Покупатели и продавцы вспомнили 2014 год
Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам марта 2022 года
Доступен свежий обзор рынка недвижимости Москвы по итогам сентября 2024 года Цены символически идут вниз
Цены на недвижимость в Москве(www.irn.ru) |
Мар 22 | Фев 22 |
---|---|---|
Индекс стоимости жилья, Р/м2 | 267 502 | +5,6% |
Индекс стоимости жилья, $/м2 | 2 526 | -24,3% |
Индекс стоимости жилья, €/м2 | 2 290 | -22,1% |
Военная операция на Украине и ее экономические последствия спровоцировали резкий рост цен на жилье в Москве на фоне всплеска спроса и сокращения объема предложения. С одной стороны, инвесторы пытаются спасти в недвижимости свои капиталы, а ипотечники, получившие одобрение на выдачу кредита по старым ставкам, - поскорее выйти на сделку. С другой – продавцы снимают квартиры с продажи, не понимая, что будет с рублем. Однако, как и в конце 2014 г, ценовой скачок носит кратковременный характер - «панический» спрос скоро закончится, а новый при ипотечных ставках 20-22% годовых появится еще очень не скоро.
По данным аналитического центра www.irn.ru, в марте стоимость квадратного метра в среднем по Москве подскочила сразу на 5,6% до 267 500 руб. При этом в твердой валюте квартиры потеряли почти четверть цены – долларовый индекс стоимости жилья снизился на 24,3% до $2 530 за кв. м из-за девальвации рубля.
Боясь продешевить, часть продавцов выставили заградительные ценники, прибавив к прежней цене до 20%, а иногда и более. Однако IRN.RU при анализе рынка отсекает неадекватно завышенные варианты (как и заниженные). Часть собственников вообще сняли квартиры с продажи до прояснения экономической ситуации, в результате чего объем предложения сократился примерно на треть.
Все, что осталось, подорожало равномерно – на 5-6%. И в разрезе типов жилья, и по комнатности. Немного меньше остальных типов прибавили сталинки и типовой кирпич, но отставание на 1% в нынешних условиях не принципиально. Продавцы повышают цены на любые квартиры, как эконом-, так и бизнес-класса, вне зависимости от их качества.
Местоположение тоже не играет особой роли. В рейтинге по географии лидирует самый дорогой округ – Центральный, где собственники обычно пытаются ориентироваться на курс доллара. Но сразу вслед за ЦАО расположился демократичный Восточный округ, а второй по уровню цен Юго-Западный округ оказался в конце рейтинга.
Цены на жильё по типам домов(www.irn.ru) |
РУБ USD EUR | Мар 22 | Фев 22 |
---|---|---|---|
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) | 236 751 | +5,9% | |
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) | 241 981 | +6,5% | |
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) | 252 459 | +5,6% | |
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) | 272 347 | +5,9% | |
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) | 283 979 | +3,9% | |
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) | 270 201 | +5,3% | |
Все панельные и блочные дома | 243 730 | +6,0% | |
Все монолитные и кирпичные дома | 275 509 | +5,0% |
Цены на жильё по комнатности(www.irn.ru) |
РУБ USD EUR | Мар 22 | Фев 22 |
---|---|---|---|
Однокомнатные квартиры | 273 858 | +6,0% | |
Двухкомнатные квартиры | 263 123 | +5,8% | |
Трехкомнатные квартиры | 254 640 | +5,1% | |
Многокомнатные квартиры | 270 355 | +5,6% |
Цены на жильё по округам(www.irn.ru) |
РУБ USD EUR | Мар 22 | Фев 22 |
---|---|---|---|
Центральный округ | 417 057 | +7,0% | |
Юго-Западный округ | 299 230 | +3,5% | |
Западный округ | 297 304 | +5,8% | |
Северо-Западный округ | 278 719 | +6,4% | |
Северный округ | 262 234 | +6,3% | |
Южный округ | 244 471 | +5,6% | |
Северо-Восточный округ | 242 116 | +6,1% | |
Восточный округ | 240 996 | +6,5% | |
Юго-Восточный округ | 226 699 | +5,0% | |
Все районы старой Москвы за МКАД | 210 828 | +4,7% |
"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru) | РУБ USD EUR | Мар 22 | Фев 22 |
---|---|---|---|
Индекс стоимости "дорогого" жилья 20% самых дорогих квартир |
371 849 | +5,6% | |
Индекс стоимости "дешевого" жилья 20% самых дешевых квартир |
200 479 | +4,5% | |
Индекс расслоения
Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому" |
1,85 | +1,0% |
Индексы ожидания и доходности(www.irn.ru) |
Мар 22 | Фев 22 |
---|---|---|
Индекс ценового ожидания
Индекс ожидания — это текущий тренд изменения среднего уровня цен на жилье, выраженный в % в месяц. Подробнее »
Темп изменения цен на жилье |
+3,6 %/мес. | +2,0% |
Индекс доходности жилья
Индекс доходности является показателем экономической эффективности вложения средств в жилье. Подробнее »
Сравнение жилья с банковским депозитом |
2,0 б.деп. | -0,8 б.д. |
- Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>
В настоящее время активность на рынке создают две категории покупателей: люди с живыми деньгами, которые стремятся избавиться от рублей, боясь их обесценения, и те, кто хочет монетизировать ипотечные кредиты, одобренные по старым ставкам. Панический всплеск спроса и привел к скачку цен. Нельзя сказать, что этот рост носит виртуальный характер – ценники актуальны для тех, кому купить жилье нужно срочно. Вопрос в том, удержатся ли они на нынешнем уровне. Как показывает опыт 2014-2017 гг. – не удержатся.
Напомним, вслед за ажиотажем конца 2014 г., спровоцированным девальвацией рубля из-за введения санкций и падения нефтяных цен, последовал длительный период стагнации и откат цен на 15-20%. Пока события на рынке развиваются по такому же сценарию.
Как и в 2014 г., ажиотаж, скорее всего, продлится недолго. Инвесторов с живыми деньгами и покупателей с одобренной ипотекой в лучшем случае хватит для поддержания спроса в апреле, но даже это не гарантировано - Сбербанк уже объявил, что отзывает одобрения по кредитам для заемщиков, не завершившим сделки до 31 марта. А новому спросу взяться неоткуда, учитывая, что отечественную экономику ждет рецессия, а россиян - падение доходов. Рост цен на товары первой необходимости уже сейчас бьет рекорды.
Но главной проблемой для вторичного рынка станет отсутствие доступной ипотеки. После повышения ключевой ставки ЦБ до 20% годовых рыночные ставки предложения по ипотеке выросли до 20-22%. И если на первичном рынке власти вновь запустили льготную ипотеку со ставкой 12% и лимитом 6-12 млн руб., то на вторичном ничего подобного нет и не предвидится. И это при том, что в 2021 г. на ипотеку пришлось примерно 56% сделок с «вторичкой» (на рынке новостроек ипотечными были 60-70% сделок).
Совсем вторичный рынок, конечно, не умрет, потому что может существовать в условиях значительного сокращения объема ликвидности, за счет альтернативных сделок. Однако значительное падение спроса и затяжная стагнация по сценарию 2015-2017 гг. представляется практически неизбежной.
Также по теме: