В июле 2026 года на первичном рынке «старой» Москвы было представлено всего 6 проектов со средней ценой квадратного метра менее 300 тыс. руб., сообщили на этой неделе эксперты компании «Метриум» и ГК ФСК. Еще три года назад девелоперы вели продажи в 80 подобных новостройках. То есть показатель сократился в 13 раз.
Доля малогабаритных квартир в столице тоже сокращается. Москва, еще год назад удерживавшая значительную долю рынка малогабаритного жилья (9,7% от общероссийского объема предложения), к августу 2026 года сократила своё присутствие до 6,7%, а доля малогабаритных квартир внутри самой столицы упала с 11,5% до 6,6%, подсчитали Домклик. На это повлиял как запрет на проектирование таких квартир в новостройках, так и вымывание доступного предложения данных объектов во время ажиотажного спроса в конце 2025 и начале 2026 годов, а также в июне 2026 года.
При этом темпы запуска новых проектов сокращаются. По итогам второго квартала 2026 г. крупнейшие застройщики страны (топ-10 по объему текущего строительства) вывели на рынок в целом по стране около 1 млн м жилья — на 50% меньше, чем годом ранее, отмечали в ДОМ.РФ. И как раз это помогло крупнейшим компаниям сохранить хорошее качество портфеля: доля строящегося жилья с достаточной распроданностью (>60% с учётом стройготовности) у них составила 57% против 49% в среднем по рынку. С риском недостаточного спроса сталкивается все больше регионов: на 1 июля 2026 г. уже в 39 регионах наблюдался дефицит спроса или риск его возникновения. А в 49 субъектах объём новых запусков оказался слишком большим относительно текущих продаж.
Продажи продолжают угасать не только на фоне сокращения доступного предложения, но и из-за высоких ставок. В 2026 году число ипотечных сделок на рынке новостроек Москвы снизилось на треть: в январе-июле 2026 года, по данным Управления Росреестра по Москве, в столице было зарегистрировано 19 173 ДДУ с привлечением кредитных средств. В годовом выражении число таких ипотечных сделок снизилось на 31% (27 805 ДДУ за аналогичный период в 2025 году).
А в целом по стране в июле 2026 г. доля нового жилья в выдачах ипотеки рухнула до минимальных за последние пять лет показателей, по оценкам Объединенного кредитного бюро (ОКБ) – 16% от общего количества и 25% от общего объёма ипотечных кредитов (доля вторичного жилья составила 84% и 75% соответственно). Ещё в июне на новостройки приходилось 21% от общего количества и 31% от общего объёма ипотечного кредитования (на вторичное жильё – 79% и 69% соответственно).
Спрос продолжает перетекать на вторичку, и застройщики вынуждены новые инструменты поддержания продаж и актуализировать старые. Так, летом 2026 г. застройщики в Москве стали чаще предлагать субсидированные ипотечные программы, о чем рассказали в «РБК Недвижимость» со ссылкой на опрошенных участников рынка недвижимости. По оценкам агентства «Этажи», рост количества подобных предложений в августе к июлю составил около 20–30%. В «НДВ Супермаркет Недвижимости» отметили, что по сравнению с началом лета количество разнообразных программ с субсидированными ставками повысилось в два-три раза. Основной причиной расширения выдач по программам ипотеки от застройщика опрошенные издание эксперты называют ужесточение условий по семейной программе и более сдержанное снижение ключевой ставки ЦБ.
«Если в начале лета рынок переживал сжатие предложения, поскольку в июне рынок жил семейной ипотекой на ожиданиях ее изменений, которые в итоге отложили на осень, то к августу крупнейшие игроки вернулись с новыми механизмами», — пояснил изданию замдиректора департамента первичного рынка, ипотеки и страхования федеральной компании «Этажи» в Москве Иван Кращенко.
По мнению руководителя Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, семейная ипотека с московским лимитом просто перестала работать для столичных цен, поэтому и ажиотажа в июне не случилось, в отличие от регионов. Застройщики пытаются удержать объёмы рассрочками, но это не заменит ипотеку. На этом фоне рынок ждёт давно назревшая коррекция — в Москве наконец-то сложились условия для падения цен на новостройки. Разрыв цен между первичкой и вторичкой будет сокращаться: новостройки начнут сползать вниз в той или иной форме, а вторичка — медленно подтягиваться вверх вслед за инфляцией. Снижение цен будет неравномерным — хуже всего придётся перегретым объектам, а качественные проекты просядут минимально. Но сам тренд очевиден: рынок поворачивается к покупателю.