Новостройки Москвы от
4.9 млн
руб.
Новостройки Новой Москвы от
4.6 млн
руб.
Новостройки Подмосковья от
1.7 млн
руб.
Апартаменты Москвы Подмосковья от
2.7 млн
руб.
Опрос
Готовы ли вы рассматривать покупку загородной недвижимости в ближайшие год-два
Участвуя в опросе, вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
с 2000 г. с 1991 г.

Главные ожидания 2022 года: новые законы, важные решения и определяющие события в сфере недвижимости

27 января 2022



Онлайн-конференция состоялась 27 января. Ниже читайте ответы экспертов на вопросы читателей и редакции IRN.RU. 2022 год обещает быть богатым на события в сфере недвижимости и строительства. Понимание того, чего стоит ждать, необходимо всем, кто планирует решать жилищный вопрос, инвестирует в квадратные метры или профессионально связан с недвижимостью. Главные тенденции рынка недвижимости и ценовые тренды мы обсудили на онлайн-конференции «Что будет с ценами на недвижимость в ближайший год и стоит ли торопиться с покупкой?» (читайте также итоговую статью «Как пандемия повлияла на рынок недвижимости и что будет дальше»). На этот раз мы поговорим более конкретно о важных для всех участников рынка событиях, которых стоит – или не стоит – ждать в 2022 году. Какие важные законы вступят в силу или только могут быть приняты? Каких стратегических решений стоит ждать от властей? Ожидать ли масштабных проектов на рынке жилья? Определят ли наконец статус апартаментов? Чего ждать ипотечным заемщикам? Будут ли «закручивать гайки» в сфере аренды? На эти и другие вопросы ответят эксперты рынка.

Спикеры:

  • Репченко Олег
    Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»
  • Сухов Олег
    Адвокат
  • Доброхотова Ирина
    Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»

Вопросы

1. Редакция IRN.RU:
Ожидаете ли вы от властей каких-то важных мер, которые могут поддержать строительную отрасль? Опасаетесь ли, напротив, решений, которые могут усложнить жизнь застройщикам? Чего в целом рынок ждет от властей?

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

В масштабах страны главный вопрос, беспокоящий застройщиков - будет ли продлена льготная ипотека. В Москве льготная ипотека фактически перестала действовать еще в июле, когда заработали новые правила с максимальной суммой кредита 3 млн рублей. Вообще стимулирование спроса в долгосрочной перспективе не самая лучшая мера поддержки, поскольку она разгоняет цены. В результате для покупателей жилье все равно остается недоступным, а для застройщиков временно и неестественным образом возросший спрос все равно обернется стагнацией в будущем. Полезнее было бы стимулировать объемы строительства, снижая затратную часть для девелоперов. Можно уменьшать административные барьеры, строить социальную инфраструктуру за счет государства, работать с налоговыми льготами и т.д. Тогда цены на жилье могут снизиться без ущерба для застройщиков. Но пока не видно, чтобы государство планировала переход к такой стратегии. 

Доброхотова Ирина
Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»

Во время последних нескольких кризисов (2014 и 2020 года), когда экономика в целом и строительная отрасль в частности нуждались в поддержке, мы видели, что власти предприняли достаточно эффективные меры поддержки – в обоих случаях работали над доступностью ипотеки. Данная программа в 2020-2021 гг. помогла и многим девелоперам сохранить и даже увеличить темпы продаж, благодаря чему они смогли продолжить без остановок реализацию своих проектов, а также сохранить рабочие места. И многим покупателям, которые, несмотря на снижение доходов в целом, смогли решить свой жилищный вопрос на достаточно выгодных условиях. Поэтому, безусловно, если в дальнейшем ситуация потребует новых стимулирующих мер власти вновь окажут поддержку отрасли. Но пока спрос стабилен, нерыночные меры стимуляции не требуются.

Опасение вызывает дорожающая смена ВРИ земельных участков, дорожающие кредиты, которые не столько могут отпугнуть ипотечных покупателей, сколько дополнительно поднять цены на стройматериалы, так как кредиты влияют на всю цепочку посредников от добычи сырья до потребителя.

2. Редакция IRN.RU:
Какие факторы, помимо рыночного соотношения платежеспособного спроса с объемами предложения сейчас являются определяющими для рынка недвижимости? Какие риски вы видите для рынка в 2022 году?

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

Если бы ситуацию на рынке недвижимости определяли только рыночные факторы, цены были бы ниже. По предыдущему опыту мы видим, что большую роль играет вмешательство государства. Например, власти два года держали ипотечные ставки на неадекватно низком по рыночным меркам уровне, что привело к ажиотажному росту цен, которого не должно было произойти при отсутствии роста доходов. В 2022 году основные риски связаны с общей экономической ситуации, которая очень нестабильна из-за продолжающейся пандемии. Кроме того, существуют политические риски из-за напряженных отношений с западом и общей нестабильностью во многих странах.

Доброхотова Ирина
Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»

Главный фактор, который определяет развитие рынка новостроек – это покупательский спрос. Он в свою очередь зависит как от экономической ситуации в целом, уровня доходов населения и условий по ипотечным кредитам, так и от существующего предложения на рынке, а также от уровня цен на недвижимость. Главные риски для рынка новостроек связаны с возможным ухудшением экономической ситуации в стране, в том числе из-за ряда геополитических факторов, новых штаммов вирусов, возможных локдаунов и так далее.

3. Редакция IRN.RU:
Какие законодательные изменения произойдут в 2022 году? Как они отразятся на рынке жилья?

Сухов Олег
Адвокат

В 2022 году и в ближайшие годы вряд ли стоит ждать законов, которые могут привести к глобальным переменам на рынке недвижимости, сравнимых с 214-ФЗ или переходом на расчеты через эскроу-счета. Речь идет скорее о корректировках существующего законодательства и ликвидации пробелов в нем. Например, с 1 марта можно будет строить индивидуальные жилые дома на сельскохозяйственных землях. Для застройщиков упростят порядок регистрации прав собственности на недвижимость при вводе объектов в эксплуатацию. Кроме того, на рассмотрении в Госдуме находится законопроект, определяющий разницу между многоквартирными домами и домами блокированной застройки, то есть таунхаусами. Также в 2022 году могут продлить «дачную амнистию» до 2031 года, а также разрешат наследникам оформлять права на доставшиеся им участки, если наследодатель не успел воспользоваться амнистией.

Доброхотова Ирина
Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»

Многие участники рынка недвижимости ждут принятие законопроекта о статусе апартаментов, который был анонсирован еще в конце позапрошлого года, и к которому вернулись месяц назад. Пожалуй, это будет одним из главных событий, которое может существенно изменить структуру спроса и предложения на рынке новостроек.

4. Андрей:
Закон об апартаментах обещали принять еще в прошлом году, но опять ничего. Есть ли какое-то понимание, когда реально их могут легализовать и на каких условиях?

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

Эпопея с легализацией апартаментов длится уже несколько лет. Примерно год назад о необходимости законодательно зафиксировать их статус заговорил даже Владимир Путин, но в 2021 году вопрос так и не решился. В конце 2021 года законопроект все же внесли в Госдуму, но первое чтение по нему состоится только весной. При этом официальные представители органов власти говорят, что в изначальный законопроект потребуется внести много поправок. Поэтому пока понятно только то, что апартаментам будет присвоен статус жилья, но с ограничениями, при этом действие закона предполагается распространить только на новые проекты. Какими именно будут ограничения, пока неясно. Например, в законопроекте предлагается разрешить прописку в апартаментах. Но это все еще дискуссионный вопрос, и, по словам Марата Хуснуллина, регионы имеют принципиально разную позицию по ситуации с апартаментами.

Доброхотова Ирина
Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»

Справедливости ради, говорить о легализации, наверно, не совсем правильно – ведь апартаменты не вне закона, это просто определённая очень массовая практика использования нежилых помещений как жилые. Законопроект находится на новом витке обсуждения с конца декабря, и новостей или каких-то новых подробностей всё ещё нет. Главное, что остаётся неясным: изменить собираются юридическое положение уже построенных зданий с апартаментами или распространить все законодательные нововведения на новые проекты? В первом случае надо учесть права и интересы десятков тысяч жильцов апартаментов – они не должны пострадать. Во втором случае всё проще, но проблема уже построенных МФК тогда не решается. Эта дилемма интересует многих участников рынка, поэтому мы очень внимательно следим за этим вопросом и ждем скорейшего принятие документа. Новый законопроект может внести ясность в уже давно обсуждаемый вопрос о статусе апартаментов и, безусловно, изменить будущее этого формата недвижимости.

5. Сергей Шлюев:
Добрый день! Что будет с ценами на стройматериалы? Что с дефицитом раб.силы? Продолжит ли расти себестоимость строительства?

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

Строительные материалы подорожали во многом по тем же причинам, по которым подскочили цены на жилье – дешевое кредитование разогнало инфляцию. Соответственно, переход Центробанка к более жесткой денежно-кредитной политике притормзит рост цен, но вряд ли остановит его. Дефицит рабочей силы пока сохраняется, хотя власти пытаются создать условия для цивилизованного возвращения мигрантов на стройки. Поэтому себестоимость строительства продолжит расти, но меньшими темпами. Это является большой проблемой для регионов с низкими ценами на жилье. Там девелоперы работают с небольшой маржой, поэтому любой рост затрат для них очень чувствителен. В Москве даже с учетом подорожания строительных материалов рыночные цены не менее чем вдвое превышают себестоимость, поэтому девелоперам есть, куда «подвинуться».

Доброхотова Ирина
Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»

На данный вопрос сложно дать однозначно точный ответ. Все будет зависеть от экономической ситуации в стране, а также положения с пандемией (возможные новые ограничения или, наоборот, их отмена). Цены на стройматериалы, вероятно, как минимум будут расти в рамках инфляции. На них не могут не сказываться дорожающие кредиты.

Что касается кадрового вопроса, то еще в конце прошлого года мы слышали заявления высокопоставленных чиновников, в том числе и мэра Москвы, о необходимости «импортозамещения» рабочей силы, а также повышения технологичности процесса строительства (использование более современной техники и оборудования, которое повысит качество строительства). Конечно, привлечение более квалифицированных кадров, а также модернизация оборудования потребует повышения расходов девелоперов, что в краткосрочной перспективе может сильнее увеличить себестоимость строительства и как следствие повысить цены на недвижимость, хотя на 5-10-летнем горизонте это, вероятно, даст существенную экономию за счёт повышения эффективности человеко-часов.

6. Лилия:
Государство опять пытается зарегулировать аренду. Вводят какую-то систему учета, через которую все будут обязаны сдавать жилье. Сработает ли эта мера? И как повлияет на аренду? Опять подорожает?

Доброхотова Ирина
Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»

Сейчас, пока эта система не введена в строй, невозможно сказать, насколько эффективной она окажется. Добровольно многие собственники не захотят переходить на новую платформу и продолжат сдавать «в серую», но не столько из-за бегства от налогового бремени, сколько из-за отсутствия мотивации всё делать по закону и, откровенно говоря, сплошного неудобства всё делать по закону. Цены на аренду в наступившем году вырастут в любом случае, навёрстывая «просадку», образовавшуюся в 2020 году, в период строгой самоизоляции, а сейчас по сравнению с тем периодом на наём жилья вырос спрос. Что же до введения ГИС по аренде – на рынке в целом это принципиально скажется только в случае действительно полной блокировки любых каналов распространения информации о сдающихся квартирах. Государство уверяет, что готово на самые решительные меры, чтобы ввести такую блокировку, но однозначно найдутся те, кто продолжит взаиморасчеты с собственником «по-старинке»

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

Власти планируют ввести единую систему учета. Лишнее регулирование – это всегда дополнительные сложности для людей, «закручивание гаек» их раздражает.

Пока непонятны детали функционирования системы учета и насколько в принципе эта идея жизнеспособна. Цель – повысить сбор налогов с арендодателей. Поскольку речь о пополнении государственного бюджета, есть основания полагать, что власти взялись за дело всерьез. Это давняя тема, и с учетом нынешней цифровизации, скорее всего, эту тему дожмут. Если система не заработает сразу, ее будут дорабатывать и модифицировать.

7. Дмитрий:
Что будет с рынком в случае новой девальвации? А при негативном сценарии развития ситуации с Украиной?

Доброхотова Ирина
Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»

В случае ухудшения экономической ситуации доходы большей части населения будут снижаться, что приведет и к уменьшению спроса на недвижимость. В этой ситуации и застройщикам и государству придется как-то стимулировать спрос и запускать новые меры поддержки. Худший сценарий – резкий обвал рубля, как в 2014-м: тогда нас ждёт молниеносный перевод всех имеющихся на руках у населения денег в недвижимость и затем длительная стагнация.

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

В случае дальнейшего ослабления рубля, падения на фондовом рынке, обострения ситуации с Украиной недвижимость в краткосрочной перспективе окажется бенефициаром как защитный актив. На месяц-два может случиться всплеск спроса, аналогичный тому, что наблюдался в конце 2014 года. Поэтому возможная эскалация напряженности с Украиной, НАТО и западными странами, связанная с новыми санкциями, ослаблением рубля, не дай бог с военными действиями приведет к тому, что в ближайшие месяц-два на рынок недвижимости ломанутся люди спасать деньги. Но в среднесрочной перспективе это негативно повлияет на рынок. Негативное развитие событий выльется в дальнейшее повышение ключевой ставки, что приведет к еще большему подорожанию ипотеки. Сейчас рынок держится во многом благодаря субсидированию ставок застройщиками, чтобы ипотека была более доступна и сопоставима с государственной программой. Но девелоперы могут это делать, пока разница с реальной рыночной ставкой сравнительно небольшая. К тому же они планировали эти программы как временную меру, в надежде на то, что в 2022 году ключевую ставку вновь опустят до 6-7%. Но в случае сохранения нестабильности высокие ставки сохранятся долго, а значит схема субсидированной ипотеки может стать рискованной и невыгодной застройщикам и банкам. Если рыночные ставки по ипотеке превысят отметку в 12% и застройщики откажутся от субсидирования, это приведет к существенному снижению спроса, как и произошло в 2015 году после предыдущего ажиотажа.

8. Арсен:
Есть ли сейчас дефицит предложения на рынке? Будут ли застройщики наращивать объемы? Ожидаются ли новые масштабные проекты в этом году?

Доброхотова Ирина
Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»

За последние полтора года ажиотажного спроса объем предложения на рынке новостроек сократился довольно существенно, несмотря на регулярный выход новых проектов. Сейчас в старых границах Москвы девелоперы предлагают 33,7 квартир и апартаментов, что на 23% меньше, чем в январе 2020 года. В текущем году мы ожидаем сохранения прошлогодней динамики выхода новых проектов на рынок, что в условиях определенного снижения спроса, которое мы сейчас наблюдаем, может привести к росту экспозиции. Ещё в конце прошлого года в Москве и области было анонсировано не менее пяти масштабных проектов площадью от миллиона квадратных метров каждый.

9. Наталия:
Здравствуйте! Что дает разрешение строить жилье на сельхоз землях? Это важно только для застройщиков или для обычных собственников дач?

Сухов Олег
Адвокат

Воспользоваться этим законом может собственник земли сельскохозяйственного назначения. Однако для этого он должен зарегистрировать крестьянско-фермерское хозяйство и вести сельхоздеятельность, только в этом случае он сможет построить фермерский дом.

Доброхотова Ирина
Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»

Данное нововведение, которое было принято летом прошлого года, закрепляет право фермера строить жилой дом на земле сельскохозяйственного назначения. При этом есть ряд условий. Во-первых, человек должен зарегистрировать крестьянско-фермерское хозяйство (КФХ). Во-вторых, жилой дом должен соответствовать ряду требований: не более трех этажей, общая площадь не должна превышать 500 кв. м, а площадь застройки под домом составляет не более 25% от площади земельного участка.

10. Наталия:
И еще вопрос про загородную ипотеку. Работает ли она в реальности?

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

Ипотека на загородную недвижимость существует, но все еще в зачаточном состоянии. Во-первых, ставки на нее выше, чем на покупку квартиры. Во-вторых, в основном она работает с ограничениями. Например, банк может предлагать кредит только на покупку готового дома, а если даже есть возможность взять кредит на строительство, то сильно ограничена сумма или выбор подрядчиков. Осенью 2021 года на загородную недвижимость распространили действие программы льготной ипотеки, но с таким же ограничением по сумме – 3 млн рублей. В Подмосковье этого вряд ли хватит на участок с домом, пригодным для постоянного проживания.

Доброхотова Ирина
Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»

Да, ипотека по-прежнему остается главным инструментом, с помощью которого граждане могут решить свой жилищный вопрос, и рынок загородной недвижимости здесь не исключение.

11. Александр:
Добрый день! Недавно PwC провел опрос среди девелоперов, в рамках которого 51% респондентов сказали, что в 2022 году ждут от властей разрешения на поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Насколько, на ваш взгляд, реальны эти ожидания? Чем это мера может быть полезна рынку и в чем недостатки?

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

Это было бы логичным и справедливым решением. При нынешних правилах игры банки получают от покупателей новостроек фактически бесплатные деньги, а застройщики вынуждены брать кредит на рыночных условиях. Сейчас эта проблема стала еще актуальнее из-за общего роста ставок, в результате которой кредитная нагрузка на застройщиков повышается. Поэтому сейчас самое время прокачать тему поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Полагаю, застройщики будут активно лоббировать этот вопрос. Это может быть полезно рынку в целом. Использование денег покупателей позволит бороться с ростом затратной части из-за повышения ставок.

12. Михаил Волков:
Насколько может просесть спрос на жилье при позитивном, нейтральном и негативном сценариях развития ситуации в экономике? Если спрос обвалится, что могут с этим сделать застройщики? И возможны ли какие-то меры поддержки от властей?

Доброхотова Ирина
Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»

При позитивном сценарии развития экономики и стабильного геополитического фона спрос останется на высоком уровне, и даже будет расти. При нейтральном – останется на текущих показателях, будет стабилен, но ниже результатов аналогичного периода в прошлом году. При негативном – снижаться. Но насколько сильным и длительным оно будет, сейчас сказать сложно. Полагаю, это снижение будет дифференцированным (где-то больше, где-то меньше, в ряде проектов и вовсе спрос останется прежним и будет расти). Все зависит от качества проекта, локации и текущего уровня цен. Если проект ликвидный и продается по рыночным ценам, то спрос на него будет в любом случае.

Что касается возможного снижения спроса, то мы уже видим что застройщики, как и раньше, запускают различные стимулирующие меры (совместные с банками программы льготной ипотеки, акции и скидки). При критичном для рынка снижении спроса не исключено, что могут вмешаться и власти и запустить более серьёзные меры поддержки, что мы уже наблюдали и в периоды прошлых кризисов.

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

Сейчас все зависит не от экономики как таковой, а от геополитики. Экономические тенденции являются следствием международной политики. Негативный, но, к сожалению, достаточно реалистичный сценарий – эскалация конфликта с западом, введение санкций, отток инвестиций из России – потребует дальнейшего повышения ключевой ставки. Это поспособствует дальнейшему подорожанию ипотеки, а также свертыванию программ субсидирования застройщиками. Без этого серьезно просядет спрос. Возможно, в этом случае властям придется вводить новую программу льготной ипотеки

13. Елена:
В этом году должна вырасти кадастровая стоимость жилья вследствие скачка рыночных цен. Это приведет к повышению налога на имущество. Насколько серьезно это может увеличить налоговое бремя на собственников? Может ли это привести к негативным последствиям для рынка недвижимости в целом? На ваш взгляд, стоит ли увеличивать кадастровую стоимость соразмерно росту реальных рыночных цен?

Доброхотова Ирина
Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»

Для большинства собственников недвижимости повышение кадастровой стоимости не критично скажется на размере налоговых платежей. Согласно действующим нормам сумма налога на имущество физлиц не может вырасти более чем на 10% от аналогичной суммы за прошлый год, независимо от роста кадастровой стоимости при очередной ГКО. Поэтому, если к примеру, вы платили 9 тыс. рублей в год за квартиру с кадастровой стоимостью 9 млн рублей, то в этом году вы заплатите не более чем 9,9 тыс. рублей.

Конечно, более ощутимым будет повышение для собственников высокобюджетного жилья, которые за счет более высокой ставки налога и кадастровой стоимости недвижимости платят большие суммы. Также ощутимым будет повышение для владельцев такой недвижимости, которая в результате переоценки перейдет в другую категорию, и будет облагаться более высокой ставкой. К примеру, на квартиры с кадастровой стоимостью от 20 до 50 млн действует ставка 0,2%, а от 50 до 300 млн – 0,3%. Соответственно те объекты, кадастровая стоимость сейчас немного не превышает 50 млн после переоценки могут платить заметно больше. Это также касается и собственников объектов, кадастровая стоимость которых «перевалит» за 300 млн, для них ставка налога подскочит до 2%.

 
Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения августа