Оживление московского рынка жилья не стало трендом

Рынок жилья Москвы демонстрирует все более четкое разделение: активность смещается в сегмент новостроек, но даже там она держится лишь за счет государственных льготных программ. Вторичный рынок после октябрьского роста, вызванного «внешними» факторами, как и прогнозировали в www.irn.ru, продолжает стагнировать, а общий ипотечный спрос – снижаться.

Так, по данным Управления Росреестра по Москве, в ноябре 2025 г. на первичном рынке жилья столицы было зарегистрировано 8 285 договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) на жилые помещения. Это на 7,4% больше предыдущего месяца (7 711 ДДУ), а к ноябрю прошлого года (7 229 ДДУ) отмечается прирост на 14,6%.

Этот месячный прирост спроса — единственный позитивный сигнал в общей ноябрьской статистике, однако его природа говорит о хрупкости ситуации. Основным драйвером остается льготная ипотека, в первую очередь — семейная. Рынок не «горячий», а, скорее, тлеющий — активность сконцентрирована в узком сегменте, зависящем от бюджетных вливаний.

Московская вторичка, где льгот нет и не было, показывает снижение: на рынке готовых квартир в ноябре 2025 г. зарегистрировали 11 715 переходов прав, что на 16,2% ниже показателя октября 2025 г. (13 977) и на 13,7% ниже, чем в ноябре 2024 г. (13 568).

Ипотечный сегмент тоже продолжает демонстрировать отрицательную динамику, и это происходит на фоне снижения ставок. Так, в ноябре 2025 г. в Москве зарегистрировал 8 177 договоров жилищной ипотеки. Показатель уступил предыдущему месяцу (9 774) 16,3% и на 7,6% ниже, чем в ноябре 2024 г. (8 846). Такое сокращение спроса, вопреки удешевлению кредита, подтверждает прогноз экспертов IRN.RU, который был дан еще в начале осени: потенциальные покупатели ожидают дальнейшего снижения ставок и откладывают сделки, что «замораживает» рынок.

Московский рынок недвижимости разделился. Первичный рынок остается на плаву благодаря «костылям» государственных субсидий. Вторичный рынок демонстрирует спад из-за их отсутствия и общей макроэкономической ситуации. В результате общий спрос тлеет, сконцентрировавшись в узкой нише льготной ипотеки на новостройки. А рынок в целом движется по инерции, ожидая новых сигналов от регулятора и экономики в целом.

«Рост активности в октябре 2025 г., когда продажи выросли и на первичном рынке, и на вторичном, отражал инфляционные ожидания населения – спрос увеличился на фоне новостей о возможном ослаблении рубля. Это была краткосрочная реакция рынка на новостную повестку, а не укрепившийся новый тренд. Сегодня мы наблюдаем не восстановление спроса, а его концентрацию в узком, искусственно созданном «коридоре». При этом число сделок на вторичном рынке, традиционно являвшемся индикатором реального положения дел, продолжает снижаться, что говорит о фундаментальной недоступности жилья», — прокомментировал руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.