В плюсе только самое дорогое и самое дешевое жилье
Обзор рынка недвижимости по итогам мая 2018 года
Доступен свежий обзор рынка недвижимости Москвы по итогам апреля 2024 года Цены уже не растут, но толком еще не падают
Цены на недвижимость в Москве(www.irn.ru) |
Май 18 | Апр 18 |
---|---|---|
Индекс стоимости жилья, Р/м2 | 166 753 | +0,4% |
Индекс стоимости жилья, $/м2 | 2 690 | -4,5% |
Индекс стоимости жилья, €/м2 | 2 234 | -2,2% |
В мае наилучшую ценовую динамику продемонстрировали «края» вторичного рынка недвижимости Москвы – самые дорогие квартиры и самые дешевые. Первые – по причине привязки к подорожавшему доллару, вторые – потому, что при нынешнем уровне доходов населения большинство покупателей могут позволить себе только самые доступные варианты. А в целом рынок становится все более волатильным и чувствительным к внешним факторам.
По данным аналитического центра www.irn.ru, долларовый индекс стоимости жилья за май потерял 4,5%, опустившись чуть ниже $2 690 за кв. м, а рублевый, наоборот, прибавил символические 0,4% и в итоге составил около 166 750 руб. за метр. Причина такой динамики – та же, что и в апреле, а именно скачки валютных курсов – см. «Обзор рынка недвижимости по итогам апреля 2018 года». Владельцы дорогой недвижимости по-прежнему привязывают или, по крайней мере, стремятся корректировать цену своей собственности по курсу доллара, несмотря на то, что такой подход уже давно не находит понимания у потенциальных покупателей. В результате в периоды ослабления рубля автоматически растет и рублевая стоимость предложения высокобюджетных лотов. В мае индекс стоимости дорогого жилья, рассчитываемый www.irn.ru, увеличился на 2%. Почти симметрично – на 2,2% - подорожал и самый дорогой тип жилья, современный монолит-кирпич.
При этом динамика стоимости большинства более дешевых типов жилья в мае оказалась хуже рынка. Больше всего потеряли кирпичные пятиэтажки, сильно переоцененные на старте программы реновации в надежде на ажиотажный спрос. Надежды эти не оправдались, поэтому продавцы вынуждены теперь корректировать цены.
Несмотря на активизацию вторичного рынка в последние месяцы, среди «демократичных» типов жилья положительную динамику продемонстрировал только самый дешевый сегмент - панельные пятиэтажки, что свидетельствует об ограниченности платежеспособного спроса. При этом в разрезе комнатности в мае на уровне или лучше рынка были двух- и трехкомнатные квартиры. То есть получается, что людям нужны достаточно просторные, «семейные» квартиры, но из-за дефицита средств они могут позволить себе только жилье в пятиэтажках.
Динамика цен по географии в целом отражает вышеописанные тенденции. В лидерах рынка – Восточный округ, где сосредоточено больше всего пятиэтажных домов. Сразу за ВАО расположились округа с большим количеством высокобюджетного жилья – Центральный, Западный и Юго-Западный. А замыкает майский рейтинг застроенный типовым жильем Северный округ - не самый дорогой, но и не самый дешевый.
Цены на жильё по типам домов(www.irn.ru) |
РУБ USD EUR | Май 18 | Апр 18 |
---|---|---|---|
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) | 1 803 | -2,0% | |
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) | 1 898 | -3,4% | |
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) | 2 060 | -2,6% | |
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) | 2 049 | -3,8% | |
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) | 2 521 | -3,0% | |
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) | 2 755 | -0,5% | |
Все панельные и блочные дома | 1 920 | -2,7% | |
Все монолитные и кирпичные дома | 2 442 | -2,3% |
Цены на жильё по комнатности(www.irn.ru) |
РУБ USD EUR | Май 18 | Апр 18 |
---|---|---|---|
Однокомнатные квартиры | 2 088 | -3,0% | |
Двухкомнатные квартиры | 2 182 | -2,2% | |
Трехкомнатные квартиры | 2 177 | -1,5% | |
Многокомнатные квартиры | 2 607 | -2,7% |
Цены на жильё по округам(www.irn.ru) |
РУБ USD EUR | Май 18 | Апр 18 |
---|---|---|---|
Центральный округ | 4 031 | -1,7% | |
Юго-Западный округ | 2 671 | -2,0% | |
Западный округ | 2 434 | -1,8% | |
Северо-Западный округ | 2 249 | -3,1% | |
Северный округ | 2 134 | -3,9% | |
Восточный округ | 2 006 | -0,6% | |
Северо-Восточный округ | 1 946 | -2,7% | |
Южный округ | 1 883 | -2,2% | |
Юго-Восточный округ | 1 777 | -2,4% | |
Все районы старой Москвы за МКАД | 1 639 | -2,6% |
"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru) | РУБ USD EUR | Май 18 | Апр 18 |
---|---|---|---|
Индекс стоимости "дорогого" жилья 20% самых дорогих квартир |
3 780 | -0,7% | |
Индекс стоимости "дешевого" жилья 20% самых дешевых квартир |
1 506 | -3,0% | |
Индекс расслоения
Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому" |
2,51 | +2,3% |
Индексы ожидания и доходности(www.irn.ru) |
Май 18 | Апр 18 |
---|---|---|
Индекс ценового ожидания
Индекс ожидания — это текущий тренд изменения среднего уровня цен на жилье, выраженный в % в месяц. Подробнее »
Темп изменения цен на жилье |
+0,4 %/мес. | +0,2% |
Индекс доходности жилья
Индекс доходности является показателем экономической эффективности вложения средств в жилье. Подробнее »
Сравнение жилья с банковским депозитом |
0,9 б.деп. | +0,2 б.д. |
- Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>
Вторичный рынок недвижимости остается достаточно активным, однако стабильного увеличения спроса, которое в дальнейшем могло бы привести к росту цен, нет. Внешние факторы – усиление геополитической напряженности, ослабление рубля, приостановка снижения ключевой ставки ЦБ – приводят к кратковременным всплескам или спадам покупательской активности. То есть рынок становится все более волатильным. (См. «Квартиры в Москве и Подмосковье в апреле-мае 2018 года: опасения за судьбу ипотеки подстегнули спрос», «Сирия и ослабление рубля подпортили спрос на квартиры в апреле».)
В ближайшем будущем эта волатильность, скорее всего, усилится. Во-первых, из-за геополитики, которая вновь стала оказывать существенное влияние на российскую экономику, а значит, и на рынок недвижимости. Напомним, введение новых американских санкций привело к обвалу рубля, даже несмотря на рекордный для последних лет уровень цен на нефть. В каком ключе будут развиваться события дальше, скорее всего, станет ясно только к осени. Во-вторых, 1 июля, с вступлением в силу 218-ФЗ, серьезно изменятся правила игры в строительной отрасли, и всем участникам рынка понадобится по крайней мере несколько месяцев, чтобы приспособиться к новому положению дел. Оба эти фактора вряд ли приведут к перелому глобального тренда на рынке недвижимости, однако будут способствовать росту неопределенности и кратковременным колебаниям рынка в ближайшие два-три месяца.