Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам октября 2025 года

Октябрь 2025 года московский рынок недвижимости завершил в плюсе. Так по данным аналитического центра www.irn.ru индекс стоимости готового жилья в столице прибавил за второй месяц осени полпроцента, поднявшись до отметки 281 640 рублей за квадратный метр (без учета элитного жилья). Всего с начала года прирост составил 3,4%, что, тем не менее, уступает инфляции.

При этом, в отличие от прежних месяцев, когда прирост во многом был обусловлен только недорогим сегментом, в октябре слегка наверстало упущенное и дорогое жилье. Так сегмент дорогого жилья (20% самых дорогих квартир) прирос сразу на процент, как и Центральный округ. При этом однородности на рынке нет – одновременно в топе помимо дорогого Юго-Западного округа расположился и сегмент районов за МКАД, а максимальный прирост среди типов домов вообще показали панельные пятиэтажки. Таким образом, утряска рынка в новых реалиях продолжается.

Умеренный рост с наступлением осени показала и статистика Росреестра по числу сделок. Впрочем, во многом это рост по сравнению с провальным концом весны – началом лета. Сейчас по числу сделок рынок вернулся на уровень февраля-апреля, впрочем тогда ключевая ставка была 21%, а сейчас – уже 16,5%, поэтому можно было бы ожидать и большей активности, как отмечается в статье «Рынок жив, но до ажиотажа еще далеко».

Также следует отметить, что последние месяцы продолжается вымывание наиболее дешевого предложения, в результате чего в экспозиции остается все больше переоцененных неликвидных квартир. Поэтому нельзя говорить о масштабном подорожании всего и вся: хотя средние показатели постепенно и карабкаются вверх, немало зависших предложений напротив нуждаются в существенном дисконте для продажи.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

В конце октября Центробанк в очередной раз снизил ключевую ставку. Правда на этот раз шаг составил скромные и уже подзабытые 0,5 п.п. Еще хуже, что был обновлен прогноз траектории ключевой ставки на следующий год, суть которого сводится к следующему – снижать ставку будут медленнее, чем все ожидали. Анализ сказанного главой ЦБ позволяет сделать вывод, что в 2026 году ипотека вряд ли станет дешевле 16-18%.

Этого, очевидно, недостаточно для существенного оживления рынка недвижимости. Более того, несмотря на снижение ключевой ставки банки наперегонки бросились повышать ставки по депозитам, причем не только на ближайшие 1-2-3 месяца, но вплоть до года-полутора, не давая таким образом депозитам убежать в недвижимость.

Все это означает, что рынку недвижимости как минимум еще год придется прожить без дешевой ипотеки и без массового перетока депозитных сбережений.