В прежние годы главным в любом прогнозе рынка недвижимости был вопрос цены: будут ли квартиры дорожать или дешеветь. Но теперь на первое место выходит ключевая ставка, от которой зависит как доступность ипотеки, так и привлекательность депозитов. И есть основания полагать, что в 2026 году стоимость денег продолжит оставаться высокой, а потому для рынка недвижимости 2026 год во многом будет похож на 2025, но обо всем по порядку.
Спрос, ипотека и депозиты
Казалось бы, снижение ключевой ставки, начавшееся еще летом 2025 года, крайне позитивно для рынка недвижимости. Оптимисты полагают, что совсем скоро самая обычная рыночная ипотека станет дешевой, а триллионы рублей с депозитов, которые станут совсем невыгодными, хлынут в квадратные метры, создав ажиотаж. Но похоже, что этот идеалистический сценарий не для 2026 года.
Для рынка недвижимости важен не столько сам факт снижения ставок, сколько темп и глубина этого снижения. Экспертно, ипотека становится привлекательной при ставках 12% и ниже, что оказывается возможным при ключевой ставке ниже 10%. Ниже этого психологически значимого рубежа в 10% годовых становятся невыгодными и депозиты, когда согласно исследованию, проведенному на IRN.RU, существенная доля вкладчиков будет готова рассмотреть возможность переложиться в недвижимость.
Но в том то все и дело, что Центробанк снижает ключевую ставку медленно и печально, причем обещает сохранять осторожность и в 2026 году. В частности, по итогам заседания 19 декабря 2025 года глава ЦБ Эльвира Нибиуллина вновь заявила о возможных паузах в снижении ставки в 2026 году и отсутствии «режима автопилота» в снижении ставки, т.е. гарантированного снижения. Напомним, прогноз ЦБ по ключевой ставке на 2026 год находится в коридоре 13-15%, причем здесь следует опасаться оптимистичных оценок по нижней границе, т.к. обычно все оптимистичные прогнозы по ставке оборачивались разочарованиями.
Все это означает, что в 2026 году спрос продолжит стагнировать подобно 2025 году: снижение ключевой ставки хоть и будет происходить, но окажется все еще недостаточным ни для перетока на рынок недвижимости существенной доли депозитов, ни для появления привлекательных условий по ипотеке. (Смотрите также «В 2026 году ипотека вряд ли станет дешевле 16-18% годовых»)
Спрос на новостройки и льготные ипотечные программы
Все сказанное выше в отношении спроса в равной мере относится ко всем сегментам рынка жилья, но казалось бы новостройки дополнительно будет поддерживать льготная семейная ипотека. Да, это так, но очевиден вектор на урезание льготных программ и причины этого хорошо понятны. Льготные ипотечные программы создают существенное давление на бюджет причем не только сейчас, но и в перспективе многих лет, а потому совершенно естественно желание Минфина это давление сократить, особенно когда бюджет оказывается дефицитный. Но куда важнее другое обстоятельство – льготная ипотека не сделала жилье доступным, а наоборот, только снизила его доступность, надув пузырь на рынке новостроек.
Поэтому государство последовательно идет по пути сокращения ипотечных льгот. Так в 2024 году была полностью отменена массовая льготная ипотека. Далее из программы IT-ипотеки были исключены наиболее перегретые столичные рынки. Теперь добрались и до «священной коровы» - семейной ипотеки: все чаще звучат слова о том, что она почти никак не повлияла на рост рождаемости и превратилась во многом в инструмент спекуляций. Поэтому с 1 февраля 2026 года вступают в силу ограничения по семейной ипотеке – теперь муж и жена могут взять только 1 кредит на семью и обязаны выступить созаёмщиками (ранее можно было взять 2 семейные ипотеки на семью: одну на жену, а другую – на мужа, а до этого – неограниченное количество льготных кредитов). Также обсуждается увеличение ставки по семейной ипотеке с 6% до 12% для семей с 1 ребенком.
По мнению специалистов www.irn.ru постепенно ситуация может прийти к тому, что семейную ипотеку под выгодный процент оставят только для многодетных семей при покупке больших квартир, ограничив ее для студий и однушек. Не исключено, что подобно IT-ипотеке семейную ипотеку вообще сократят для наиболее перегретых регионов, в первую очередь, для Москвы. Также в таких условиях вряд ли имеет смысл рассчитывать на появление новых льготных ипотечных программ.
Предложение новостроек
Дефицит квартир в новостройках является фактически основной «пугалкой» застройщиков и, казалось бы, на то есть все основания. Так по разным оценкам за 2025 год сокращение предложения новостроек в Москве составило 20-25%, что существенно. Но с другой стороны, это сокращение произошло почти полностью за счет недорого сегмента – эконом- и комфорт-классов. А вот дорогой сегмент – бизнес-, премиум- и де-люкс сокращение предложения почти не затронуло. Вот и получается, что московскому рынку новостроек грозит скорее не дефицит, а затоваренность в дорогом сегменте, как отмечалось в статье «Застройщики перестарались с дорогим жильем в Москве».
По сути, на рынке новостроек произошла трансформация – коммерческие застройщики все больше мигрируют в дорогой сегмент, формируя там избыточное предложение и отрываясь по ценам от массового потребителя. Это грозит формированием патовой ситуации в этом сегменте – может просто не хватить платежеспособнного спроса, чтобы выкупить все жилье с ценником порядка 1 миллиона рублей за «квадрат». При этом, недорогой сегмент – рынок нового жилья эконом- и комфорт-класса почти полностью отходит Фонду реновации, который уже вышел на 1 место по объемам строительства как в Москве, так и по стране в целом (по данным Единого ресурса застройщиков).
Основную долю жилья Фонд реновации пока бесплатно отдает переселенцам из сносимых домов, хотя часть предложения уже выходит в свободную продажу и, скорее всего, эта доля будет увеличиваться. Но даже рост объемов по переселению жильцов из ветхих домов все равно снимает с рынка жилья часть потенциального спроса: те, кто мог бы приобрести квартиру на коммерческих условиях, теперь ждут реновации, а также часть полученных по реновации квартир выходит потом на вторичный рынок. Этот фактор не учитывается в должной мере при оценке баланса объемов предложения нового жилья.
Есть и еще один важный фактор, способный сбаллансировать сокращение объемов предложения новостроек – это возвращение на рынок части ранее «проданного» жилья. Дело в том, что с повышением ключевой ставки в 2023 году получили распространение схемы, которые можно обобщить единой формулой: «купи сегодня, плати завтра». Это ипотека от застройщиков, когда ставка занижается на первые несколько лет, траншевая ипотека, а также все рассрочки. Доля таких схем суммарно достигала последние годы до половины всех продаж.
Их суть подразумевает, что пока нужно заплатить немного, а в условном «завтра», когда ставки снизятся и можно будет взять выгодную ипотеку – закрыть основную часть. Но эпоха высоких ставок затянулась и может оказаться, что существенная доля людей, «купивших» квартиры по таким схемам в 2023-2025 годах просто не смогут их полностью оплатить. В результате эти не купленные, а по сути только зарезервированные квартиры, вернутся обратно на рынок, скомпенсировав сокращение предложения.
В целом же «пугалка» о том, что застройщики теперь перестанут строить, является по большей части психологическим давлением на покупателей, а не объективной реальностью. Дело в том, что в период ажиотажного рынка 2020-2021 годов почти все застройщики приобрели большие объемы площадок под застройку и их рано или поздно придется осваивать. Поэтому пауза с выходом новых строек, скорее всего, временная – так уже во 2 половине 2025 года отставание по запуску новых строек стало сокращаться, как отмечается в статье «Обещанный дефицит новостроек отменяется».
Предложение на вторичке
На вторичном рынке объем предложения остается ограниченным, причем за год он также сократился. Впрочем, здесь тоже есть свои нюансы.
Последние годы почти 80% предложений на вторичном рынке висят «мертвым грузом» уже давно. Как правило это квартиры дорогого сегмента с неадекватно завышенными ценниками, нередко недавние новостройки, хозяева которых ждут чуда. Постепенно наступает синдром разочарованного продавца, когда квартиру вообще снимают с экспозиции до лучших времен. Но бывает и обратная ситуация – продавец в поисках чуда начинает часто менять риэлторов или обращается сразу во все агентства, в результате чего витрину заполоняют дубли одной и той же квартиры.
Все такие обстоятельства мешают адекватно оценить реальный объем предложения на вторичке, как и его динамику. В зависимости от того считать ли предложением абсолютно все, даже дубли одной и той же квартиры от разных агентов, или же, напротив, категорично вычищать «шлак», объем предложения рынка вторичного жилья, скажем в Москве, может меняться от почти 100 тысяч до 20-30 тысяч предложений.
Цены на новостройки
Динамика цен на новостройки последние годы стала полностью сюрреалистичной. Цены у застройщиков постоянно повышаются, но это вовсе не означает, что дорожает купленная квартира – нередко ее получается потом перепродать только дешевле цены покупки, то есть себе в убыток. Такое положение дел известно как разрыв цен между первичным и вторичным рынком.
Причина этого обстоятельства не очевидна, но сводится к следующему: застройщики вместо продажи квартир перешли к продаже комбо-продукта = квартира + финансовая схема ее покупки.
Финансовой схемой как раз и является использование льготного кредита, субсидированной ипотеки от застройщика, рассрочка и т.п. Все это стоит денег и хотя преподносится как «выгода» на самом деле закладывается в цену квартиры и ведет к ее завышению. Впоследствии, на вторичном рынке можно перепродать только «голую» квартиру, стоимость которой будет меньше, чем было уплачено застройщику за комбо = квартира + фин.схема. Подробнее такое положение дел разбирается в статье «Аналитика цен на новостройки потеряла смысл».
Цены на вторичное жилье
За 2025 год рост цен на московскую вторичку согласно индексу IRN.RU составил около 5%, что сопоставимо с уровнем инфляции. Но это не означает, что дорожает все подряд. Как уже отмечалось выше, немалая доля рынка вторички висит мертвым грузом с завышенными ценами, поэтому нередко можно встретить такие примеры: выставленная за 50 млн. рублей квартира за несколько месяцев сползла в цене до 40 млн., но все равно не продана.
Как и на рынке новостроек, на вторичке происходит вымывание наиболее ликвидных и доступных предложений, что приводит к повышению среднего уровня цен. Положительную динамику показывают в основном адекватно оцененные объекты в ценовом диапазоне 10-20 млн. рублей.
Прогноз – резюме
Как и в 2025 году, рынок недвижимости продолжает находиться между двух «огней». С одной стороны, на рынок и цены давят высокие ставки и невыгодная ипотека, что должно было бы способствовать снижению стоимости жилья, что и происходит для отдельных низколиквидных и переоцененных объектов.
Но с другой стороны, высокая инфляция и рост денежной массы в замкнутом контуре не дает ценам упасть существенно. Дополнительно бегство в «бетон» провоцируется высокими рисками и страхами, начиная с «пугалок» о заморозке вкладов до обесценения рубля. Риски и страхи также выражаются в ограниченном предложении – на вторичке многие предпочитают придержать квартиру до лучших времен, как и застройщики не спешат с выводом новых проектов.
Как показал 2025 год эти противоборствующие факторы примерно уравновешивают друг друга. И если не произойдет новых форс-мажоров, то поведение рынка недвижимости в 2026 году во многом повторит 2025 год.
Цены на вторичное жилье будут в основной своей массе топтаться на месте или медленно ползти вверх на уровне инфляции – этот рынок является наиболее стабильным и предстазуемым.
Цены на новостройки будут и расти и падать одновременно: расти у застройщиков для желающих купить, но падать при попытке последующей перепродажи. Сюрреализм нынешнего рынка новостроек состоит в том, что в условиях стагнации рынка при высоких ставках цена самой квартиры может даже снижаться и это как раз проявляется при перепродаже на вторичном рынке. Но чтобы продать новостройки в таких условиях застройщики улучшают финансовые условия покупки, например, удлиняют рассрочки или уменьшают начальный взнос, что увеличивает цену слагаемого «фин.схема» в формуле «комбо-продукт = квартира + фин.схема». Проще говоря, покупателю новостройки предлагается оплатить растущие затраты застройщика на эту продажу, поэтому цена новостроек для покупателя будет расти, но это вовсе не означает подорожание самой купленной квартиры. Правда под вопросом оказывается целесообразность такой покупки и рано или поздно покупатели начнут это понимать.
Существенно изменить положение дел могут изменения в геополитике. Рынок недвижимости стал одним из главных бенефициаров ухудшения геополитического фона и санкционного кризиса, выступая привлекательной тихой гаванью даже несмотря на завышенные цены. Поэтому снижение градуса геополитической напряженности может привести к обратному эффекту, отмечается в статье «Как геополитическая оттепель отразится на рынке недвижимости».