Новостройки Москвы от
2.2 млн
руб.
Новостройки Новой Москвы от
4.4 млн
руб.
Новостройки Подмосковья от
1.7 млн
руб.
Апартаменты Москвы Подмосковья от
3.7 млн
руб.
Опрос
Что будет с ценами на жилье этим летом?
Участвуя в опросе, вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
с 2000 г. с 1991 г.

Что будет с рынком недвижимости Подмосковья? Цены, тренды, значимые проекты

31 марта 2022



В последнее время цены на жильё в Подмосковье растут быстрее, чем в Москве. Так, за 2021 год метр на вторичном рынке в области подорожал сразу на 28% против 18-процентного роста в Москве.

Такую динамику обеспечил высокий спрос: в столице цены на квартиры давно стали неподъемными для многих потенциальных покупателей, найти что-то относительно доступное и нормальной площади можно только за МКАД. К тому же в Московской области развивается инфраструктура, строятся развязки, открылись железнодорожные диаметры. Это повышает привлекательность подмосковного жилья. 

Что будет с ценами на квартиры в Подмосковье в нынешних условиях? Будет ли подмосковный рынок более устойчивым к кризису, чем московский? Каковы тренды на первичном рынке области и на какие проекты стоит обратить внимание? На эти и другие вопросы ответили эксперты рынка. 

Спикеры:

  • Репченко Олег
    Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»
  • Родионцев Роман
    Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet
  • Таганов Дмитрий
    Руководитель аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость

Вопросы

1. Редакция IRN.RU:
Каковы сейчас основные тренды на рынке недвижимости Московской области – цены, спрос, объемы предложения? И каковы ваши прогнозы по рынку Подмосковья?

Таганов Дмитрий
Руководитель аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость

Первичный рынок сегодня получает достаточную поддержку, поэтому квартиры в новостройках продолжат пользоваться спросом. Во-первых, из-за ранее одобренных заявок, большинство сделок сейчас заключается по ним, таких заявок хватит до конца мая. Во-вторых, существуют программы субсидирования ставок от самих девелоперов. Они позволяют брать ипотеку со ставкой в районе 10%, что является достаточно привлекательными условиями. Третьим фактором является новая программа льготной ипотеки под 12% и максимальной суммой в 12 млн рублей. Стоит отметить, что в ближайшие несколько месяцев ожидается спад спроса на вторичном рынке из-за высокой ключевой ставки, отсутствия каких-либо программ господдержки и низких объемов ликвидной экспозиции.

По нашим данным, средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке Подмосковья сегодня составляет 166,6 тыс. рублей, за год цена «квадрата» выросла на 28,2%, за месяц – на 3,2%. На вторичном 1 кв. м. стоит 139,7 тыс. рублей, за год «квадрат» прибавил в цене 33,1%, за месяц – подорожал на 1,7%.

Родионцев Роман
Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet

В I квартале 2022 года объём предложения на первичном рынке жилой недвижимости Московской области внутри ЦКАД представлен в 155 проектах – 30,2 тыс. лотов суммарной площадью 1,46 млн кв. м. За квартал объём предложения в Московской области уменьшился на 1,8 тыс. лотов. По суммарной площади объём предложения за квартал уменьшился на 3,3%, но по сравнению с аналогичным периодом прошлого года объём выше на 4%. Так же, как и в предыдущем квартале сохраняется концентрация объёмов в ближнем радиусе юго-восточного и восточного направлений. На эти два направления сейчас приходится 36,4% от всего объёма предложения. За счёт выхода трёх новых проектов северо-западное направление ближнего радиуса Подмосковья вышло на третье место по объёму предложения (13%). Примерно равные позиции по объёму предложения (чуть более 10%) занимают также северное и западное направления ближнего радиуса Подмосковья.

Средневзвешенная цена предложения в I квартале 2022 года на первичном рынке внутри ЦКАД достигла 161,8 тыс. руб./кв. м, что на 9,9% выше, чем в предыдущем квартале. За год цена увеличилась на 36%.

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

В последнее время Подмосковье перетягивает на себя спрос. В "старой" и даже Новой Москве квартиры стоят слишком дорого, поэтому обычным покупателям без больших сбережений доступно только жилье в области. Поэтому и цены в Подмосковье росли активнее. Так, за 2021 год на вторичном рынке рост составил 28% против 18% в Москве (см. обзор рынка недвижимости Москвы и Подмосковья по итогам 2021 года). Этот тренд продолжился и в начале 2022 года. В январе подмосковный метр вырос на 2,4% (против 1,4% в Москве и 1,7% в Новой Москве), в феврале - на 2,6% (против 1,7% и 1% соответственно). По итогам марта Москва в старых границах обогнала Подмосковье (5,6% против 4,5%) из-за резкого роста инвестиционного спроса на фоне девальвации рубля, но область все равно опережает Новую Москву, где цены за месяц выросли на 1,9%.

Рост последнего месяца связан с кризисным ажиотажам - люди спешат переложить деньги в материальный актив, а также зафиксировать валютную прибыль. В будущем этот рост обернется жесткой стагнацией, в результате которой цены могут снизиться на 10-20%. От этого вряд ли спасет даже расширение программы льготной ипотеки. Между тем, Подмосковье должно оказаться более устойчивым к негативным тенденциям - опять же из-за более доступных цен. В условиях снижения доходов спрос будет еще больше перемещаться в область. 

2. Редакция IRN.RU:
Последние 2 года цены в Подмосковье росли быстрее, чем в Москве. Не перегрет ли рынок?

Таганов Дмитрий
Руководитель аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость

На первичном рынке какого-либо перегрева не наблюдается. На «вторичке» - действительно цены росли быстрее, чем в Москве из-за того, что ранее подмосковные вторичные квартиры были недооценены. Кроме того, многие первичные квартиры перешли на вторичный рынок.

Родионцев Роман
Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet

Рынок Московской области остаётся наиболее доступным по цене по сравнению с Новой Москвой и Москвой в старых границах. В 1 кв. 2022 года средневзвешенная цена предложения на первичном рынке Московской области составила 161,8 тыс. руб./кв.м, в Новой Москве – 221 тыс. руб./кв.м, в Москве в старых границах – 458 тыс. руб./кв.м.

Основной спрос в Подмосковье сосредоточен в бюджете до 6 млн рублей – чуть менее половины. Максимальным спросом по количеству комнат пользуются одно- и двухкомнатные квартиры – эта доля составляет порядка 84%. Предложение стандарт-класса за квартал сократилось на 16%, комфорт-класса – на 1,7%. Всё это не позволяет делать вывод о перегреве подмосковного рынка.

3. Наталья:
Здравствуйте! Лучше покупать квартиру, где уже есть МЦД или где ожидается? Не свернут ли планы по строительству МЦД в нынешней ситуации? Как вы оцениваете заявления Воробьева о том, что метро может появиться в Подмосковье? Насколько это реально?

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

Там, где диаметры уже функционируют, этот фактор отыграл свою роль в росте цен. Если вы рассматриваете покупку квартиры на тех направлениях, где МЦД только планируется, в расчете на рост цен, нужно иметь в виду, что такая стратегия всегда означает готовность к рискам. Пока власти не корректировали планы по новым диаметрам: МЦД-3 и МЦД-4 планируется запустить в 2023-2024 годах. Скорее всего, такие громкие инфраструктурные проекты будут стремиться выполнить. Но в нынешней экономической ситуации никто не может дать гарантий по срокам. 

Осенью 2021 года мы проанализировали города Подмосковья и Новой Москвы, где появились диаметры, на предмет роста цен. За три года в пяти самых подорожавших городах, расположенных вдоль МЦД-1 и МЦД-2 рост составил 61-68% против 55% в среднем по Подмосковью. То есть даже там, где цены выросли наиболее существенно, разница со среднерыночным приростом составила 6-13%. Это в условия растущего рынка. В текущих условиях, когда на рынке ожидается стагнация, не стоит рассчитывать, что диаметры дадут существенный прирост, но спрос и цены в них будут более устойчивыми. В общем и целом стоит выбирать город, исходя из общего комплекса критериев, которые вам важны, а вот получить серьезную прибыль за счет улучшения транспортной доступности вряд ли получится.

4. Алексей Жуков:
Где лучше покупать жилье в области? С точки зрения текущего уровня комфорта, транспортной доступности, перспектива роста цен.

Родионцев Роман
Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet

Всё зависит от жизненных целей, бюджета, места работы – в Москве или области. Наиболее застроенными и развитыми традиционно являются города ближнего пояса Подмосковья, а максимальная концентрация новостроек – на восточном и юго-восточном направлениях, тут более 36% всех новостроек Подмосковья. Кроме того, традиционно эти направления являются и наиболее доступными по цене. Также много первичного жилья находится на северном, западном и северо-западном направлениях.

В последние годы активно развиваются Центральные диаметры МЦД, которые обеспечивают хорошую транспортную доступность сразу до нескольких узловых пересадок на московский общественный транспорт.

5. Михаил Ш.:
Добрый день!

Купил однокомнатную квартиру в Кучино (г. Железнодорожный) с перспективой продажи и обмена на Москву. Как будет складываться ситуация с ценами на рынке Кучино после ввода МЦД? Стоит ли ждать ввода МЦД или производить обмен без ожиданий?

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

В ответе на 3 вопрос мы рассказали об общем влиянии фактора МЦД. В обычной ситуации с учетом времени, оставшегося до запуска (1-2 года), фактор МЦД мог быть дать прирост в 5-10%. Но сейчас на рынке в целом ожидается снижение цен. Но Подмосковье в принципе будет более устойчиво к снижению спроса и цен. Поэтому если цель - поменять квартиру на Москву, то нет смысла в спешке. 

6. Аркадий:
В середине нулевых Подмосковье активно застраивалось из-за чего случился переизбыток предложения, который повлек за собой стагнацию цен. Потом темпы строительства снизились, а на фоне активизации спроса последние годы девелоперы вновь стали активнее выводить проекты. Что сейчас на Подмосковном рынке с объемами – дефицит, переизбыток, баланс? Какие проекты пользуются спросом? И какие крупные проекты ожидаются?

Родионцев Роман
Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet

Стагнация цен в те периоды была вызвана не переизбытком предложения, а периодами кризисов 2008-2009 годов и 2014-2015 годов. Стагнация цен наблюдалась в тот период на всех рынках недвижимости.

Выход нового предложения активно компенсируется уровнем спроса. Так, текущий объём предложения лишь восстановился до уровня 2 кв. 2020 года, а по сравнению с началом 2019 года объём предложения меньше на 41%.

Только в 1 квартале 2022 года на рынок области вышло 3 новых проекта и 26 корпусов в уже строящихся проектах. Объём нового предложения в I квартале 2022 года составил 151 тыс. кв. м, что на 4,4% меньше, чем в предыдущем квартале. Данный показатель является минимальным значением с начала прошлого года. Однако необходимо принимать во внимание, что в течение двух кварталов с начала пандемии выход новых объёмов был крайне ограничен, затем около года наблюдался активный выход новых проектов и корпусов, а сейчас объёмы нового предложения стабилизировались до значений в пределах 150 тыс. кв.м в квартал.

Наибольшим спросом на первичном рынке Московской области пользуются проекты комфорт-класса с отделкой и хорошей транспортной доступностью.

7. Сергей:
Сколько жителей будет в Москве и Подмосковье будет проживать к 2030 году?

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

Сейчас даже эксперты в сфере демографии вряд ли возьмутся строить конкретные прогнозы. Но в целом в ближайшее десятилетие московский регион останется центром притяжения для новых жителей. 

8. Андрей Владимирович, МГСН Менеджер по продажам:
Что будет с ценами в подмосковных апартаментах около МКАД ? (Видное)

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

Апартаменты в Подмосковье будут менее устойчивыми к снижению спроса, чем квартиры. Основной спрос в области - это аудитория эконом- и комфорт-классов, для которой важны возможность прописаться, наличие социальной инфраструктуры (бесплатные детские сады, школы, поликлиники) и, что самое важное, льготная ипотека, которая распространяется только на новостройки с жилым статусом. 

9. Андрей:
Скажите, а в связи со строительством Северной Рокады (продолжения Северо-Восточной хорды), не планируется ли расширение Косинского шоссе на участке между этой новой трассой и Павлино? Там узкое место, хотелось бы знать перспективы.

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

Этот вопрос лучше адресовать подмосковным властям.

10: Наталья Гудыма:
Что будет с ценами и трансп доступностью в Новоград Павлино?

 
Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья
Р ЖК «AFI Park Воронцовский» Москва, Юго-Западный округ, район Обручевский, ш. Старокалужское, пересечение с ул. Академика Челомея м. Калужская, 7 мин. пешком Бизнес-класс, 3 кв. 2023 г. Студии, 1-5-комнатные квартиры Застройщик: AFI Development.
Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
13,1 - 57,0 млн руб.
Р Жилой остров Nagatino i–Land Москва, Южный округ, район Даниловский, пр-т Лихачева, 14 м. Технопарк, 7 мин. пешком Бизнес-класс, 2 кв. 2022 г. - 4 кв. 2023 г., есть сданные Студии, 1-6-комнатные квартиры Застройщик: Группа Эталон.
Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
11,2 - 73,5 млн руб. Дистанционные продажи
Р ЖК «Voxhall» Москва, Центральный округ, район Замоскворечье, ул. Летниковская, 4, вл. 6 м. Павелецкая, 4 мин. пешком Бизнес-класс, 2 кв. 2025 г. Студии, 1-4-комнатные квартиры Застройщик: Группа Эталон.
Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
12,2 - 64,8 млн руб.

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая