Снижение объемов предложения поддерживает цены

Ситуация на вторичном рынке жилья напоминает апрель 2022 г. – после ажиотажного всплеска спроса предложение упало до минимума, ипотека уже недоступна, но цены все еще потихоньку растут.

По данным аналитического центра www.irn.ru, за ноябрь квартиры в «старой» Москве подорожали еще на 0,8% - средняя стоимость метра по итогам месяца составила 269 060 руб.

Цены выросли в основном за счет изменения структуры предложения – были раскуплены либо сняты с продажи самые бюджетные лоты во всех сегментах, а на остальные продавцы подняли цены, чтобы точно не продешевить. Как следствие, стоимость метра более-менее равномерно выросла во всех сегментах, но индекс дешевого жилья (20% самых доступных квартир) подскочил сразу на 1,2%, тогда как индекс дорогого (20% самых дорогих лотов) прибавил только 0,2%.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Ипотечные ставки на вторичном рынке давно достигли заградительного уровня, но спрос еще поддерживают кредиты, одобренные по «летним» ставкам. Снижению цен препятствует и существенное сокращение объемов предложения: ажиотаж последних месяцев вымыл с рынка наиболее ликвидные лоты, то есть самые доступные. Кроме того, на фоне общей неопределенности часть продавцов сняли квартиры с продажи, а другие - на всякий случай повысили цены, чтобы точно не продешевить. В результате на рынке осталось только завышенное по цене предложение. Общее число квартир в экспозиции сократилось в московском регионе примерно на 10-20% по сравнению октябрем. Фактически, в настоящее время предложение на «вторичке» опустилось до уровней весны 2022 г. – это вдвое меньше, чем прошлой осенью, когда показатель, наоборот, находился на максимуме.

В остальном картина также напоминает апрель 2022 г., когда после мартовского ажиотажа, спровоцированного началом СВО и повышением ключевой ставки, рынок замер в преддверии жесткой стагнации из-за недоступности ипотеки и исчерпания спроса будущих периодов.

Скорее всего, примерно в таком состоянии рынок и будет находиться в течение ближайших месяцев. Конец года для рынка недвижимости – всегда «высокий сезон», так как в силу психологических причин люди стремятся завершить сделки до нового года. На то, чтобы осознать изменение конъюнктуры, продавцам потребуется несколько месяцев. Таким образом, разворота ценового тренда можно ждать ближе к весне – «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2023 и на 2024 год от IRN.RU».