Начало снижения ключевой ставки разогнало инфляционные ожидания на рынке жилья

В начале осени 2025 г. читателям www.irn.ru был задан традиционный вопрос: «Что будет с ценами на квартиры этой осенью?». Этот вопрос разделил аудиторию на три почти равных «лагеря»: в снижение цен верят 39,5% респондентов, в стагнацию (цены останутся неизменными) – 30,9%, а в рост – 29,5%.

Как и в прошлые месяцы, большинство все же ожидает снижения цен на жилье. Но с лета их доля заметно снизилась с 60,2% до 39,5%, т.е. в полтора раза. И причины этого хорошо понятны – ЦБ начал снижать ключевую ставку, ипотека немного подешевела, а застройщики бросились пугать дефицитом предложения и неминуемым ростом цен.

Причем, заметнее всего просела доля тех, кто ждет именно существенного снижения цен (на 5% и более): если в начале лета в это верили 41,7%, то есть большинство, то сейчас – только 24,3% (-17 п.п.). Еще 15,2% ожидает в ближайшие три месяца снижения цен в пределах 5% (-3 п.п., летом 2025 г. – 18,2%).

Параллельно с этим почти вдвое увеличилась доля тех, кто готовится к росту цен. Повышение стоимости квартир в ближайшие три месяца прогнозируют 29,5% участников онлайн-голосования, это практически вдвое больше, чем три месяца назад (в начале лета в рост цен верили 13,3%, +16,2 п.п.). Впрочем, сегодня большинство приверженцев роста цен – 22,7% – ожидают все же подорожания квартир в пределах 5% (+13,2 п.п., летом 2025 г. – 9,5%). Еще 6,8% полагают, жилье может подорожать более существенно (+3 п.п., весной 2025-го – 3,8%).

Еще 30,9% респондентов считают, что стоимость жилья этой осенью останется на текущем уровне. Это чуть больше, чем три месяца назад (в начале лета в стагнацию цен верили 26,6% (+4,3 п.п.).

Таким образом, за минувшие 3 месяца ожидания подорожания жилья заметно подскочили. Но инфляционные ожидания населения как раз являются одним из ключевых факторов, который учитывает Центробанк при принятии решений по ставке. И стабильно завышенные инфляционные ожидания не позволяют снижать ставку быстрее.

«В результате получается парадоксальная ситуация: почти все профессиональное сообщество рынка недвижимости со стахановским усердием трудится над тем, чтобы не дать ЦБ снижать ключевую ставку – отмечает руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. –  Факт состоит в том, что ни на одном другом потребительском рынке его профессиональные участники не проводят такой массированной пропаганды о неизбежном подорожании своего товара, как на рынке недвижимости. Производители и продавцы продуктов питания или того же бензина если и повышают цены, то пытаются делать это втихаря, напротив маскируя это подорожание различными маркетинговыми приемами.

Но на рынке недвижимости тезис вечного подорожания стал просто руководящей идеей всей отрасли, работая на повышение инфляционных ожиданий граждан. А принимая во внимание, что в улучшении жилищных условий нуждается существенная доля населения, люди никогда не поверят в то, что инфляция у нас 4% если жилье будет дорожать по 20-30% в год, даже если цены на еду, бензин и все стальное вообще перестанут расти. Проще говоря, пока вся отрасль недвижимости и строительства ударно трудится на устойчивое формирование повышенных инфляционных ожиданий населения через идею неизбежного подорожания жилья повышенными темпами эпоха высоких ставок нам обеспечена – отмечается в статье "Застройщики и покупатели сами препятствуют снижению ключевой ставки".

И результат не заставил себя долго ждать. Уже на заседании 12 сентября 2025 года ЦБ снизил ставку не на 2%, как многие ожидали, а только на 1%. Но что еще важнее – был дан жесткий сигнал, в результате чего финансовые рынки сразу же переоценили в пессимистичную сторону траекторию дальнейшего снижения ставки, как отмечается в статье "Ипотека остается дорогой как минимум еще год"».

Регулярный «Экспресс-замер потребительских настроений» проводится на IRN.RU c сентября 2015 года в форме онлайн-голосования по двум темам: 1) ценовые ожидания («Что будет с рублевыми ценами на недвижимость?»); 2) планы по покупке жилья («Планируете ли вы покупать квартиру в этом сезоне?»). Повторение замеров раз в три месяца позволяет отследить динамику ценовых ожиданий и настроений пользователей.