Макроэкономика грозит стагнацией ценам на жилье в Москве

Перспективы московского рынка недвижимости по итогам февраля выглядят довольно неоднозначными. С одной стороны, статистика в феврале во многом повторяет то, что было январе, однако появились некоторые интересные детали. С другой стороны, макроэкономическая ситуация после непродолжительного периода стабильности снова готова взорваться. С третьей стороны, законодатели продолжают «радовать» рынок новыми сюрпризами, которые могут повлиять на конъюнктуру самым неоднозначным образом.

По данным аналитического центра www.irn.ru, прирост цен на недвижимость в Москве за февраль составил 1,4%. Это немногим меньше, чем в январе, когда индекс прибавил 1,7%. Впрочем, как и в январе, этот прирост во многом обусловлен укреплением рубля и снижением курса доллара. Как показывает статистика журнала о недвижимости www.metrinfo.ru, рублевые цены на квартиры в Москве за февраль прибавили чуть более 1%.

Динамика цен по типам домов в феврале также отчасти повторяет январь. Снова в лидерах прироста цен самые недорогие квартиры в пятиэтажках и панельных домах советского периода. Впрочем, более дорогие сегменты, например, современные монолитно-кирпичные дома, хоть и отстают, но уже не так сильно.

А вот в разрезе комнатности квартир и вовсе в лидеры вышли трехкомнатные квартиры, обогнав более дешевые и ликвидные однушки и двушки. Проще говоря, картина опережения темпов роста цен на самое недорогое жилье над более дорогими сегментами стала более «размазанной». А значит, вместо формирования восходящего тренда, о чем еще можно было говорить еще месяц-два назад, на рынок вполне может прийти стагнация, пусть и не сразу.

Стоимость жилья по округам и районам Москвы в феврале также становится уже не столь четкой, как ранее. Среди аутсайдеров по темпам роста цен все еще 2 достаточно дорогих и престижных округа: Западный округ и Юго-Западный округ. Но вот самый дорогой Центральный округ уже не в хвосте, а в середине рейтинга. Впрочем, лидируют пока все же достаточно недорогие и демократичные Северный округ и Южный округ, но районы за МКАД в сумме показали меньший прирост, чем тот же Центральный округ.

Среди районов Москвы в лидеры вышли Кропоткинская и Парк культуры – наиболее элитная часть столицы. Среди других лидеров прироста февраля немало самых разных районов – как дорогих, так и нет: Речной вокзал, Очаково-Матвеевское, Рязанский проспект, Сокольники, Красносельская, Бирюлево, Марьино, Капотня, Пражская, Улица Академика Янгеля, Белорусская, Беговой, Семеновская, Электрозаводская, Партизанская, Фрунзенская, Спортивная, Октябрьская, Добрынинская, Павелецкая, Серпуховская и другие.

Рейтинги округов и районов г. Москвы в феврале 2013 года >>

Как не раз отмечал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», ситуация, в которой темпы роста цен на недорогое жилье существенно опережают более дорогой сегмент, означает вымывание с рынка самого бюджетного предложения и формирование восходящего ценового тренда. По итогам января четко была видна именно такая картина, но теперь она стала более «размытой», хотя некоторые ее очертания еще сохраняются. И судя по всему, дальнейшее развитие событий будет происходить вслед за макроэкономическим фоном, как уже бывало не раз. Но именно здесь и формируется взрывоопасная ситуация.

Еще совсем недавно казалось, что все фундаментальные проблемы мировой экономики вроде как «рассосались», а точнее, просто некоторое время они не давали о себе знать. Но прошедшие недавно выборы в Италии вновь напомнили о проблемах: западному миру нужно учиться экономить и жить по средствам, но мало кто там к этому готов. Результаты выборов грозят обернуться политическим кризисом в Италии – противоборствующие партии примерно поровну поделили парламент, а значит, вряд ли этой стране удастся принять те или иные серьезные решения. Но Италия в отличие от Греции имеет совсем иную численность населения и вес в экономике Евросоюза. Следовательно, отказ Италии играть по правилам преодоления европейских экономических проблем грозит куда большими проблемами, чем проблемы с Грецией.

Не удивительно, что курс евро очень быстро растерял «вес», накопленный за несколько предыдущих месяцев, и буквально за несколько дней скатился с отметки 1,37 к доллару до 1,3. Коррекция прошла по всем финансовым рынкам, также поползли вниз цены на нефть. Впрочем, по другую сторону океана дела обстоят не лучше – власти США продолжают перерасходовать госбюджет сверх лимитов, а решение о необходимости экономить под названием «фискальный обрыв» так и не принято и продолжает отодвигаться.

Но рано или поздно им придется пойти на те или иные непопулярные меры, которые, скорее всего, вызовут на мировых рынках реакцию, схожую с августом 2011 года, когда одно из рейтинговых агентств понизило рейтинг США по причине проблем с завышенным госдолгом. Любое подобное событие приведет к тому, что курсы валют вновь войдут в период повышенной волатильности, а цены на нефть (как и иные активы), скорее всего, заметно скорректируются. Плюс никто не отменял панические настроения, которые обычно вызывает подобная нестабильность.

Если же говорить про недвижимость в Москве, Подмосковье и России, то все будет зависеть от величины коррекции на финансовых рынках и степени связанной с этим паники. Как показывает опыт, от незначительной нестабильности в мире финансов продажа квартир и недвижимости только выигрывает. Боясь девальвации валют, инфляции и прочих проблем, люди склонны торопиться купить квартиру как наиболее значимую материальную ценность. Но если все указанные выше процессы вызовут полноценную новую волну кризиса, то пострадает и недвижимость по сценарию 2008 года.

Другое дело, что чем больше люди, компании и правительства осознают возможность развития кризиса и готовятся к нему, тем меньше шансов для того, что он реально произойдет. Поэтому обозначенные выше проблемы стоит иметь в виду, но это не означает, что они непременно выплеснутся наружу сейчас или в ближайшем будущем. Однако в нынешней напряженной макроэкономической обстановке возможное обострение ситуации следует ожидать в любой момент. И итоги февраля как на финансовых рынках, так и на рынке недвижимости в очередной раз напоминают нам, что хрупкое положение равновесия или умеренного прироста может запросто смениться стагнацией и падением.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>