Перегретый льготной ипотекой первичный рынок Москвы за I квартал 2024 г. упал на 12%, а более сбалансированный вторичный – на 9%. Но если у «первички» есть шанс на отскок в ближайшие месяцы за счет всплеска спроса в преддверии окончания массовой ипотеки под 8%, то для «вторички» эта миссия, похоже, невыполнима.

Спрос

В марте московский Росреестр зарегистрировал 11 976 переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья – на 11,8% больше, чем в коротком феврале, но на 19% меньше, чем в марте прошлого года. А в целом за I квартал 2024 г. количество новых прав снизилось на 9% по сравнению с I кварталом 2023 г.

Впрочем, риелторы приводят более пессимистичные оценки. Например, по данным Сергея Шломы, директора направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость», I квартал 2024 г. отстал от I квартала 2023 г. на 23% по количеству авансов и сделок, а от активного IV квартала 2023 г. – на все 43%.

Екатерина Никитина, руководитель агентства недвижимости «PRO Обмен», вице-президент «Гильдии риелторов Москвы», также отмечает, что по сравнению со второй половиной 2023 г. спрос упал примерно на 45-50%. И на этом фоне срок экспозиции объектов увеличился с 40-50 дней в конце 2023 г. до 60-65 в начале апреля и продолжает расти.

Однако, по ее словам, за первые две недели апреля количество сделок и внесенных авансов в «PRO Обмен» выросло примерно на 10-15% относительно последних двух недель марта и достигло прошлогоднего уровня. «При этом не могу сказать, что количество звонков увеличилось даже относительно марта, наоборот, оно продолжает снижаться с начала года. Получается, с учетом роста цикла продажи объекта в нашей апрельской статистике отразились сделки и авансы, которые вышли за пределы средних показателей. В мае, вероятнее всего, мы просядем по количеству сделок и авансов, особенно с учетом большого количества праздничных дней», - прогнозирует Никитина.

Сергей Шлома ожидает сокращения числа сделок примерно на 25% в годовом выражении уже по итогам апреля, «поскольку год назад на рынке был настоящий покупательский ажиотаж».

«Вероятно, в ближайшие месяцы тренд на снижение (спроса на вторичном рынке – прим. ред.) продолжится, если, конечно не произойдет изменений со ставкой со стороны ЦБ, чего пока не предвидится. В лучшем случае спрос останется примерно на таком же уровне», - полагает Александр Чернокульский, директор компании «Жилфонд».

Ипотека

Как неоднократно писал IRN.RU, главная причина снижения спроса на вторичном рынке - астрономические ипотечные ставки, стартующие с 17-18% годовых. «Для большинства покупателей условия ипотеки стали, увы, заградительными. По сути, на рынке остаются только те, кто действительно не может отложить покупку на более поздний срок. Те, для кого вопрос покупки недвижимости стоит не так остро, кладут накопленные средства для первоначального взноса в банк под процент. Люди, которые берут ипотеку, чтобы сделка могла состояться сейчас, рассчитывают на рефинансирование в дальнейшем, когда ключевая ставка будет снижена», - комментирует Александр Чернокульский («Жилфонд»).

В «Инкоме» на ипотеку в марте 2024 г. пришлось 18% сделок, тогда как в марте прошлого года ипотечники занимали 43,6% в общем объеме спроса. В феврале 2024 г. ипотечные покупки составили 20,2%.

В «Этажах» значительного снижения доли ипотечных сделок по сравнению с прошлым годом не наблюдают: в марте текущего года 60,6% сделок проводилась с участием заёмных средств, в декабре 2023 г. - 77%, а в марте 2023 года - 66%. Однако «сейчас на вторичном рынке преобладают встречные сделки, когда готовые квартиры приобретаются после продажи имевшегося жилья, в этом случае покупатели оформляют небольшие ипотечные кредиты на короткие сроки, поэтому их не пугают высокие ставки», поясняет ведущий аналитик федеральной компании «Этажи» Александр Иванов.

Из-за неподъёмных ставок часть покупателей с вторичного рынка переориентировались было на новостройки, «но с текущими условиями по льготной ипотеке и здесь вариантов не так много, так что спад на первичном рынке мы также видим», отмечает Александр Чернокульский.

При этом Алексей Майстренко, CEO SaaS-платформы TYMY, говорит, что на фоне ужесточения условий ипотеки с господдержкой под 8% (ограничения максимальной суммы кредита 6 млн руб. и увеличения первоначального взноса до 30%) часть клиентов первичного рынка, наоборот, мигрировала на вторичный: «Так, в марте в Москве доля сделок с вторичной недвижимостью у нас составила 35% от общего объема ипотеки, количество ипотечных сделок со вторичным жильем выросло на 9% по сравнению с февралем».

Но по сравнению с прошлым годом доля кредитов на вторичное жилье все равно сокращается: по данным TYMY, доля «вторички» в структуре ипотечных сделок в Москве в марте 2023 г. составляла 55%, то есть была на 20 п.п. выше.

В общем, на фоне снижения ипотечного спроса в целом – по оценкам Алексея Майстренко, CEO SaaS-платформы TYMY, ипотечный рынок просел на 30% с начала 2024 г. – покупатели мечутся между «первичкой» и «вторичкой»: на вторичном рынке – заградительные ставки, на первичном – маленькие кредитные лимиты по льготной ипотеке. Результат один – продажи жилья падают.

В Московской области, на которую сокращение лимитов по ипотеке с господдержкой повлияло не так сильно, потому что там новостройки дешевле, доля «вторички» в марте сократилась относительно февраля: с 35% до 27%.

Цены

По данным аналитического центра www.irn.ru, цены на вторичном рынке московского региона продолжают стагнировать: за март стоимость метра на вторичном рынке «старой» Москвы прибавила символические 0,2% и составила 272 170 руб. в среднем. Средние цены на вторичном рынке Новой Москвы в марте практически не изменились по сравнению с февралем – 1 кв. м по-прежнему стоит чуть больше 204 000 руб. В Подмосковье квартиры за месяц подешевели в среднем на 0,2% до 154 370 руб. за кв. м – см. обзор рынка недвижимости по итогам марта.

Примечательно, что в «старой» Москве в марте положительную динамику средних цен обеспечили дорогие и, соответственно, наиболее инертные сегменты рынка недвижимости, а самые дешевые - подешевели. Это свидетельствует о готовности рынка к ценовому развороту - бюджетное жилье более чувствительно к изменению рыночной конъюнктуры, чем дорогое.

Помимо высоких ипотечных ставок на цены давит увеличивающийся объем предложения. По данным «Этажей», количество квартир на столичном рынке в марте выросло на 1,1% к февралю, а относительно декабря прошлого года – на 11,7%. Однако в сравнении с мартом прошлого года объем предложения остаётся ниже практически на четверть. «Спрос продолжает снижаться из-за высоких ипотечных ставок, но и существенного притока предложения не отмечается», - поясняет Александр Иванов. Как напоминает Сергей Шлома, предложение начало постепенно накапливаться с февраля, и на восстановление экспозиции потребуется четыре-пять месяцев.