Продажи новостроек в Москве вот уже несколько месяцев оставляют желать лучшего. Спрос резко просел еще в феврале, после ужесточения условий семейной ипотеки. В марте активизации рынка новостроек не случилось, как и в апреле, когда продажи на первичном рынке продолжили уступать прошлому году почти вдвое.
Казалось бы, главная причина падения продаж новостроек лежит на поверхности – это систематическое урезание ипотечных льгот. С данным обстоятельством трудно спросить, что и позволило специалистам IRN.RU прогнозировать начало тренда на падение цен новостроек.
Но вот что интересно – обвал продаж затронул не только массовый сегмент, действительно сильно зависящий от ипотеки, но и элитный сегмент, где ипотека особой роли не играет. Так или иначе, но есть лимит по семейной ипотеке в 12 миллионов рублей (для Москвы и области, а также Санкт-Петербурга и области). И даже при расширении семейной ипотеки обычной рыночной ипотекой (так называемая комбо-ипотека) размер кредита обычно ограничен 30 миллионами рублей. Добавим еще минимальный начальный взнос в 20%, что приводит нас к бюджету в 37,5 миллионов рублей. Но даже такой бюджет соответствует скорее только бизнес-классу, если говорить о московских новостройках. В элитном же сегменте (премиум, де люкс и т.п.) уже фигурируют суммы порядка 100 млн рублей (если, конечно, речь не идет о мизерных студиях) и до нескольких миллиардов.
Вот и получается, что похоже причины спада продаж новостроек лежат гораздо глубже, чем просто сокращение ипотечных льгот, а потому давайте разбираться!
О существенном провале продаж в сегменте дорогих новостроек последнее время сообщали многие участники рынка. Так, по данным «Метриум» в первом квартале 2026 года на рынке новостроек высокобюджетного сегмента было зарегистрировано 109 ДДУ (-53% за квартал, -54% за год) общей площадью 12 482 кв. м (-53% за квартал, -58% за год). Активность дольщиков на рынке премиальных новостроек Москвы в первом квартале 2026 года тоже снизилась – до минимального со второго квартала 2023 года. В первом квартале 2026 года было оформлено 1 069 сделок по ДДУ в премиум-сегменте против 1 523 сделок в первом квартале 2025 года, число зарегистрированных договоров долевого участия сократилось на 29,8% за год. Последний раз клиенты рынка премиального первичного жилья совершили меньше сделок по ДДУ во втором квартале 2023 года – 811 покупок.
По данным компании Калинка (Kalinka), которые приводят «Ведомости», в январе – апреле 2026 г. на рынке элитных новостроек Москвы было заключено 974 сделки – это на 31,7% меньше, чем было в аналогичный период прошлого года. Снижение числа сделок с высокобюджетными новостройками подтверждают и другие опрошенные изданием консультанты. В КОР.ЭКСПИ (CORE.XP), к примеру, привели такие же данные как по числу проданных лотов, так и по динамике падения относительно прошлого года. В НФ ГРУПП (NF Group) за январь – апрель насчитали только 370 транзакций с элитными объектами, что на 43% меньше по сравнению с первыми четырьмя месяцами прошлого года.
Провал продаж новостроек в дорогом, «неипотечном» сегменте, означает, что отмена льгот — лишь верхушка айсберга. Следовательно, есть и другие, не менее фундаментальные причины, «убивающие» спрос по всем фронтам.
Специалисты IRN.RU помимо урезания ипотечных льгот выделяют еще 2 существенные причины падения спроса на новостройки:
1.Экономическая нецелесообразность и отток инвесторов
За последние несколько лет на рынке сложилась парадоксальная ситуация – готовые новостройки нередко стали стоить дешевле новостроек на «котловане». Если в прежние годы работала схема «купил на старте, дождался окончания строительства и перепродал с прибылью», то теперь застройщики уже на ранних стадиях выставляют ценник готового жилья или даже дороже.
В итоге новостройки потеряли инвестиционную привлекательность и инвесторы фактически ушли с этого рынка. Какой смысл вкладываться в «котлован» и морозить деньги на несколько лет, чтобы потом перепродать квартиру в лучшем случае за вложенное, если даже на банальном депозите при нынешних ставках за 2-3 года можно приумножить сбережения на 30-50%??
Это обстоятельство руководитель IRN.RU Олег Репченко отметил на недавнем форуме Private Money Forum Доходная недвижимость 2026 – см. «Застройщики не оставили заработка обывателям».
2.Не экономический фактор – разочарование в иллюзии «бегства от рисков»
Впрочем, при слове «депозит» у многих на лице возникает улыбка, а из уст вырывается фраза про заморозку, а то и полную экспроприацию вкладов. А вот квартира – это надежно. Впрочем, и тут все оказалось не так просто...
Почти все эксперты, разумеется, связали спад продаж новостроек с февраля 2026 года с ужесточением семейной ипотеки, вступившим в силу как раз с 1 февраля 2026 года. Но при этом также в феврале 2026 года имело место еще одно резонансное событие: обращение одного из ведущих застройщиков страны – компании Самолет – за финансовой помощью к государству. Вот и возникает вопрос: не это ли обстоятельство помимо прочего заставило людей задуматься о надежности вложений в новостройки?
Ведь действительно низкорискованным и надежным вложением является покупка готовой недвижимости, в которой можно жить: построенной, подключенной к коммуникациям и заселенной. В такой квартире можно как жить самому, так и получать доход от сдачи в аренду, а также готовое жилье вполне реально быстро перепродать. Но вот покупка новостройки, особенно на ранних стадиях строительства – это одно из самых рискованных вложений –см. «Заморозка вкладов против (vs) заморозка строек ».
Примечательно, что именно армия частных инвесторов на протяжении десятилетий была главным союзником застройщиков. Они представляли собой своеобразную «подушку безопасности», демпфер: когда падал спрос со стороны конечных покупателей жилья, как правило в кризисы, именно частные инвесторы обычно выкупали нераспроданные объемы, если видели, что на этом можно заработать в перспективе. Причем речь идет не только о частниках, способных проинвестировать 1-2 квартиры – немало крупных риэлторских компаний были готовы выкупать целыми домами и даже кварталами.
Но в сложившейся ныне системе ценообразования, застройщики, по сути решили оставить весь профицит себе, выставив уже на «котловане» максимальные цены, которые должны были бы сложиться только к окончанию строительства. Используя популярное ныне выражение, они, по сути, «выстрелили себе в ногу» – лишили инвестиции в недвижимость экономической целесообразности. Люди с деньгами, скорее всего, не против вложиться в новостройки и даже взять на себя все сопутствующие риски, если это позволит заработать, по крайней мере, не хуже депозита. Но когда потенциальный заработок более не просматривается зачем им лезть в стройку?
В результате рынок новостроек оказался в тупике. Продажи стагнируют, а стройки нужно финансировать. У застройщиков есть два пути: продолжать держать цены и ждать «чуда», которое вряд ли случится, учитывая, что в обозримом будущем низких ставок, а, следовательно, и дешевой ипотеки, не будет или же возвращать экономическую целесообразность инвестиций в новостройки. Это и означает необходимость существенного дисконта к цене, особенно для проектов на ранней стадии строительства, чтобы прибыль инвестора была сопоставима хотя бы с доходом по депозитам за тот срок, на который деньги будут вложены в «бетон».