Цены выросли в последний раз
Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам сентября 2023 года
Доступен свежий обзор рынка недвижимости Москвы по итогам октября 2024 года Цены на жилье колеблются в пределах статистической погрешности
Цены на недвижимость в Москве(www.irn.ru) |
Сен 23 | Авг 23 |
---|---|---|
Индекс стоимости жилья, Р/м2 | 264 821 | +1,6% |
Индекс стоимости жилья, $/м2 | 2 741 | +0,1% |
Индекс стоимости жилья, €/м2 | 2 554 | +2,0% |
В сентябре рост цен на квартиры в Москве продолжился на фоне ажиотажа в связи с ожиданием дальнейшего подорожания ипотеки. Однако сентябрь может стать последним месяцем положительной ценовой динамики перед длительной стагнацией - ипотечные ставки уже достигли заградительного уровня, и как только банки завершат выдачу кредитов, одобренных по старым ставкам, спрос на вторичном рынке существенно снизится и потянет за собой цены.
По данным аналитического центра www.irn.ru, в сентябре средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке «старой» Москвы достигла 264 800 руб. – это на 1,6% больше, чем в августе. Напомним, выраженный рост цен на «вторичке» начался в июле, когда квартиры подорожали на 1,1%, а за август метр прибавил еще 1,4%.
В условиях ажиотажа спросом пользуется любое жилье, более-менее адекватное по соотношению цены и качества. На локацию, тип дома и т.п. люди не смотрят, пытаясь срочно купить хоть что-то, потому что считают, что потом купить не смогут. Как следствие, с рынка вымываются любые более-менее доступные варианты во всех классах и сегментах, что приводит к такому же более-менее равномерному росту цен с некоторым прекосом в пользу советского фонда. Квартиры в старых домах обычно стоят дешевле, к тому же недавно сданным (и более дорогим домам) приходится конкурировать с новостройками, которые можно купить по программам льготной ипотеки.
Цены на жильё по типам домов(www.irn.ru) |
РУБ USD EUR | Сен 23 | Авг 23 |
---|---|---|---|
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) | 234 603 | +2,0% | |
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) | 235 862 | +1,4% | |
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) | 251 375 | +1,2% | |
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) | 265 027 | +2,0% | |
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) | 284 207 | +2,3% | |
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) | 271 821 | +1,1% | |
Все панельные и блочные дома | 240 613 | +1,5% | |
Все монолитные и кирпичные дома | 273 685 | +1,8% |
Цены на жильё по комнатности(www.irn.ru) |
РУБ USD EUR | Сен 23 | Авг 23 |
---|---|---|---|
Однокомнатные квартиры | 269 928 | +1,7% | |
Двухкомнатные квартиры | 263 988 | +1,7% | |
Трехкомнатные квартиры | 248 549 | +1,3% | |
Многокомнатные квартиры | 269 051 | +1,9% |
Цены на жильё по округам(www.irn.ru) |
РУБ USD EUR | Сен 23 | Авг 23 |
---|---|---|---|
Центральный округ | 410 346 | +0,9% | |
Западный округ | 297 442 | +2,4% | |
Юго-Западный округ | 294 724 | +0,8% | |
Северо-Западный округ | 274 286 | +0,9% | |
Северный округ | 259 656 | +2,8% | |
Южный округ | 242 326 | +1,2% | |
Северо-Восточный округ | 240 306 | +2,0% | |
Восточный округ | 237 195 | +1,3% | |
Юго-Восточный округ | 232 029 | +1,9% | |
Все районы старой Москвы за МКАД | 208 838 | +1,6% |
"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru) | РУБ USD EUR | Сен 23 | Авг 23 |
---|---|---|---|
Индекс стоимости "дорогого" жилья 20% самых дорогих квартир |
370 927 | +1,5% | |
Индекс стоимости "дешевого" жилья 20% самых дешевых квартир |
198 172 | +1,6% | |
Индекс расслоения
Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому" |
1,87 | -0,1% |
Индексы ожидания и доходности(www.irn.ru) |
Сен 23 | Авг 23 |
---|---|---|
Индекс ценового ожидания
Индекс ожидания — это текущий тренд изменения среднего уровня цен на жилье, выраженный в % в месяц. Подробнее »
Темп изменения цен на жилье |
+1,0 %/мес. | -0,1% |
Индекс доходности жилья
Индекс доходности является показателем экономической эффективности вложения средств в жилье. Подробнее »
Сравнение жилья с банковским депозитом |
1,2 б.деп. | +0,2 б.д. |
- Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>
Как неоднократно писал IRN.RU, всплеск спроса и цен на жилье этим летом и в начале осени спровоцировало ослабление рубля и, главным образом, повышение ключевой ставки ЦБ. За два месяца ключевая ставка выросла на 5,5 п.п. до абсолютно заградительных для ипотеки 13% годовых. Но Банк России увеличивал ключевую ставку не одномоментно, а в три приема, каждый из которых приводил к ажиотажному росту спроса на ожиданиях подорожания кредитов. При этом банки повышали ипотечные ставки не сразу после изменения ключевой, а с некоторой задержкой – с тем, чтобы клиенты успели получить одобрение на выдачу кредита по старым ставкам. Такое одобрение от банка обычно действует три месяца, поэтому даже сейчас, когда стартовые ипотечные ставки в крупнейших банках превысили 14%, а реальные находятся выше 15% годовых, спрос на рынке еще есть. Хотя признаки снижения активности уже наметились.
В октябре-ноябре, когда будет реализована вся предодобренная ипотека, покупательская активность на вторичном рынке резко сократится. Оставшийся спрос уйдет на первичный рынок, где продолжают действовать льготные программы, хотя и их условия тоже ухудшаются.
Конечно, на вторичном рынке много альтернативных сделок, позволяющих приобретать квартиры, не привлекая большой объем «живых денег». Однако для того, чтобы запустить цепочку альтернатив, нужно примерно 20% покупателей с деньгами – своими или, что чаще бывает, кредитными. А ипотека под 14-16% - это, по факту, отсутствие ипотеки. Так что уже в ближайшем будущем вторичный рынок ждет спад, по глубине сравнимый с апрелем-маем 2022 г.
Только на этот раз стагнация может существенно затянуться, потому что если в прошлом году ЦБ, задрав ставку до 20% в конце февраля, уже в апреле начал ее опускать, то теперь мегарегулятор четко и ясно заявляет, что высокая ключевая ставка, а значит, и недоступная ипотека – это надолго.
Кроме того, за время трехмесячного ажиотажа сильно истощился спрос будущих периодов, поэтому даже если ЦБ передумает и опустит ставку еще в этом году, что крайне маловероятно, рынку потребуется время, чтобы накопить новый спрос.