Власти ужесточили условия выдачи льготной ипотеки в России, а уже летом масштабное субсидирование ставок и вовсе может завершиться. Что ждет рынок жилья и почему льготная ипотека рискует остаться только «на бумаге» еще до завершения программы, рассказал во время онлайн-конференции IRN.RU «Власти закручивают гайки льготной ипотеки. Что делать покупателям?» директор дивизиона «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи.

Как начался год на ипотечном рынке? Насколько снизились объемы кредитования?

Выдача ипотечных кредитов Cбера в январе 2024 к декабрю 2023 г. снизилась примерно на 75%, из них 50% — это традиционное падение спроса в январе, а 25% — это снижение из-за изменений льготных условий. При этом число заявок на получение ипотечных кредитов в Сбербанке в январе было таким же, как в декабре, - около 17 тыс. заявок в день.

Доля выдач на первичном рынке сократилась до 24,5% (-15,2% с декабря). Тем самым показатель вернулся к значениям весны-начала лета 2023 года (23-26%), то есть в период до первого повышения ключевой ставки в июле. Одной из причин сокращения спроса на первичном рынке может выступать снижение доступности инвестиций в недвижимость на фоне нового порядка выдач по льготным программам.

Насколько, по вашей оценке, просядут выдачи ипотеки в 2024 году на фоне заградительных рыночных ставок и изменившихся условий льготного кредитования?

Сокращение точно будет, о чем говорит ограничение самих критериев оформления льготной программы. Насколько ощутимо будет это изменение – покажет время и новые вводные направления работы льготных программ после 1 июля 2024.

Сбербанк подготовил два варианта развития ситуации на ипотечном рынке после ужесточения условий по льготной ипотеке. Согласно негативному сценарию, совокупное падение выдач по льготным программам может достичь 83%. В данном случае доля одобренных заявок сократится в несколько раз, а программа фактически останется на бумаге. При позитивном прогнозе при использовании субсидирования от застройщиков падение составит 37%, что в принципе соответствует желанию регулятора охладить рынок.

Как вы видите судьбу льготной ипотеки после 1 июля 2024 года?

Сбербанк, безусловно, выступает за продление льготной ипотеки, однако считает, что она должна работать адресно. Одним из самых важных сегментов с точки зрения льготного ипотечного кредитования являются семьи с детьми, а также отдельные регионы. Расширение мер поддержки в регионах задает импульс к строительству жилья и развитию смежных индустрий, а главное — помогает тысячам граждан переехать в новое жильё на привлекательных условиях.

Что сейчас происходит с ценами на новостройки?

Согласно статистике объявлений, в конце января средняя стоимость квадратного метра на всероссийском рынке новостроек составляет около 150 тыс. руб. Из этого следует, что стоимость стандартной квартиры (площадью 35 кв. м) на рынке предложения приблизительно равна 5,3 млн руб.

Как и следовало ожидать, самая высокая цена предложения на первичном рынке отмечается в столичных регионах: Москва, Санкт-Петербург и Московская область. Стандартная квартира площадью 35 кв. м. стоит порядка 11,5 млн руб., 7,8 млн руб. и 6,5 млн руб. соответственно. Традиционно среди регионов, в составе которых имеются города-миллионники, высокой стоимостью выделяется Краснодарский край: стоимость стандартной квартиры в новостройке оценивается в 6 млн руб.

Однако в большинстве крупнейших мегаполисов стоимость первичного жилья заметно ниже. Среди мегаполисов наименьшее значение зафиксировано в Республике Башкортостан, в Омской и Челябинской областях. Здесь стоимость квартиры на первичном рынке будет составлять порядка 3,4-3,8 млн руб.

Согласно данным о приобретенных квартирах через витрину «Домклик», средний размер скидки на вторичном рынке РФ составляет около 1,8%. То есть сегодня при покупке стандартной квартиры стоимостью около 3,1 млн руб. (площадью 35 кв. м) выгода покупателя составит около 60 тыс. руб.

Значительно больший дисконт предлагают собственники в следующих крупнейших регионах: Краснодарский край (3,2%), Республика Татарстан (3%), Самарская область (2,8%). Согласно расчетам экспертов, выгода покупателя при покупке стандартной квартиры площадью 35 кв. м составит: в Краснодарском крае – около 135 тыс. руб., в Республике Татарстан – около 100 тыс. руб., в Самарской области – порядка 80 тыс. руб.

Сильно ли снизились продажи квартир на вторичном рынке после роста ипотечных ставок? Кто вообще сегодня покупает квартиры под 18-19% годовых?

Увеличение ключевой ставки в начале второго полугодия привело к закономерному снижению спроса на готовое жилье. С июня по ноябрь доля вторичного рынка упала с ~70% до 50% (исторический минимум). По данным аналитиков «Домклик», ранее доля сделок по покупке готовой недвижимости не опускалась ниже 56% (значение апреля 2022 года). Напомним, что тогда причиной также послужило резкое повышение ключевой ставки Центрального банка.

Что касается абсолютных значений количества выдач, то после бурного конца лета-начала осени отмечалось снижение показателя: в августе-сентябре количество выдач составляло 84-86 тыс./месяц, в октябре – около 74 тыс., в ноябре-декабре – около 60 тыс. Отметим, что до повышения ключевой ставки количество выдач составляло 70-75 тыс. ежемесячно.

В январе – это сезонный период низкой покупательской активности – количество выдач на вторичном рынке снизилось до 25 тыс.

Когда льготную ипотеку распространят на вторичный рынок?

Любое решение навстречу клиенту и его возможности купить жилье – это положительное решение при его грамотной реализации. Наверное, для территорий, где выбор и объемы строительства первичного жилья ограничены, это действительно необходимый механизм. Так как он позволит сбалансировать целевую аудиторию льготных программ по территориям. С точки зрения массового стимулирования вторичного рынка – нужно смотреть, что это будут за объекты, для каких клиентов будет доступна льгота, как исключить манипуляции с программой и сделать ее действительно эффективной и «для клиента».

Будет ли, по вашим прогнозам, продлена льготная программа «IT-ипотека» после декабря 2024-го?

Вопросами финансирования программы льготной ипотеки для IT-специалистов занимается правительство России. Выделенные средства идут на субсидирование процентной ставки по ипотечным кредитам, то есть государство компенсирует банку недополученные проценты.

На данный момент в Сбербанке приостановлена выдача «Ипотеки для ИТ» в связи с окончанием лимита средств, выделенных на льготную программу. Банк возобновит прием заявок после выделения нового лимита правительством России.

Также по теме: