В декабре 2025 года рынок ипотеки оживился, спрос на кредиты заметно вырос, сообщили на этой неделе в крупнейших банках. Это объясняется ожиданием введения новых ограничений по семейной ипотеке с 1 февраля 2026 года и активными обсуждениями будущих корректировок.
Так, Сбере в декабре выдал ипотеку на 613 млрд рублей, что почти на 70% больше, чем в ноябре 2025 года. Это максимальное значение за последние 5 лет, подчеркивали в Домклик. Прежде всего, такой рост выдач связан с Семейной ипотекой: по итогам декабря 2025 года россияне оформили более 460 млрд рублей кредитов в рамках госпрограммы, что стало рекордным показателем для данной программы за всю историю существования. Кроме того, это почти в 2 раза больше, чем в ноябре 2025 года, а также в 5,5 раз больше по сравнению с декабрём 2024-го.
В ВТБ выдачи семейной ипотеки в декабре тоже выросли – примерно на треть в годовом выражении. Высокий спрос на Семейную ипотеку в банках объяснили стремлением заемщиков успеть оформить льготные кредиты до введения ограничений по этой программе, в частности одной Семейной ипотекой на семью, и потенциально возможной дифференциацией ставок в зависимости от количества детей в семье.
О рекордах на этой неделе говорили не только в банках: по данным «Метриум», 2025 год продемонстрировал рекордную за последние пять лет динамику роста цен на первичном рынке жилья в границах «старой» Москвы. Годовой прирост составил 29% – это максимальное значение за весь анализируемый период. Но, как говорят в самой компании, это не признак перегрева рынка, а скорее следствие его структурной трансформации и накопившихся дисбалансов. Во-первых, на итоговую цифру сильно повлиял так называемый структурный сдвиг: доля более доступного массового сегмента в общем объеме предложения сокращается, в то время как доля дорогого жилья бизнес- и премиум-класса растет. Во-вторых, в массовом и бизнес-сегментах наблюдается активное вымывание наиболее доступного предложения.
Как итог: по оценке ДОМ.РФ, рост цен на новостройки в Москве в 2 раза превысил среднероссийский показатель.
Впрочем, сегодня дорожают не квартиры. Как отмечали ранее эксперты www.irn.ru, последние годы на рынке новостроек вместо продажи квартир застройщики фактически перешли к продаже комбо-продукта, который представляет собой квартиру + финансовую схему ее приобретения. Финансовая схема, такая как льготная ипотека, субсидированная ипотека, траншевая ипотека, рассрочка и т.п. ведет к завышению цены квартиры. Чем более «выгодной» схема покупки становится для покупателя, тем дороже она обходится застройщику. Следовательно, тем большую сумму застройщик добавляет к цене квартиры, что и создает иллюзию роста цен на новостройки. Но при этом сама квартира-новостройка не дорожает. Более того, в условиях стагнирующего рынка она может даже ползти по цене вниз. См. «Аналитика цен на новостройки потеряла смысл ».
В результате роста цен на первичном рынке разрыв цен между новостройками и вторичкой сохраняется: по подсчетам «Циан», в большинстве российских городов цены на квартиры от застройщиков в введенных в эксплуатацию новостройках дороже предложения от инвесторов в новой вторичке. Как ранее говорил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, реальная тенденция сегодняшнего времени такова, что часто переуступка от инвесторов в готовых новостройках выгоднее, чем квартира от застройщика в этом же самом доме, поскольку такие квартиры стоит процентов на 10-15% дешевле.
Еще одна тенденция из отчетов участников рынка прошедшей недели – на вторичном рынке растет объем проблемной ипотеки, в 2 раза за 11 месяцев 2025 года, по данным «Долгового Консультанта». На начало декабря 2025 года портфель просроченной ипотечной задолженности на покупку готового жилья в РФ (неплатежи более 90 дней за вычетом данных по ипотеке на покупку строящегося жилья) достиг 183,47 млрд рублей, увеличившись за 11 месяцев на 94,1 млрд рублей (+105%). За 2024 год объем неплатежей прибавил «всего» на 31,7 млрд (+54,9%).
«Как видим, темпы прироста проблемной задолженности по ипотеке в 2025 году в денежном выражении оказались в три раза выше, чем по итогам 2024 года, объем увеличился на 94 млрд против 32 млрд, — комментирует генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант» Денис Аксёнов. — Осталось дождаться подведения итогов за декабрь, итоговый годовой результат может оказаться ещё более удручающим».