Ценовой разрыв между первичным и вторичным рынками продолжает расти. Новостройки в крупных городах РФ уже более чем на четверть (на 27%) дороже готового жилья. Полгода назад разница была меньше – 23%, год назад ещё меньше – 20%, подсчитали в «Циан».
Как отмечается в сообщении пресс-службы компании, первичка дорожает быстрее вторички. За последний год «квадрат» в новостройках увеличился в цене в среднем на 14%, «квадрат» на вторичном рынке – на 8%. Помимо общих для обоих сегментов факторов роста (восстановление спроса в последние месяцы, более быстрый уход с рынка более дешёвого предложения), на первичке были и другие: в течение года сохранялась высокая стоимость строительства (за счёт удорожания проектного финансирования), а застройщики стали закладывать в цену объектов комиссии банкам за выдачу семейной ипотеки и риски сделок с рассрочками.
Опережающие темпы роста в новостройках были зафиксированы в 30 городах из 40 – там ценовой разрыв между сегментами увеличился. В Севастополе, Набережных Челнах и Барнауле различия в темпах роста цен на двух рынках были особенно сильными, в результате чего разрыв за год стал больше сразу на 33 п.п. (в среднем по городам – на 7 п.п., с 20% до 27%).
Сейчас разница между первичным и вторичным рынками максимальна в Новокузнецке, Челябинске, Барнауле, Набережных Челнах, Тольятти – там новостройки дороже на 50-61% (в этих городах небольшие объёмы первичного рынка в расчете на одного жителя и большая доля морально устаревшего жилого фонда на вторичке). Минимальные показатели в Калининграде и Ставрополе – цены в сегментах сопоставимы.
В сообщении напоминается, что часто озвучиваются и другие цифры (что новостройки на 50-80% дороже). Такие цифры, действительно, можно получить, если сравнить все сделки со всеми сделками. Но этот расчет будет искажен. Во-первых, тем, что во всех сделках кратно выше вклад дорогих локаций (Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Краснодара). Во-вторых, часть сделок на вторичке оформляется с занижением цен. В-третьих, цены на первичке содержат искусственное завышение цен. Если же сравнивать более объективно (конкретные сопоставимые города), то разрыв будет заметно ниже.
«Опережающие темпы роста цен в новостройках привели к тому, что к концу 2025 г. не осталось городов, где цены на вторичке выше первички, – комментирует ведущий аналитик «Циана» Елена Бобровская. – В 2026 г. разрыв между сегментами продолжит увеличиваться сопоставимыми темпами».