Рынок новостроек демонстрирует нарастающую динамику цен, которая не только опережает инфляцию, но и все сильнее отрывается от стоимости вторички.
Так, по данным Индекса цен ДОМ.РФ, в ноябре 2025 года новостройки в России подорожали на 1,8% по сравнению с предыдущим октябрем (после +1,2% в октябре и +0,9% в сентябре). При этом, как отмечали в госкомпании, темпы роста цен на строящееся жилье непрерывно ускоряются с июня.
Всего за одиннадцать месяцев 2025 года цены на первичном рынке выросли на 8,3%, а в реальном выражении (при инфляции 5,3% в январе-ноябре) — на 2,9%. В столичной агломерации цены выросли опережающими темпами: +18,1% в Москве и +11% в Московской области.
Как результат, ценовой разрыв между первичным и вторичным рынками продолжает расти. Новостройки в крупных городах РФ уже более чем на четверть (на 27%) дороже готового жилья. Полгода назад разница была меньше – 23%, год назад ещё меньше – 20%, сообщили на этой неделе в «Циан».
В компании отметили, что первичка дорожает быстрее вторички. За последний год «квадрат» в новостройках увеличился в цене в среднем на 14%, «квадрат» на вторичном рынке – на 8%. Помимо общих для обоих сегментов факторов роста (восстановление спроса в последние месяцы, более быстрый уход с рынка более дешёвого предложения), на первичке были и другие: в течение года сохранялась высокая стоимость строительства (за счёт удорожания проектного финансирования), а застройщики стали закладывать в цену объектов комиссии банкам за выдачу семейной ипотеки и риски сделок с рассрочками.
То есть дорожают не квартиры, а комбо-продукты застройщиков, подчеркивал ранее в своей статье руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. С приходом льготной ипотеки квартира, как товар, потеряла свою единую рыночную стоимость. Ее стоимость стала различаться в зависимости от схемы покупки: при покупке в льготную ипотеку на первичке одна и та же квартира оказывается дороже, нежели при попытке ее перепродать на вторичке, где льготной ипотеки нет. В результате последние годы на рынке новостроек вместо продажи квартир застройщики фактически перешли к продаже комбо-продукта, который представляет собой квартиру + финансовую схему ее приобретения. И этот «комбо-продукт» оказывается дороже, чем просто «голая» квартира. Впоследствии на вторичном рынке покупатель новостройки может перепродать только саму квартиру, но не комбо-продукт, что и ведет к возникновению разрыва цен первички и вторички. См. «Аналитика цен на новостройки потеряла смысл».
Тем не менее, цены на первичном рынке смотрят вверх и рост цен сказывается на доступности жилья: на фоне высокой стоимости метра сегодня все больше покупателей выбирают наиболее скромные по площади и, соответственно, наиболее доступные с точки зрения цены варианты. Например, как подсчитали в Домклик, большая часть купленных в 2025 году ипотечных новостроек пришлась на однушки. В среднем, купленные в ипотеку новостройки в 2025 году, по своей стоимости приближаются к лимиту в 6 млн рублей, установленному для самой популярной ипотечной программы – семейной ипотеки.
В том числе эта госпрограмма помогает поддерживать продажи на первичном рынке: по итогам ноября 2025 г. продажи новостроек в целом по стране выросли на 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года - до 2,8 млн кв. м, подсчитали ранее в ДОМ.РФ. Причем рост продаж в новостройках продолжается пятый месяц подряд. В ноябре реализация квартир по ДДУ составила 2,8 млн кв. м (+2% м/м и +40% г/г). Всего за 11 месяцев 2025 г. продано 22 млн кв. м новостроек (-5% г/г) на 4,4 трлн руб. (+4% г/г).
Ипотека тоже растет: по оценке Объединенного кредитного бюро, в ноябре 2025 г. банки выдали 105,96 тыс. ипотечных кредитов на 484,61 млрд руб. В годовом отношении количество выдач выросло на 74%, объем – на 100%: в ноябре 2024 года было выдано 60,94 тыс. ипотечных кредитов на 242,37 млрд рублей. По сравнению с результатами октября количество выдач жилищных кредитов в ноябре сократилось на 4%, объем – на 2%.
Подводя итоги недели, можно в очередной раз констатировать, что на рынке новостроек ценовая динамика все меньше определяется лишь балансом спроса и предложения. Ключевыми драйверами остаются льготные ипотечные программы, которые поддерживают не только спрос и объемы продаж, но и стоимость метра.