Тенденции развития загородного рынка Подмосковья

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2023 и на 2024 год от IRN.RU Цены будут зависеть от ипотеки Перейти

Оказал ли кризис определяющее влияние на дальнейшее развитие загородного рынка?

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» уже отмечал тот факт, что за прошедший год не были реализованы самые пессимистичные прогнозы экспертов относительно развития загородного рынка после кризиса (см. статью «Реальная и видимая динамика цен на загородном рынке»). Более того, по данным маркетинговых исследований, сложившаяся ситуация на рынке не внесла кардинальных изменений, а лишь усилила и продолжила тенденции прошлых лет в сегменте загородного жилья. Об этом свидетельствует сравнительный анализ объемов и структуры предложения коттеджных поселков и таунхаусов.

Как видно из графика, в обоих сегментах с 1 квартала 2006 года до 1 квартала 2008 года отмечался значительный рост количества загородных поселков, связанный с активным интересом к данному сегменту жилья как со стороны покупателей, так и со стороны девелоперов. Положительная динамика объемов предложения коттеджных поселков и поселков таунхаусов сохранялась вплоть до осени 2008 года, пусть и не такими высокими темпами.

Однако после ухудшения экономических условий заметно сократилось число новых проектов, вышедших на продажу с 3 квартала 2008 по 3 квартал текущего года. Одновременно с этим была приостановлена («заморожена») реализация тех поселков, которые в силу определенных причин оказались неликвидными в сложившихся условиях. Как правило, это объекты на стадии оформления документов либо начальной стадии строительства. Все это привело к тому, что объемы предложения в рассматриваемых сегментах снизились, пусть и незначительно – примерно на 5%.

В результате, можно говорить о том, что яркий всплеск объемов строительства загородных поселков завершился примерно к началу прошлого года, после чего, в целом, наблюдалось снижение числа новых объектов как на рынке таунхаусов, так и в сегменте коттеджного жилья.

Рассмотрим теперь динамику качественных характеристик загородных поселков. Согласно данным регулярных исследований, в 2006-2008 гг. для коттеджного сегмента был характерен постоянный рост среднего числа домов в поселках. В результате, к 3 кварталу 2008 года данный показатель вырос до 90 коттеджей против 60 домовладений в начале 2006 года. Во многом это объясняется резким увеличением объемов строительства дальних или «дачных» поселков, которые, как правило, рассчитаны на большое количество домов.

Другая картина наблюдается на рынке таунхаусов. С 1 квартала 2006 по 3 квартал 2008 года среднее число квартир-секций в объекте уменьшилось с 99 до 84 домовладений. Это привело к тому, что осенью 2008 года поселки таунхаусов, в целом, стали менее населенными по сравнению с коттеджными объектами. Хотя исторически коттеджное жилье является более дорогим и, соответственно, более камерным. По прошествии этого года лидерство по количеству домовладений по-прежнему осталось за коттеджными поселками: 92 дома против 88, соответственно.

По мнению Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», одной из основных причин сокращения числа квартир-секций в поселках было постоянное увеличение размеров индивидуальных земельных участков. Как видно из графика, положительная динамика данного показателя сохраняется и сегодня.

Дело в том, что специфика сегмента таунхаусов определяет его близость к Москве или крупным населенным пунктам Подмосковья, т.к. таунхаусы зачастую рассматриваются как альтернатива городской квартире, и поэтому для жителей поселков крайне важными являются близость к месту работы и инфраструктуре (в т.ч. социальной).

Однако количество свободных земельных участков под освоение вблизи Москвы ограничено, поэтому у застройщика нет возможности создавать огромные поселки таунхаусов (хотя отдельные примеры на рынке, естественно, существуют). Вместо этого девелоперы идут по пути снижения плотности застройки в объекте за счет увеличения размеров земельных участков, пусть и в ущерб количеству домовладений. Такая политика позволяет увеличивать привлекательность объекта для покупателя, что важно как на этапе активного роста рынка и высокого покупательского спроса (до осени 2008 года), так и в условиях ухудшения экономической ситуации (весь последний год), т.к. это дает дополнительное конкурентное преимущество.

Одновременно с этим коттеджный рынок развивался несколько иначе. Как уже было отмечено, в последние годы здесь активно развивался сегмент экономичного жилья, дальних и дачных поселков. Эта тенденция во многом определилась тем, что в отличие от 30-километровой зоны от столицы, где основная часть земли уже освоена, на большем расстоянии от Москвы имеется много свободных земель, причем цены на них существенно ниже, чем на «ближние» земли. Поэтому девелоперы могли реализовывать масштабные проекты, как с точки зрения площади участков под застройку, так и с точки зрения количества домовладений в поселках. При этом, несмотря на то, что дачные поселки олицетворяют собой экономичный сегмент коттеджного жилья, площади индивидуальных земельных участков там одни из самых больших. По данным «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы», средний размер участков в поселках за 66 км от МКАД в 2008-2009 гг. составлял около 20 сот. Это привело к тому, что в целом по коттеджному рынку увеличение числа дачных поселков не повлияло на средний размер приусадебных участков, который за последние 4 года практически не менялся, оставаясь в пределах 20,5-21,5 сот.

На фоне этого с 2006 года постоянно уменьшалась площадь предлагаемых коттеджей. Так, за последние 4 года средний размер дома в поселке снизился с 363 кв.м. до 337 кв.м. Однако в сегменте таунхаусов резкое уменьшение площади квартир-секций наблюдалось в период с начала 2006 года до начала 2008 года: с 256 кв.м. до 236 кв.м. После этого значительной динамики показателя фактически не было. Напомним, что, по результатам «Исследования рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья за 2008-2009 гг.», в 3 квартале 2009 года средний размер квартиры-секции составляет около 235 кв.м. Другими словами, уже 2 года назад рынок «определил» оптимальный размер домовладения в таунхаусе, как с точки зрения покупателей, так и с точки зрения строительной концепции.

Подводя итог, можно сказать, что последствия кризиса оказали влияние на снижение объемов предложения загородных поселков и на уровень цен в них. Однако качественные свойства объектов продолжают изменяться согласно логике развития каждого конкретного сегмента в предыдущие годы, что определяется не столько ухудшением экономических условий, сколько емкостью спроса и потребностями покупателей. В свою очередь кризис лишь усилил характерные для каждого сегмента тенденции, но не изменил их. Поэтому, по мнению Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», прогнозирование дальнейшей ситуации развития различных сегментов загородного рынка напрямую связано с изучением емкости спроса и специфики потребительских предпочтений.