Весна-2024 на загородном рынке: что выбрать для жизни и инвестиций

В 2023 году максимум спроса был на объекты комфорт класса до 15-16 млн руб. (участок и подряд на строительство дома). Виной тому были льготные ипотечные программы. В 2024 году после изменений условий по льготной ипотеке, реализованный спрос падает в диапазоне до 16 млн рублей (около 40% потенциальный покупателей теперь не могут себе позволить купить загородный дом), с одновременным ростом спроса на сегмент бизнес и премиум (от 25-30 млн руб. на участок с подрядом).

2023 год был рекордным по выдачам ипотеки на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Спрос на кредиты для строительства загородных домов вырос практически в 4 раза, с 137 млрд рублей в 2022 году до 533 млрд рублей в 2023 году. Такой рост объясняется повышенным интересом граждан к загородному жилью — возможностью построить дом по цене небольшой квартиры и доступностью ипотеки благодаря государственным программам.

Рынок загородной недвижимости достаточно дифференцирован, по сути, каждый дом — индивидуальный проект с учетом пожеланий заказчика. Из основных трендов мы видим повышенное внимание к коттеджным поселкам с развитой инфраструктурой и сервисами, которые концентрируются вокруг крупных городов. При этом в городах с населением 300 тыс. и сельских населенных пунктах с огромным отрывом лидирует точечная застройка и хозяйственный способ строительства. Кроме этого, значительный потенциал проявляется в сегменте быстровозводимых домов и домокомплектов — благодаря скорости и предсказуемого качества строительства.

На рынке загородной недвижимости в 2024 г. отмечается повышенный спрос. Интерес к участкам, дачам и домам для постоянного проживания наметился еще во времена пандемии в 2020 г., когда часть потребителей решила уехать из мегаполиса из-за сложной эпидемиологической ситуации и начала арендовать загородные дома. Такой формат жизни многим понравился: люди начали задумываться о покупке своей недвижимости в Московской области.

Стимулировали повышенный спрос также развитие удаленного формата занятости, пик которого тоже пришелся на пандемийный период, а также психоэмоциональный и социальный факторы, связанные с бытовыми мотивами. Среди причин покупки и переезда за город покупатели часто называют усталость от городского образа жизни, желание сменить обстановку, жить в экологичной природной локации. Например, семейные пары говорят, что хотят дать своим детям возможность расти в более благоприятных для здоровья условиях.

Все это привело к повышенному интересу к загородной недвижимости. По данным нашей компании, по сравнению с апрелем 2023 г. спрос на участки, дачи, коттеджи вырос на 15%. К началу лета мы ждем повышения покупательского интереса еще на 5 процентных пунктов.

Как показывает наша практика, особенно востребованы сегодня дома «под ключ», расположенные в коттеджных поселках. Здесь предусмотрены все условия: ремонт, мебель, охрана, установлены все коммуникации, организован вывоз мусора, активно развивается инфраструктура. Покупателей привлекает стратегия «заезжай и живи», и многие готовы дополнительно потратиться, чтобы получить сервис all-inclusive.

Если говорить о характеристиках, то наиболее востребованы дома площадью до 150 кв. м. Среди требований к размеру участка обычно преобладает площадь 6-8 соток, однако охотно берут и объекты размером в 5 соток.

Кроме этого, важны и другие параметры. Например, наличие рядом железнодорожной станции. У большинства покупателей загородных домов есть собственный автомобиль, но опция общественного транспорта рядом с домом тоже влияет на выбор. Второй параметр — это, конечно, окружение. Речь идет не только об инфраструктуре, но и о ближайших природных локациях. Предпочтение оказывается домам рядом с водой: реками, прудами, озерами и т.д., важна и близость леса.

Если говорить об удаленности от Москвы, то большинство сделок совершаются с загородной недвижимостью на расстоянии до 50 км от Москвы.

Сейчас все большую популярность приобретают одноэтажные дома 80-120 кв. м. Также готовые дома улетают «как горячие пирожки». Большой спрос на дома в благоустроенных объектах, где есть зоны притяжения.

Эта тенденция имеет термин – шринкфляция. И она на загородном рынке наблюдается с 2000 года. Например, в премиум классе спрос с 1 000 - 2000 кв. м дома с участком от 50 до 150 соток сменились на дома от 350 до 500 кв. м с участком от 10 до 30 соток, а в бизнес классе дома от 600 кв. м с участками 15-20 соток сменились на дома от 200 до 300 кв. м с участками от 10 до 16 соток.

Как и на первичном рынке, в направлении загородной недвижимости прослеживается тенденция к уменьшению площади. Сегодня покупатели тяготеют к более компактным домам, в частности одноэтажным площадью от 90 до 130 кв. м. Здесь могут уместиться и три спальни, и кухня, и гостиная, и санузел, а также терраса и помещение для хранения вещей. Есть спрос и на полностью готовые первичные и вторичные дома «под тапочки» или хотя бы с отделкой white-box, что позволяет покупателю минимально заниматься ремонтом и обустройством.

На рынке загородной недвижимости также отмечается тренд на сокращение площади. Сейчас самый популярный сегмент — около 100 кв. м, также мы видим повышенный интерес к одноэтажным строениям. Это связано с более рациональным, обдуманным и функциональным подходом населения к строительству. В настоящее время загородный дом часто рассматривается как альтернатива городской квартире, поэтому требования выравниваются.

Да, конечно, этот тренд наблюдается с 2020 года, с 2020 года ср. площадь продаваемых объектов сократилась на 60%. Предложение застройщиков старается поспевать за этим, но сейчас отсутствует возможность строительства ИЖС в облегченном варианте, поэтому путь получение ИРД (исходно-разрешительная документация - ред.) на ИЖС мало чем отличается от МКД, поэтому путь вывода новых продуктов удлинился, соответсвенно, рынок стал чуть менее чувствительным к нуждам клиентов.

Вопрос выгоды при покупке загородной недвижимости нужно рассматривать индивидуально для каждой конкретной ситуации.

Если говорить с точки зрения финансовой составляющей и желания сэкономить, то стоит обратить внимание на вторичные загородные дома. В Московской области стоимость таких объектов для постоянного проживания и со всеми проведенными коммуникациями (на расстоянии до 50 км от МКАД) начинается от 3 млн руб. Собственники предлагают более низкую цену, чем застройщики, и разница часто составляет более 50%.

Однако в случае со вторичной «загородкой» важно внимательно оценить и изучить объект, чтобы в дальнейшем не потратиться еще больше на урегулировании юридических проблем, ремонт, проведение коммуникаций и т.д. Безусловно, не каждый дом имеет обременения или какие-либо иные нюансы, связанные, например, с его состоянием. Но к проверке необходимо относиться, как в случае с обычной «вторичкой», и обязательно приглашать на оценку объекта и сделку специалиста.

Если рассматривать выгоду с точки зрения совокупных характеристик: сочетания цены, качества, доступности всех необходимых удобств и сервисов, то есть выбрать стратегию «заехать и жить», то, конечно, стоит отдать предпочтение дому от застройщика. Сегодня минимальная стоимость первичного дома со всеми коммуникациями, расположенного на расстоянии до 50 км от МКАД составляет 8,4 млн руб.

Строительство дома — третий и, на первый взгляд, наиболее бюджетный вариант. В реальности же стоимость зависит от проекта, использованных материалов и может составлять как несколько сотен тысяч рублей, так десятки миллионов.

Строительство дома мы готовы порекомендовать только тем, кто готов потратить время на разработку проекта, поиск строительной бригады, регулярную проверку хода работ, самостоятельно заниматься отделкой, а также постоянно отчитываться перед банком, если строительство осуществляется на заемные средства. Этот вариант подходит только тем, кто действительно хочет погружаться и контролировать все процессы.

На данный момент выгоднее по льготной ипотечной программе взять землю, подобрать подрядчика и построить дом самому. Это будет дешевле примерно на 30%, можно будет строить дом под себя и контролировать его качество.

Идеальный вариант тот, который удовлетворяет вашим потребностям, при этом платежная нагрузка не будет обременительной. У каждого из вариантов, несомненно, есть свои плюсы и минусы:

• Готовый дом у застройщика дает возможность сразу получить ключи и приступить к благоустройству дома и участка. Если речь идет о современных коттеджных поселках, они, как правило, обладают комфортной инфраструктурой. Однако варианты планировок ограничены.
• Дом на вторичном рынке имеет свою историю и атмосферу, а также полностью готов к проживанию. В таком варианте любые существенные изменения потребуют дополнительных затрат.
• Строить дом самому — идеальный вариант, если вы хотите свой уникальный проект и готовы потратить на его воплощение время.

Сейчас каждый четвертый дом на рынке ИЖС строится с привлечением кредита. Это во многом связано с доступностью и привлекательностью государственных программ. Ставки кредитования начинаются от 3% по сельской ипотеке до 8% по льготной программе кредитования. Мы ожидаем взвешенного решения по льготным программам, которые будут становиться более адресными.

Доля ИЖС в общем объеме ввода жилья в РФ составляет более 50% и держится на этом уровне уже несколько лет. Безусловно, при сокращении доступности ипотечного кредитования рынок ждет замедление.

Взрыв спроса на рынке ИЖС инициирован именно льготными программами ИЖС. Изменение условий даже на льготную ипотеку привело к снижению спроса на 40%, если не будет изменений, спрос на загородку в комфорт классе (участок и дом до 15-16 млн руб.) упадет более чем в 2 раза.

До 1 июля 2024 г. условия по ипотеке довольно гуманные, если говорить о покупке объекта у застройщика.

На загородную недвижимость действует семейная ипотека со ставкой 6%, первоначальным взносом 15% и лимитом 12 млн руб. Работает и господдержка со ставкой 8%, первым взносом 30% и максимальным размером займа 6 млн руб. Для специалистов IT-сферы также предусмотрена льготная программа: ставка — 5%, первоначальный взнос — 20%, лимит — 18 млн руб. Максимальный срок кредитования по всем программам составляет 30 лет.

Конечно, если приобретать загородную недвижимость по стандартной программе, условия станут менее комфортными, так как ставка по ипотеке находится в диапазоне от 16% до 20%. Такой формат подходит лишь немногим покупателям.

По данным нашей компании, доля сделок с загородной недвижимостью с привлечением заемных средств составляет порядка 30%.

Это достаточно большая доля, но все же пока на рынке преобладают именно покупатели с наличными, поэтому в случае отмены льготных программ есть все предпосылки для того, чтобы загородная недвижимость адаптировалась.

Безусловно, сделок будет меньше, но мы увидим картину схожую с обычной вторичной недвижимостью, которая несмотря на последнее повышение ставки Центробанка в декабре 2023 г. вопреки прогнозам многих экспертов «выжила». И покупатели, и собственники адаптировались, сделки продолжают идти, а по сравнению с январем и началом февраля 2024 г. к апрелю спрос даже увеличился на 10%.

С загородкой сработает та же стратегия. Потребители, которые действительно нуждаются в собственном доме, будут стараться приобретать за наличные или прибегнут к альтернативному формату сделок.

Идеальный вариант тот, который удовлетворяет вашим потребностям, при этом платежная нагрузка не будет обременительной. У каждого из вариантов, несомненно, есть свои плюсы и минусы:

• Готовый дом у застройщика дает возможность сразу получить ключи и приступить к благоустройству дома и участка. Если речь идет о современных коттеджных поселках, они, как правило, обладают комфортной инфраструктурой. Однако варианты планировок ограничены.
• Дом на вторичном рынке имеет свою историю и атмосферу, а также полностью готов к проживанию. В таком варианте любые существенные изменения потребуют дополнительных затрат.
• Строить дом самому — идеальный вариант, если вы хотите свой уникальный проект и готовы потратить на его воплощение время.

Это риторический вопрос, зависит от цели. По себе могу сказать, что есть запрос сделать дом под себя, а это могут позволить современные проекты и чаще всего только первичные. Вторичные дома всегда с историей.

Выгоднее приобретать на вторичке (можно добиться скидок до 30%), так как там можно добиться максимальных скидок, но надежнее приобретать дома от застройщиков (скидка до 10-15%), но прогнозируемое качество и хорошие условия гарантии.

При выборе «первичка» или «вторичка» важно понимать, как будет производиться оплата: с использованием ипотеки или наличными средствами. В первом случае, рекомендуется ориентироваться на объекты от застройщика, так как до 1 июля 2024 г. еще можно успеть стать участником льготной программы кредитования (семейная, IT-ипотека, господдержка). В результате, покупатель получит новый современный дом и комфортный платеж по ипотеке.

В случае приобретения загородной недвижимости от собственника рекомендуется рассмотреть оплату наличными либо альтернативный формат сделки. На вторичную недвижимость не распространяются льготные программы, а ставка по стандартной ипотеке, находящаяся в диапазоне от 16 до 20%, для многих оказывается заградительной.

Однако, если вопрос покупки дома стоит остро, а возможности приобрести за наличные средства или с помощью «альтернативы» нет, то можно взять стандартную ипотеку, а после снижения ставки Центробанка РФ, провести рефинансирование.

Районами с наиболее бюджетными вариантами для покупки загородной недвижимости считаются локации, расположенные на востоке, юго-востоке и юге от Москвы. Однако важно понимать, что на стоимость влияет не только конкретное направление, но и удаленность от Москвы, а также расстояние от близлежащих городов, инфраструктура. Так, покупка дома в 10 км к югу-востоку от Москвы может обойтись ровно в такой же бюджет, что и дом в престижной локации Московской области, например, в Истринском районе.

Среди наиболее дорогостоящих направлений — Рижское, Волоколамское, Ленинградское, Калужское, Киевское и Рублевское. Усредненная цена загородных домов и участков представлена в Дмитровском, Ярославском и Осташковском направлениях.

Рассматривать локацию нужно индивидуально. Сегодня мы видим настоящий бум строительства загородных домов, поэтому найти подходящий вариант можно даже в, на первый взгляд, непрестижных районах на том же юге, юго-востоке или востоке Московской области.

Самые выгодные по цене условия можно получить на наименеее ликвидных направлениях: восток, юго-восток на расстоянии от 80-90 км от МКАД, однако самые комфортные места для проживания находятся на северо- западе и юго-западе до 30 км МКАД

Земли больше не становится и сейчас самое время покупать: в следующем году по подросшей цене этого года удастся купить подобные участки на 30-40 км дальше от МКАД. Осматривать объекты лучше весной и вначале лета: когда можно оценить заболоченность участка, наличие ям и других дефектов.

Цены на недвижимость действительно растут. Как квартиры, так и загородные дома, участки редко теряют в стоимости. Такое случается только в кризисные периоды. Поэтому мы рекомендуем приобретать недвижимость как можно раньше — сразу как появилась такая возможность. Это позволит и вложиться в свой жизненный комфорт, и инвестировать в финансовом плане.

На максимальную скидку можно рассчитывать зимой, то есть в несезонный период. Спрос в это время гораздо ниже, чем весной, осенью и летом, — в среднем на 20%, — а значит вероятность получить дисконт гораздо выше. Зимой скидки на загородную недвижимость достигают 30%. Единственный минус — сложности, связанные с проверкой. В холодную снежную погоду можно не заметить недостатки участка: не увидеть неровности, оценить, есть ли на нем затопления и т.д.

Однако попытать удачу и получить большую скидку можно и в сезон. В этом случае все будет зависеть от продавца. Например, если собственник торопится с реализацией по каким-либо личным причинам, то он может уступить часть суммы, чтобы быстрее продать объект.

Торговаться с продавцом вполне реально. Но важно понять, что собственники встречаются разные. Одни торопятся быстрее реализовать недвижимость, а значит готовы пойти на большой дисконт, другие могут подождать, поэтому не хотят занижать стоимость объекта.

В практике нашей компании самая большая скидка, которую делал продавец составляла 30%. Такое снижение стоимости возможно, например, зимой, когда спрос на загородную недвижимость достаточно низкий.

Если покупатель планирует получить дисконт, то необходимо аргументировать собственнику, почему скидка необходима. Когда объект находится в хорошем состоянии, продается с ремонтом, на ровном участке, проведены все коммуникации и т.д., то вероятность того, что продавец снизит цену крайне мала. В случае, когда у дома или участка есть недостатки, тогда имеет смысл просить скидку на ту сумму, которая компенсирует, например, ремонт.

Обратить внимание необходимо, в первую очередь, на документы, нет ли в них юридических пороков, на состояние участка, проверить нет ли в доме протечек, плесени. При рассудительном аргументированном торге собственник, вероятней всего, пойдет навстречу и предложит дисконт.

Все зависит от стратегии продаж и освоения поселка. Если поселок продается и застраивается кварталами, при этом в договоре у покупателя прописан срок строительства дома в течении 12 месяцев, следует обратить внимание на этот поселок и поставить его в высокий рейтинг. В противном случае вы рискуете жить на вечной стройке на ближайшие 10-15 лет.

Спрогнозировать время, за которое обживется загородный поселок сложно. Все зависит от конкретной локации. Если район перспективный, поблизости есть необходимая инфраструктура, то весь процесс займет около 12 месяцев. В ситуации, когда рядом нет ни магазинов, ни социальной инфраструктуры, ни железнодорожной станции, заселение может занять несколько лет.

В любом случае, все зависит от возможностей и планов застройщика. Если он готов строить дома «под ключ» в хорошей локации и предлагает средние рыночные цены, то поселок обживется достаточно быстро. Например, территория в 2-3 га, на которой размещено от 80 до 100 домов заселяется в среднем за два года.

На расстоянии до 30 км от МКАД с уверенностью можно рассчитывать на бюджет от 25 млн на покупку участка и строительство дома. Причем это будет поселок со всеми центральными коммуникациями. Обслуживание в нем будет от 15 000/ мес. В поселках комфорт класса можно купить участок и построить дом дешевле: от 16 млн руб., но расстояние будет от 50-70 км от МКАД и обслуживание там будет на уровне 6-10 тыс. руб. 

Минимальная сумма, которую необходимо иметь для приобретения загородной недвижимости в ипотеку — размер первоначального взноса.

При покупке объекта за наличные средства необходимо смотреть на конкретную локацию (направление, в котором он находится, близость к населенным пунктам) и характеристику дома (для летнего отдыха или постоянного проживания, строительные материалы и качество, площадь дома, этажность и т.д.).

Например, по Новорижскому шоссе в 20-30 минутах от МКАД минимальный бюджет покупки недвижимости составляет 5 млн руб. По этой стоимости можно приобрести старый дом, требующий капитального ремонта, площадью около 30-40 кв. м. В направлении Каширского шоссе минимальная стоимость объекта составит порядка 2 млн руб. По такой стоимости также можно рассчитывать на старый небольшой дом, требующий ремонта.

Если говорить о более современных домах комфорт-класса, подходящих для проживания и летнего семейного отдыха, то рассчитывать рекомендуется на минимальную цену около 10 млн руб.

При покупке загородной недвижимости также важно помнить о необходимых сопутствующих расходах, в частности на коммунальные услуги и такие дополнительные эксплуатационные сервисы, как вывоз мусора, охрана поселка, освещение территории, услуги электриков, водопроводчиков. Размеры ежемесячных платежей могут различаться в зависимости от класса дома, локации, характеристик поселка. В среднем, покупая дом комфорт-класса, нужно рассчитывать на сумму около 10-15 тыс. руб.

Сейчас к ИЖС применяются требования аналогичные, как к МКД, то есть процедура получения ИРД (исходно-разрешительная документация - ред.), оценка объекта для аккредитации и прочее. Нагрузка социальными объектами, разрабатываются нормы комфортности и прочее. НО плотность такой застройки ниже в 5-10 раз, зависит от этажности МКД. Получается, что с одной стороны нас ведут к стандартизации как в МКД, обещая благо, а с другой стороны банки закручивают гайки, выдавая кредиты под более высокий %, поскольку менее маржинальный бизнес. И это только верхушка айсберга.

Частное домостроение сейчас активно развивается. И если в 2022 г. и даже в начале 2023 г. мы могли говорить о каких-либо препятствиях для его продвижения из-за ухода иностранных компаний, производящих строительные материалы, мебель, декор, то сегодня уже нет.

Ситуация наладилась, рынок адаптировался. Часть зарубежных компаний передали свои активы российскому менеджменту, также начали появляться отечественные производители, которые раньше с трудом конкурировали с иностранными компаниями, а теперь увеличили свой потенциал.

Загородная недвижимость один из наиболее доходных вариантов инвестиций. Минусом является довольно высокий порог входа: от 16 до 25 млн рублей (этого достаточно для приобретения участка и строительства дома). Например, для поселка бизнес класса при покупке участка на раннем этапе создания коттеджного поселка и строительстве дома 200 м2 с внешней отделкой фасада и внутренней отделкой вайт бокс, первоначальные инвестиции составляют 36,5 млн руб. (приобретение участка и строительство дома с отделкой)., при семейной ипотеке первоначальный взнос составит 24,5 млн руб. Поселок, где строится дом, будет развиваться: проложат дороги, появится благоустройство и др., и участки здесь, как и дома, вырастут в цене. Так что через 12 месяцев реализовать объект можно будет уже по цене 65 млн руб.(это оптимальная цена для поселков бизнес класса), рентабельность инвестиций составит 80,35%. Однако в случае непрофессионального подхода к выбору поселка, участка, проекта дома и строительной компании, доходность может снизиться до 30%. Объекты бизнес и премиум класса в 2024 году ждет максимальный рост.

В условиях повышенного спроса и роста предложения загородная недвижимость сегодня является одним из перспективных направлений для инвестиций. При чем как для дальнейшей перепродажи, так и для сдачи в аренду. Однако, чтобы вложиться максимально выгодно, необходимо выбирать объект тщательно.

Направление в этом случае не играет большой роли, отталкиваться важно от того количества денег, которое есть на старте. Рассмотреть можно и более высокобюджетную Новую Ригу, и среднее по стоимости Дмитровское или Осташковское шоссе, и наиболее дешевое Каширское направление.

На дальнейшую прибыльность влияют и характеристики объекта. Очевидно, что купленный за 700 тыс. руб. участок на пустой местности на юге Подмосковья, мало прибавит в цене спустя год или два. Приобретая дом или участок нужно понимать, есть ли у локации преимущества: представлена ли рядом инфраструктура, налажена ли транспортная сеть, расположены ли поблизости природные точки притяжения — водоем, лесная зона и т.д.

Рассмотрим более прибыльный вариант вложения. Инвестор покупает участок 15 соток за 15 млн руб., например, в развитой локации рядом с водоемом, делит его на три участка по 5 соток, строит дома по стоимости 10 млн за каждый и продает за 30 млн руб. В результате, его чистая прибыль составляет 45 млн руб.

Еще один вариант — сдавать загородную недвижимость. Так, в летний сезон за аренду дома с ремонтом, расположенного в хорошей локации, можно получить около 150 тыс. руб.

Да, загородка это сейчас очень хорошая инвестиция, сейчас на рынке загородном можно наблюдать уникальный момент, когда квартиру в МКД ~ 20 км от МКАД в 9-15 этажном ЖК можно купить по цене 220 тр/м2, в этой же локации дом с собственным участком 5-6 соток продается по цене 165 тр/соток. А таунхаус с собственным входом и небольшим участочком 1-2 сотки реализуется по цене 112 тр/сотка.

ИЖС и ТХ очень недооценены, в ближайшее время цены на них будут догонять цены на квартиры. И если говорить об индивидуальном и блокированном жилье – да, это хорошая инвестиция сейчас.

Это очень хорошо просматривается на Киевском шоссе в Новой Москве, таунхаусы, правда , там все распроданы, но вот-вот ожидается старт продаж в новом ЖК.

Также хорошее направление Пятницкое шоссе, это перспективное направление, там сейчас ведется реконструкция дороги и строительство дублера, которое значительно разгрузит шоссе.

Каждый банк определяет приоритетные направления развития, в том числе и кредитных продуктов. Например, не все банки предоставляют ипотеку в принципе.

Загородная недвижимость — для банков достаточно сложный продукт, который подразумевает более требовательную проверку как заемщика, так и объекта. Для финансовой организации дом может оказаться неликвидным активом при банкротстве заемщика, кроме этого с загородными объектами всегда есть риск несчастного случая, например, пожара из-за неправильно установленной электрики. Поэтому не все банки готовы рассмотреть для себя опцию выдачи кредитов на готовые частные дома или их строительство.

Вторая причина кроется в том, что несмотря на возросший спрос на загородную недвижимость, обычные квартиры все равно пока более популярны среди покупателей. Как для потребителя, так и для банка, это понятный продукт, для которого сформированы понятные и прозрачные условия по ипотеке.

Потому что у них не разработаны программы под это. Не инструментов оценки и сложно оценить залоговую стоимость.

В сезон летнего дачного отдыха арендовать хороший дом за 20-30 тыс. руб. в Подмосковье практически невозможно. По такой стоимости предлагаются только старые дачи, требующие ремонта, расположенные на расстоянии более 50 км от МКАД. Второй вариант с подобным бюджетом — дома для нескольких жильцов с отдельными входами. За 20-30 тыс. руб. в таком объекте можно рассчитывать на аренду помещения, напоминающего по характеристикам микроформатную студию.

При планировании бюджета на аренду наиболее комфортного летнего дома стоит ориентироваться на минимальную стоимость в 60-70 тыс. руб. Такие дачи предлагаются в локациях на расстоянии 50-70 км от МКАД и предусматривают все коммуникации и удобства.

Те, кто имеет дачу в СНТ, прекрасно помнят, что жители не хотят оплачивать кроме электричества ничего. Зимой выбраться из дома по нечищеным от снега дорогам становится триллером, многие не могут выехать неделями. Много вопросов возникает к формированию резервного фонда. Это на случай ремонта дорог, починку ворот и другого общего имущества. Количество неплательщиков может достигать 50 и более процентов. Не забываем про постоянные отключения электричества зимой. Тем, кто не любит острые ощущения, лучше покупать постоянное жилье в поселке.

Вопрос выбора: СНТ или коттеджный поселок, должен решаться всегда индивидуально в зависимости от бюджета и предпочтений покупателя.

Приобретение дома в коттеджном поселке действительно обойдется дороже, чем в СНТ, однако важно понимать, за что потребитель платит. Более высокая стоимость обусловлена, например, удобной локацией, развитой инфраструктурой, интересными планировками, наличием центральных коммуникаций, полноценным обслуживанием территории, консьерж-сервисом и т.д.

Если говорить о ежемесячных расходах на коммунальные и дополнительные услуги, то при покупке дома в поселке комфорт-класса они будут достаточно небольшими. Платежи в одних местах фиксированы, в других — зависят от площади участка или дома. Средний платеж в сегменте «комфорт» начинается от 500 руб. за одну сотку, либо 70-80 руб. за один квадратный метр дома. Обсуждать финальный размер выплат и, как они рассчитываются, лучше заранее непосредственно в выбранном коттеджном поселке.

Если сравнивать платежи собственников домов в коттеджных поселках и в СНТ, то они будут не сильно отличаться, а чаще всего даже окажутся равными. В товариществах тоже предусмотрены сборы и членские взносы. Но в СНТ организовывать все сервисы и услуги придется самим жителям, а в коттеджном поселке за тот же ежемесячный платеж все сделает управляющая компания.

Каждый четвертый дом на рынке ИЖС сейчас строится с привлечением ипотечного кредита, при этом доля IT-ипотеки не превышает 10%. Можно подсчитать, что общее влияние IT-ипотеки на рынок ИЖС составляет 2,5%, и маловероятно, что это повлияет на рынок загородной недвижимости.

IT ипотека в загородке занимает около 4%. Поэтому ее отмена не изменит ситуацию на рынке в целом, но демотивирует IT специалистов, в которых наша страна остро нуждается!

В случае закрытия программы льготной ипотеки для IT-специалистов, рынок загородной недвижимости не пострадает. Действительно, работники сферы информационных технологий часто рассматривают опцию приобретения собственного дома в Подмосковье, но в общей картине покупателей их доля не так велика. В случае «сворачивания» IT-ипотеки, эта категория потребителей адаптируется и найдет альтернативный формат покупки недвижимости.

Сейчас мы ждем 1 июля 2024 г., когда станет ясна судьба льготной ипотеки. Возможно, покупателям будут предложены новые адресные программы, которые более таргетированно направлены на отдельные категории заёмщиков, в том числе распространяющиеся на «загородку».

Если говорить про стоимость недвижимости, то снижения ожидать не стоит. Дорожают материалы, транспортно-логистические услуги, работа отраслевых специалистов, а значит в цене увеличиваются и сами объекты. На данный момент предпосылок к падению стоимости на рынке загородной недвижимости нет.

Такие слухи до нас не доходили. Конечно, ухудшение условий по ипотеки отражается на объеме спроса, но в загородке, ИЖС и блокированном жилье меньше, чем в квартирном секторе. Доля ипотеки в ИЖС обычно не превышала 40%. А если говорить про недостроенные объекты, то в целом меньше 20%.

В ковид был всплеск спроса существенный. По разным оценкам, было выкуплено 80% предложения на рынке. Увеличение цен наблюдалось в 2021-м, ~ 10%, в 2022 было совсем незначительное увеличение цены около 3%. Но вот в 2023 цена выросла на 25-30% и дальше будет только расти. Современные проекты ИЖС и ТХ строятся сейчас с муниципальными школами и детскими садами, а часто также с поликлиниками. Благоустроенные скверы, парки и общественные пространства. Это совершенно другой уровень комфорта, что, соответственно, ложится в структуру себестоимости. Сюда также накладывается рост стоимости рабочей силы и материалов. Поэтому нет предпосылок снижения цены. Будет только увеличение. А если сравнить с ценами на квартиры, то наблюдается сильный дисбаланс.

Загородная недвижимость в целом подорожала, в зависимости от сегмента, от 50 до 80% - эконом и комфорт класса, а бизнес и премиум до 200%. Будет продолжать дорожать, в зависимости от класса: эконом и комфорт – до 15-20%, а недвижимость бизнес и элит класса будет дорожать до 50%. Причины этому: недостаток земель, пригодных для строительства поселков (вблизи леса и водоема) и обеспеченных коммуникациями (хотя бы минимальным набором газ и электричество). Второй фактор это подорожание строительства домов.

Средняя цена загородного дома выросла на 13%. При этом в крупных городах рост составил от 4 до 15%.

Кроме того, на рынке ИЖС отмечается сезонное колебание цен, например, в весенне-летний период стоимость загородной недвижимости повышается.

По сравнению с апрелем 2023 г. стоимость загородной недвижимости выросла на 10-15% в зависимости от локации.

Сегодня средневзвешенная цена квадратного метра участка с домом в Московской области на расстоянии до 50 км от МКАД (включая все классы кроме элитного сегмента) составляет 117,2 тыс. руб. при средней цене 26 млн руб. Если рассматривать пустые участки, то средневзвешенная цена сотки составит 569,1 тыс. руб. при средней цене 8,8 млн руб.

Масштабного снижения цен на рынке первичной загородной недвижимости пока не предвидится. Чем больше времени проходит, тем больше растут цены, и они практически не нивелируются скидками от застройщика.

На вторичном рынке загородной недвижимости найти качественные дешевые варианты покупки потребителям тоже становится все сложнее. Единственный вариант — найти собственника, который хочет, как можно быстрее реализовать дом или участок. Такие продавцы более охотно идут на торг и предлагают дисконт. Однако при выборе вторичного объекта в погоне за низкой ценой необходимо тщательно проверить недвижимость перед сделкой, чтобы убедиться в отсутствии обременений и каких-либо нарушений.

Рынок загородной недвижимости сегодня активно развивается. Мы видим, как в этом направлении поменялись желания покупателей. Теперь потребителям нужны не просто дачи, куда они будут ездить летом отдыхать, устраивать пикники и отдыхать от города, а полноценные дома со всеми удобствами.

Также покупатели стали рассматривать участки и дома меньшей площади, начали отказываться от двухэтажных объектов в пользу одноэтажных. Чаще потребители выбирают каркасные дома, которые достаточно быстро возводятся, а в случае необходимости их можно легко разобрать и изменить формат постройки в соответствии с новыми трендами. Некоторые покупатели даже рассматривают модульные дома. Такие объекты считаются временными постройками, но они идеально подходят тем, кто никак не может определиться с участком и рассматривает возможность переезда в другую локацию.

Еще одна тенденция покупательского спроса — желание жить в современном и модном пространстве. Важна не просто инфраструктура — магазины, школы, детские сады, — а, например, коворкинги, тематические клубы по интересам. Застройщики стараются отвечать этим запросам и создают более современные проекты.

При том, что загородная недвижимость развивается высокими темпами, есть и нераскрытый потенциал, в частности связанный с поддержкой направления со стороны государства.

Первое, что необходимо — создание более таргетированных и прозрачных ипотечных программ на покупку участков и домов. Сегодня не все банки готовы давать кредит на покупку «загородки», так как для них такие объекты не всегда оказываются ликвидными в случае банкротства заемщика, а помимо этого еще и несут различные бытовые риски (пожары, затопления и т.д.).

Второй момент, который мог бы простимулировать застройщиков — введение ряда норм для создания необходимой внутренней и внешней инфраструктуры поселков. Тогда развитие загородной недвижимости будет проходить еще более динамично. Потребители поймут, что, переезжая в область в собственный дом, они могут не отказываться от городских удобств, а значит активней покупать объекты в области.

Степень развития загородного рынка оценивается количеством представленных в продаже коттеджных поселков, которые реализуют застройщики. В 2015 году количество продаваемых риэлторами поселков составляло около 500, сейчас в Московской области в первичных продажах 111 коттеджных поселков. Причем с 2015 до 2022 года практически не выводили на рынок поселки бизнес и элит класса. Виной этому сложность вывода с точки зрения исходно разрешительной документации, получения ТУ на газ и электроснабжение, а так же отсутствие квалифицированных профессионалов.

С 2020 года спрос на загородную недвижимость в Московском регионе значительно вырос. Свою роль сыграли пандемия и возможность удаленного формата работы.

Сейчас рынок загородного жилья все так же пользуется спросом, но его можно назвать стабильным. Темпы развития загородного рынка, разнообразие предложений, типов домов, наличие льготных государственных ипотечных программ показывают максимальный фокус на ИЖС.

На рынке загородной недвижимости наиболее ликвидными считаются готовые объекты с отделкой «под ключ», заехать и жить в которых можно сразу после покупки. Большой спрос отмечается на дома, построенные из блоков Поротерм, представляющие собой более современный модифицированный кирпич.

Востребованы дома площадью до 150 кв. м, расположенные на участках 6-8 соток, некоторые потребители рассматривают и меньший размер — 5 соток. Покупатели ориентируются на развитую инфраструктуру, охотно приобретают объекты в локациях у воды и лесных массивов. Преимуществом также считается близость к железнодорожной станции. Если говорить о расстоянии от Москвы, то стараются рассматривать дома и участки в пределах 50 км от города.

С точки зрения инвестиционной привлекательности не обязательно ориентироваться на дома и участки только с такими параметрами. Практически любой объект может стать прибыльным: и дома, построенные из обычного кирпича, пеноблока или газоблока, и каркасные конструкции. Недвижимость, расположенная дальше, чем в 50 км от Москвы также может приносить хороший доход. Важно отталкиваться от индивидуальной ситуации, финансовых возможностей. Но самыми важными параметрами, которые с вероятностью 100% принесут гарантированно хороший доход считаются хороший ремонт, если речь идет о доме, качественная транспортная доступность, инфраструктура в пешей доступности и близость к природным локациям.

Спрос сейчас больше на дома с отделкой и максимально готовые дома, клиенты хотят купить и в идеале заехать и жить через 3-6 месяцев. Но отделка в домах, выполненных керамоблоком, выходит дорогой из-за особенностей материала, их приходится много шпаклевать, штукатурить и выравнивать.

Газобетон и каркасные дома в этом случае более эргономичны и позволяют себестоимость отделки сделать ниже примерно на 10-15%.

Если говорить про удаленность от МКАД, то в нашей классификации есть по-прежнему следующее деление:

- удаленность до 7 км – это практически городской, премиальный формат;

- удаленность 8-30 км от МКАД– это наиболее распространенный формат, который оптимальный по цене;

- дальние дачи – это все, что дальше 30 км от МКАД. Динамика реализации таких домов несколько ниже, чем предыдущая группа, поскольку их редко выбирают для постоянного проживания или основного жилья, это второе или сезонное жилье (ввиду удаленности).

Наиболее популярные параметры для объектов комфорт класса: площадь дома от 80 до 160 кв. м, с участком от 5 соток. Материал строительства - газобетон, с отделкой фасада, без внутренней отделки.

Для бизнес класса наиболее популярные площади домов - от 200 до 250 кв. м, на участках от 8 соток из керамических блоков с отделкой фасада и внутренней отделкой White box

Наиболее популярные направления для инвестирования - Новорижское и Киевско-Калужское направление.

Загородный рынок в 2024 г. стремится к инновационным форматам. Раньше загородная недвижимость ассоциировалась только с летним отдыхом, со старенькими деревянными дачами со всеми удобствами на улице, с огородами и клумбами. Это было место, куда дети отправляются на каникулы к бабушке, а теперь мы видим принципиально новые продукты.

Это более компактные участки, современные дома с практичными планировками и уменьшенной площадью, часто одноэтажные, что оказалось наиболее удобно для покупателя. Растет доля проектов с полной отделкой и мебелью, чтобы собственник мог сразу заехать и жить, не тратя собственные ресурсы — время, силы и деньги — на ремонт и обустройство.

Основной упор в современных проектах идет на концепцию «жизнь за городом, но с городским комфортом», что подразумевает развитую и внешнюю, и внутреннюю инфраструктуру. И в данном случае речь идет не только о базовых объектах коммерческой и социальной инфраструктуры: магазинах, детских садах, школах. На территориях новых коттеджных поселков застройщики создают пространства с кафетериями, пекарнями, коворкингами, клубами по интересам, где жители могут устраивать встречи книжного клуба, обсуждать кино, играть в настольные игры и т.д. Разрабатываются условия для развлечения и дополнительного образования детей младшего и среднего возраста, например, спортивные и развивающие кружки. В некоторых поселках ребятам даже предлагается возможность принять участие в молодежных активностях, напоминающих пионерское или скаутское движение.

Такие опции расширяют целевую аудиторию проекта, стимулируют переезжать за город и молодежь, и семьи с детьми, и людей старшего возраста.

Загородный рынок сейчас развивается очень активно, существует множество программ развития транспорта как общественного, так и строительство дублеров, развязок и пр. То есть инфраструктура транспортная, социальная улучшается как в МО, так и Новой Москве, обновляются парки, строятся и обустраиваются прогулочные маршруты.

У администрации есть запрос на развитие кружков и досуговых центров. Также при общении с Минобразованием и отдельными институтами образовательными мы понимаем, что в ближайшей перспективе будут строится предуниверсарии или учебные кластеры. Земельные участки накрываются КУРТами (комплексное устойчивое развитие территорий - ред.), согласно которым девелоперы обязуются строить не только школы и детские сады, но и ФОКи, МФЦ и прочее. Это все ведет к тому, что загород станет более комфортный, а следовательно более привлекательный.

Еще в 2020 город привлекал своей инфраструктурой, транспортной, досуговой, образовательной, но по мере развития этого всего в области и Новой Москве это преимущество будет сокращаться, а более низкие цены на загородное жилье помогут сделать выбор в пользу области.

Загородный рынок развивается разнонаправленно: бурный рост в 2023 году, обусловленный льготной ипотекой, которая дала толчок спроса на комфорт-класс (строительство дома на участке стоимостью до 15-16 млн), заканчивается в 2024 году в связи с изменениями в условиях льготной ипотеки и участившихся отказах банков в выдаче ипотеки.

Ликвидность объектов бизнес и премиум класса подтверждается высоким платежеспособным спросом (не зависит от ипотеки), на фоне дефицита проектов с ликвидными участками.