Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.8 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Обзор московского рынка недвижимости по итогам 2006 года

Доступен свежий обзор рынка недвижимости по итогам сентября 2018 года Дешевое жилье вымывается из предложения Перейти

Цены на недвижимость в Москве

(www.irn.ru)
Дек 06 Ноя 06 Дек 05
Индекс стоимости жилья, Р/м2 110 234 -0,1% +71,5%
Индекс стоимости жилья, $/м2 4 193 +1,2% +87,9%
Индекс стоимости жилья, €/м2 3 174 -1,5% +68,7%

 

Индексы ожидания и доходности

(www.irn.ru)
Дек 06 Ноя 06
Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье
+0,8 %/мес. -0,3%
Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом
6,7 б.деп. -2,5 б.д.


Очевидно, что прошедший 2006 год войдет в историю московского рынка недвижимости, в первую очередь, благодаря рекордному росту цен на жилье. Примечательно, что год назад никто не предрекал такого подорожания квартир в столице. Большая часть экспертов и обозревателей ожидали в 2006 году 20%-40% прироста стоимости квартир. Однако подорожание столичного жилья вышло за все мыслимые и немыслимые рамки и составило за год около 100%. Что это: - массовая ошибка всех специалистов или аномальное развитие рынка, поставленного и неадекватные условия нерыночными методами? Пришло время с цифрами в руках поразмышлять об этом.

По данным аналитического центра www.irn.ru с декабря 2005 по декабрь 2006 года рост среднего уровня цен на московские квартиры составил 87,9% . Так если в прошлом декабре значение общегородского индекса стоимости жилья составляло 2.232$ за квадратный метр, то в нынешнем значение этого показателя достигло отметки в 4.193$ за метр. При этом отдельные классы жилья и, в первую очередь недорогое жилье, выросло в цене более чем на 100%. Об этом свидетельствуют, в частности, изменение индекса стоимости «дешевого» жилья, приведенное ниже, или же исследование рынка новостроек эконом-класса, подорожание которых составило за год с небольшим 130%-150%.

Впрочем, говоря о скачке цен на жилье в столице правильнее было бы рассматривать не календарный 2006 год, а период наиболее интенсивного роста цен с середины осени 2005 по середину осени 2006 года. За этот период прирост даже общегородского индекса стоимости жилья составил 97,5%. Другими словами, не зависимо от конкретных цифр мы вынуждены констатировать тот факт, что за год с небольшим жилье в Москве подорожало минимум вдвое, а средний уровень цен вырос с 2000$ за квадратный метр до более чем 4.000$.



Цены на квартиры по типам домов

(www.irn.ru)
РУБ  USD  EUR Дек 06 Дек 05
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 3 888 +95,0%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 3 961 +94,6%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 4 186 +92,7%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 4 132 +90,2%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 4 847 +88,3%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 4 621 +90,8%
Все панельные и блочные дома 4 012 +94,1%
Все монолитные и кирпичные дома 4 533 +89,7%

 

Цены на жильё по комнатности

(www.irn.ru)
РУБ  USD  EUR Дек 06 Дек 05
Однокомнатные квартиры 4 186 +90,1%
Двухкомнатные квартиры 4 234 +84,5%
Трехкомнатные квартиры 4 109 +89,6%
Многокомнатные квартиры 4 451 +95,0%

 

Цены на жильё по округам

(www.irn.ru)
РУБ  USD  EUR Дек 06 Дек 05
Центральный округ 5 816 +85,7%
Северный округ 4 201 +89,0%
Северо-Восточный округ 3 994 +90,2%
Восточный округ 3 916 +88,5%
Юго-Восточный округ 3 659 +92,8%
Южный округ 3 853 +95,9%
Юго-Западный округ 4 813 +90,5%
Западный округ 4 554 +78,4%
Северо-Западный округ 4 218 +95,8%
Все районы за МКАД 3 597 +109,4%

 

"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru) РУБ  USD  EUR Дек 06 Дек 05
Индекс стоимости "дорогого" жилья
20% самых дорогих квартир
5 715 +70,3%
Индекс стоимости "дешевого" жилья
20% самых дешевых квартир
3 350 +100,1%
Индекс расслоения
Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому"
1,71 -14,9%

  • Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

По ряду причин развитие московского рынка недвижимости в этом году должно было стать аналогичным 2004 году, о чем подробно рассказано в статье аналитического центра www.irn.ru «Повторится ли стагнация московского рынка недвижимости в 2006 году?». Как и в 2004 году, после резкого скачка цен в первой половине года, во второй следовало бы ожидать новую стагнацию, однако каждый период в истории рынка имеет свои особенности. И если в 2004 стагнация разразилась уже в начале лета и длилась до конца года, то в этом году переход к стагнации оказался гораздо более затянутым.

Первые признаки замедления рынка, как и в 2004 году, наметились уже после майских праздников, однако на этот раз рынок останавливался не 2 месяца, а более полугода. Окончательный перелом тенденций произошел в октябре, а стабилизацию цен в цифрах можно было наблюдать только в ноябре-декабре. Так за последний месяц 2006 года прирост среднего уровня цен оказался минимальным и составил около 1%, причем здесь важно отметить ряд обстоятельств.

Во-первых, незначительный рост среднего уровня цен в ноябре-декабре был связан в основном с жильем бизнес-класса, которое все еще продолжая дорожать по инерции, вытягивало за собой и средний показатель. При этом цены на эконом-класс и, в первую очередь на пятиэтажки, начали корректироваться вниз еще месяц назад. Во-вторых, с середины ноября доллар потерял примерно 2% а, следовательно, даже при стабилизации долларовых цен на квартиры следует говорить о симметричной потере реальной стоимости жилья. Другими словами, в отличие от 2004 года стагнация и коррекция цен вниз пришли с полугодовым запозданием, однако рано или поздно это должно было случиться.



О возврате рынка к нормальному состоянию говорит и такой показатель, как объем предложения квартир. По сравнению с летом этого года количество предложений увеличилось на 70%-80% и вплотную приблизилось к уровню первой половины 2005 года. Можно ли на основании этого говорить о существенном выбросе на рынок инвестиционных квартир или же все дело просто в увеличении сроков экспозиции предложений – вопрос дискуссионный. Однако важно отметить, что несмотря на столь значительный рост объемов предложения говорить о затоваривании рынка еще очень рано – количество предложений лишь приблизилось к нормальному уровню, но вряд ли значительно превысит его в обозримой перспективе.



Так с чем же связан столь резкий рост цен на жилье в 2006 году? По мнению сотрудников аналитического центра www.irn.ru имеет место целый комплекс серьезных причин, которые повлияли на рынок единовременно. Первая причина носит макроэкономический характер, она общая для всей экономики России в целом, и на житейском уровне называется «рост цен на нефть». Впрочем, эта тема не столь проста как кажется. Например, в 2004 году при рекордных для того момента ценах на нефть на московском рынке недвижимости разразилась стагнация, на рынке Питера наблюдалось даже снижение цен на квартиры. Поэтому говорить о взаимнооднозначной связи цен на нефть и на жилье опрометчиво.

По мнению аналитического центра www.irn.ru правильнее было бы говорить даже не о подорожании нефти, как таковой, а о скрытой инфляции доллара, и денег как таковых, по отношению к невосполнимым природным ресурсам, таким как полезные ископаемые (нефть, газ и др.), а также земля и недвижимость. В этом свете следовало бы говорить не о подорожании нефти или недвижимости, а о потере реальной стоимости денежных единиц, а также товаров массового конвейерного производства (электроника, бытовая техника, автомобили, товары широкого потребления). В данном случае речь идет не о формальной инфляции, которая учитывается в экономике, а о более значительной коррекции стоимости ресурсов и товаров, запасы которых ограничены, по отношению к легко воспроизводимым товарам.

Вторая причина, во многом, перекликается с первой и связана с ограниченными объемами строительства жилья в Москве. С одной стороны, по количеству квадратных метров в 2006 году в Москве построено не меньше, чем в прежние годы. Однако за кадром остается заметное перераспределение структуры новостроек столицы. В 2005-2006 гораздо больше нового жилья было передано под социальные программы, под переселение очередников и жителей пятиэтажек, под жилье для военных. Вместо панельных домов львиную доля новостроек составляют сейчас монолитные и монолитно-кирпичные дома, площади квартир в которых примерно в полтора раза больше, а значит, при том же общем метраже зданий количество квартир оказывается в полтора раза меньше. Все эти обстоятельства привели к тому, что в 2006 году в свободную продажу попало на 20%-50% квартир в новостройках меньше, чем в прежние годы.

Недостаток предложения на рынке жилья столицы был заметно усилен активным развитием ипотеки и стимулированием платежеспособного спроса за счет кредитования в рамках программы «Доступное жилье». В этом смысле изначально произошла подмена понятий «доступного жилья» на «доступную ипотеку». Но ипотека может сделать жилье доступным только в условиях насыщенного рынка, а в условиях дефицита квартир ипотека лишь усилила дисбаланс спроса и предложения, что и стало дополнительным толчком к росту цен.

Есть и другие факторы, которые сыграли свою роль. Это и инвестиционная привлекательность столичной недвижимости и психологический фактор ажиотажа в условиях активного роста цен и ряд других причин. В результате вместо доступного московское жилье стало одним из самых дорогих в мире, при относительно невысоком его качестве. Однако говорить о скором обвале цен на жилье в Москве тоже не приходится.

В 2006 году на всех уровнях власти появилось понимание того, что для доступности жилья необходимо, прежде всего, гораздо больше строить и ликвидировать дефицит квадратных метров, который остался в наследство еще с советского времени. При этом также очевидно, что заметно повысить объемы строительства в московском регионе за год-два вряд ли удастся. С другой стороны «ипотечная подушка» - огромный потенциальный спрос за счет кредитных денег - не даст ценам упасть. Ипотечные покупатели будут поддерживать рынок снизу, поэтому пока можно говорить лишь о незначительной коррекции цен вниз в пределах 5%-10%-15% и то на низкокачественное жилье или переоцененный в процессе ажиотажного роста цен эконом-класс.

По мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, наступившая стагнация продлится как минимум до весны 2007 года. Далее в 2007 году возможны два принципиальных сценария в зависимости от политической и макроэкономической обстановки, а также ситуации с новостройками. Один из них связан с сохранением ценовой стабилизации вплоть до конца 2007 года, а другой – с возобновлением роста цен небольшими темпами. Подробнее об этом можно прочитать в прогнозе рынка недвижимости на 2007 год аналитического центра www.irn.ru


Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1608 (1 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 5 915 000
до 12 362 500 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Рассказово Новая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, 7 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 45 - 107 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Саларьево, 17 мин. транспортом Внуковское с/п, Рассказовка д., к.5 (3 оч.) Внуковское с/п, Рассказовка д., к.8 (3 оч.) Застройщик: Красный Октябрь.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 323 600
до 26 041 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Цветочные поляны Новая Москва, Новомосковский округ, 16 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 23 - 118 кв.м. Застройщик: Старолесье.
Проектная декларация на рекламируемом сайте