С недавнего времени на рынке недвижимости стали активно обсуждать потенциальные последствия margin calls (требование досрочно погасить часть кредита). И касается это не только физических лиц, взявших ипотечный кредит, но и самих строительных компаний, которые строили под кредиты, так как банки давали деньги зачастую только под залог. Но правительство заявило, что банкам не стоит «кошмарить» бизнес. И уже есть один прецедент, демонстрирующий, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, что перспектива margin calls для добросовестных заемщиков становится весьма призрачной.

На этой неделе Арбитражный суд Москвы не позволил «Альфа Банку» востребовать с группы РТМ досрочного погашения кредита в размере $10,6 млн. Кредит был выдан в конце 2007 года сроком на 5 лет с обеспечением в виде залога торгового центра  (ТЦ) «Демидовский», расположенного в Туле. Стоимость ТЦ, по оценке независимых экспертов, на конец июня 2008 года составляла $19,6 млн. Однако с тех пор цены на торговые центры успели снизиться. Аналитический центр www.irn.ru писал об этом в заметке «Торговую недвижимость продают со скидкой 70%». По всей видимости, «Альфа Банк» решил, что перспектива у данного залога не очень хорошая, кроме того, у РТМ возникли определенные дополнительные сложности с регистрацией участка земли, под покупку которого получался кредит. В итоге, «Альфа Банк» потребовал от РТМ досрочного погашения кредита.

Традиционно считается, что если стоимость залога уменьшается, то банк вправе потребовать погасить долг досрочно или пополнить стоимость залога до изначального уровня. В противном случае банк имеет право выставить залог на продажу. Однако суд принял сторону РТМ и отверг все претензии «Альфа-Банка». Главным аргументом в данном случае служило то, что РТМ своевременно и полностью гасила все платежи по кредиту, а независимой оценки залога с начала лета не проводилось. Таким образом, суд счел, что претензии «Альфа Банка» не обоснованы.

При этом стоит иметь в виду, что незадолго до этого правительство России в лице премьера Владимира Путина запретило банкам требовать от заемщиков досрочного погашения долгов в случае снижения стоимости залога по кредитам как юридических, так и физических лиц. Учитывая вышеописанный прецедент, тем заемщикам, которые «платят ровно» можно рассчитывать, что их из квартиры не выгонят в любом случае, даже если жилье подешевеет.

Кроме того, в крайнем случае правительство России обещало физлицам годичные «каникулы» в случае, если они временно потеряют платежеспособность по кредиту. За них в течение года будет платить Сбербанк. А спустя год, даже по самым пессимистичным оценкам, Россия выйдет из кризиса. Таким образом, по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, можно с большой уверенностью говорить о том, что угроза margin calls, выселений и банкротств российским заемщикам и девелоперам не грозит.