Комплексное развитие ИЖС обсудили в Москве 29 марта
Стратегическая сессия «Развитие индивидуального жилищного строительства и ипотечного кредитования ИЖС» состоялась 29 марта 2024 года в Москве в ходе XXII Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России». Конференция организована информационным агентством AK&M при участии профильных министерств, ведомств, а также лидеров рынка доступного жилья и ипотечного кредитования. Партнёрами мероприятия выступили группа компаний «А101» и Страховой дом ВСК.
В дискуссии приняли участие: директор подразделения «Развитие жилищной сферы» АО «ДОМ.РФ» Евгений Квасенков, заместитель директора департамента развития сельских территорий Минсельхоза России Виталий Платонов, президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева, заместитель директора департамента розничного бизнеса Россельхозбанка Олег Коркин, президент Федерации ИЖС Рамиль Усманов, директор департамента ипотечного кредитования загородной недвижимости ФСК Family Анастасия Бычкова, генеральный директор ПАЗЛ ПРОПТЕХ, член экспертной комиссии по ИЖС общественного совета Минстроя Алексей Горулёв, сооснователь девелоперского проекта «Семиозерье» Дмитрий Думанский, директор ВЦИОМ-Консалтинг по развитию Даниил Ермолаев, директор департамента продаж Компании «ФАКТ. Коттеджные посёлки» Сергей Балуев.
Модератором сессии выступила председатель Комитета ОМОР «Российский союз строителей» по взаимодействию застройщиков и собственников жилья, президент Ассоциации женщин, меняющих территории, Виолетта Басина.
Тема комплексного развития индивидуально-жилищного строительства неоднократно поднималась на конференции во всех дискуссиях. Действительно, многие специалисты считают, что именно рынок ИЖС имеет наибольший потенциал для роста на ближайшую перспективу.
Каждая четвертая семья в России планирует улучшить жилищные условия в ближайшие 5 лет, рассказал директор развития жилищной сферы ДОМ.РФ Евгений Квасенков.
По данным ДОМ.РФ примерно 15,6 млн российских семей в ближайшие 5 лет планируют улучшить жилищные условия. Из них 12,2 млн считают, что имеют для этого достаточный доход, а 5 млн отдают приоритет именно частному дому. При этом в части выбора в пользу строительства или покупки частного дома мнения респондентов разделились поровну: по 2,5 млн семей соответственно. Чтобы удовлетворить такую потребность граждан, необходимо в год строить примерно 1 млн домов. При этом, например, в 2023 году было введено всего порядка 430 тыс. домов.
По итогам первых 2 месяцев 2024 года от общего объема введённых площадей (20,6 млн кв. м) 73% занимало ИЖС (15 млн кв. м). Ипотека по-прежнему остается ключевым драйвером этого рынка. Если в 2023 году доля ипотеки на ИЖС от общего объема выданных ипотечных кредитов составляла 6,9%, то по итогам 2 месяцев 2024 мы видим ее увеличение до 15%.
В числе перспективных направлений повышения доступности ипотечного кредитования на ИЖС Квасенков выделил необходимость смещения в пользу «цивилизованных» способов строительства: приобретение жилых домов у застройщиков в рамках организованных малоэтажных жилых комплексах по договорам долевого участия, определенных Федеральным законом № 214-ФЗ, и строительство жилых домов на земельных участках граждан по договорам подряда с использованием счетов эскроу. Это объясняется понятным банкам обеспечением на стадии строительства в виде депонированных на счете эскроу денежных средств, а также позволяет удерживать процентные ставки на уровне сопоставимым с кредитованием покупки квартир в многоквартирных домах.
Президентом России дано поручение создать условия для формирования цивилизованного рынка ИЖС. В этой связи правительством России при участии ДОМ.РФ подготовлен пакет законопроектов, которые уже одобрены в первом чтении Госдумой и готовятся к рассмотрению во втором чтении. ДОМ.РФ рассчитывает, что документы будут приняты в весеннюю сессию окончательно. Они направлены на законодательное закрепление механизма «точечного» строительства частного дома вне рамок организованного поселка на принципах классического эскроу, когда денежные средства граждан будут депонироваться на специальном счёте и, соответственно, подрядчик не будет иметь к ним доступ до момента передачи строительного объекта заказчику. Строительство будет осуществляться либо на собственные деньги подрядчика, либо за счёт кредитного плеча банка.
Для поддержки внедрения механизма ДОМ.РФ за счет собственных средств в размере 1 млрд руб. запустил программу поддержки кредитования подрядчиков в сегменте ИЖС с эскроу. Программа реализуется путем возмещения недополученных доходов банков по корпоративным кредитам подрядчикам на строительство частных домов с использованием счетов эскроу при условии, что годовой процент на такие кредиты будет не более 1% годовых.
Участие в программе подтвердили 7 российских банков: Сбербанк, ВТБ, Банк ДОМ.РФ, Промсвязьбанк, Московский кредитный банк, Альфа-Банк, РНКБ Банк, а Сбербанк и Банк ДОМ.РФ уже запустили соответствующие кредитные продукты и начали прием заявок на льготные кредиты от подрядчиков. Свыше 1 млн кв. м нового жилья будет построено в рамках программы.
Квасенков отметил, что граждане, принимая решение о строительстве либо покупке собственного дома, все больше внимания обращают на качество среды вокруг. Обеспеченность транспортной, социальной и инженерной инфраструктурой начинает играть ключевую роль. В этой связи крупные застройщики многоквартирных домов все больше обращают внимание на индивидуальное жилищное строительство, предполагая реализацию крупных инвестиционных проектов (комплексных поселков с развитой инфраструктурой). По результатам опроса, проведенного в феврале 2024 года на базе портала ЕРЗ.РФ по заказу ДОМ.РФ, в котором приняли участие 100 крупнейших застройщиков МКД, 46% рассматривают возможность выхода в сегмент ИЖС, а 12% в той или иной степени уже зашли в сегмент ИЖС.
ДОМ.РФ запустил специализированный портал строим.дом.рф, в рамках которого гражданин в режиме «одного окна» может в цифровом формате пройти весь клиентский путь по строительству частного дома (пройти опрос и бесплатно получить персональные рекомендации, выбрать проект дома и подрядчика, подать заявку на ипотечный кредит и пр.). Портал интегрирован с сервисом Госуслуги. Уже сейчас на на строим.дом.рф опубликованы более 900 уникальных проектов частных домов от более чем 600 проверенных подрядных организаций. Отдельно выделены проекты домов, строительство которых подрядчики готовы осуществить с применением безопасной схемы финансовых взаиморасчетов (счетов эскроу).
Директор департамента ипотечного кредитования загородной недвижимости ФСК Family Анастасия Бычкова от лица девелоперов подтвердила, что использование эскроу-счетов обеспечивает определенную надежность как клиенту, так и ипотечному банку в случае приобретения недвижимости в кредит. Механизм предотвращает возможные финансовые потери клиента, если подрядчик пропадет, и гарантирует, что покупатель не останется без денег и без жилья. Однако применение эскроу-счетов подразумевает проектное финансирование подрядчика, что влечет за собой начисление банком процентов за использование денежных средств. Эти расходы лягут на конечного покупателя, соответственно, итоговая стоимость объекта будет дороже, чем если бы это было без применения эскроу-счетов.
Президент Федерации ИЖС Рамиль Усманов обратил внимание на несколько проблемных вопросов, которые требуют проработки. В частности, есть сложность с занижением стоимости домов со стороны банков при получении заявки на ипотеку, так как оценка проектов осуществляется на основе недостоверных рекламных данных из интернета с заниженной стоимостью. Для этого необходимо разработать более компетентные аналитические подходы для оценки проектов ИЖС.
Другой вопрос, на который обратил внимание Усманов, — это нецелевое использование господдержки на строительство ИЖС. Речь идёт о том, что некоторые проекты по строительству ИЖС ориентированы не на решение жилищной проблемы нуждающихся в этом граждан, а на инвестиционные возможности, то есть последующую сдачу жилья в аренду. Безусловно, инвестиционные проекты никто не запрещает, уточнил спикер, но для этого нужно использовать рыночные предложения, а не льготные ипотечные программы.
Президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева представила исследование о малоэтажной жилой застройке в 17 крупнейших агломерациях России. В большинстве агломераций, по словам спикера, наблюдается тренд на увеличение доли ИЖС во вводе жилья, несмотря на отдельные периоды снижения показателя. Причём данный тренд наблюдался в том числе до момента внедрения и применения господдержки на льготную ипотеку при строительстве ИЖС.
По площади ареалов малоэтажной жилой застройки лидируют Челябинская, Ростовская, Краснодарская, Воронежская, Казанская и Новосибирская агломерации. К лидерам с общей площадью малоэтажной жилой застройки выше 13 млн кв. м относятся Ростовская, Краснодарская, Челябинская и Воронежская агломерации.
В исследовании ИЭГ сделаны выводы, что для части агломераций важными направлениями градостроительной политики в отношении МЖЗ являются повышение качества городской среды и доступности социальной инфраструктуры, установление жестких градостроительных регламентов (этажность, размеры ЗУ) и контроль за их выполнением, улучшение транспортной доступности, что позволит повысить и временную доступность социальной инфраструктуры.
Ведущая дискуссии, председатель Комитета ОМОР «Российский союз строителей» по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Виолетта Басина, поддержала выводы, сделанные в исследовании, и также обратила внимание на необходимость разработки типологии и стандартизации в ИЖС, на таком же уроне, как это сделано в МКД. В частности, важно определиться, что вкладывается в понятия доступное жильё, бизнес-класс, премиум сегмент, теплый контур, черновая, чистовая отделка и другие понятия. Если в МКД такая типология принята, и все её придерживаются, то на рынке ИЖС это ещё предстоит сделать.
Директор ВЦИОМ-Консалтинг по развитию Даниил Ермолаев со своей стороны поделился результатами работы «Подходы к методологиям расчета объемов социальной инфраструктуры при строительстве ИЖС», которая была проведена по заказу ГК «Самолёт». Действующие градостроительные документы при расчетах количества мест в социальных объектах в основном ориентированы на МКД, поэтому такие понятия, как мощность социального объекта и радиус доступности до социального объекта, необходимо адаптировать для ИЖС. Для более точного расчёта необходимо учитывать характер проживания (временный или постоянный), характер пользования социальной инфраструктурой (сезонное увеличение пользования), а также маятниковую миграцию. В рамках проекта были рассмотрены формулы действующих РНГП субъекта по обеспеченности населения социальными объектами и формула из рекомендаций Министерства экономического развития РФ. По итогу количественного опроса населения был получен коэффициент характера проживания на исследуемой территории и были предложены расчеты по этим формулам с учетом коэффициента характера проживания.
Участники также обсудили планы и программы, которые реализуются при участии Минсельхоза России, по обеспечению жильём на сельских территориях, и которые вносят весомый вклад в развитие ИЖС в стране. Заместитель директора департамента развития сельских территорий Минсельхоза России Виталий Платонов отметил, что на 2024 год ведомство уже выделило 24 млрд руб. на программу сельской ипотеки и прорабатывает вопрос по увеличению объёма финансирования. Одновременно развивается ещё один механизм – это строительство жилья, предоставляемого в найм, на который ведомство выделило в 2024 году порядка 4 млрд руб. И ожидается, что будет выделено дополнительно ещё 1.5 млрд руб.
Важно, что программа комплексного развития сельских территорий решает поставленные задачи, на протяжении последних трёх лет показатель доли численности сельского населения сохраняется на стабильном уровне в 25% (36,6 млн человек), отметил Платонов.
Россельхозбанк в 2023 году выдал 66,68 млрд руб. в рамках сельской ипотеки. В 2024 году планируется выдать более 70 млрд руб. при условии сохранения темпов выдачи и субсидирования ставки. За первые месяцы текущего года банк выдал 14,2 млрд. руб. Об этом рассказал заместитель директора департамента розничного бизнеса Россельхозбанка Олег Коркин. По его мнению, объемы ипотечного кредитования в 2024 году не сильно просядут, и драйвером станет именно развитие рынка ИЖС.
Спикер также отметил, что после принятия решения сделать сельскую ипотеку бессрочной, многие девелоперы стали ещё более активнее реализовывать проекты на сельских территориях. При этом девелоперы имеют достаточно большой банк земли и финансирование на строительство таких проектов.
Одновременно предложенная Россельхозбанком схема транширования, когда денежные средства предоставляются подрядчику траншами, стала очень популярна среди девелоперов и распространилась на все другие госпрограммы. По данной схеме 30% от суммы ипотечного кредита предоставляется подрядчику сразу, 30% после возведения фундамента и остальные 40% после завершения строительства и подведения всех необходимых коммуникаций для постоянного проживания. При этом все проекты смет проходят оценку на завышение стоимости. По мнению эксперта, такой механизм не уступает механизму проектного финансирования с применением эскроу-счетов. Просроченная задолженность по сельской ипотеке показывает наименьший результат, а именно 0,1%. И, в основном, это социальные дефолты (смерь заёмщика или потеря работы).
Коркин сообщил, что Россельхозбанком в настоящее время аккредитовано более 2000 подрядных организаций, и на портале экосистемы «СВОЁ» можно получить максимальную информацию, в том числе о данных организациях, а также о всех возможностях, которые предоставляет Россельхозбанк в рамках программ комплексного развития сельских территорий.
Ипотека на индивидуальное жилищное строительство обладает огромным потенциалом и ее объемы увеличатся более чем в 13 раз к концу 2026 года, отметил генеральный директор ПАЗЛ ПРОПТЕХ, член экспертной комиссии по ИЖС общественного совета Минстроя России Алексей Горулёв. В ближайшие 5 лет в России будет построено более 500 млн кв. м нового жилья. Больше половины из этого будут индивидуальные жилые дома.
При этом только 7% это комплексные проекты ИЖС, где играют крупные девелоперы, работает проектное финансирование и ФЗ-214. Но модель КРТ в ИЖС плохо масштабируется и предполагает большие временные и финансовые вложения.
В структуре индивидуального строительства 93% - точечная застройка. Это - непрофессиональные заказчики, бригадный подряд, ИП и микро-бизнес в подрядчиках, отсутствие регулирования, высокие кредитные риски и низкая ликвидность залогов, подчеркнул Горулёв.
Горулёв заметил, что банки хорошо знают, как работать с кредитными рисками и оценкой заёмщика, но не имеют инструментов для быстрой оценки строительства, управления целевым использованием средств и качеством создаваемого предмета залога. И справиться с этими задачами при кредитовании такого количества строек можно только с помощью цифровых инструментов.
