Рынок вторичной недвижимости Москвы середины 2026 года — это рынок парадоксов. Формально объём предложения остается стабильным, а статистика цен показывает уверенный рост. Однако на практике покупатели сталкиваются с острой нехваткой качественных и доступных лотов, а рост стоимости обусловлен не удорожанием отдельных квартир, а изменением структуры предложения. В условиях подросшего спроса, который обеспечили в том числе «мигранты» из новостроек, рынок активно перекраивается: дешевые и привлекательные варианты уходят мгновенно, а на витринах задерживаются переоцененные объекты или те, что требуют значительных вложений в ремонт.
По данным «ИНКОМ-Недвижимость», на вторичном рынке «старой» Москвы сегодня представлено 97,72 тыс. лотов (из них 90,72 тыс. шт. — квартиры, 4,83 тыс. шт. — комнаты, 2,17 тыс. шт. — доли). За год экспозиция сократилась на 0,8%, с начала 2026 г. уменьшилась на 2,5%.
По статистике рынка, общее предложение особо не растет, но и не уменьшается. Но практика показывает: ликвидных вариантов стало меньше, чем в прошлом году, подчеркнул руководитель офиса «Новослободский» «ИНКОМ-Недвижимость» Денис Васильев. В условиях дефицита объектов и оживленного спроса покупателям приходится выбирать из того, что есть.
«Сейчас, при активном рынке, примерно 40–45% лотов в общей экспозиции участвуют в товарообороте, тогда как при слабом спросе в сделках задействовано не более 20–30% объектов», — говорит эксперт.
Директор департамента вторичной недвижимости Эст-а-Тет (Est-a-Tet) Юлия Дымова подтверждает: сокращение объема предложения ощущается с точки зрения покупателей. Но на самом деле количество объектов в числовом выражении не стало меньше. Просто те ценовые ожидания, которые были у покупателя, они не оправдываются.
На платформах объявлений сокращение предложения тоже ощущается. В «Авито Недвижимости», например, в июле 2026 г. в Москве (без учета Новой Москвы) фиксируют снижение количество квартир в экспозиции на 34% год к году и на 9% за месяц.
«На вторичном рынке Москвы сохраняется высокая активность покупателей, поэтому выставленные лоты могут быстрее покидать витрину, чем появляются новые», — поделился управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости Авито Недвижимости Сергей Ерёмкин.
Интересно, что формально структура предложения по форматам квартир изменилась незначительно, однако пользовательские предпочтения смещаются. Эксперты отмечают растущий спрос на студии и «однушки»: доля запросов на них выросла до 17% и 27% соответственно (год назад – 16% и 24% соответственно). В то же спрос на более просторные форматы снизился, что свидетельствует о консервации бюджетов покупателей или их ориентации на наиболее доступные сегменты (доля запросов на крупные форматы с четырьмя и более комнатами снизилась с 5% до 4%, а на трехкомнатные — с 22% до 20%, по данным «Авито Недвижимости»).
По наблюдениям руководителя офисов «Митино» и «Крылатский» ИНКОМ-Недвижимость Наталии Борзенковой, в этом году ощущается перетекание спроса с рынка новостроек на вторичный. Многие покупатели ориентированы на «свежую вторичку», то есть, на квартиры в домах, сданных 1–3 года назад.
По словам эксперта, интерес к таким объектам объясняется несколькими ключевыми факторами.
По данным Авито Недвижимости, на дома, введенные в эксплуатацию за последние пять лет, приходится около четверти предложения вторичного рынка. Именно такие квартиры занимают промежуточное положение по цене между первичным жильем и остальной вторичкой.
Но есть и другая «сторона медали», то есть вторичного рынка Москвы: не менее 40% квартир в продаже — так называемые убитые, с низкими качественными характеристиками, по оценкам «ИНКОМ-Недвижимость».
«Не существует четких критериев того, какие именно квартиры считать «убитыми», мы говорим о лотах, которые покупатели могли бы приобрести с идеей полного ремонта или значительной «доработки». В расчет не берутся объекты в новостройках, выходящие на вторичку без отделки или в состоянии ремонта от застройщика», — пояснил Денис Васильев.
Продажи на вторичном рынке Москвы, в отличие от первичного, остается относительно устойчивым — спрос продолжает перетекать на вторичку. Например, в июле, по данным столичного Управления Росреестра, было зарегистрировано 12 573 перехода прав на основании договоров купли-продажи жилой недвижимости, что на 6,5% превышает результат июня этого года (11 803). А по сравнению с июлем 2025 года (11 438) число оформленных в столице вторичных сделок выросло почти на 10%.
Нестабильные, но в целом позитивные импульсы видятся и в статистике «ИНКОМ-Недвижимость»:
Динамика спроса (сделки) на вторичное жилье в компании «ИНКОМ-Недвижимость» в 2026 году
«По сравнению с прошлым годом вторичный рынок в Москве активнее. Конечно, это связано со снижением ключевой ставки, а вместе с ней и доходности депозитов. При всем этом, размер ипотечных ставок практически не меняется, точнее, снижение доходности вкладов происходит быстрее и сильнее, нежели ставок по ипотечным кредитам при понижении ключевой ставки. Спрос стал чаще переходить в сделки — в этом основная разница с прошлым годом», — подчеркнул Денис Васильев.
Тогда, год назад, потенциальные покупатели чувствовали себя комфортно на вкладах и просто изучали рынок недвижимости, подыскивая варианты для вложения накоплений, вспоминает эксперт. В этом году проявляется покупательская конкуренция — при дефиците ликвидного предложения она подталкивает оперативно принимать решение о покупке. Рынок с точки зрения активности и спроса вырос весь, нельзя выделить что-то по комнатности, характеристикам объектов или локациям. Но в первую очередь, выбор покупателей — это дешевые варианты.
Впрочем, по наблюдениям Юлии Дымовой из Эст-а-Тет (Est-a-Tet), спрос выглядит активным во многом искусственно из-за достаточно низкого объёма качественного ликвидного предложения. Говорить о реальном росте спроса или реализации отложенного интереса к квартирам пока преждевременно.
«При этом рынок остается рабочим. Если продавец выставляет объект по справедливой рыночной цене, сделка проходит достаточно быстро», — заключила она.
На первый взгляд, ценовая динамика радует продавцов: средняя цена квадратного метра на вторичке «старой Москвы» составляет 308,8 тыс. руб., с начала года она выросла на 7,7%, по отношению к июлю 2025 г., то есть за год, +8,6%, подсчитали в «ИНКОМ-Недвижимость».
Напомним, по данным аналитического центра www.irn.ru, индекс стоимости готового жилья в Москве прибавил за июль 2026 года 0,4% и перевалил через «круглую» отметку в 300 тысяч рублей за квадратный метр (без учета элитного жилья). Всего с начала 2026 года прирост стоимости столичного «квадрата» составил чуть более 5%, что очень близко к величие официальной инфляции, рассчитываемой Росстатом. (см. Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам июля 2026 года ).
Однако в объявлениях средний ценник выглядит солиднее — 590 тыс. рублей за метр, что на 8% выше прошлогодних показателей, сообщили в «Авито Недвижимость». Динамика цен на вторичном рынке столицы во многом обусловлена ростом покупательской активности, говорит Сергей Ерёмкин.
Эксперты отмечают: рост средней цены происходит исключительно за счет сокращения предложения. Самые дешевые и ликвидные варианты «вымываются», а на рынке остаются переоцененные объекты с низкими качественными характеристиками.
Продавцы, видя спрос, пытаются задирать цену, однако это почти всегда приводит к увеличению срока экспозиции.
«На активном рынке продавцы видят, что появился спрос и считают это поводом поднять цену, — говорит Денис Васильев. — Как правило, это приводит к снижению востребованности таких лотов и отсутствию сделки либо к значительному увеличению срока экспозиции, что по факту не дает какой-либо выгоды с учетом инфляции. Залог успешной сделки в любое время — это изначально правильная оценка недвижимости, что позволяет продать объект в короткие сроки и начать распоряжаться деньгами».
Пока, по оценке эксперта, предпосылки для настоящего устойчивого подорожания вторичных квартир в Москве отсутствуют.
«Сейчас на цены влияют два основных фактора. С одной стороны, спрос на вторичном рынке восстанавливается, с другой — растет доля переоцененных объектов на фоне ожидания собственников новой волны спроса в будущем, а наиболее ликвидные и доступные варианты уходят с рынка, что сказывается на росте средних показателей», — подтвердил ведущий аналитик федеральной компании «Этажи» Александр Иванов
Цена в объявлении по-прежнему не всегда является финальной, говорит Сергей Ерёмкин из Авито Недвижимости. Часть собственников готова обсуждать дисконты даже на фоне повышенной покупательской активности. Размер такого снижения индивидуален и зависит от срока экспозиции лота, его характеристик и мотивации продавца.
Средний размер скидки сегодня — 4,2%, год назад — 5%, подсчитали в «ИНКОМ-Недвижимость». С дисконтом проходит около 69% сделок со вторичным жильем, год назад – 89%.
По словам Юлии Дымовой из Эст-а-Тет (Est-a-Tet), продавцы готовы идти на уступки только при наличии веских оснований — например, если есть объективные недостатки объекта или требуется срочный выход в сделку. Реальный максимальный дисконт при необходимости срочной продажи может достигать 10-15%, уточнил Александр Иванов («Этажи»).
«Доля ликвидного продолжения продолжает сокращаться, еще год назад собственники были менее оптимистичны и более лояльны к торгу и нередко снижению цены в процессе экспозиции, сейчас растет количество тех, кто занимают выжидательную позицию», — констатировал эксперт.
Взгляды экспертов на ближайшее будущее сходятся в нескольких ключевых точках:
Ведущий аналитик федеральной компании «Этажи» Александр Иванов убежден, что средняя цена квадратного метра на вторичном рынке продолжит расти на уровне 0,5-1% в месяц, при условии, что ЦБ сохранит тренд на постепенное снижение ставок и геополитическая ситуация останется такой, какая есть сейчас.
Напомним, ранее руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко отмечал, что рост стоимости вторичного жилья ограничен высокими ставками, которые вряд ли ощутимо снизятся в обозримом будущем, а также ограниченной платежеспособностью населения. За минувшие месяцы индекс стоимости готового жилья в Москве, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, прибавлял примерно на уровне официальной инфляции и, по всей видимости, этот тренд сохранится.