Спокойный год в условиях рекордных ставок

Минувший 2025 год, пожалуй, можно назвать для рынка недвижимости первым спокойным и уравновешенным за последние десятилетие. Так в 2015-2017 годах рынок переживал непростую адаптацию к новой реальности после событий 2014 года, включая сильную девальвацию рубля. В 2018 последовал ускоренный переход на эскроу-счета, существенно изменивший правила игры, а в 2020-2021 годах рынок недвижимости перекосили карантины и массовая льготная ипотека, спровоцировавшие ажиотажный спрос и перегрев цен. В 2022 году пришел новый период турбулентности, который привел в итоге к эпохе высоких ставок, а также отказу от массовой льготки. 

Но похоже высокие ставки как раз и оказались тем самым необходимым «холодным душем» как для экономики в целом, так и для рынка недвижимости. И наиболее важным результатом 2025 года следует считать то, что рынок недвижимости выжил, а также вернулся к сбаллансированным показателям.

По данным аналитического центра www.irn.ru в 2025 году имел место умеренный рост цен на готовое жилье в столице. Индекс стоимости жилья прибавил за год чуть менее 5%, поднявшись с 272,5 до 285,8 тысяч рублей за квадратный метр (без учета элитного жилья). Это чуть меньше официальной инфляции, которая по итогам 2025 года по многим оценкам окажется в диапазоне 5-6%. То есть можно констатировать, что готовое жилье в 2025 году дорожало примерно на уровне инфляции.

Рост цен на новостройки в 2025 году большинство аналитиков оценивают выше – на уровне 15-20%. Но важно понимать, что там дорожают не сами квартиры, а комбо-продукты застройщиков, представляющие собой совокупность квартиры и финансовой схемы ее покупки. И чем хуже продаются новостройки в условиях высоких ставок и стагнации на рынке, тем более привлекательной застройщики вынуждены делать схему ее покупки, что стоит денег и зашивается в общую цену. Впоследствии, при попытке перепродать новостройку на вторичном рынке люди сталкиваются с тем, что сделать это можно только себе в убыток – дешевле, чем было заплачено застройщику. Причина состоит в том, что на вторичке можно перепродать только квартиру уже без финансовой схемы, что и демонстрирует важное обстоятельство – в реальности рост цен на квартиры-новостройки может либо вообще отсутствовать, либо быть существенно ниже представленного в многочисленных аналитических обзорах, как подробно объясняется в статье «Аналитика цен на новостройки потеряла смысл».

Возвращаясь к рынку готового жилья можно отметить, что прирост цен в недорогом сегменте превалирует над дорогим. Это видно в разрезе типов домов и комнатности квартир – так в аутсайдерах по итогам 2025 года оказались современные монолитно-кирпичные дома (среди которых как раз немало переоцененных недавних новостроек), а также многокомнатные квартиры. По географии в аутсайдерах центр Москвы, а в лидерах – сегмент старомосковских районов за МКАД, а также Северный и Восточный округа. Таким образом, спрос ограничен и во многом сосредоточен на наиболее доступных предложениях, вымывание которых и происходило весь год.

Спокойное окончание 2025 года демонстрирует и статистика Росреестра по числу сделок, как отмечается в статье «Оживление московского рынка жилья не стало трендом». Финальные данные за декабрь и весь 2025 год будут опубликованы позже, уже в 2026 году, но данные за ноябрь показывают следующее: оживление рынка, имевшее место с приходом осени, пошло на спад, особенно в сегменте готового жилья. Более того, не растет число ипотечных сделок несмотря на снижение ключевой ставки и причина хорошо понятна: когда ставки снижаются покупатели готовы подождать еще более выгодных условий.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Есть основания полагать, что состояние рынка недвижимости в наступающем 2026 году во многом будет повторять 2025 год. Как и в 2025 году, рынок недвижимости продолжит находиться между двух «огней». С одной стороны, на рынок и цены продолжат давить высокие ставки и невыгодная ипотека, причем снижение ключевой ставки обещает быть медленным и печальным.

Но с другой стороны, высокая инфляция и рост денежной массы в замкнутом контуре не дает ценам упасть существенно. Дополнительно бегство в «бетон» провоцируется высокими рисками и страхами, начиная с «пугалок» о заморозке вкладов до обесценения рубля. Риски и страхи также выражаются в ограниченном предложении – на вторичке многие предпочитают придержать квартиру до лучших времен, как и застройщики не спешат с выводом новых проектов.

Как показал 2025 год эти противоборствующие факторы примерно уравновешивают друг друга. И если не произойдет новых форс-мажоров, то поведение рынка недвижимости в 2026 году во многом повторит 2025 год - отмечается в прогнозе на 2026 год от IRN.RU.