Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
Вопрос от «Галс-Девелопмент»: Какой район Москвы, по-вашему, имеет репутацию самого интеллигентного?

Благодарим компанию «Галс-Девелопмент» за предложенную тему!

Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
14 января 2016 года

Недвижимость за рубежом: инвестиционный провал года

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для IRN.RU

Уходящий год заставил инвесторов изрядно понервничать: кризисные ситуации поочередно происходили то на одном, то на другом рынке жилья. Греция, Турция, Австралия и Китай в 2015 году заняли свое место в истории, правда, их популярность оказалась со знаком «минус», а экономическая судьба обсуждалась в медиапространстве: от топовых СМИ до социальных сетей. В частности, общественность интересовали рынки недвижимости, ведь кто-то только собирался стать собственником местного жилья, а кто-то уже успел приобрести недвижимость в одной из этих стран и теперь строил предположения о том, как правильно распорядиться имуществом без ущерба для финансового состояния. Пролить свет на происходящее поможет небольшой рейтинг, в который вошли четыре самых неликвидных инвестиционных направления.

№ 1 - Греция

Первое место в топе не случайно досталось Греции. Именно эта страна на протяжении нескольких месяцев 2015 года не сходила со страниц различных изданий в силу чрезвычайно тяжелого экономического положения: весь мир пристально следил за тем, как финансовый кризис атакует греческую экономику. На фоне массивного госдолга, который удерживается на уровне в 177% от ВВП страны, дефляции и высокой безработицы, достигающей почти 25%, местный рынок жилья остается одним из слабых в еврозоне, не имея ни единого шанса на восстановление в ближайшем будущем.

Стоимость греческого жилья, не прекращающая падение с 2008 года, продолжает опускаться вниз довольно высокими темпами. В 2015 году снижение лишь набирало обороты: цены в первом квартале опустились на 3,9%, во втором – на 5%, в третьем – на 6,1% относительно тех же периодов 2014 года.

В унисон с темпами падения стоимости греческого жилья снижалась и инвестиционная привлекательность страны: международные инвесторы, опасаясь новых неприятных экономических сюрпризов, все чаще предпочитали греческим объектам активы в странах с экономикой постабильнее. Покупатели, которые захотели воспользоваться ситуацией, мечтая приобрести резко подешевевшую жилую недвижимость, также оказались серьезно разочарованы. Греческий жилой рынок сможет отреагировать на события, происходившие на протяжении 2015 года, не раньше, чем через год-полтора, а значит, сейчас ожидать сделок на выгодных условиях точно не стоит. На самом деле, ценопад на греческом рынке жилья оказался не таким уж значительным. Хотя многие выставили жилые объекты на продажу, уступать потенциальным покупателям, которые рассчитывают на крупные скидки, они не собираются. Продавцы пытаются максимально удерживать цены и в силу греческого менталитета будут стоять на своем до конца. Ликвидность греческого жилья также оказывается низкой: арендаторов по-прежнему мало, риски велики, а доходность, которая сегодня находится в пределах от 2,7% до 4,2% годовых, вряд ли станет хорошим стимулом для вложения средств в такой неустойчивый рынок.

№ 2 - Турция

Второе место получила Турция, которая оказалась на первых полосах после 24 ноября, дня, когда турецкий истребитель сбил российский бомбардировщик. Конец ноября и декабрь 2015 года прошли для россиян под знаком «антитурецких санкций», коснувшихся не только различных овощей и фруктов, но и полюбившихся российским туристам недорогих чартерных рейсов. Хотя по сравнению с 2014 годом в конце прошлого года стоимость жилья в целом по стране демонстрировала рост (в среднем около 11%), в скором времени на фоне отсутствия спроса цены начнут снижаться.

Жилой рынок Турции являлся «монопокупательским», а его основными покупателями – россияне. Неудивительно, что после ухода последних рынок фактически опустеет. Подтверждает это и статистика: сегодня турецким жильем по самым скромным подсчетам владеют как минимум 75 000 российских граждан. Большинство из них приобретали «дачу» на местных курортах вроде Анталии или Аланьи, которая постепенно превратилась в неликвидный инвестиционный актив: вследствие массовой застройки, спровоцировавшей избыток предложения, найти покупателей и арендодателей на этих рынках оказалось очень сложно. Исключения составляли лишь объекты, купленные в Бодруме или Стамбуле: жесткое регулирование этих двух рынков по крайней мере позволяло получать устойчивую, хоть и невысокую, доходность, которая варьировалась от 3,2% до 4,3% годовых. Если отношения между Россией и Турцией будут оставаться напряженными, а границы – закрытыми, спрос на турецкие объекты может упасть на 90%. Уже сейчас, понимая, что дело пахнет убытками, собственники местного жилья спешат выставить свои объекты на продажу. Но квартиры, дома и виллы на турецких курортах, которые и прежде не представляли интереса с точки зрения инвестиций, рискуют перейти в категорию «мертвый груз», расстаться с которым будет чрезвычайно непросто. Если застройщики имеют развитую сеть агентств, позволяющих переключиться на граждан соседних стран, то частным покупателям ничего не останется, кроме как максимально снижать цену, рассчитывая хотя бы на минимальную прибыль, которую вряд ли удастся дождаться. Лучше всего переждать бурю, сохранив объект, пусть и простаивающий, и вернуться на рынок спустя как минимум два года.

№ 3 - Австралия

После трехлетнего бума на рынке жилой недвижимости Австралии страна переживает отчаянные времена. Этот год стал для экономики пиковым: после того, как Резервный банк два раза снизил процентные ставки, которые в итоге остановились на отметке в 2%, повышенный спрос подстегнул и без того высокие цены расти еще сильнее, провоцируя появление очередного «пузыря» на австралийском рынке жилья. Переоцененные более чем на 17% объекты за последние три года до 1 сентября 2015 года в целом по стране подскочили в цене на 24%, в Сиднее – на 46%, а за год до июля 2015 года стоимость австралийской жилой недвижимости выросла на 10,7%. В частности, серьезный ценовой рост в этот период был зафиксирован в столице, где стоимость жилья увеличилась почти на 20%, в Мельбурне – почти на 10%, Канберре и Брисбене – примерно на 4%.

Но основной проблемой местного рынка является даже не «пузырь», а слишком сильная волатильность: дисбаланс спроса и предложения не в состоянии выровняться с перевесом то в одну, то в другую сторону. Попытки правительства Австралии сбалансировать рынок не могут нормализовать ситуацию, а решение местных властей о строительстве более 200 000 единиц жилья рискует привести к переизбытку предложения на рынке.

Уже сейчас, несмотря на продолжающийся рост цен, в некоторых австралийских городах намечается подобная тенденция. Второй по величине город страны – Мельбурн – превращается в рынок пустующего жилья, где, по самым скромным подсчетам, 4,8%, или около 83 000 объектов общегородского жилого фонда, так и останутся пустыми. Одной из главных причин становится отсутствие на рынке зарубежных собственников жилья, которые вместо сдачи в аренду предпочитают запереть на ключ дома и квартиры, ожидая увеличения цен на жилые объекты.

Кроме того, в целом по стране в сентябре 2015 года продажи нового жилья упали на 4,1% по сравнению с августом, а уровень активности опустился с апрельского пика на 5,3%. Продажи домов снизились в четырех из пяти австралийских штатов за исключением Виктории, где наблюдался рост чуть более чем на 3%. В остальных штатах объем продаж опустился вниз: в Южной Австралии на почти 20%, в Западной Австралии – на 8,5%, в Квинсленде – на 6% и в Новом Южном Уэльсе – на 0,8%.

Абсолютно неконкурентоспособная доходность, которая не превышает 3% годовых, а также увеличение на 7,9% гербового сбора вряд ли заставят инвесторов рисковать средствами, вкладывая их в предельно неустойчивый австралийский рынок жилья.

№ 4 - Китай

Лето 2015 году серьезно пошатнуло китайскую экономику: 12-17 июня на фондовом рынке Китая на 25% обрушился Shanghai Composite Index, что стало предпосылкой к девальвации юаня. Снижение стоимости национальной китайской валюты по сравнению с долларом мешает развитию местного рынка жилья: застройщикам, кредитующимся в долларах, становится все сложнее покрывать растущие затраты на финансирование девелоперских проектов. В декабре стоимость юаня снова снизилась, достигнув четырехлетнего минимума в 6449,5 за один доллар США, что стало еще одним тревожным звонком, сигнализирующим об ослаблении экономики страны.

Стоимость китайского жилья в октябре 2015 года снова опустилась вниз в большинстве населенных пунктов по сравнению с тем же месяцем 2014 года: в первичном секторе цены на жилые объекты снизились в 54 городах страны при максимальном падении в 6,5%, а на вторичном рынке стоимость местной жилой недвижимости упала в 45 китайских городах при максимальном падении в 9,5%.

Правда, после годичного спада в октябре 2015 года появились первые признаки улучшения. Впервые за почти полтора года средняя стоимость земли в 105 городах выросла на 3,4% по сравнению с годом ранее, составив почти 5500 юаней (свыше $850) за квадратный метр. Тем не менее до общего восстановления пока далеко, ведь огромное количество непроданных домов продолжает препятствовать развитию рынка. При доходности, которая колеблется от 2,5% до 3,2% годовых, и недостаточной открытости китайского рынка местные объекты, скорее всего, не смогут вызвать сильный интерес среди международных инвесторов в недвижимость.

По итогам 2015 года Греция, Турция, Австралия и Китай оказались далеко не самыми успешными инвестиционными направлениями. Ослабление экономики, рост госдолга, сильнейший дефицит спроса на фоне не очень высокой доходности не сулят стабильного прироста капитала ни в одном из перечисленных buy-to-let секторов. В течение ближайшей пары лет эти рынки жилья вряд ли окажутся в состоянии восстановиться настолько, чтобы вновь завоевать доверие инвесторов и встать в один ряд с инвестиционно привлекательными странами.

 

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель компании Indriksons.ru. Точка зрения автора не обязательно совпадает с позицией редакции


Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3957 (4 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июня
Скидка 7% на элитное жилье Комплекс клубных домов. Собственные парк, пруд, 4 д/сада, школа. *Хамовники - согласно рейтингу Penny Lane Rlt от застройщикаООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") Апартаменты Park Avenue Последние студии с террасой на кровле! Успейте выбрать прямо сейчас! Новая Рига, 23 км. от застройщикаVillagio Estate ЖК "Успенский". Сдача в 2016г. Высокая готовность! Москва-река, лес, чистый воздух. Инфраструктура. Рублево-Успенское ш. 24-й км от МКАД от 69 155 руб./кв.мООО «Фирма Риксон» ЖК "Парковый" г. Подольск. 1-3-комнатные квартиры площадью 42-104 метров. ГК: IV кв. 2016 г. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 3 млн руб.Арсенал Холдинг Скидка 10% на 5 апартаментов! Квартал клубныx особняков в историческом центре Москвы. Панорамные виды на набережную р.Москвы. Рассрочка 0%! от 23 млн руб!ООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") Новогорск. Квартиры А вы видели ЖК бизнес-класса с открытым всесезонным бассейном и гольф-полем? Приезжайте и посмотрите! Куркино. от застройщика Копить на квартиру больше не нужно! 95,5 тыс. руб. и квартира в ЖК «Опалиха О3» ваша! Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Новая Рига. 8,5 км от МКАД. Звоните! от 2,4 млн руб.Urban Group Город - курорт Митино О2 Квартиры от 2,1 млн. Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. Всего в 15 минутах от м.Пятницкое шоссе! от 2,1 млн рублейUrban Group ЖК"Ромашково". 3 км от МКАД Готовые новостройки в 15 мин. от м.Молодежная! Выгода до 1,4 млн! Свой д/сад, школа, магазины. Продажи по ДДУ от 85 000 руб./кв.м ООО "НДВ" Новоград «Павлино», г. Балашиха Квартиры в микрогороде по стартовым ценам. Удобные планировки, студии. метро Некрасовка. Военная ипотека от 1,7 млн руб.ГК "МИЦ" ЖК Ново-Никольское. Дома построены. Квартиры и таунхаусы в престижном районе Новой Москвы! Доступный комфорт-класс! Богатая инфраструктура! от 73 500 руб./кв.мООО Агрострой "Переделкино Ближнее" Новая Москва. Квартиры от 4 млн руб. Боровское ш., 8 км. Рядом с метро "Рассказовка". ФЗ-214. Ипотека. от 4 млн руб.Абсолют Недвижимость ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.мООО ИСК БАСТИОН Квартиры у м. Белорусская 1-5-комнатные апартаменты рядом с м.Белорусская. Площадь от 30 до 552 метров Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 265 тыс.руб./кв.мSTONE HEDGE ГК «Май». 9 км от МКАД Месяц подарков и жарких цен. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин от м. Домодедовская от 1,67 млн руб. Новостройки от А101. Новая очередь! 10 минут до м.Саларьево. 3 варианта дизайнерской отделки в испанском стиле. Ипотека с господдержкой. Рассрочка. 214-ФЗ. от 2,9 млн руб.А101 Девелопмент Апарт-комплекс «Re:Form» 5 минут от метро Преображенская пл. Апартаменты в готовом доме от 7,8 млн. Выгода до 2,4 млн руб. от 149 000 руб./кв.мНДВ-Недвижимость Квартиры в Новой Москве! 850 метров от метро Рассказовка. Детские сады, школа. Рассрочка, ипотека 10%. Индивидуальные условия! от 105 000 руб./кв.мSezar Group "ВТБ Арена парк" на Динамо Апартаменты от 47 кв.м. Современная экологически чистая территория для жизни, работы и отдыха. Скидка до 14% от застройщикаЗАО "УК Динамо" ЖК "Солнечный"- дома построены До 30 июня скидка от 170 000 руб. при покупке в ипотеку. Развитая инфраструктура г.Раменское. Высокая транспортная доступность. от 53 000 руб./кв.мООО "РамСтрой" Микрогород «В лесу» Современные 1-4-комнатные квартиры. Красногорский район. Площадь от 26 до 117 кв.м. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от застройщикаRoseGroup ЖК "Квартал 38А" Спешите! 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Калужская. Площадь от 51 до 168 метров Монолит. от 192.000 руб./кв.мФлэт и Ко Новые Ватутинки Тест-драйв квартир: уникальные условия покупки квартир с отделкой в Новой Москве. Звоните! от застройщикаООО «Инвесттраст» ЖК "Солнечная Система". Химки Квартиры с дизайнерской отделкой от 3,5 млн руб. Вся инфраструктура, более 40 вариантов планировок. ЖК "Сходня Парк", 12 км от МКАД Комфорт класс от 2,01 млн руб.! Вся инфраструктура. Удобное расположение. Сдача в 2017г. Успей купить! от 2,01 млн руб.ООО «Фирма Риксон» AFI Residence Павелецкая Клубный квартал на набережной Москва-реки. Квартиры в 10 мин.от Кремля. Беспроцентная рассрочка до конца строительства! Детский сад, фитнес, пруд с фонтаном. Звоните уже сегодня! льготная ипотека – 11,75%. Акция! Скидки на все до 17,95% "Легенда" - Лучший ЖК комфорт класса! Москва от 2,7 млн руб. Мат.капиталХ2! 1-й взнос 90 тыс. руб! от 2,7 млн руб. ГК «Новые Кварталы» ЖК "Солнечная долина" 1-3-комнатные квартиры пл. от 35 метров. г. Щелково. Монолит-кирпич. Звоните! от 2.3 млн руб. ЖК"Новоясеневский". Дом сдан! Видовые квартиры 88 кв.м за 16,5 млн! Дом премиального уровня. П/паркинг, спорткомплекс с бассейном! м.Ясенево. Заселение! от 185 000 руб./кв.мФлэт и Ко ЖК "Люберецкий" г.Люберцы Каждому купившему квартиру в июле кухня в подарок! Метро – 2017 год! от 77 000 руб./кв.мGalaxy Group ЖК "Лица" Новые квартиры у м.Беговая. 1-4-комнатные. Площадь от 48 до 170 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Capital Group Сэкономь на отделке! Мы сделаем ее бесплатно при покупке квартиры до 30 июля. Вся инфраструктура,дворы без машин, 10 мин. от м.Бульвар Дмитрия Донского от 1,7 млн руб.Urban Group ЖК «Фили Град» Квартиры от 27 до 143 кв.м. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити. 10 мин. от М. Фили. Подземный паркинг, детский сад MR Group ЖК "Родной город. Октябрьское поле" 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Октябрьское поле. Площадь от 41 до 121 метра Монолит. Спешите! от 7 млн руб.РГ - Девелопмент ЖК "Родионово" Торопитесь! 1-3-комнатные квартиры площадью от 45 метров. г. Химки. Монолит-кирпич. от 4,2 млн руб.Арсенал Холдинг ЖК Столичный 3 варианта отделки. ЖК Столичный 30 мин. до центра Москвы, Железнодорожный от 56000 рублей за кв.мООО «Главстрой Девелопмент» The American Dream , 58 от МКАД Новые дома пл. от 130 кв.м. по Дмитровскому шоссе, 58 км от МКАД. Коммуникации. Звоните! от 6 350 тыс. руб.Fenix Group ЖК "Одинбург" г. Одинцово. Квартиры пл. от 29 метров. Монолит-кирпич. 1-4-комнатные квартиры Подробности по телефону! Живи в центре Москвы от 4,6 млн Новостройка бизнес-класса у м. ЦСКА (2016 г), Полежаевская. Панорамные окна. Рядом парки. Сдаем уже в 2016! от 4,6 млн руб!ГК "ИНТЕКО" Чертаново Северное мкр. «7Б» 1 и 2-комн. квартиры. Благоустроенный р-н, транспорт. доступность. Ипотека. Мат. Капитал. Рассрочка. Рядом метро. от 7,2 млн рублейООО «Инвестиции-недвижимость» Жилой комплекс "О7" Современные 1-4-комнатные квартиры площадью от 44 метров. рядом с метро Юго-Западная. Монолит-кирпич. Торопитесь! от 150 000 руб./кв.мООО "НДВ" Квартиры в г. Химки 6 км от МКАД. Квартиры пл. 45-209 кв.м. г. Химки. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от застройщика ЖК "Новое Бисерово" Студии,1-3-комнатные квартиры пл. от 28 метров. Ногинский район. Монолит-кирпич. от застройщикаОблИнвестСтрой Квартиры у м. Царицыно 1-3-комнатные квартиры рядом с м.Царицыно. Площадь от 30 до 140 метров Монолит-кирпич. от 138 000 руб./кв.мООО «ДОКОН» Осталось 8 двушек до 10 млн руб.! ЖК в 2х мин. пешком от метро. Рассрочка. Ипотека. ДДУ. Скидка 3% при 100% оплате и ипотеке! Бронируйте сейчас! от 6,3 млн руб. Юбилейные квартиры от 2 млн руб. Скидки к 10-летию компании! Сдача июнь 2016г. Ипотека. Бесплатная бронь. Кол-во квартир ограничено. От застройщика от 2 млн рублейГК «Премьер» ЖК "Потапово Lite " 10 км от МКАД. Квартиры пл. от 46 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры от 97 000 руб./кв.мООО "НДВ" Квартиры у м. ВДНХ Спешите! Новые квартиры у м.ВДНХ. 1-4-комнатные. Площадь от 48 до 204 кв.м. Монолит. летняя выгода до 5 млн руб.Capital Group ЖК премиум-класса р-н Мневники Wellton Park. Оформление права собственности в подарок до 30.06. Квартиры от 5,14 млн руб. Беспроцентна рассрочка. Звоните! от 5,14 млн рублейКонцерн "КРОСТ" ЖК "Экопарк Горчаково" 26 км от МКАД. Квартиры пл. 42-113 кв.м. Наро-Фоминский район. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 3 500 000 руб.МИСК м. Автозаводская Новые 1-3-комнатные квартиры пл. от 46 метров. рядом с метро Автозаводская. Монолит. от 4,9 млн руб.Группа компаний ТЭН м. Водный стадион 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Водный стадион. Площадь от 29 до 83 метров Монолит-кирпич. Звоните! от 180 000 руб./кв.м Концерн «КРОСТ» м. Петровско-Разумовская Новые 1-4-комнатные квартиры площадью от 32 метров. рядом с метро Петровско-Разумовская. Монолит. от 4,3 млн рублейООО "НДВ" ЖК "Видный Берег" Квартиры площадью 28-106 кв.м. Ленинский район. Монолит-кирпич. от 2,2 млн руб. ЖК «Царицыно»! Успей купить! Квартиры внутри МКАД от 80000 руб./кв.м: 1к.кв.- от 2,4млн руб.; 2к.кв.- от 4млн руб.; 3к.кв.- от 6,9млн руб. от 2,4 млн руб.ЦНН ЖК "Терлецкий Парк" (ВАО) Монолитный дом. м.Перово в пешей доступности. Свой дет/сад. Рядом парки и усадьба "Кусково". Есть ипотека! от 5,2 млн рублейООО "НДВ" ЖК "Хорошевский" от 3,9 млн! Выгода на квартиры бизнес-класса до 2,3 млн руб! Своя территория, рядом Серебряный Бор. 5 мин. до метро. Рассрочка 0%! от 3,9 млн руб.ООО "НДВ"