11 регионов России перекредитованы

Объем задолженности по ипотеке может спровоцировать спад цен

Традиционно считается, что сокращение объемов ипотечного кредитования подстегивает снижение цен на жилье. При этом ипотека развита преимущественно в регионах России. Недавно в статье «Жилье может резко подешеветь в 21 регионе» аналитический центр www.irn.ru писал о том, в каких регионах можно ожидать значительного удешевления недвижимости. Тогда речь шла исключительно о внутренних процессах рынка недвижимости как такового. Однако, как известно, нынешний мировой финансовый кризис начался с ипотечного рынка. Учитывая, что за последние месяцы рынок ипотеки в России существенно сократился, было бы полезно узнать, на какие регионы этот процесс может оказать ощутимое влияние.

Обычно считается, что ипотека наиболее развита в наиболее бедных регионах. Однако, как показывает статистика Банка России, Москва, Санкт-Петербург и Московская область в течение всех последних лет входят в топ-5 регионов по объемам ипотечной задолженности. Примечательно, что состав этой пятерки не меняется на протяжении всех тех лет, пока Банк России предоставляет дынные по этому параметру, то есть с конца 2005 года.

Однако вопрос не в том, в каком регионе наибольший объем задолженности, а в том, где кредитов берут больше. И в этом смысле объем кредитов на душу населения гораздо более показателен. Примечательно, что и по этому показателю состав топ-5 регионов России не меняется на протяжении последних 3 лет. И хотя он значительно отличается по составу от первой пятерки, Москва в него все равно вошла. Стоит отметить, что в число лидеров как в первом, так и во втором случаях вошли наиболее обеспеченные регионы.

В то же время, как известно ипотечный кризис начался с того, что люди перестали платить по своим долгам и их квартиры стали выставлять на торги. Из-за этого цены на жилье в США пошли резко вниз. В этом смысле гораздо более показательным был бы параметр превышения ипотечной задолженности приходящейся на душу населения над ежемесячным доходом на душу населения. При анализе этого параметра картина существенно меняется. Ни 1 из известных богатых регионов в топ-5 уже не попадает. При этом оказывается, что нет ни 1 группы, которая на протяжении последних 3 лет была бы стабильна. В частности топ-5 на протяжении этих 3 лет существенно изменился. Единственным исключением из правила является республика Хакассия, которая входила в топ-5 на протяжении всех 3 лет.

Реклама

ЖК Родные кварталы. Скидки до 10%!

Старт продаж нового корпуса! Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Закрытые дворы без машин. Рядом паркив

от 6 млн руб.

Застройщик: СЗ ТИК. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

Реклама

Жилой район Деснаречье

Квартиры с отделкой и террасами. Скидки до 7%. Благоустроенные набережные. Школы и детские сады. Звоните!

от 6,4 млн руб.

Застройщик: СЗ Корона. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

Даже если брать топ-50, то есть максимально возможную выборку, так как общее число российских регионов составляет 83, то лишь 40 регионов из этих 50 оказываются на протяжении всех 3 лет входят в состав топ-50. При этом данные 40 регионов следует отличать от топ-40. Стоит отметить, что разрыв между среднемесячным душевым доходом и размером ипотечной задолженности приходящейся на душу населения в этих 40 регионах ежегодно увеличивается в среднем на 32%. Однако сказать, что именно в этих регионах следует ждать резкого падения цен из-за перекредитованности, все-таки преждевременно. Ведь в отличие от США, где уровень просрочки по ипотечным платежам составляет порядка 30% от всего объема задолженности, в России этот показатель не превышает 6%. Поэтому для того, что цены на жилье резко пошли вниз, помимо внешних финансовых причин должны быть и внутренние, присущие именно рынку недвижимости, характеристики. Так, для резкого спада, необходим долгий предшествующий рост цен, которые при этом должны достигнуть для большинства населения заградительного уровня. «Индикаторы рынка недвижимости» подробно об этом писали в уже упомянутой статье «Жилье может резко подешеветь в 21 регионе».

Исходя из указанных критериев, можно выделить 11 регионов, где уровень ипотечной перекредитованности достаточно высок, цены на жилье являются, по сути, заградительными, а динамика их предшествующего роста такова, что потенциально может обернуться резким спадом. Именно в этих регионах, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, уровень ипотечной перекредитованости населения может стать дополнительным катализатором снижения цен на жилье. Ни Москва, Ни Московская область в этот список не попали, но в нем присутствует Санкт-Петербург.