Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Стоит ли брать ипотеку в кризис?

Маленькие хитрости кредитных программ и большие проблемы заемщиков

Субсидирование ипотечных ставок и совместные акции банков и девелоперов привели к тому, что ипотека на новостройки сейчас даже более выгодна, чем до кризиса. С другой стороны, кредиты на покупку квартир на вторичном рынке остаются малодоступными из-за высоких ставок, да и общая нестабильность в экономике и банковской сфере настораживает покупателей.

По мнению экспертов, участвовавших в онлайн-конференции «Ипотека в кризис: как избежать ловушек и решить уже возникшие проблемы?», брать ипотеку можно даже в нынешней непростой экономической ситуации, однако необходимо сохранять еще большую осторожность, чем в спокойные времена. Кроме того, нужно знать о многих тонкостях и нюансах, которые могут казаться выгодными на первый взгляд, а на деле грозить большими проблемами в будущем.


Валютная ловушка
Чем может обернуться продвижение банками ипотечных программ с высокими и трудно прогнозируемыми рисками, на собственном печальном опыте показали валютные заемщики. По данным АИЖК, на 1 апреля объем портфеля валютной ипотеки в РФ оценивался в 135,33 миллиарда рублей, из них просрочка по ней — 18,8 миллиарда, то есть 14% от портфеля. По оценкам депутата Госдумы Андрея Крутова, в России около 50 000 валютных ипотечников могут лишиться жилья из-за долгов. По данным Всероссийского общества пострадавших валютных заемщиков, число пострадавших примерно вдвое больше. Причем существенная часть брала валютный кредит еще до 2008 года.

В ходе онлайн-конференции многие из них делились собственными печальными историями. Так, Зульфия Хуснулина обратилась за рублевым кредитом в 2008 году, заемщице требовалось 3,2 млн рублей. Банк посчитал, что ее доход недостаточен и сам предложил в качестве альтернативы валютный кредит. Разница в ежемесячном платеже по тогдашнему курсу составляла всего 4000 рублей: $1314 (32 900 руб.) против 36 000 руб. при рублевом кредите. «Менеджеры банка уверяли, что практически никаких рисков не будет, существует валютный коридор и ЦБ, который не допустит падения рубля, и вообще все менеджеры банка сплошь и рядом в валютной ипотеке», - рассказывает читательница www.irn.ru. На сегодня ежемесячный платеж составляет уже более 73 000 руб., причем в рублях заемщица уже выплатила банку 3,2 млн. Однако в долларах из $134 000 основного долга погашено всего $9 000, то есть Зульфия должна заплатить банку еще 7 млн рублей.

По данным опроса «Народное мнение» от журнала Metrinfo.ru, почти половина москвичей (48%) считают, что государство в данной ситуации должно помочь пострадавшим должникам. Еще 16% респондентов полагают, что государство помогать не обязано, но если оно пойдет навстречу – это будет правильно.

В реальности помощь государства пока не привела к решению проблемы. ЦБ рекомендовал банкам рефинансировать валютные кредиты по курсу 39,1 руб., однако пока банки не идут на такие уступки и предлагают заемщикам, столкнувшимся с трудностями, рефинансировать кредиты по нынешнему курсу. Помощь в реструктуризации задолженности готово оказать АИЖК, однако лимит на одного заемщика составляет 200 000 рублей, что, конечно, капля в море, по сравнению с тем, насколько выросла задолженность у валютных заемщиков.

По словам пресс-секретаря Всероссийской Ассоциации валютных заемщиков Ирины Сафьяновой, государство является посредником в переговорах между заемщиками и банками. «На одном из заседаний СПЧ по проблеме валютных ипотечников, где присутствовали представители ряда банков и Центробанка, была произнесена следующая фраза: «В мире все взаимосвязано, и если сегодня банк не поможет своим заемщикам, то завтра кто-то не поможет банку», - рассказывает она.


Плавающие ставки
Новые заемщики вряд ли попадут в ипотечную ловушку, потому что на живых примерах увидели, чем это грозит. Однако для сегодняшних ипотечников существует немало других программ, в которых все риски переложены на плечи заемщиков. Например, ипотека с плавающей ставкой.

По мнению независимого эксперта в области ипотечного кредитования Максима Грекова, кредит с переменной ставкой столь же высокорисковый, как валютная ипотека. Плавающая процентная ставка по ипотеке – это система начисления процентов, которая привязана к какому-либо рыночному показателю. Такая ставка обычно состоит из двух частей: фиксированной процентной ставки (базового процента) и плавающего индекса, который при сложении этих двух величин делает итоговую процентную ставку переменной.

«В реалиях сегодняшнего дня, на финансовых рынках в обозримом будущем неизбежны рост инфляции и удорожание стоимости кредитов, а это неизбежно приведет и к росту плавающих ставок, - считает Максим Греков. - Для заемщика это обернется увеличением платежей. Причем, если ставка не ограничена никакой предельной величиной, заемщик может стать неплатежеспособным».

При этом многие считают, что брать кредит с плавающей ставкой на короткий срок достаточно безопасно. Например, так рассуждает один из читателей www.irn.ru Дмитрий: «Мне представляется, что если ипотека нужна срочно, а ставки в данный момент высоки, то на плавающую вполне можно пойти, особенно если планируешь расплатиться быстро - за 5-7 лет, лучше меньше. Тогда существует большая вероятность, что через какое-то время ставка станет комфортнее». Однако эксперты считают такую точку зрения опрометчивой. «Вы говорите, что на плавающую ставку готовы пойти, так как намерены «быстро расплатиться – за 5-7 лет». Скажите, в 2006-м году люди, бравшие валютную ипотеку и также планировавшие быстро погасить кредит, могли предугадать, что произойдет в 2008-м?» - ответил читателю Максим Греков.

Одно время в Госдуме рассматривалось предложение о законодательном запрете валютной ипотеки и кредитов с плавающими ставками. Однако оно было отклонено. «Сейчас конструктивнее задаваться не вопросами «почему отклонили?», а вопросами: «что необходимо сделать для того, чтобы банки потеряли возможность активно продавать такие кредиты?», - считает Ирина Сафьянова. - Насколько мне известно, Минфин готовит поправки в законопроект «О потребительском кредите (займе)», которые предполагают обязательное информирование граждан о рисках, связанных с кредитованием. Кроме того, было бы целесообразно внести поправки в закон о рекламе, так, чтобы банки не имели возможности проводить эффективные рекламные кампании по этим продуктам».


Ложные надежды на рефинансирование
Сейчас на рынке существует немало программ с комбинированными ставками. Зачастую эти продукты рекламируются как пониженные ставки. На деле ставки снижаются только на первые 1-2 года (нередко – до 11%), а затем банк предлагает переход на плавающую ставку. Кроме того, комбинированные ставки распространены в рамках совместных программ банков и застройщиков.

Эти программы кажутся, на первый взгляд, привлекательными. Люди думают, что сейчас возьмут кредит по привлекательной ставке, а после окончания льготного периода рефинансируют кредит уже по средней ставке по рынку, которая, как они надеются, к тому моменту снизится.

На деле в таком подходе много подвохов. Во-первых, по словам Максима Грекова, банки очень редко дают согласие на перекредитование в других банках. Да и внутри одного банка нередко происходят отказы в рефинансировании, или же банки выдвигают невыгодные условия, поскольку они не хотят снижать собственную прибыль. «На практике банки чинят препятствия для таких рефинансирований, как это уже было с валютными ипотечниками, которым отказывали в рефинансировании, пока курс доллара был докризисным или только начал расти», - отмечает эксперт.

Кроме того, в первые 1-2 года, еще когда действует льготная ставка, заемщик оплачивает почти только одним проценты. Поэтому к моменту перехода на повышенную (или плавающую – в зависимости от программы) ставку основной долг оказывается почти нетронутым. Соответственно, по высоким процентам человек практически заново оплачивает кредит.


Обманчивое снижение
В последнее время на рынке появилось немало предложений, в которых заемщикам предлагается «заплатить» за снижение ставки. По словам руководителя ипотечной службы «Релайт-Недвижимость» Екатерины Чекризовой, комиссия за снижение ставки весьма существенна – от 1,5% до 7% от суммы выдаваемого кредита.

При этом, как отмечает Ирина Сафьянова, менеджеры банка предоставляют покупателям расчеты по экономии на общей переплате за весь срок кредитного кредитования – и она оказывается действительно больше, чем комиссия. Однако экономия сводится к нулю, если заемщик решит рассчитаться по кредиту досрочно, а к этому стремятся все – средний срок кредитования, по данным АИЖК, составляет около 15 лет, а средний срок реального погашения – около 7 лет. Об этом менеджер, скорее всего, умолчит. В результате заемщик не получит той выгоды по переплате, которую ему обещал банк, и только зря заплатит лишние десятки, а то и сотни тысяч рублей. Кстати, если бы он те же самые деньги «доложил» в первоначальный взнос, то сэкономил бы еще больше.


Стоит ли брать ипотеку?
Несмотря на все эти опасные нюансы, ипотеку брать можно, считают эксперты. «Сейчас на первичном рынке действительно благоприятная ситуация для приобретения квартиры: достаточно интересных предложений в соотношении «цена – качество объекта-стадия строительства-ипотечная ставка», - считает Ирина Сафьянова. - С точки зрения стратегии приобретения недвижимости, лучше взять квартиру подешевле и под меньшую ставку в новостройке, в ипотеку на короткий срок (до 7 лет), это позволит значительно снизить общую переплату по кредиту. А затем, выплатив ипотеку, откладывать деньги на приобретение квартиры подороже, побольше, возможно, уже не в Московской области, а в Москве. Такая стратегия как минимизирует риски, связанные с длинным кредитованием (человек может потерять работу, заболеть), так и снизит психологическое напряжение, которое неминуемо для человека, над которым довлеет бремя ипотечного кредита».

Максим Греков приводит в качестве аргумента примерные расчеты: «Есть разница между приобретением однокомнатной «хрушевки» в старом доме с отсутствующей звукоизоляцией и сгнившими коммуникациями квартиры на окраине Москвы за 4,8 млн руб. под 15% (за 7 лет вы переплатите по кредиту 3 млн руб., и квартира обойдется вам в 7,8 млн) и вполне приличной новостройкой, за которую вы спокойно рассчитаетесь за 5 лет, а то и раньше. Такая новостройка будет стоить, допустим, 3,7 млн руб., при ставке 11% переплата по кредиту за нее будет 1 млн, и итоговая цена, в которую она обойдется, будет 4,7 млн. Через 5 лет, рассчитавшись за нее, вы сможете спокойно накопить деньги и без издержек на процент по кредиту купить квартиру классом гораздо выше, чем та, которую вы можете купить сейчас при ипотеке на 7 лет на вторичном рынке».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
12269 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8,5 млн руб! Дома готовы. Скоро ключи! Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Квартиры пл. от 52 метров. Монолит-кирпич. апартаменты в готовых домах от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Дизайнерская отделка. Застройщик. 214-ФЗ от 2,7 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте