Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Стоит ли брать ипотеку в кризис?

Маленькие хитрости кредитных программ и большие проблемы заемщиков

Субсидирование ипотечных ставок и совместные акции банков и девелоперов привели к тому, что ипотека на новостройки сейчас даже более выгодна, чем до кризиса. С другой стороны, кредиты на покупку квартир на вторичном рынке остаются малодоступными из-за высоких ставок, да и общая нестабильность в экономике и банковской сфере настораживает покупателей.

По мнению экспертов, участвовавших в онлайн-конференции «Ипотека в кризис: как избежать ловушек и решить уже возникшие проблемы?», брать ипотеку можно даже в нынешней непростой экономической ситуации, однако необходимо сохранять еще большую осторожность, чем в спокойные времена. Кроме того, нужно знать о многих тонкостях и нюансах, которые могут казаться выгодными на первый взгляд, а на деле грозить большими проблемами в будущем.


Валютная ловушка
Чем может обернуться продвижение банками ипотечных программ с высокими и трудно прогнозируемыми рисками, на собственном печальном опыте показали валютные заемщики. По данным АИЖК, на 1 апреля объем портфеля валютной ипотеки в РФ оценивался в 135,33 миллиарда рублей, из них просрочка по ней — 18,8 миллиарда, то есть 14% от портфеля. По оценкам депутата Госдумы Андрея Крутова, в России около 50 000 валютных ипотечников могут лишиться жилья из-за долгов. По данным Всероссийского общества пострадавших валютных заемщиков, число пострадавших примерно вдвое больше. Причем существенная часть брала валютный кредит еще до 2008 года.

В ходе онлайн-конференции многие из них делились собственными печальными историями. Так, Зульфия Хуснулина обратилась за рублевым кредитом в 2008 году, заемщице требовалось 3,2 млн рублей. Банк посчитал, что ее доход недостаточен и сам предложил в качестве альтернативы валютный кредит. Разница в ежемесячном платеже по тогдашнему курсу составляла всего 4000 рублей: $1314 (32 900 руб.) против 36 000 руб. при рублевом кредите. «Менеджеры банка уверяли, что практически никаких рисков не будет, существует валютный коридор и ЦБ, который не допустит падения рубля, и вообще все менеджеры банка сплошь и рядом в валютной ипотеке», - рассказывает читательница www.irn.ru. На сегодня ежемесячный платеж составляет уже более 73 000 руб., причем в рублях заемщица уже выплатила банку 3,2 млн. Однако в долларах из $134 000 основного долга погашено всего $9 000, то есть Зульфия должна заплатить банку еще 7 млн рублей.

По данным опроса «Народное мнение» от журнала Metrinfo.ru, почти половина москвичей (48%) считают, что государство в данной ситуации должно помочь пострадавшим должникам. Еще 16% респондентов полагают, что государство помогать не обязано, но если оно пойдет навстречу – это будет правильно.

В реальности помощь государства пока не привела к решению проблемы. ЦБ рекомендовал банкам рефинансировать валютные кредиты по курсу 39,1 руб., однако пока банки не идут на такие уступки и предлагают заемщикам, столкнувшимся с трудностями, рефинансировать кредиты по нынешнему курсу. Помощь в реструктуризации задолженности готово оказать АИЖК, однако лимит на одного заемщика составляет 200 000 рублей, что, конечно, капля в море, по сравнению с тем, насколько выросла задолженность у валютных заемщиков.

По словам пресс-секретаря Всероссийской Ассоциации валютных заемщиков Ирины Сафьяновой, государство является посредником в переговорах между заемщиками и банками. «На одном из заседаний СПЧ по проблеме валютных ипотечников, где присутствовали представители ряда банков и Центробанка, была произнесена следующая фраза: «В мире все взаимосвязано, и если сегодня банк не поможет своим заемщикам, то завтра кто-то не поможет банку», - рассказывает она.


Плавающие ставки
Новые заемщики вряд ли попадут в ипотечную ловушку, потому что на живых примерах увидели, чем это грозит. Однако для сегодняшних ипотечников существует немало других программ, в которых все риски переложены на плечи заемщиков. Например, ипотека с плавающей ставкой.

По мнению независимого эксперта в области ипотечного кредитования Максима Грекова, кредит с переменной ставкой столь же высокорисковый, как валютная ипотека. Плавающая процентная ставка по ипотеке – это система начисления процентов, которая привязана к какому-либо рыночному показателю. Такая ставка обычно состоит из двух частей: фиксированной процентной ставки (базового процента) и плавающего индекса, который при сложении этих двух величин делает итоговую процентную ставку переменной.

«В реалиях сегодняшнего дня, на финансовых рынках в обозримом будущем неизбежны рост инфляции и удорожание стоимости кредитов, а это неизбежно приведет и к росту плавающих ставок, - считает Максим Греков. - Для заемщика это обернется увеличением платежей. Причем, если ставка не ограничена никакой предельной величиной, заемщик может стать неплатежеспособным».

При этом многие считают, что брать кредит с плавающей ставкой на короткий срок достаточно безопасно. Например, так рассуждает один из читателей www.irn.ru Дмитрий: «Мне представляется, что если ипотека нужна срочно, а ставки в данный момент высоки, то на плавающую вполне можно пойти, особенно если планируешь расплатиться быстро - за 5-7 лет, лучше меньше. Тогда существует большая вероятность, что через какое-то время ставка станет комфортнее». Однако эксперты считают такую точку зрения опрометчивой. «Вы говорите, что на плавающую ставку готовы пойти, так как намерены «быстро расплатиться – за 5-7 лет». Скажите, в 2006-м году люди, бравшие валютную ипотеку и также планировавшие быстро погасить кредит, могли предугадать, что произойдет в 2008-м?» - ответил читателю Максим Греков.

Одно время в Госдуме рассматривалось предложение о законодательном запрете валютной ипотеки и кредитов с плавающими ставками. Однако оно было отклонено. «Сейчас конструктивнее задаваться не вопросами «почему отклонили?», а вопросами: «что необходимо сделать для того, чтобы банки потеряли возможность активно продавать такие кредиты?», - считает Ирина Сафьянова. - Насколько мне известно, Минфин готовит поправки в законопроект «О потребительском кредите (займе)», которые предполагают обязательное информирование граждан о рисках, связанных с кредитованием. Кроме того, было бы целесообразно внести поправки в закон о рекламе, так, чтобы банки не имели возможности проводить эффективные рекламные кампании по этим продуктам».


Ложные надежды на рефинансирование
Сейчас на рынке существует немало программ с комбинированными ставками. Зачастую эти продукты рекламируются как пониженные ставки. На деле ставки снижаются только на первые 1-2 года (нередко – до 11%), а затем банк предлагает переход на плавающую ставку. Кроме того, комбинированные ставки распространены в рамках совместных программ банков и застройщиков.

Эти программы кажутся, на первый взгляд, привлекательными. Люди думают, что сейчас возьмут кредит по привлекательной ставке, а после окончания льготного периода рефинансируют кредит уже по средней ставке по рынку, которая, как они надеются, к тому моменту снизится.

На деле в таком подходе много подвохов. Во-первых, по словам Максима Грекова, банки очень редко дают согласие на перекредитование в других банках. Да и внутри одного банка нередко происходят отказы в рефинансировании, или же банки выдвигают невыгодные условия, поскольку они не хотят снижать собственную прибыль. «На практике банки чинят препятствия для таких рефинансирований, как это уже было с валютными ипотечниками, которым отказывали в рефинансировании, пока курс доллара был докризисным или только начал расти», - отмечает эксперт.

Кроме того, в первые 1-2 года, еще когда действует льготная ставка, заемщик оплачивает почти только одним проценты. Поэтому к моменту перехода на повышенную (или плавающую – в зависимости от программы) ставку основной долг оказывается почти нетронутым. Соответственно, по высоким процентам человек практически заново оплачивает кредит.


Обманчивое снижение
В последнее время на рынке появилось немало предложений, в которых заемщикам предлагается «заплатить» за снижение ставки. По словам руководителя ипотечной службы «Релайт-Недвижимость» Екатерины Чекризовой, комиссия за снижение ставки весьма существенна – от 1,5% до 7% от суммы выдаваемого кредита.

При этом, как отмечает Ирина Сафьянова, менеджеры банка предоставляют покупателям расчеты по экономии на общей переплате за весь срок кредитного кредитования – и она оказывается действительно больше, чем комиссия. Однако экономия сводится к нулю, если заемщик решит рассчитаться по кредиту досрочно, а к этому стремятся все – средний срок кредитования, по данным АИЖК, составляет около 15 лет, а средний срок реального погашения – около 7 лет. Об этом менеджер, скорее всего, умолчит. В результате заемщик не получит той выгоды по переплате, которую ему обещал банк, и только зря заплатит лишние десятки, а то и сотни тысяч рублей. Кстати, если бы он те же самые деньги «доложил» в первоначальный взнос, то сэкономил бы еще больше.


Стоит ли брать ипотеку?
Несмотря на все эти опасные нюансы, ипотеку брать можно, считают эксперты. «Сейчас на первичном рынке действительно благоприятная ситуация для приобретения квартиры: достаточно интересных предложений в соотношении «цена – качество объекта-стадия строительства-ипотечная ставка», - считает Ирина Сафьянова. - С точки зрения стратегии приобретения недвижимости, лучше взять квартиру подешевле и под меньшую ставку в новостройке, в ипотеку на короткий срок (до 7 лет), это позволит значительно снизить общую переплату по кредиту. А затем, выплатив ипотеку, откладывать деньги на приобретение квартиры подороже, побольше, возможно, уже не в Московской области, а в Москве. Такая стратегия как минимизирует риски, связанные с длинным кредитованием (человек может потерять работу, заболеть), так и снизит психологическое напряжение, которое неминуемо для человека, над которым довлеет бремя ипотечного кредита».

Максим Греков приводит в качестве аргумента примерные расчеты: «Есть разница между приобретением однокомнатной «хрушевки» в старом доме с отсутствующей звукоизоляцией и сгнившими коммуникациями квартиры на окраине Москвы за 4,8 млн руб. под 15% (за 7 лет вы переплатите по кредиту 3 млн руб., и квартира обойдется вам в 7,8 млн) и вполне приличной новостройкой, за которую вы спокойно рассчитаетесь за 5 лет, а то и раньше. Такая новостройка будет стоить, допустим, 3,7 млн руб., при ставке 11% переплата по кредиту за нее будет 1 млн, и итоговая цена, в которую она обойдется, будет 4,7 млн. Через 5 лет, рассчитавшись за нее, вы сможете спокойно накопить деньги и без издержек на процент по кредиту купить квартиру классом гораздо выше, чем та, которую вы можете купить сейчас при ипотеке на 7 лет на вторичном рынке».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
12232 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,4 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов 1-2-комнатные апартаменты в Подмосковье.Монолит. Спешите! от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры пл. от 49 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Звоните! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. Звоните! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах площадью от 23 метров.Монолит. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры площадью от 39 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах пл. 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит, другое. Спешите! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово 1-3-комнатные квартиры пл. 36-86 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте