Улучшение транспортной доступности – важнейший фактор роста цен. В Подмосковье последние транспортные изменения связаны, в первую очередь, с открытием Московских центральных диаметров. Новую Москву этот проект тоже затронул. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» выяснил, где за МКАД сильнее всего подорожало жилье в связи с открытием МЦД-1 и МЦД-2.

МЦД: что изменилось?

По задумке Московские центральные диаметры – это новая транспортная система на базе подмосковных электричек, улучшающая транспортную доступность областных городов и интегрированная с Московским метрополитеном. Это не полностью новый транспорт, а усовершенствованные действующие железнодорожные ветки. Основные отличия МЦД от старых веток в более комфортных поездах, меньших интервалах движения, а также удобной системе оплаты. Проехать по МЦД и пересесть на метро можно по карте «Тройка» - это дешевле и удобнее, чем покупать отдельный билет на электричку и метро.

Первые два Московских центральных диаметра открыли более полутора лет назад – в ноябре 2019 года. В МЦД-1 входит маршрут от Одинцово до Лобни, в МЦД-2 – от Нахабино до Подольска. После этой пригородной зоны МЦД заканчивается, но по «Тройке» можно перемещаться и в пределах дальней зоны: до Кубинки и Дмитрова на МЦД-1, а также до Чехова и Новоиерусалимской на МЦД-2. Стоимость проезда будет выше, чем в центральной и пригородной зоне, но все равно заметно ниже, чем по обычному железнодорожному билету. Например, от Чехова до Курского вокзала тариф по тройке составляет 128 рублей, и в него включена бесплатная пересадка на метро. Обычный билет на электричку обойдется в 208 рублей.

Среди удобств, помимо проезда по «Тройке», жителям дальней зоны (как и ближней) доступны современные комфортные поезда – с мягкими креслами, кондиционером, санузлом и без тамбура или как минимум со сплошным проходом между вагонами. А вот интервалы движения поездов в дальней зоне заметно длиннее, чем в пригородной. Здесь сохранились дневные перерывы по будням. Например, в Дмитрове в рабочие дни есть электричка в Москву в 09:50, а следующая идет только в 11:49. В пригородной Лобне – по тому же Савеловскому направлению – в это время суток промежутки между поездами составляют 5-20 минут, а в час пик интервалы движения обычно не превышают 5-7 минут.

Топ-5 городов с МЦД по темпам роста цен на жилье

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» проанализировал индекс цен на вторичное жилье в Подмосковье и Новой Москве, а также динамику в городах МЦД и выявил те, что подорожали сильнее всего. Мы сравнивали только города пригородной зоны, поскольку в дальней зоне влияние МЦД не столь однозначно. Цены мы отслеживали не с даты открытия МЦД, а раньше – за три года от текущего момента. Дело в том, что недвижимость начинает реагировать на грядущие транспортные изменения заблаговременно. МЦД проходит через шесть из десяти самых подорожавших городов Подмосковья (текущие цены смотрите в рейтинге городов и районов Московской области по ценам на квартиры).

Реклама
Квартал AFI Park «Воронцовский»

Приватный квартал бизнес-класса. Дом построен! Квартиры с дровяными каминами. Скидки до 20%

от 17 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ АКВАМАРЕ УНО. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Академическая

Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Скидка 20%!

от 15,6 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Левел Академическая. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Селигерская

Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Скидка 15%.

от 8,3 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Селигерский. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Нижегородская

Новый проект комфорт-класса от Level в активно развивающемся районе. Скидка 15% + дополнительные 3%!

от 9,4 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Левел Нижегородская. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Бауманская

Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Скидка 15%!

от 13,9 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Вектор движения. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Причальный

Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидка 15%.

от 14,2 млн руб.
Застройщик: АО СЗ ИНСПАЙР. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Южнопортовая

Уникальные виды на реку и парки! Более 30 планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидка 15%!

от 6,9 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ АПД. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Нагатинская

Квартиры бизнес-класса на первой береговой линии Москвы-реки. 15 минут пешком до метро. Скидка 15%.

от 12,2 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Инвестиционное развитие. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Стрешнево

Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.

от 9,5 млн руб.
Застройщик: АО СЗ «МКСМ». Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Ипотека без удорожания

ЖК "Русич-Кантемировский" Новый класс жилья бизнес класс на Юге Москвы. Более 1 Га благоустроенной территории.

от 8,1 млн руб.
Застройщик: АО СЗ Русич-Кантемировский. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

1) Дедовск, Нахабино

Динамика цен за 3 года: +68%

Средняя цена метра: 129 700 рублей

Сильнее всего подорожали квартиры в Дедовске и Нахабино – на 68%. Для сравнения: средний индекс цен в Подмосковье за этот период вырос на 55,3%. Эти города расположены достаточно далеко от Москвы: Нахабино еще в пригородной зоне, а Дедовск – в дальней зоне МЦД. Но ценовые тренды в них похожи, поэтому в базе расчета индекса цен на жилье по географии эти города объединены в одну локацию.

2) Щербинка

Динамика цен за 3 года: +66,1%

Средняя цена метра: 161 000 рублей

Столь высокую позицию в рейтинге городу обеспечило не только появление МЦД, но и тот факт, что Щербинка относится к Новой Москве. За последние годы – до конца 2020 года – квартиры в ТиНАО дорожали быстрее, чем в Подмосковье и внутри МКАД (см. «Новая Москва впереди всех по росту цен. Это нормально?»). При этом, обгоняя почти всё Подмосковье, Щербинка отстает по темпам роста цен от Новой Москвы: за июль 2018 – июль 2021 индекс цен на жилье в Новой Москве вырос на 71,3%. Одним из главных драйверов роста цен на присоединенных территориях в последние годы было открытие новых станций метро, которого в Щербинке еще нет. О том, что метро там все-таки планируется – в составе перспективной Бирюлевской ветки, - стало известно только весной 2021 года. Когда метро дотянут до Щербинки, власти не сообщают, но точно не скоро – строительство Бирюлевской ветки еще даже не началось. Однако ясно, что на новостях о метро Щербинка в ближайшие годы подорожает еще больше. Подробнее о городе и рынке недвижимости в нем читайте в статье «Битва локаций: Троицк, Щербинка, Реутов – где купить квартиру?».

3) Красногорск

Динамика цен за 3 года: +65,1%

Средняя цена метра: 159 500 рублей

Красногорск и без МЦД – одна из самых дорогих локаций в области. В рейтинге городов Подмосковья по стоимости квартир за июль 2021 года город занимает пятое место. Но даже в таком дорогом городе оказалось, что ценам есть куда расти – с 2018 года метр в Красногорске подорожал на 65%. В городе уже имеется станция метро «Мякинино», но она расположена на противоположной от основной части города стороне реки, и добраться до нее можно по пешеходному мосту. Это удобно жителям некоторых районов Павшинской поймы, а остальным – особенно тем, кто живет в удаленных районах вроде Опалихи, – быстрее добираться в Москву по МЦД (см. «Битва локаций: Одинцово, Красногорск, Химки – где купить квартиру?»).

4) Долгопрудный

Динамика цен за 3 года: +63,8%

Средняя цена метра: 160 200 рублей

Долгопрудный находится на четвертом месте среди городов с МЦД по темпам роста цен на жилье. А в общем рейтинге областных городов по ценам на квартиры он занимает вторую строчку, уступая только Реутову. К слову, в городе расположено сразу 5 станций МЦД-1: Новодачная, Долгопрудная, Водники, Хлебники и Шереметьевская. Кроме того, в скором времени рядом с Долгопрудным появится станция метро (см. «Битва локаций: Долгопрудный и Зеленоград – где купить квартиру?»). Станцию «Физтех» Люблинско-Дмитровской линии в районе Северный, с которым граничит город, анонсировали еще в 2015 году со сроком открытия не ранее 2025 года – это тоже, конечно, простимулировало рост цен на жилье в Долгопрудном. По последней информации, открытие метро планируется на 2023 год. Поэтому в ближайшие 2 года квартиры здесь могут еще подорожать.

5) Лобня

Динамика цен за 3 года: +61%

Средняя цена метра: 131 100 рублей

Лобня находится немного дальше Долгопрудного по МЦД-1, но цены на квартиры здесь на 18% ниже. В общем рейтинге городов Подмосковья по текущим ценам на жилье город занимает лишь 10-ю строчку. В городе есть одноименная станция пригородной зоны, а также станция Депо, которая входит уже в дальнюю зону МЦД. Но именно станция Лобня расположена в центре города и доступна для большинства жителей.

О том, как диаметры повлияли на рынок новостроек, читайте в статье «Новостройки Подмосковья: жилые комплексы и инфраструктурное развитие области».

Динамика цен в городах пригородной зоны МЦД-1 и МЦД-2

  Город Динамика цены кв.м с июля 2018 по июль 2021 Средняя цена кв.м в июле 2021 (руб.) Станции МЦД Приблизительное расстояние от МКАД (км) Время в пути до основного вокзала в Москве (мин)
1 Дедовск, Нахабино + 68% 129 700 Нахабино, Малиновка,Дедовск, Миитовская 21-22 75-83 до Рижского
2 Щербинка +66,1% 161 000 Остафьево, Щербинка 6-8 50-53 до Курского
3 Красногорск +65,1% 159 500 Пенягино, Павшино, Красногорская, Опалиха, Аникеевка 0-10 35-50 до Рижского
4 Долгопрудный +63,8% 160 200 Долгопрудная, Новодачная, Водники, Хлебниково, Шереметьевская 1-12 26-37 до Савеловского
5 Лобня +61% 131 100 Лобня, Депо, Луговая 18-25 40-45 до Савеловского
6 Одинцово, Трёхгорка +58,9% 159 800 Баковка, Одинцово, Отрадное, 0-10 30-40 до Белорусского
7 Подольск +54,9% 122 400 Силикатная, Подольск, Кутузовская 10-26 62-64 до Курского