подарить родителям свою долю в однокомнатной квартире, чтобы «двушка» стала его единственным жильем, несовершеннолетний ребенок не сможет. Такую сделку, «на бумаге» ухудшающую его благосостояние, не пропустят органы попечительства и опеки. Соответственно, фактически семья может только немного улучшить жилищные условия, перебравшись в «двушку» и оставив старую «единичку» до совершеннолетия ребенка.
По мнению Сергея Жаркова, главная цель Минфина в условиях антироссийских санкций и геополитического кризиса – не столько борьба с инвесторами в недвижимость, сколько пополнение бюджета любой ценой.