Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.9 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Какие характеристики ЖК стали бы для вас определяющими при принятии решения о покупке:
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Рынок недвижимости в 2019 году: что будет с ценами, как повлияет переход на счета эскроу и что делать покупателям?




2019 год может стать переломным для рынка жилья. Переход на работу с эскроу-счетами с 1 июля, повышение ипотечных ставок, большие объемы предложения, особенно в сегменте новостроек – главные факторы, которые будут определять будущее рынка недвижимости.

Пока ни девелоперы, ни банки, ни покупатели точно не знают, к чему приведет изменение правил игры. Однако принимать решение о том, как жить в новых условиях, строить и продавать квартиры, решать свой жилищный вопрос, нужно уже сейчас.

Что будет со спросом и ценами на жилье? Случится ли уже в 2019 году фактическая отмена «долевки»? Как будут работать девелоперы в новых условиях? Стоит ли поспешить с покупкой квартиры или, напротив, подождать вступления в силу законодательных изменений? На эти и другие вопросы ответят руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов, руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов и вице-президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Валерий Виноградов.

Спикеры:

Вопросы

1. Сергей:
Насколько разной будет ситуация в разных городах России, миллиониках, 500 тысячниках, Москве, Питере какова вероятность появления общих закономерностей в определенных городах маркерах, тенденции которые потом повторятся в большем или меньшем масштабах.

Виноградов Валерий РГР

Сергей, несмотря на то, что разных городах России разная численность населения и разные цены на объекты недвижимости, все же можно выделить общие закономерности и факторы.

Из положительных можно выделить только рост цены на нефть, способствующий укреплению рубля. Остальные факторы действуют на рынок негативно. Так, политические факторы, действовавшие в 2018-м, никуда не исчезнут в 2019-м и будут составлять одну из ключевых угроз для экономического развития страны. В частности, отток капитала продолжится. Выхода экономики из стагнации придется ждать еще несколько лет. Рост доходов населения, если и будет, то номинальным. Рост ключевой ставки и, соответственно, рост процентной ставки по ипотеке, также негативно скажется на покупательной способности россиян.

Таким образом, рынок многоквартирного жилья закономерно останется рынком покупателя, а не продавца. При этом покупатель останется очень избирателен как к качеству, так и к местоположению объектов.

Сохранятся и углубятся следующие тенденции вторичного рынка:

  1. в старом жилищном фонде (при большом физическом и моральном износе застройки конца 40-х-начала 60-х годов прошлого века) будет наблюдаться спад;
  2. в жилищном фонде застройки 70-90-х годов прошлого века при среднем или низком физическом, но высоком моральном износе будет наблюдаться стагнация;
  3. новый жилищный фонд (с начала 2000-х годов и о наших дней), наиболее востребованном у покупателей, цены будут расти.

Цены на первичном рынке будут продолжать расти, особенно это проявится во второй половине 2019-го года.

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Даже в период, когда во всей стране жилье было очевидно переоценено, в большинстве регионов цены на недвижимость были не так сильно оторваны от реальных возможностей населения. Поэтому, в отличие от Москвы, цены в других городах в основном уже нащупали дно.

Цветов Дмитрий ГК «А101»

Сергей, добрый день! Правила на рынке едины для всех, в частности, все застройщики во всех городах с 1 июля переведут свои проекты на эскроу-счета. Даже те, что уже строятся и продаются. Их финансовая модель рассчитывалась года три назад, когда ни о каких эскроу-счетах никто не слышал, а сама стройка начиналась за несколько месяцев до решения об обязательном использовании эскроу. Теперь девелоперы этих проектов не смогут строить на деньги дольщиков, а должны взять у банка кредит под 12%. Это сильно бьет по экономике – возможно, в нынешних условиях такой проект никто бы не начинал. Кроме того, надо еще убедить банк выдать кредит – проект может не попасть под банковские критерии, даже если экономически он успешен.

И вряд ли найдется регион или город, где ситуация будет как-то радикально отличаться от остальных. Разница может быть только в степени последствий. Например, маржинальность девелоперских проектов в столичном регионе, а также в некоторых городах-миллионниках достаточно велика для того, чтобы девелоперы могли избежать резкого повышения цен и сохранить покупателей, снизив собственную доходность. Там же, где маржинальность низкая, то есть во всех остальных городах России, застройщики будут выбирать: поднять цены с риском остаться без продаж или приостановить строительство – на время или навсегда. По оценке Минстроя, во всей России под угрозой примерно 30% новостроек – больше 14 млн кв. метров жилья.

Правда, Минстрой обещает девелоперам, не получившим проектное финансирование, некий «небанковский продукт», но что именно это будет за продукт, пока не знает никто.

2. Алексей:
В течение всего 2018 года во многих СМИ поддерживался мощный информационный фон об отмене долевого строительства и неизбежном значительном повышении цен. Практически все застройщики использовали этот фон для того, чтобы люди как можно скорее приняли решение о покупке недвижимости, а покупатели в свою очередь восприняли повышение цен в 2019 году как уже сбывшийся факт. Справедливы ли ожидания застройщиков и покупателей, или же данная ситуация могла привести к перераспределению будущего спроса на текущий временной период, и как следствие этого, в ближайшем будущем на рынке может возникнуть существенный недостаток спроса?

Виноградов Валерий РГР

Алексей, то, что себестоимость строительства будет расти в текущем году и далее, понимают и покупатели, и застройщики. Изначально озвучивалось, что те объекты, разрешение на строительство которых будет получено до 1 июля 2018 года, будут продаваться по старым правилам. Это привело к тому, что застройщики стали массово получать разрешения на строительство до середины прошлого года и выводить новые объекты в продажу. Это совпало с активной реализацией отложенного спроса тех, кто задумывался о приобретении недвижимости и принял быстрое решение в связи с грядущим увеличением цены и повышением ипотечных ставок. Однако правила немного поменялись, с 1 июля 2019 года на эскроу-счета переходят все. Повышенный спрос позволил застройщикам повышать цены до наступления трудных времён, создать себе «финансовую подушку» и возможность с наименьшими потерями пережить переходный период, который в любом случае будет сопровождаться снижением активности покупателей.

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Спрос в прошлом году подстегнула, в первую очередь, не ожидание роста цен, а дешевая ипотека. Особенно очевидно это стало осенью, когда тренд на снижение ставок преломился, ипотека начала немного дорожать и люди поспешили с покупкой жилья, пока ставки еще находятся на низком уровне. Конечно, это не какой-то новый спрос, а перераспределение спроса будущих месяцев. Поэтому в этом году можно ждать снижения спроса.

Цветов Дмитрий ГК «А101»

Алексей, добрый день! Вы абсолютно правы: мы действительно ждем, что спрос упадет примерно на 20%. Но совсем не только потому, что многие люди купили квартиру раньше, чем планировали. Вполне можно предположить, что спрос на жилье по-прежнему огромный, но остается вопрос его доступности. И тут в 2019 году все непросто.

Во-первых, подорожает сама стройка – из-за повышения НДС, цен на топливо, на зарубежное оборудование, в котором сильна валютная составляющая (а это почти все, что нужно для лифтов, котельных и электрики), и даже на российские стройматериалы – те, что сейчас хорошо идут на экспорт. По нашим оценкам, все это вместе дает от 5% до 7% удорожания самого процесса строительства. Сами деньги тоже станут дороже. Несколько банков озвучили изначальную ставку проектного финансирования, которое заменит деньги дольщиков, и она будет на уровне 12%. А если на эскроу-счетах девелопера будет много денег – 7,5% и, кажется, это самая низкая ставка из возможных на сегодняшний день. В нашей Группе существует прогноз, что сам переход на проектное финансирование повысит затраты на строительство еще на10%.

Впрочем, степень доступности жилья определяет главным образом ипотека. Наш анализ темпов продаж прошлого года показал, что всякий раз, когда ставка снижалась на один процентный пункт, спрос увеличивался на 10%. Сейчас ставки выросли, и судя по активности покупателей, отток спроса будет аналогичным по интенсивности.

3. Николай:
На сколько велика вероятность того, что в обозримом будущем цена квадратного метра в пределах Старой Москвы снизится до 2 тысяч долларов, учитывая объёмы строительства, реновацию, цены на энергоносители, покупательскую способность населения, ставки по ипотечным кредитам, циклы роста и падения стоимости, прочие составляющие, влияющие на цену недвижимости?

Виноградов Валерий РГР

Николай, ваш вопрос слишком неопределенный. Что для вас обозримое будущее? Если вы под ним понимаете 2019-ый год, то вероятность значительного снижения цен на недвижимость крайне мала. Такое снижение возможно в случае очень серьезного ухудшения политической и экономической ситуации в России.

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Отметку около $2000 за кв.м мы рассматриваем как тот уровень, на котором можно говорить о достижении дна. Сейчас рынок рублевый, то есть это около 140 000 рублей за метр (хотя если смотреть на более продолжительные тенденции, то можно рассматривать и доллары, так как это более стабильная валюта). Это равновесная цена, которая будет отвечать уровню платежеспособного спроса. К такому уровню рынок может прийти в 2020-2021 годах. Подробнее об этом можно почитать в нашем прогнозе по рынку недвижимости до 2024 года.

Цветов Дмитрий ГК «А101»

Николай, добрый день! Вообще-то сейчас средняя стоимость квадратного метра в Москве, по крайней мере, в комфорт-классе, не сильно дороже этой суммы – порядка 167 тыс. рублей, но найти квартиру по цене в 132 тыс. рублей за метр (это как раз $2000 по нынешнему курсу) вполне реально. А в Троицком или Новомосковском округе столицы даже дешевле – порядка 119 тыс. рублей.

Здесь еще хочется добавить, что в последние годы «рублевая» цена метра почти не колебалась, хотя курсы «плясали» сильно. По этой логике, цена метра в Москве может быть и $1000, вопрос в том, каков будет курс доллара. Зависимость же стоимости жилья в России от курсов иностранных валют довольно опосредована.

Другое дело, что в 2019 году расходы девелоперов на строительство вырастут на 17%. С одной стороны, из-за перехода на проектное финансирование. А с другой – из-за объективной экономической ситуации, в том числе повышения НДС, роста цен на топливо и нестабильных валютных курсов, которые влияют на цены зарубежного оборудования, а кроме того делают слишком привлекательным экспорт важных для отрасли материалов (того же металла), в результате чего они сильно дорожают внутри страны.

Конечная цена определяется готовностью покупателей ее заплатить. Если люди окажутся не готовы к справедливой цене, столичные девелоперы скорее согласятся потерять в доходности, но сохранить спрос на уже существующие проекты, а затем в экономическую модель будущих проектов заложить более плавный ценовой рост. Но и снижать цены относительно нынешних в новых условиях возможности нет. Раньше можно было продавать какую-то часть квартир почти «в ноль» ради получения средств на строительство. Но с переходом на проектное финансирование острая необходимость срочно привлекать деньги исчезнет, зато нужно будет обслуживать банковский кредит. Это лишает смысла активные продажи квартир «на котловане», которые всегда были самыми дешевыми на рынке.

Есть и еще один момент: низкая цена недвижимости в нынешних условиях – очень сомнительное благо. Вот гипотетическая ситуация, которая совсем недавно была актуальной для Московской области: цена строительства одного квадратного метра жилья составляла 50 тыс. рублей, а рыночная цена продажи – 60 тыс. рублей. Теперь увеличим расходную часть на 17%. И вспомним, что в эту сумму не входит такой дорогой и важный фактор, как покупка земли. В таких условиях вряд ли найдется много желающих начинать новые проекты. В итоге очень скоро предложение заметно сократится, и на рынке жилья наступит острый дефицит.

4. Александр Дмитриевич:
Здравствуйте, каков размер прибавочной стоимости на жилом строительстве в разных классах жилья по московскому региону на 2019—2020 годы? И какова она была в 2017—2018 годах?

Виноградов Валерий РГР

Александр Дмитриевич, вы, наверное, имели в виду добавленную стоимость, то есть разницу между покупной и продажной ценой товара.

Конечно, это коммерческая тайна застройщиков, и здесь мы можем давать только наши экспертные оценки. По нашему мнению, маржинальность девелоперского проекта в последние годы составляла до 25%. С учетом средних сроков реализации проектов 3-5 лет, рентабельность составляла процента 5-8% годовых, что не так много. Поэтому основная финансовая модель застройщика до сих пор базировалась на том, что он вкладывал как можно меньше собственных средств, а остальное привлекал от банка и дольщиков, увеличивая тем самым свою доходность. На протяжении последних лет маржинальность деятельности застройщиков неуклонно снижалась, поэтому, учитывая действующие негативные факторы, в 2019-2020 годах она будет еще ниже.

5. Мазаев Евгений Александрович, частное лицо:
Часто при исследованиях рынка недвижимости приводятся различные графики изменения стоимости жилья, а можно ли их увязать с графиком роста официальной численности населения Москвы? Чтобы показать, что нынешнее увеличение темпов строительства в городе здорово опаздывает за численностью населения Москвы, которая в Москве желает остаться и варианты в МО не рассматривает.

Виноградов Валерий РГР

Евгений Александрович, если вы хотите обосновать свой тезис, то в первую очередь надо как-то определить численность того населения Москвы, которое, по вашим словам, «в Москве желает остаться и варианты в МО не рассматривает», и определить их платежеспособность. К тому же нелегко определить, какая часть населения, приехавшего в Москву, попадает в официальную статистику, и какая их часть является платежеспособными покупателями. Но, учитывая, что средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья Москвы за 2018 год увеличилась лишь на 4-5%, говорить о сильном запаздывании темпов строительства не приходится.

Цветов Дмитрий ГК «А101»

Евгений Александрович, приветствую! Не думаю, что в этих гипотетических графиках вы отметите корреляцию. Спрос на жилье в Москве в значительной степени исходит от самих москвичей. Так, согласно нашим исследованиям, почти половина покупателей квартир в ТиНАО переезжают сюда из соседних ЮЗАО и ЮАО. При этом у 52% всех покупателей есть собственное жилье в старом фонде, за которое не платится рассрочка или ипотека, а 43% покупателей из ЮЗАО жили там больше 11 лет. Переезжая в ТиНАО, все эти люди остаются в Москве, просто в другом округе они получают квартиру большей площади и с лучшей планировкой, район с современной и разнообразной инфраструктурой.

Чтобы подтвердить Ваш тезис, лучше посмотреть соотношение тех, кто хочет купить квартиру, но финансовая ситуация толкает их в лучшем случае в «черную аренду», и тех, кто может это сделать. Скорее всего, мы увидим две очень разные цифры. Если банки возьмутся за разработку кредитных программ для первой категории, мы увидим заметный рост платежеспособного спроса на жилье, а следом – серьезное повышение темпов его строительства.

6. Мазаев Евгений Александрович, частное лицо:
В период после кризиса 2014-2015 годов на рынке недвижимости была стагнация и медленное снижение цен. За это время сформировался отложенный спрос, который частично реализовался в 2018 году, но он еще не реализован полностью, в силу того что самые бюджетные, ликвидные предложения с рынка "улетели". Как вы считаете, продолжится ли в 2019 году реализация посткризисного отложенного спроса, когда клиенты видя падение рынка откладывали покупку, а в момент всплеска активности и роста цен лавинообразно вышли на рынок и не могут теперь найти предложение по своему бюджету?

Виноградов Валерий РГР

Евгений Александрович, при ответе на ваш вопрос необходимо учитывать несколько разнонаправленных факторов. В первую очередь - это вероятное падение реальных доходов населения. Кроме того, существенное влияние на рынок окажет переход на проектное финансирование, который резко увеличит издержки застройщиков. Инфляция, повышение налогов и ипотечных ставок также будет подталкивать потенциальных покупателей не откладывать совершение сделок.

В то же время многочисленные факторы ухудшения экономического положения нелинейны, то есть взаимодействуют между собой. Например, попытка застройщиков компенсировать падение доходов путем повышения цен, столкнувшись со снижением платежеспособного спроса, может привести к замедлению и даже остановкам продаж, что, в свою очередь, может вызвать финансовые сложности застройщиков и, следом, банкротства. В такой ситуации общественный резонанс может привести к падению продаж, следом – цен. Ну а после ухода с рынка банкротов и «расчистки завалов» немногие оставшиеся монополисты-застройщики начнут увеличивать цены. В то же время теоретически возможен и сценарий роста цен на волне ажиотажного спроса, как мы это видели в конце 2014-го года.

Таким образом, реализация посткризисного отложенного спроса продолжится, по всей видимости, до лета 2019-го года.

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

На мой взгляд, отложенный спрос в основном реализован – как за счет снижения цен и появления бюджетных предложений на рынке, так и благодаря дешевой ипотеке. К слову, всплеск покупательской активности в 2018 году не привел к росту цен – цена метра что на первичном, что на вторичном рынках выросла всего примерно на 3%, тогда как число сделок увеличилось очень значительно (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам 2018 года» и «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2019 год от IRN.RU»). Но вы правы в том, что на фоне роста спроса произошло вымывание самых бюджетных вариантов.

Это если говорить о людях, которые могли позволить себе квартиру и раньше, но предпочли подождать, пока жилье станет доступнее. Спрос, который остался на рынке – это не выжидающие покупатели, а люди, которым либо хватает «впритык», либо немного не хватает на квартиру. Поэтому поддержать спрос, особенно в условии растущих ипотечных ставок, сможет только снижение цен.

Цветов Дмитрий ГК «А101»

Увы, сейчас я, наоборот, склонен прогнозировать снижение спроса на жилье в 2019 году примерно на 20%. Причина – снижение доступности жилья для населения, у которого к тому же не растут реальные доходы. Стоимость строительства жилья увеличивается за счет перехода на проектное финансирование, роста НДС и валютных курсов. Это происходит на фоне повышения ипотечных ставок, а ведь сейчас по ипотеке продается примерно 65% квартир комфорт-класса.

В период планомерного снижения ставок мы отмечали, что как только средняя ставка снижалась на один процентный пункт, спрос на жилье увеличивался на 10%, потому что ставка регулирует главный критерий доступности – размер ежемесячного платежа. Сейчас ставки снова идут вверх, а когда у людей не растут реальные доходы, но из-за повышения НДС «жизнь» становится дороже, им сложнее принять решение сделать крупную покупку.

Поправить ситуацию могли бы ипотечные программы от банков без первоначального взноса или с ипотечными каникулами, но пока на рынке таких программ практически нет.

Впрочем, в ближайшем будущем возможен кратковременный всплеск покупательской активности – он обычно происходит, когда люди ожидают ухудшения условий на рынке и поспешат зафиксировать текущие условия. Но это именно что кратковременное явление.

7. Юлия:
Есть желание продать свою квартиру. Не для того, чтобы сразу что-то купить, а скорее избавиться от не очень ликвидного варианта, который может терять в цене (1 этаж, не престижная окраина, от метро не очень далеко, но и не прям рядом – 15 минут пешком, дом 1980-х с относительно нормальной кухней 8 кв.м, но соседи и вообще социальное окружение так себе). Осенью мои знакомые смогли очень быстро – буквально за месяц – продать две свои квартиры и купить вместо них одну большую. Говорят, что был очень хороший спрос, много звонков и просмотров, все прошло быстро. А как сейчас? Я уже упустила этот удачный момент для продажи? Если да, то как действовать – все же пытаться успеть запрыгнуть в уходящий поезд или уже можно успокоиться и продавать спокойно, когда будет удобно?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Действительно, осенью был очень хороший момент для продажи, поскольку на рынке наблюдался всплеск спроса. В ближайшем будущем он вряд ли повторится, сейчас покупательская активность идет на спад (см. «Квартиры в Москве и Подмосковье в 2018 году: ажиотаж на вторичном рынке закончился еще осенью»). Если квартира вам не нужна и вы хотите ее продавать, то я не рекомендую затягивать с этим – пока еще можно рассчитывать на покупателей, которые не успели приобрести квартиру осенью. При этом лучше не жадничать с ценой и ориентировать на уровень, близкий к нижней границе цен на аналогичные предложения в вашем районе. Если вы сейчас поставите высокую цену, есть опасность, что квартира зависнет на рынке и в результате ее придется продавать намного дешевле, когда спрос иссякнет.

Виноградов Валерий РГР

Юлия, с точки зрения риэлтора решение продать такую квартиру – правильное. Разрыв в цене между таким жильем и инвестиционно привлекательными объектами с течением времени будет только возрастать. При этом на растущем рынке цена такой квартиры может даже расти, но при этом другие квартиры будут дорожать гораздо сильнее.

Быстрая продажа квартиры зависит от множества факторов, и это обусловлено в первую очередь умением вашего риэлтора, а не состоянием рынка. У риэлторов есть такая грустная шутка: «Мария Ивановна легко продала свою квартиру за 5 дней. А ведь могла за 5 миллионов рублей…» А если серьезно, то у каждого объекта недвижимости есть своя максимальная рыночная цена, которую можно получить в течение конкретного срока экспозиции. Искусство риэлтора состоит в том, чтобы не только правильно определить целевые аудитории, создать для них продающее предложение и разместить его так, чтобы все потенциальные покупатели увидели и заинтересовались. Надо еще сконцентрировать спрос, то есть организовать процесс продажи так, чтобы покупатели соревновались между собой за возможность купить квартиру. Только тогда возможно получение максимальной цены за продаваемый объект. «Успокоиться и продавать спокойно» - это неправильная стратегия продажи.

Удачный ли сейчас момент для продажи? Это зависит от того, ЗАЧЕМ вы продаете. Использованный вами термин «избавиться» предполагает, что актив вам не нужен. И если вы знаете, куда вложите вырученные деньги, значит, надо его продавать! Рекомендуем вам не делать этого самостоятельно, а привлечь к сделке профессионального риэлтора.

8. Алексей:
Добрый день. Как известно, суровость российского законодательства компенсируется необязательностью его исполнения. Не получится ли так, что вместо фактической отмены "долевки" по 214-ФЗ, который все-таки более-менее работает, рынок и потребители получат забытые аналоги "долевки" (жилищные кооперативы и т.д.), но уже не по 214-ФЗ?

Виноградов Валерий РГР

Алексей, так было всегда, когда у нас менялись правила игры на строительном рынке. Не исключение и нынешняя ситуация. Уже сейчас предлагаются схемы, прежде всего жилищная кооперация, которые регулируются не ФЗ-214, а другими нормативно правовыми актами (например, ФЗ-215). Все такие схемы будут сопряжены с повышенными рисками, и без помощи опытного риэлтора я бы вам вступать в них не советовал.

Логинов Дмитрий АН «Бон Тон»

Никакой отмены «долевки» не планируется. Это очень распространенное заблуждение. Договора участия в долевом строительстве (так называемые ДДУ) будут заключаться и регистрироваться и после 1 июля 2019 года. Однако с указанной даты устанавливается обязательное использование эскроу-счетов для расчетов по таким договорам.

Что до «обходных маневров», то они, к сожалению, всегда были. Кооперативы в жилищном строительстве сейчас практически запрещены (остались только в банкротных процессах), а вот механизм работы через апартаментное строительство по-прежнему распространен. И новые правила работы этому не помешают.

Цветов Дмитрий ГК «А101»

Алексей, добрый день! Это вряд ли возможно. Во-первых, потому что большая часть жилья покупается все же в ипотеку, а банки никогда не одобрят кредит на проект, квартиры в котором продаются не по ДДУ. А, во-вторых, существует уголовная ответственность застройщиков за привлечение денег дольщиков по схемам, отличным от ДДУ.

9. Володя:
Добрый день

Например такая ситуация – часть квартир в доме продана и есть только коробка. Но я жду 1 июня 19 г и хочу купить квартиру в этом доме с открытием экстроу счета. Но если застройщик вдруг не получит после этого срока кредитов (а продано, например, четверть квартир), то стройка встанет. Может ли так быть, как Вы думаете?

Спасибо

Виноградов Валерий РГР

Володя, представленной вами информации недостаточно, чтобы ответить на заданный вопрос. Надо знать, что это за застройщик. Возможно, что ему вообще не понадобится кредитная линия, и он закончит строительство на свои средства. Только тогда он будет продавать уже готовые квартиры после окончания строительства и оформления собственности, разумеется, по максимальной стоимости. Ситуация описанная Вами вполне предсказуемая и будет иметь место для многих застройщиков, особенно мелких и средних. Общая рекомендация – приобрести квартиру в доме большей степени готовности или, если объект уникальный, - не рисковать и дождаться 1 июля 2019 года.

Логинов Дмитрий АН «Бон Тон»

Такое возможно, и это главная проблема реализации нового механизма финансирования строительства. На данном вопросе необходимо остановиться подробнее. Первоначальные параметры реформы, изложенные в дорожной карте Правительства, предполагали, что обязательное использование эскроу-светов будет распространено только на те ЖК, по которым первый ДДУ заключен после 1 июля 2019 гожа. Все проекты, по которым продажи успели «стартовать» до этой даты, могли оставаться на старой схеме. Несомненным плюсом такого положения вещей было отсутствие «смешанных» проектов. Применение возможно либо по старой, либо по новой схеме.

Однако Закон № 478-ФЗ от 25 декабря 2018 года пересмотрел условия применения новых правил. Теперь обязательное использование эскроу-счетов будет распространяться на ДДУ, заключенные после 1 июля 2019 года, независимо от даты регистрации первого ДДУ. Исключения составят проекты в высокой степени готовности - критерии отбора ЖК появятся в феврале 2019 года. Таким образом, государство создает «смешанные» проекты, в которых будут ДДУ как с эскроу, так и с прямым привлечением. Естественно, сразу возникает вопрос об остановке строительства тех проектов, которые рискуют не «приглянуться» банкам. По оценкам Минстроя, в «зоне риска» до 30% застройщиков. Так, на совещании «Меры по обеспечению финансовой устойчивости Застройщиков…», которое прошло в Совете Федерации, Минстрой анонсировал создание некого небанковского финансирования для тех, кто не попадет под критерии банков.

Таким образом, проблема обозначена, и государство обещает ее решить к июлю 2019 года.

Цветов Дмитрий ГК «А101»

Володя, добрый день! По идее, если застройщик не получит проектного финансирования, он может достроить объект за собственные средства, но на практике достаточной суммы сразу нет ни у кого на рынке, а деньги дольщиков ждут ввода на эскроу-счетах. Таким образом, без проектного финансирования застройщик лишится фактической возможности продолжать стройку. Во всяком случае, до тех пор, пока не приведет свой проект в соответствие с банковскими критериями. Сложно сказать, что именно для этого придется сделать в каждом конкретном случае, но скорее всего, квартиры в этом доме станут дороже. К сожалению, таких ситуаций может возникнуть множество – по оценке Минстроя, получить проектное финансирование не смогут около 30% проектов в России.

Я вижу два варианта решения Вашей задачи. Первый – купить квартиру сейчас, но другую, у какого-нибудь крупного системного девелопера: у него заметно больше опыта и возможностей выхода из непредвиденных ситуаций, поэтому дом точно будет достроен. А вы зафиксируете цену и потом, если ставки снова пойдут вниз, сможете рефинансировать ипотеку.

Второй вариант (это если Вам уж очень понравился какой-то конкретный дом) – подождать дольше, чем до 1 июля. Недавно в Минстрое заявили, что, если какой-то проект не попадет под критерии проектного финансирования, ему предложат «небанковский продукт», позволяющий достроить объект, критерии которого сейчас обсуждаются в Правительстве. Непонятно, когда именно он появится и что будет собой представлять, будет ли на тот момент в выбранном Вами доме подходящая квартира, но зато Вы при покупке должны получить все те гарантии, ради которых Вы ждете начала работы отрасли через эскроу-счета.

10. Наталья Анискина:
Здравствуйте! Застройщики говорят, что цены вырастут из-за эскроу. Фактически они имеют в виду, что будет невыгодно продавать на ранних стадиях с дисконтом, то есть цена поднимется из-за того, что квартиры будут выходить уже готовые или на поздних стадиях. Но, если сравнивать с такой же стадией, жилье подорожает или останется таким же в цене? Не подешевеет ли наоборот? Ведь раньше застройщики делали дисконт на котлване и, возможно, в финале строительства хотели как-то компенсировать начальную скидку. А теперь компенсировать будет нечего. Поэтому новостройки могут стать дороже, чем на начальных стадиях сейчас, но дешевле, чем сейчас на финальных. Так ли это или я не права? И если все же права, то какая может быть разница в цене по сравнению с сегодняшним уровнем на финальные стадии?

Виноградов Валерий РГР

Наталья, оставлять весь дом для продажи в готовом состоянии не выгодно застройщику, т.к. быстро реализовать все квартиры, даже готовые, не получится, значит кроме процентов за пользование кредитами, еще придется нести расходы по содержанию объекта, платить налоги. Поэтому система реализации на разных стадиях строительства по возрастающим ценам сохранится. Вырастет себестоимость строительства, которую застройщики закладывают в стоимость жилья. Она вырастет за счет расходов на содержание кредитной линии, роста НДС с 1 января в том числе и на строительные материалы, «налогового маневра» в нефтяной отрасли.

В любом случае, приобретать квартиру сейчас на начальных стадиях строительства - значит принимать на себя повышенные риски. Общая рекомендация – приобретать сейчас на финальной стадии строительства либо, если объект уникальный, - дождаться 1 июля 2019 года.

Логинов Дмитрий АН «Бон Тон»

Как вы абсолютно правильно заметили, новая схема делает дисконты на стадии котлована бессмысленными. Но рост цен, о котором говорят строители, в значительной степени сопряжен с ростом себестоимости проектов.

Основная причина предполагаемого роста заключается в разной стоимости денег, получаемых из различных источников финансирования. Жилищное строительство долгое время было самой динамично развивающейся несырьевой отраслью нашей экономики. Это происходило благодаря крайне низкой (почти нулевой) стоимости денежных средств, привлекаемых застройщиками. Фактически деньги дольщиков представляли собой беспроцентный кредит, и это на фоне двузначных ставок кредитов для бизнеса. Переход на проектное финансирование неизбежно приведет к росту себестоимости, т.к. «бесплатные деньги» заберут себе банки, а взамен будут выдавать застройщикам кредиты под 5-7% годовых.

Цветов Дмитрий ГК «А101»

Наталья, добрый день! Предпосылок для того, чтобы жилье в 2019-2020 годах стоило дешевле, чем в 2018, на сегодня нет. В первую очередь, потому что в 2019 году у девелоперов вырастет расходная часть. Деньги, полученные от проектного финансирования, будут обходиться дороже, чем деньги дольщиков. Это должно повысить стоимость квадратного метра, по нашим оценкам, примерно на 10%. Кроме того, растут расходы на строительство из-за повышения НДС, цен на топливо, на зарубежное оборудование, в котором сильна валютная составляющая (а это почти все, что нужно для лифтов, котельных и электрики), и даже на российские стройматериалы – те, что сейчас хорошо идут на экспорт. По нашим оценкам, все это вместе дает рост стоимости квадратного метра от 5% до 7%.

В условиях роста расходов и строгих банковских критериев девелоперы просто не будут начинать проектов в сегментах с изначально низкой стоимостью, например, в не самых удачных локациях или предусматривающих большие продажи на ранних стадиях. Это значит, что предложения в целом станет меньше, и одно это уже будет играть на повышение цен на квартиры.

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Если рассуждать, исходя из желаний застройщиков, то вряд ли они захотят снижать цены на финальных стадиях - в новых условиях им есть что компенсировать, ведь затратная часть существенно вырастет. С другой стороны, цену в первую очередь определяет рынок - то есть сколько готов заплатить покупатель. Платежеспособный спрос очень ограничен, ипотека уже не оказывает ему такой поддержки. Поэтому на рынке явно наблюдаются факторы, способствующие снижению цен. Правда, вряд ли это коснется ликвидных и востребованных проектов, которые не испытывают проблем со спросом.

11. Карташов Николай Владимирович:
Я риэлтор, и с осени прошлого года наблюдаю на рынке ажиотаж. Он удивительным образом распространяется на вторичном рынке на январь. При этом объем предложения на рынке сократился, из-за массово прошедших сделок предложение уменьшилось, а новое не приходит. Как вы считаете, как долго продолжится мега-активность на вторичке и рынке готовых новостроек?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Осенью на рынке был большой всплеск покупательской активности, однако крупные агентства отмечают, что ближе к концу года он пошел на спад (см. "Квартиры в Москве и Подмосковье в 2018 году: ажиотаж на вторичном рынке закончился еще осенью"). Пока еще спрос находится на достаточно хорошем уровне, но уже есть тренд на снижение и дальше он будет набирать обороты. Объем предложения, действительно, снизился - почти вдвое. Однако о дефиците стоит говорить только в контексте наиболее бюджетных вариантов, которые вымылись с рынка осенью.

Виноградов Валерий РГР

Николай Владимирович, на рынок действуют много разнонаправленных факторов. Наиболее существенные (падение реальных доходов населения, переход на проектное финансирование, инфляция, повышение налогов и ипотечных ставок) торопят потенциальных покупателей совершать сделки.

Однако не всегда можно учесть взаимодействие этих факторов между собой. Например, повышение застройщиками цен, столкнувшись со снижением платежеспособного спроса, может привести к замедлению и даже остановкам продаж. Это может вызвать банкротства отдельных застройщиков и негативный информационный фон с углублением падения продаж. Следом могут упасть и цены. Последующие банкротства и слияния могут привести к монополизации рынка и увеличению цен. В то же время, 2014 год показал, что теоретически возможен и сценарий ажиотажного спроса и роста цен.

Таким образом, реализация посткризисного отложенного спроса продолжится, по всей видимости, как минимум до лета 2019-го года, или до существенного повышения ипотечных ставок.

12. Антон Образцов:
Здравствуйте! Будут ли расти арендные ставки? Выгодно ли сейчас сдавать квартиру в аренду или лучше положить деньги в банк?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Особых предпосылок для роста ставок аренды не отмечается - этот рынок очень зависит от доходов населения, которые не растут. С другой стороны, снижения ставок тоже не стоит ждать. Арендный рынок, в отличие от купли-продажи жилья, пришел к балансу, поскольку ставки изначально были в меньшей степени оторваны от платежеспособности арендаторов. Доходность аренды сейчас составляет около 5% годовых. Ставки по вкладам в госбанках находятся примерно на том же уровне. Поэтому вопрос скорее в том, с каким активом человек будет чувствовать себя спокойнее.

Виноградов Валерий РГР

Здравствуйте, Антон! Для более точного ответа на ваш вопрос необходима информация о квартире. В общем надо учитывать несколько важных моментов. Благосостояние населения вряд ли будет расти. Предложений на рынке много. Налоги и коммунальные платежи будут возрастать. Теперь давайте посчитаем. Простой (недисконтированный) срок окупаемости квартиры составляет от 16 до 20 лет. Этот срок может быть меньше, если стоимость квартиры с течением времени возрастает. Такое вероятно только в отношении нового жилищного фонда (с начала 2000-х годов и до наших дней), наиболее востребованного у покупателей.

Деньги в банк по ставке более 7% годовых вряд ли удастся разместить, а это примерно тот же срок простой окупаемости 15 лет. Если учесть страховой лимит 1.4 млн.руб., гарантированный АСВ, и разместить деньги от продажи по нескольким счетам, то при меньших усилиях (не надо искать арендаторов, следить за имуществом и пр.) Вы получите тот же результат.

Вообще при ответе на ваш вопрос ключевым фактором является характеристика вашей квартиры. Если это объект недвижимости в старом жилищном фонде (при большом физическом и моральном износе застройки конца 40-х-начала 60-х годов прошлого века) или в жилищном фонде застройки 70-90-х годов прошлого века (при среднем или низком физическом, но высоком моральном износе), то возрастать в цене он не будет. Тогда логично его продать и разместить деньги в банке или купить новое жилье. Если же денег от продажи квартиры достаточно для приобретения объекта коммерческой недвижимости, то это будет наиболее эффективным решением вопроса, так как окупаемость коммерческих объектов в среднем в два раза выше, чем квартир.

13. Анастасия:
Мне два года назад сдали квартиру в новостройке в Подмосковье. Но, поскольку сейчас не очень хорошо с финансами, ремонт в ней так и не начинала, и вряд ли начну в ближайший год точно. В принципе есть другая квартира, где живу. Но думаю, что делать с этой. Ипотеку по ней я уже закрыла, но она много "ест" с точки зрения коммуналки, хотя я даже там не живу. В результате она просто стоит, а деньги на нее уходят. Имеет ли смысл сейчас продать квартиру и пока положить деньги в банк, с тем чтобы когда станет лучше с деньгами взять ипотеку и купить квартиру получше (в Москве)? Или продолжать держать ее и решать вопрос уже когда будут деньги либо на ремонт (чтобы переехать в нее), либо на ипотеку на лучшую квартиру?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Если квартира не нужна и просто "проедает" коммуналку, то, наверное, стоит ее продать. Тем более в Подмосковье ситуация хуже, чем в Москве. Появление относительно недорогих проектов в черте МКАД и районах за МКАД, но с метро, отъело значительную часть спроса у области. Поэтому квартира не только требует расходов на ЖКУ, но и может просесть в цене. Поэтому имеет смысл продать квартиру и положить деньг в банк - вместо расходов на коммуналку актив начнет приносить небольшой процент. Когда появится возможность и необходимость купить новое жилье, у вас уже накопится больше денег на первоначальный взнос.

Виноградов Валерий РГР

Анастасия, продавая квартиру и не приобретая взамен другую, вы принимаете на себя риск роста цен на рынке недвижимости. Если ваша цель – улучшение жилищных условий, то профессиональный риэлтор всегда сможет так организовать сделку, чтобы вы одновременно с продажей старого приобрели новый объект.

Кстати говоря, ремонт при продаже редко окупается полностью. Так что сначала решите, будете ли вы оставлять эту квартиру для собственного проживания. Если нет, то в компетенции грамотного риэлтора входит хоумстейджинг, то есть подготовка квартиры к продаже. Обратитесь к специалистам, и вам объяснят, какими минимальными затратами можно достигнуть максимального эффекта.

14. Виталий Ипотечный:
Не успел рефинансироваться, пока ставки были на минимуме. Стоит ли сейчас спешить с рефинансированием или в будущем они опять снизятся?

Цветов Дмитрий ГК «А101»

Виталий, добрый день! Я не знаю Вашей текущей ставки, так что дам общий совет, тем более что у меня был личный опыт. Помните, что рефинансирование – это определенная трата времени и денег: на оценку квартиры, страховку, оформление и регистрацию нового договора ипотеки и нового обременения на вашу квартиру. Поэтому сначала посчитайте, насколько в результате сократится ежемесячный платеж и вычтите из этой суммы перечисленные расходы. Если итоговая цифра Вам не нравится, есть смысл подождать лучших времен. Если нравится – рефинансируйтесь. Если в будущем условия станут еще лучше, можно повторить процедуру.

Виноградов Валерий РГР

Виталий, рост процентной ставки по ипотеке связан непосредственно с ростом ключевой ставки. А ключевая ставка растет с ухудшением экономической ситуации. Выхода экономики России из стагнации нам придется ждать еще несколько лет, так что если есть возможность, с рефинансированием стоит поспешить.

15. Евгений:
Очень много говорится про цены на квартиры в 2019 году, но совсем мало информации про цены на апартаменты. Должны ли будут застройщики апарт-комплексов так же переходить на эскроу-счета как и ЖК? Есть ли предпосылки для роста цен в этом сегменте? Каковы общие прогнозы на этот сегмент?

Логинов Дмитрий АН «Бон Тон»

Если апарт-комплекс реализуется по ДДУ, то на него будет распространяться обязательный переход на эскроу-счета. Если апартаменты реализуются по ПДКП или инвестиционным договорам, то для них 1 июля 2019 года будет обычным днем календаря.

В последние годы государство неоднократно подходило к вопросам о правовом статусе апартаментов. Законопроект, который предлагал приравнять их к жилым помещениям, «застрял» в комитетах Госдумы и его не приняли. Существуют ожидания, что застройщики, заинтересованные в работе вне новых требований строительства жилья, начнут возводить нежилые помещения, формально пригодные для проживания. Но такое положение вещей, скорее всего, не устроит государство. В конце концов, не для того затевали реформу жилищного строительства, чтобы девелоперы "завалили" рынок апартаментами.

Виноградов Валерий РГР

Евгений, апартаменты – нежилые помещения. Их строительство не регулируется 214-ФЗ, и переходить на эскроу-счета застройщикам апарт-комплексов не нужно. Рынок апартаментов не живет в каком-то пространстве, изолированном от общего строительного рынка, соответственно, на него влияют те же законы. В 2018 году, например, спрос на апартаменты в Санкт-Петербурге значительно вырос. Прирост продаж составил в среднем 70% по сравнению с 2017 годом, и ресурс дальнейшего роста цен и объема продаж еще не выбран. При этом надо помнить о существенных отличиях апартаментов от жилых помещений: невозможности зарегистрироваться в них и более высоких налогах на имущество.

16. Ольга:
Добрый день! В наследство получила квартиру в хрущевке. По дому голосование было на снос, но среди самых ближайших планов дома нет. То есть, когда до него дойдет очередь, пока непонятно. Стоит ли сейчас продавать квартиру или лучше сдавать, чтобы продать дороже после того, как дадут взамен новую квартиру в новостройке?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Если пока не обозначены даже примерные планы по вашему дому, ориентироваться на снос при принятии решений не стоит. Понятно, что новое жилье будет стоить дороже. Но это может произойти и через 10-15 лет - непонятно, что тогда в принципе будет с рынком и не потеряете ли вы больше от сохранения неликвидной устаревшей квартиры. С другой стороны, если вам комфортно иметь пассивный доход со сдачи квартиры в аренду, то вовсе необязательно стремиться как можно быстрее от нее избавиться. Поступайте, как вам удобнее, главное - не нужно каждый день заниматься просчетами неопределенного будущего, стресс выйдет дороже любых заработков и потерь.

Виноградов Валерий РГР

Ольга, здравствуйте! Ваша квартира с течением времени вряд ли повысится в цене. А квартира, которую вам будут предоставлять взамен, будет выдаваться по принципу эквивалентной стоимости. То есть выиграть на такой замене вам вряд ли удастся. Так что лучше не терять время и трансформировать этот актив во что-то более привлекательное.

17. Сергей:
Может ли застройщик, строящий исключительно на свои средства, продавать без эскроу-счетов? Или это возможно только в том случае, если дом возведен?

Логинов Дмитрий АН «Бон Тон»

Если привлечение средств будет осуществляться на стадии строительства (т.е. до получения разрешения на ввод в эксплуатацию), то применение эскроу-счетов обязательно с 1 июля 2019 года. Исключения составят только дома в высокой степени готовности (критерии должны быть утверждены правительством в феврале 2019 года).

Если застройщик возводит дом за свой счет, т.е. без продаж на стадии строительства, и реализация будет осуществляться по договорам купли-продажи после ввода, то счета эскроу применяться не будут.

Цветов Дмитрий ГК «А101»

Сергей, добрый день! Строить на свои деньги можно (если они есть), но до ввода дома в эксплуатацию продажи по закону все равно придется вести через эскроу-счета. В этом все равно есть большой экономический смысл: если открыть продажи на ранней стадии, то через два года, когда случится ввод в эксплуатацию, значительная часть квартир будет продана. Это повышает эффективность проекта за счет сокращения инвестиционного цикла. Плюс, когда откроется эскроу-счет, девелопер сразу вернет себе почти все вложенное.

Виноградов Валерий РГР

Сергей, привлеченные застройщиком средства дольщиков должны будут размещаться на эскроу-счетах в банке, не зависимо от того, на какие средства осуществляется стройка, – на кредитные или на свои. Экономического смысла в таком привлечении при оплате строительства из собственных оборотных средств для застройщика нет.

18. Юлия:
Сейчас ключевая ставка растет, а вместе с этим и стоимость кредитов. Как отражается увеличение ставки на схеме эскроу-счетов? Есть ли взаимосвязь? Станет ли механизм дороже для всех участников процесса – застройщиков, ипотечных покупателей, банков при росте ключевой ставке?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Ключевая ставка влияет на стоимость денег для банков - то есть на процент, под который они привлекают средства. Поэтому при росте ключевой ставки дорожают и кредиты. В случае с эскроу-счетами закономерность немного другая. По сути это бесплатные деньги для банков, поэтому ключевая ставка не играет роли. Однако проектное финансирование будет не полностью обеспечено эскроу-счетами, поскольку застройщик вряд ли сможет продать все квартиры, чтобы полностью обеспечить финансирование средствами на эскроу-счетах. Поэтому можно предположить, что при росте ключевой ставки процент на часть финансирования, обеспеченного средствами на эскроу-счетах, не поменяется, однако стоимость оставшейся части для застройщиков вырастет.

Виноградов Валерий РГР

Юлия, изменение ключевой ставки никак не влияет на МЕХАНИЗМ эскроу-счетов. Вы правильно отметили: вырастет стоимость денег для банков, которые, в свою очередь, переложат это повышение на застройщиков. Ну а застройщики попытаются соответственно заложить этот рост в цену жилья.

19. Денис:
Насколько выигрывает дольщик от схемы эскроу-счетов. Можно ли её считать наилучшим инструментом защиты по сравнению с другими механизмами – страхованием, компенсационным фондом?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Эскроу-счета - это банковская гарантия возврата средств, если дом не достроят. С другой стороны, дольщик в этом случае отдает деньги банку в безвозмездное пользование, без процента. Когда дольщик отдавал деньги напрямую застройщику, он мог выиграть за счет более низкой цены на ранних стадиях. Теперь застройщики не смогут пользоваться этими деньгами, поэтому и давать такой же дисконт дольщику им будет невыгодно. То есть по сути в новых условиях дольщик просто замораживает свои деньги на банковском счете. Если человек не будет покупать квартиру, а просто положит деньги в банк под процент, к окончанию строительства выбранного проекта у него уже будет больше денег на руках. Вероятно, что многие покупатели так и будут поступать - если, конечно, речь не идет о самых востребованных проектах, где будет риск упустить подходящий вариант планировки.

Виноградов Валерий РГР

Теоретически схема эскроу повышает защищенность дольщиков, ведь эти счета страхуются на сумму до 10 млн.руб. Однако все будет зависеть от практики ее реализации. Когда вводилось страхование и компенсационный фонд, тоже говорили, что проблемы дольщиков теперь будут решены. Скептики нынешней реформы утверждают, что, возможно, через несколько лет у нас вместо обманутых дольщиков появятся обманутые вкладчики.

20. Ульяна:
Участники рынка советуют покупать сейчас, прогнозируя удорожание новостроек в связи с переходом на проектное финансирование. Почему цены будут расти? Насколько критичны для отрасли данные преобразования?

Логинов Дмитрий АН «Бон Тон»

Цены будут расти из-за роста себестоимости (см. ответ Наталье Анискиной). Застройщики — это коммерческие юридические лица, нацеленные на извлечение прибыли. Если себестоимость строительства будет выше покупательной способности населения, то экономика «схлопнется» и застройщик уйдет в банкротство.

Для отрасли в целом наиболее проблемными являются проекты со «смешанным» финансированием. Строительство МКД (многоквартирного дома), осуществляемое сразу с проектным финансированием и эскроу-счетами, предусматривает банковскую проверку на начальной стадии. При неудовлетворительной экономике кредит не выдадут.

«Смешанные проекты» уже реализуются по старым схемам. К 1 июля 2019 года такие ЖК будут находиться в различных стадиях строительной готовности. Проблемы начнутся у тех домов, по которым процент проданных квартир будет выше процента готовности объекта. Это означает, что при переходе на банковское финансирование застройщик не сможет обеспечить блокирование на эскроу-счетах средств, достаточных для расчетов с банком. В этом случае банки начнут требовать дополнительных обеспечений либо будут закладывать свои риски в процентную ставку. А это опять повышение себестоимости. По заявлениям Минстроя, в опасности остановки строительства сейчас находится до 1/3 от всех возводимых сейчас МКД. Поэтому активно обсуждается вопрос о выработке небанковского механизма финансирования таких проектов. У правительства есть 5 месяцев на решение проблемы.

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Далеко не факт, что возросшая расходная часть приведет к росту цен, иначе они упрутся в возможности платежеспособного спроса. Все же при ценообразовании самое важное - сколько готов заплатить покупатель. Поэтому, несмотря на рост себестоимости строительства, вряд ли стоит ожидать значительного роста цен на новостройки.

Виноградов Валерий РГР

Цены будут расти в связи с увеличением себестоимости строительства. В первую очередь это обслуживание кредитной линии, предоставленной банком на строительство объекта. Поднятие НДС, в том числе и на строительные материалы. «Налоговый маневр» в нефтяной отрасли, за которым последует удорожание топлива. О том, насколько это критично для строительного рынка, станет ясно в конце года. Крупные застройщики в любом случае «выплывут», им не дадут пропасть, т.к. строительная отрасль является локомотивом многих отраслей промышленности и социального настроения общества. Все это приведет к ещё большей монополизации рынка и, как следствие, опять же увеличению стоимости жилья.

21. Михаил:
С 1 июля 2019 года эскроу-счета распространятся не только на новые, но и на старые проекты. В связи с этим кто находится в зоне риска? Может ли начать сжиматься рынок? Насколько устойчивы текущие проекты к данным изменениям?

Логинов Дмитрий АН «Бон Тон»

Как уже было отмечено в ответе Ульяне, наибольшая степень риска приходится на проекты со смешанной экономикой. Это ЖК, которые реализуются сейчас и после 1 июля 2019 году подпадут под обязательное применение эскроу-счетов. На сегодняшний день обсуждается вопрос поддержки проектов и разработки механизма небанковского финансирования. Об этом было заявлено Минстроем.

Цветов Дмитрий ГК «А101»

По информации Центробанка, сейчас в России 60 уполномоченных банков соответствуют необходимым критериям, и потому имеют право финансировать проекты застройщиков. Но лишь половина из них (а именно 32 банка) заявили о том, что готовы этим заниматься. Ключевые участники процесса со стороны федеральной власти – Минстрой и Центробанк – анонсировали ряд инициатив, которые должны смягчить ситуацию, однако итоговые правила игры пока не озвучены. Ставку проектного финансирования обещали на уровне 6%, а теперь говорят о «вилке» от 7,5% до 12%, при этом по-прежнему нет критериев выбора проектов для финансирования.

Как видите, информации для «адресного» прогноза крайне мало. Считается, что больше всего от резкой смены правил игры пострадают застройщики в регионах, где у проектов очень низкая маржинальность. Я согласен, но нельзя забывать, что федеральные застройщики, работающие в таком регионе, столкнутся с теми же проблемами. При этом у столичных девелоперов проекты в целом намного масштабнее и дороже. Они в определенной степени будут даже в менее выгодном положении, поскольку требуют большего объема денег «в моменте». Не только на жилье: сама масштабность предполагает обязательное строительство всех объектов социальной инфраструктуры («точка» в городе просто нагружает существующие), общественных пространств, а также нередко – полное строительство с нуля всех инженерных коммуникаций и улично-дорожной сети. Оставаясь при этом «в рынке» с точки зрения цены метра для потребителя. Так что на стороне «федералов» и «москвичей» разве что опыт преодоления непредвиденных ситуаций и более тщательное моделирование сценариев.

Основная же проблема – поступление денег из банков на счета застройщика «вовремя и по потребностям» - от застройщика, по сути, никак не зависит. Здесь опять всплывает проблема с банками: объем денег, который они в соответствии с действующими лимитами могут направить на финансирование строительной отрасли, на сегодняшний день недостаточен для сохранения нынешних темпов работы отрасли. Есть и еще одна законодательная препона - согласно действующему для банков нормативу Н6, общий объем кредитования одного заемщика или группы связанных сторон не может превышать 25% от собственного капитала банка.

Спасти ситуацию и обеспечить своевременное и достаточное финансирование отрасли можно было бы с помощью поэтапного раскрытия эскроу-счетов, но это решение несколько раз предлагалось и на сегодняшний день не принято.

Все это значит, что денег банков точно не хватит на всех девелоперов: какие-то проекты получат деньги, а какие-то нет. Соответственно, сократится объем предложения, что подтолкнет цены на оставшиеся вверх, и от этого пострадает конечный потребитель.

Виноградов Валерий РГР

Михаил, в зоне риска находятся мелкие и средние компании, которым тяжелее получить доступ к кредитам. В результате возможно их поглощение более крупными компаниями. В процессе укрупнения, конечно, возможны банкротства и, соответственно, уменьшение объемов строительства. Текущие проекты начаты и планируются застройщиками к завершению «по старым правилам», их эти изменения если и затронут, то в очень малой степени. Наиболее устойчивы к изменениям проекты будут завершаемые к июлю 2019-го года проекты.

22. Татьяна:
Как будет меняться экономика проектов – по какой ставке будут кредитоваться застройщики? Подразумеваются, что она будет плавающей. Каким застройщикам будут предоставлены наилучшие условия по финансированию?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Из условий, которые банки озвучивают сейчас, понятно, что ставка будет плавающей и зависеть от объема средств на счетах эскроу на текущий момент времени. Например, Сбербанк говорил, что ставка может колебаться примерно от 4,5% до 12%, а в среднем будет составлять около 8%.

Логинов Дмитрий АН «Бон Тон»

Плавающая ставка применяется уже сейчас. В частности, Сбербанк определил, что базовыми для застройщиков будут 5% годовых, но при блокировании на счетах эскроу денежных средств дольщиков в большем объеме, чем тело кредита, ставка для застройщика будет снижаться. Соотношение, заявленное Сбербанком, 20% эскроу – 1% ставки кредита. Таким образом, если застройщик обеспечит двойное превышение (200% и более) средств на эскроу-счетах по отношению к телу кредита, то ставка по этому кредиту может достичь 0%.

Виноградов Валерий РГР

Татьяна, размер ставки будет зависеть от состояния финансового рынка России к июлю 2019 года. Наилучшие условия по финансированию будут предоставлены застройщикам, чье финансовое положение наиболее устойчиво, чья бизнес- и кредитная история будут положительны, тем, у кого будут ликвидные залоги, и чьи проекты, с точки зрения банков, будут перспективными.

23. Елена:
Насколько удобны эскроу-счета, если я покупаю жилье с ипотекой? Какую сумму я получу обратно, если объект станет проблемным, и я потребую возврат?

Логинов Дмитрий АН «Бон Тон»

Обратно вы получите только погашенное на момент расторжения договора тело кредита. Проценты за пользование станут вашими убытками. В теории убыток можно попытаться взыскать с застройщика, но перспективы такого процесса довольно сомнительны, т.к. проблемный объект предполагает банкротство застройщика.

Виноградов Валерий РГР

Елена, эскроу-счета страхуются на сумму до 10 млн.руб. Но проценты по ипотеке вы будете платить не на них, поэтому гарантированной к возврату можно считать только депонированную сумму.

24. Наталия Макарская:
Здравствуйте! Хочу продать квартиру в Троицке и купить поближе к метро (тоже в Новой Москве) под сдачу в аренду. В Троицке – большая однушка (62 кв.м) в современном ЖК (сдан 4 года назад) с хорошим ремонтом (делали под себя, стилистически нейтральный, все качественное). Можно ли без доплаты купить взамен небольшую однокомнатную квартиру или студию в районах, где уже есть или скоро появится метро?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Сложно сказать что-то конкретное по цене вашей квартиры и новой - слишком мало исходных данных. Могу лишь отметить факторы, которые могут увеличить сроки продажи и снизить цену. Троицк входит в Новую Москву, это хороший и комфортный наукоград. Но он находится достаточно далеко от МКАД, к тому же в нем нет даже электрички. Так что стоит ориентироваться прежде всего на местный спрос. Если бы еще у вас была двушка или трешка такого размера, это частично обеспечило бы спрос из других районов - люди, у которых расширяется семья, порой готовы пожертвовать транспортной доступностью ради того, чтобы всем хватило комнат. Но такая большая однокомнатная квартира может быть вариантом только для местных, которые не нуждаются в большем количестве комнат, но хотят просторное жилье. Для остальных такая покупка будет нерациональной - большинство покупателей предпочтет квартиру поменьше, но ближе к МКАД и метро. Также не стоит возлагать больших надежд на хороший ремонт - он повысит конкурентоспособность вашего жилья и, возможно, снизит сроки экспозиции. Но не рассчитывайте отбить стоимость ремонта за счет более высокой цены квартиры. Рекомендую учитывать эти факторы при ценообразовании, иначе ваша квартира может надолго зависнуть на рынке.

Виноградов Валерий РГР

Наталия, здравствуйте! Общий ответ на ваш вопрос – да, вы сможете приобрести студию в строящемся доме в районах, где скоро появится метро. Более конкретный ответ на ваш вопрос можно будет дать после осмотра вашей квартиры и обсуждения параметров приобретаемой квартиры.

25. Алексей:
Подготовлены ли застройщики и банки к реформе? Не получился ли так, что рынок переживет новый, причем искусственный кризис? Что будет, когда проекты со слабой экономикой получат нагрузку в виде эскроу-счетов?

Логинов Дмитрий АН «Бон Тон»

Степень готовности рынка мы сможем увидеть на практике во второй половине 2019 года. Правительство обещает в апреле принять еще один пакет правок изменений в 214-ФЗ, а также целый ряд подзаконных актов, которые должны смягчить переход на новую систему финансирования и минимизировать негативные факторы.

Виноградов Валерий РГР

Алексей, готовность участников рынка к новациям невысокая. Поэтому при принятии закона предусматривался переходный период до 1 июля 2019 года. При этом проектам, начатым до 1 июля 2018 года, предоставлялась возможность завершения «по старым правилам». Чем, кстати, воспользовались многие застройщики – количество разрешений, выданных до 1 июля 2018 года, выросло в первые два квартала в разы. В сложившейся напряженной экономической ситуации вводимые новшества – «проверка на прочность» для строительного бизнеса. Вряд ли это можно будет назвать кризисом, выживут сильнейшие. Но «тряхнет» всех изрядно.

26. Тамара:
Как может поменяться стратегия застройщиков в условиях перехода рынка на эскроу-счета. Что ожидать покупателю от рынка? Перестанут ли застройщики продавать на этапе котлована?

Логинов Дмитрий АН «Бон Тон»

На этапе котлована продавать не перестанут, т.к. в условиях плавающей ставки проектного финансирования застройщики заинтересованы в реализации на всех стадиях строительства. Но при новой схеме с рынка «уйдут» дисконты на начальной стадии. В среднесрочной перспективе строители будут пытаться максимально сокращать сроки строительства, т.к. от этих сроков теперь зависят сроки начисления процентов по банковскому кредиту. Тут возникает новая проблема, что в погоне за сроками строительства может быть принесено в жертву качество строительства.

Виноградов Валерий РГР

Принятая реформа приведет к переделу строительного рынка. Многие игроки уйдут с рынка, «укрупнятся» - произойдут слияния и поглощения. Реформа будет «подталкивать» застройщиков к продажам максимально готового жилья. Возможности приобрести жилье на стадии невысокой строительной готовности уменьшатся.

27. Сергей:
Добрый день! Как Вы считаете, в связи с предстоящим переходом отрасли на эскроу-счета, не опасно ли покупать сейчас квартиру на этапе строительства, у крупнейших застройщиков (скажем, у первых двух по объемам текущего строительства) в Москве на стадии "готовой коробки"? На стадии "котлована"?

Логинов Дмитрий АН «Бон Тон»

Как было сказано выше, «смешанные» проекты находятся в неравном положении с проектами, строительство которых будет сразу осуществляться с проектным финансированием и эскроу-счетами. К 1 июля 2019 года моменту такие ЖК будут находиться на разных этапах готовности и демонстрировать разную финансовую ситуацию. Сложности могут возникнуть при превышении процента продаж над процентом готовности объекта. Если застройщик не сможет обеспечить наличие необходимой суммы на эскроу-счетах, то реакция банка будет заключаться в требовании дополнительного обеспечения или повышении ставки, что скажется на себестоимости. По официальным заявлениям Минстроя, в зоне риска находится 30% жилых проектов, поэтому прорабатывается небанковский механизм поддержки таких объектов.

Виноградов Валерий РГР

Сергей, приобретение сейчас на стадии «готовой коробки», – конечно, наименее рискованная операция на рынке строящегося жилья. Что касается размера застройщиков, то «размер имеет значение», но прямой зависимости (чем больше, тем надежнее) не существует. Да и у одного и того же крупного застройщика всегда бывают более и менее удачные проекты. Профессиональные риэлторы для того и существуют, чтобы помочь своим клиентам выбрать наиболее выгодный и наименее рискованный из представленных на рынке объектов недвижимости.

 

Просмотров (сегодня/вчера/всего): 10 / 39 / 7310
Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июня
ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 272 000р. за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. ВДНХ Современные квартиры в готовых домах площадью от 49 метров. рядом с метро ВДНХ. Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Старт продаж! Успей купить квартиру. Повышение цен с 1 июля! Квартиры с отделкой и без. Метро «Саларьево». от 3,6 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские истории Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 28 до 88 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Фестиваль Парк Спешите! В продаже квартиры в готовых домах площадью 28-120 кв.м. 3 мин. пешком от м.Речной вокзал. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Пригород Лесное» Квартиры от 2,3 млн руб. с отделкой! Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Покупайте выгодно! от 2,3 млн руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах рядом с м.Теплый Стан. Площадь от 32 до 115 метров ГК: 4 кв. 2019 г., есть сданные. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилищный комплекс "Люберцы" Метро Некрасовка! Квартиры со скидкой до 10%! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Скидки до 11%! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. 200 метров до Москвы! Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Изумрудные холмы» ЖК комфорт-класса. Квартиры с готовой отделкой в строящихся корпусах от 2,7 млн руб. Сдача в 2021 г. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в "Башне Федерация" Премиум-апартаменты со скидкой до 17% в июне. Панорамные окна. Высокие потолки. Рассрочка 0%. Ипотека от 9,7%. от 25.3 млн руб. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Премия «Хит продаж №1»! Специальное предложение. Квартиры с отделкой от 7 млн. Уникальные планировки. м."ул.800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Ботанический сад Новые квартиры в готовых домах пл. от 24 метров. рядом с метро Ботанический сад. Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Успей купить квартиру отделкой! Повышение цен с 1 июля! 5 минут от метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Люберцы» Квартиры с отделкой и без. Современные детские сады и школы. Открыто метро "Некрасовка». Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Ипотека от 6,3%. Квартиры от 11,4 млн, апартаменты от 7,4 млн. Выгода до 2,2 млн на квартиры, 1,3 млн на апартаменты. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Скидка 4%! 5 минут до м. Саларьево. Школа и детские сады. Закрытый двор. Ипотека с гос.поддержкой семей с детьми от 5% Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте СИМВОЛ. Квартиры в новом квартале! От 175000 руб./кв.м! Новые корпуса на границе с ЦАО. Рядом 3 станции метро. Панорамные виды Москвы, открытый парк. от 175000 руб./кв.м Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Томилино». Скидки до 10% в июне! Выгода до 560 тыс руб. Семейная ипотека 5%. Первы взнос 0%. Ипотечные каникулы. Развитая инфраструктцра. 10 км от МКАД. Метро Котельники. от 2,2 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 8,4 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 8,4 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Летом выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,07 млн руб! Звоните! от 5,07 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если пентхаус, то с видом. Просторная терраса и камин. Консьерж-сервиc. Свой фитнес-клуб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,1 млн. Семейная ипотека от 5%, удваиваем материнский капитал, выгода до тыс. руб. , ипотека с 0 руб. первый взнос от 2,1 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Премия «Жилой квартал Москвы №1»! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 30.06. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон Выгодные условия на апартаменты в новых корпусах. От 4,3 млн. руб. Рассрочка от застройщика! ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Успейте купить! от 4,3 млн руб. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,8 млн, 3-ком - от 14,6 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Своя квартира в Москве за 30 000 руб. в месяц! Отделка под ключ! В районе школы, детские сады и поликлиника. от 3,3 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Выгода до 780 000 руб! 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская 2-комнатная от 9,6 млн руб, 3-комнатная от 14,4 млн руб. в новом ЖК бизнес-класса! Двор без машин. Рядом 4 парка. Большой выбор планировок. Квартал для семейной жизни в 10 минутах от метро. Звоните! 1-комнатные квартиры от 8 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада. Ипотека от 5%. 5 мин до м. Митино. Сдача в 2019 году! Вся инфраструктура готова. от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 12,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км.